張哲

綠城中國(guó)于近期公布的半年報(bào)顯示，其上半年?duì)I業(yè)收入僅為186.58億元，同比下滑44.4%;凈利潤(rùn)為20.6億元，同比下降11.9%。由于綠城上半年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)收入基本發(fā)生在2016年與2017年。而從綠城中國(guó)2016年及2017年的預(yù)售情況來(lái)看，其合同銷售額分別為1139億元和1463億元，銷售額同比增長(zhǎng)率分別高達(dá)58%和28.4%。由此可見(jiàn)，綠城2019年?duì)I業(yè)收入的“基礎(chǔ)”并不差。

對(duì)營(yíng)業(yè)收入大幅下滑的情況，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|解釋稱，主要原因是上半年的竣工節(jié)奏出現(xiàn)了問(wèn)題。據(jù)《紅周刊》記者了解，綠城除了因竣工節(jié)奏差于預(yù)期導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入增速下滑之外，還存在疑似為“沖業(yè)績(jī)”違規(guī)交房的現(xiàn)象。綠城真實(shí)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，或許比年終業(yè)績(jī)報(bào)告中所呈現(xiàn)的下滑幅度更大。從全年業(yè)績(jī)目標(biāo)來(lái)看，在多個(gè)樓盤(pán)遭遇業(yè)主維權(quán)的情況下，綠城中國(guó)要實(shí)現(xiàn)其全年業(yè)績(jī)目標(biāo)也面臨較大的挑戰(zhàn)。

為“沖業(yè)績(jī)”違規(guī)交房？

雖然綠城中國(guó)上半年?duì)I收和凈利雙雙下挫，但毛利率和凈利率有較大改善，分別達(dá)到32%和16.5%。綠城方面表示，毛利率的顯著增長(zhǎng)主要是因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)物業(yè)銷售占比居于前列的濟(jì)南玉蘭花園、海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)、杭州桃源小鎮(zhèn)等項(xiàng)目市場(chǎng)接受度較高，銷售情況良好，銷售毛利率較高。

不過(guò)，在綠城上半年收入中占比較大的濟(jì)南玉蘭花園項(xiàng)目，卻存在疑因“沖業(yè)績(jī)”而違規(guī)強(qiáng)制業(yè)主交房，甚至工程質(zhì)量不合規(guī)等現(xiàn)象?！都t周刊》記者了解到，目前該項(xiàng)目因未通過(guò)綜合驗(yàn)收即交房的行為已被濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處責(zé)令整改，但相關(guān)違規(guī)問(wèn)題仍未解決，目前二期項(xiàng)目約有六棟樓的業(yè)主被強(qiáng)制交房。

上述項(xiàng)目全稱為濟(jì)南“高新綠城·玉蘭花園”，由綠城中國(guó)和濟(jì)南高新控股集團(tuán)有限公司（下文簡(jiǎn)稱“濟(jì)南高新”）合作開(kāi)發(fā)，屬于綠城重要的商業(yè)代建項(xiàng)目之一，也是對(duì)其半年報(bào)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)的收入為16.81億元，占綠城當(dāng)期總營(yíng)收的10.6%。據(jù)該項(xiàng)目業(yè)主介紹，小區(qū)部分業(yè)主的購(gòu)房合同約定的交房時(shí)間為2019年5月底，另一部分則為2019年年底。如今第一批合同的交房日期早已過(guò)去，但工程建設(shè)卻未完工——小區(qū)內(nèi)到處堆砌著水泥磚塊，沒(méi)有正常行走的道路（9月10日開(kāi)始鋪設(shè)瀝青，用時(shí)一周）;業(yè)主家中也未正常通水、電、燃?xì)?，無(wú)法滿足日常生活的基本需求。

雖然部分業(yè)主出于學(xué)區(qū)落戶或居住需求等原因都被迫交房，但交房的業(yè)主僅收到了項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收備案表，未收到竣工驗(yàn)收備案表。對(duì)此，北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松表示，開(kāi)發(fā)商在向業(yè)主交房的同時(shí)需交付行政主管部門(mén)審批的竣工驗(yàn)收備案表及分戶驗(yàn)收備案表。未通過(guò)綜合驗(yàn)收的商品房不符合法律規(guī)定的交房條件，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約。

記者了解到，濟(jì)南市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處已經(jīng)于2019年5月29日就項(xiàng)目方的違規(guī)交房行為下發(fā)了責(zé)令整改通知書(shū)，通知書(shū)表示，上述項(xiàng)目存在的未經(jīng)綜合驗(yàn)收備案交付的行為違反了《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案辦法》，并責(zé)令項(xiàng)目公司盡快完善手續(xù)并向業(yè)主做好解釋和安撫工作。不過(guò)，三個(gè)月過(guò)去了，項(xiàng)目方至今仍未完成相關(guān)綜合驗(yàn)收手續(xù)。

有房地產(chǎn)企業(yè)資深財(cái)務(wù)人士向《紅周刊》記者分析稱，開(kāi)發(fā)商未通過(guò)法定驗(yàn)收程序便違規(guī)交房，或許是由于受到購(gòu)房合同條款、年度業(yè)績(jī)結(jié)算及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)等方面的壓力?！伴_(kāi)發(fā)商與業(yè)主的購(gòu)房合同中一般都約定了房屋的交付時(shí)間，當(dāng)前每家企業(yè)的施工壓力都很大，如果不能到期交房，一是面臨業(yè)主索賠，二是年度業(yè)績(jī)會(huì)受到影響。因此經(jīng)過(guò)衡量后，大多數(shù)企業(yè)都選擇如期交房再做好后續(xù)修繕?！?/p>

因此，從綠城上半年的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)情況來(lái)看，如果沒(méi)有綠城玉蘭花園項(xiàng)目的“違規(guī)交房”，綠城的業(yè)績(jī)下滑幅度或許還會(huì)更大。

值得一提的是，《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)綠城玉蘭花園項(xiàng)目業(yè)主介紹，5月底以來(lái)就陸續(xù)有業(yè)主在開(kāi)發(fā)商施加的壓力下收了房，但由于房屋沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收，業(yè)主們無(wú)一能夠順利辦理產(chǎn)權(quán)證。按照以上《管理辦法》的規(guī)定，綠城及其合作方是否應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任？

代建項(xiàng)目遭質(zhì)疑業(yè)務(wù)模式存在諸多問(wèn)題

張亞?wèn)|在8月份的年中業(yè)績(jī)會(huì)上表示，綠城代建板塊目前正在準(zhǔn)備基礎(chǔ)性工作，按上市規(guī)則穩(wěn)步推進(jìn)。此前界面新聞曾報(bào)道，綠城已經(jīng)于7月下旬正式成立綠城管理集團(tuán)上市領(lǐng)導(dǎo)小組和上市工作小組，分別負(fù)責(zé)上市工作的整體統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與具體業(yè)務(wù)落實(shí)。盡管綠城的代建業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入上市預(yù)備期，其發(fā)展情況卻并不樂(lè)觀。

《紅周刊》記者注意到，雖然近年來(lái)代建業(yè)務(wù)在綠城中國(guó)銷售業(yè)績(jī)中的整體比重呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但其發(fā)展情況卻并不穩(wěn)定。2016年至2018年，綠城中國(guó)代建業(yè)務(wù)銷售額占總合同銷售額的比重分別為15.9%、29.4%、35.3%，截至2019年上半年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)高達(dá)50.4%。不過(guò)，代建業(yè)務(wù)近年來(lái)的增速下滑嚴(yán)重，2018年代建業(yè)務(wù)銷售額同比增長(zhǎng)率為28.4%，較2017年同期下滑109.2個(gè)百分點(diǎn)。2019年上半年，綠城中國(guó)代建業(yè)務(wù)銷售額則較去年同期下滑11.1%至249億元。

具體到業(yè)務(wù)層面，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，云南昆明綠城春江明月小區(qū)、山東青島即墨中航綠城理想城、山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、濟(jì)南綠城玉蘭花園等多個(gè)代建項(xiàng)目均因工程質(zhì)量等問(wèn)題存在不同程度的業(yè)主維權(quán)，其中中康綠城百合花園小區(qū)甚至有部分樓棟因違規(guī)施工被推倒重建。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)李軍曾在2018年的博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，形勢(shì)逼著開(kāi)發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量也越來(lái)越差，明后年（2019年、2020年）可能迎來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期，他還稱一直勸身邊的同事這兩年不要買房。如今一語(yǔ)成讖，綠城代建似乎也卷入了這場(chǎng)“維權(quán)高峰期”。

以上文中提到的濟(jì)南綠城玉蘭花園二期項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的一份驗(yàn)房報(bào)告顯示，濟(jì)南綠城玉蘭花園項(xiàng)目二期的房屋質(zhì)量存在多處不合格，比如室內(nèi)墻面以及地面均存在多處起砂、空鼓開(kāi)裂問(wèn)題，墻面抹灰層強(qiáng)度低，外墻及樓板管道處滲漏水等。業(yè)主們?cè)c小區(qū)物業(yè)（綠城服務(wù)）溝通房屋工程與小區(qū)建設(shè)問(wèn)題，但相關(guān)負(fù)責(zé)人卻向業(yè)主表示，“業(yè)主認(rèn)為工程存在問(wèn)題可以提，物業(yè)也會(huì)督促施工單位整改，但不可能做到讓業(yè)主們絕對(duì)滿意。”

記者還了解到，該項(xiàng)目三期工程處于在建在售狀態(tài)，四期工程（玉園）也進(jìn)入了宣傳階段，但二期工程卻被曝存在虛假宣傳、嚴(yán)重減配等情況。據(jù)業(yè)主介紹，最初簽訂合同時(shí)項(xiàng)目方曾以一期項(xiàng)目的樣板間為宣傳樣本，并宣稱二期項(xiàng)目是一期項(xiàng)目的升級(jí)之作，二期的價(jià)格也比一期高很多。但二期項(xiàng)目的大門(mén)建設(shè)、兒童游樂(lè)設(shè)施、綠化等卻與項(xiàng)目方最初的承諾有著天壤之別，業(yè)主們雖然嘗試采取各種方式進(jìn)行維權(quán)但均未成功。

對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，一期項(xiàng)目整體優(yōu)于二、三期項(xiàng)目的情況確實(shí)較為普遍。項(xiàng)目在分階段開(kāi)發(fā)并出售的過(guò)程中，一期項(xiàng)目與二期項(xiàng)目的關(guān)系很重要，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有落實(shí)好“一房一價(jià)”制度，導(dǎo)致在相同的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下二期項(xiàng)目嚴(yán)重減配或者與一期項(xiàng)目差異較大，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主維權(quán)的話，極有可能對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的銷售形成一定的沖擊。

實(shí)際上，綠城的代建項(xiàng)目近年來(lái)一直頗受爭(zhēng)議。綠城的代建業(yè)務(wù)分為三種形式，政府安置房代建、商業(yè)代建和資本代建。雖然綠城的初衷是實(shí)現(xiàn)品牌輸出與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但從部分代建項(xiàng)目的維權(quán)情況來(lái)看，這一戰(zhàn)略決策似乎正在慢慢消耗“綠城標(biāo)準(zhǔn)”的“王牌”效應(yīng)。嚴(yán)躍進(jìn)提到，由于代建項(xiàng)目中代建方與委托方的協(xié)調(diào)成本較大、工程監(jiān)理不到位，往往容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題頻出但難以追責(zé)的困境。此外，也存在部分按約代建后卻仍是原開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的情況，工程建設(shè)與物業(yè)管理自然難以滿足購(gòu)房者的期望，也就不得不面臨由品牌輸出變?yōu)槠放葡牡膶擂翁幘场?/p>

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)知情人士向記者分析稱，代建業(yè)務(wù)之所以存在工程質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)、難以追責(zé)等現(xiàn)象，主要是該業(yè)務(wù)模式的內(nèi)在邏輯出了問(wèn)題?！按I(yè)務(wù)存在的最大問(wèn)題是商業(yè)模式不夠市場(chǎng)化，代建方在項(xiàng)目中幾乎是零風(fēng)險(xiǎn)的，投資方與代建方達(dá)成合作關(guān)系后，所有的風(fēng)險(xiǎn)都在投資方身上，代建方的工程進(jìn)度與工程質(zhì)量情況對(duì)其自身幾乎沒(méi)有影響。在這種情況下，工程自然會(huì)存在很多瑕疵。同時(shí)，也正是由于代建業(yè)務(wù)模式不夠市場(chǎng)化，更易產(chǎn)生權(quán)責(zé)不分明的現(xiàn)象，激發(fā)責(zé)任主體間的爭(zhēng)議?！?/p>

談及代建業(yè)務(wù)模式的未來(lái)，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前全國(guó)城鎮(zhèn)化率有近60%，土地十分稀缺，加之房地產(chǎn)金融政策和調(diào)控政策日益收緊，日后拿地的將多數(shù)為龍頭房企，小房企拿地的概率在慢慢降低。而龍頭房企又擁有自己的品牌優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)模式，沒(méi)有小房企那么強(qiáng)烈的代建合作方面的需求，同時(shí)代建業(yè)務(wù)自身商業(yè)模式又存在一定弊端，發(fā)展空間十分有限。

品牌高溢價(jià)時(shí)代正過(guò)去？全年銷售目標(biāo)料將承壓

“堅(jiān)守產(chǎn)品質(zhì)量”與“絕不降價(jià)”作為綠城中國(guó)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平一貫堅(jiān)持的“綠城模式”，為綠城帶來(lái)了顯著的品牌溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，也曾在危難時(shí)刻救綠城于水火。但如今，綠城的高溢價(jià)優(yōu)勢(shì)卻面臨來(lái)自內(nèi)部與外部的雙重挑戰(zhàn)。

張亞?wèn)|曾坦言，由于受到限價(jià)政策等的限制，綠城的溢價(jià)能力體現(xiàn)不出來(lái)，這也是綠城目前面臨的一個(gè)巨大壓力。此外，越來(lái)越多的項(xiàng)目維權(quán)事件也讓綠城從昔日以產(chǎn)品質(zhì)量為王的寶座上跌落。

《紅周刊》記者注意到，在營(yíng)收與凈利大幅下滑的同時(shí)，綠城中國(guó)2019年以來(lái)的合同預(yù)售情況也不算樂(lè)觀，上半年銷售增長(zhǎng)幾乎陷入停滯。截至2019年6月30日，綠城中國(guó)總合同銷售金額較去年同期下滑1.5個(gè)百分點(diǎn)至743億元。

盡管綠城中國(guó)在2018年年報(bào)中表示公司2019年整體可售貨源超過(guò)2900億元，張亞?wèn)|在年初的綠城內(nèi)部會(huì)議上卻將一季度銷售業(yè)績(jī)的下滑歸咎于“沒(méi)有貨賣”，并稱2019年一季度的綠城是最痛苦的。

然而，走出第一季度的綠城似乎并未擺脫銷售業(yè)績(jī)下滑的趨勢(shì)，從其前六個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)來(lái)看，除了3月份的合同銷售額與去年同期持平，并在6月份實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)以外，其他月份均處于下滑狀態(tài)，1月、2月、4月、5月分別同比下滑23%、5.6%、4.5%、2.3%。雖然至8月份，綠城合同銷售額已沖擊至1023億元，但與其年初立下的1800億元目標(biāo)相比，完成率僅為43%。

值得注意的是，在銷售增速乏力的同時(shí)，綠城新增貨源的土地成本卻在漸漸走高。新增土地區(qū)域同位于杭州、寧波、溫州、武漢、天津、西安等核心城市，綠城中國(guó)2019年上半年新增土地平均樓面價(jià)卻高達(dá)1.28萬(wàn)元/平方米左右，較去年同期的1.01萬(wàn)元/平方米增長(zhǎng)約27%。半年報(bào)顯示，長(zhǎng)三角作為綠城中國(guó)的重要戰(zhàn)略區(qū)域，可售貨值占比高達(dá)66.3%。不過(guò)，該區(qū)域內(nèi)的杭州、寧波、溫州等重點(diǎn)城市同樣面臨較嚴(yán)格的限價(jià)政策，在土地成本上升、政策承壓的同時(shí)，綠城也同樣面臨較大的盈利壓力。

對(duì)此，有資深業(yè)內(nèi)人士分析稱，在經(jīng)歷今年上半年的土拍熱之后，杭州、蘇州、武漢等熱點(diǎn)城市加大了調(diào)控力度。當(dāng)前各地樓市調(diào)控政策都沒(méi)有松動(dòng)的跡象，確實(shí)會(huì)使產(chǎn)品力較強(qiáng)的項(xiàng)目無(wú)法釋放高溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，壓縮利潤(rùn)空間。而對(duì)于綠城這類品牌口碑較好的房企而言，項(xiàng)目質(zhì)量維權(quán)事件的爆發(fā)也確實(shí)會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)其品牌價(jià)值的認(rèn)可。

此外，隨著銀根的不斷收緊，房企下半年紛紛開(kāi)啟“搶收計(jì)劃”，部分項(xiàng)目甚至面臨壓縮利潤(rùn)降價(jià)銷售的處境。因此，對(duì)于上半年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成不佳的企業(yè)而言，下半年亦面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這對(duì)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與盈利提升而言都是不小的挑戰(zhàn)。