韓昫

摘 要 物業(yè)管理行業(yè)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大，在當(dāng)前社會(huì)，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸被認(rèn)可。當(dāng)今社會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭越來越激烈，能否提升企業(yè)自身價(jià)值成為物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。屬于服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)迫切需要提升企業(yè)自身的形象和素質(zhì)，因此企業(yè)應(yīng)更加重視對內(nèi)部控制的建設(shè)，以此既能充分展示物業(yè)管理企業(yè)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，又可以幫助企業(yè)提高內(nèi)部管理效率和質(zhì)量。面對這種新型的企業(yè)發(fā)展要求，為了使企業(yè)的經(jīng)營管理更加有效，可以從業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合的角度著手，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制，從而提高企業(yè)經(jīng)營效率，增加企業(yè)收益。業(yè)財(cái)融合就是把企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理結(jié)合起來，既可以讓財(cái)務(wù)部門迅速得知企業(yè)的真實(shí)業(yè)務(wù)情況，又可以讓業(yè)務(wù)部門知曉企業(yè)的財(cái)務(wù)情況。本文結(jié)合筆者所在物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況，首先深入分析物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，其次進(jìn)一步分析物業(yè)管理企業(yè)中業(yè)財(cái)融合的現(xiàn)狀，提出企業(yè)在業(yè)財(cái)融合過程中存在的問題，剖析其成因，最后在此基礎(chǔ)上提出企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合的對策，推進(jìn)業(yè)財(cái)融合在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞 業(yè)財(cái)融合 物業(yè)管理企業(yè) 信息共享

一、引言

在新時(shí)代背景下，物業(yè)管理作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，想要在競爭十分激烈的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地，必須提高對內(nèi)部控制尤其是業(yè)財(cái)融合工作的關(guān)注度，既要充分展示物業(yè)管理企業(yè)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，又要提高企業(yè)內(nèi)部管理效率和質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)中自營的物業(yè)管理公司，物業(yè)企業(yè)中的業(yè)務(wù)閉環(huán)有哪些？對財(cái)務(wù)部門來說，物業(yè)企業(yè)的盈利點(diǎn)在哪？物業(yè)企業(yè)的成本在哪里？在房產(chǎn)“寒冬”時(shí)代，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制、降本增效的重點(diǎn)在哪？對財(cái)務(wù)部門而言，為什么要融入業(yè)務(wù)去發(fā)現(xiàn)問題？面對種種問題，本文結(jié)合筆者所在企業(yè)的具體情況，根據(jù)筆者在工作中積累的物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，通過闡述物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題和因素，分析物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)融合的重要性。

二、物業(yè)管理企業(yè)情況概述

物業(yè)管理是指接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，結(jié)合簽訂的物業(yè)管理委托協(xié)議，參與所受委托房屋的維護(hù)、應(yīng)用等服務(wù)，這項(xiàng)管理工作包含對所受委托區(qū)域范圍內(nèi)環(huán)境、公共設(shè)備及治安等內(nèi)容的管理。物業(yè)管理行業(yè)隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大，在當(dāng)前社會(huì)，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸被認(rèn)可。以筆者所在企業(yè)為例，企業(yè)名為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實(shí)則沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目，僅受托管理相關(guān)寫字樓租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。企業(yè)收入為房租及物業(yè)管理收入，成本為付外包公司物業(yè)管理費(fèi)、寫字樓維修費(fèi)等。

業(yè)財(cái)融合就是把企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理結(jié)合起來，既可以讓財(cái)務(wù)部門迅速得知企業(yè)的真實(shí)業(yè)務(wù)情況，又可以讓業(yè)務(wù)部門知曉企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，比如成本是否超出預(yù)算、資金流能否支持企業(yè)的正常運(yùn)作，從而更準(zhǔn)確地開展業(yè)務(wù)活動(dòng)。這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)核算的同時(shí)了解企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作狀況，在對業(yè)務(wù)實(shí)施管理控制的同時(shí)，及時(shí)向業(yè)務(wù)部門提供服務(wù)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效的資源配置。在現(xiàn)今社會(huì)，財(cái)務(wù)人員的工作已不再是單一的記賬、核算，而是應(yīng)該在業(yè)務(wù)活動(dòng)發(fā)生之前采集與分析財(cái)務(wù)信息，具體的數(shù)據(jù)可以在業(yè)務(wù)活動(dòng)發(fā)生之前預(yù)測、整理，并據(jù)此分析企業(yè)經(jīng)營情況。

在筆者所在企業(yè)中，各業(yè)務(wù)部門僅管理自己部門的事務(wù)，部門間沒有相互溝通，若按照各部門業(yè)務(wù)活動(dòng)測算，公司無法實(shí)現(xiàn)利益最大化，而如果財(cái)務(wù)介入其中，根據(jù)各部門相關(guān)數(shù)據(jù)展開分析，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化，為企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營決策提供更有效的理論依據(jù)。

隨著智能機(jī)器人的面世，未來的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該是懂財(cái)稅的業(yè)務(wù)經(jīng)營人員，應(yīng)該具備為企業(yè)提供業(yè)務(wù)經(jīng)營方案和解決問題的能力。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，不僅靠業(yè)務(wù)經(jīng)營能力的提高，還需要依靠財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)融合能力以及業(yè)務(wù)促進(jìn)能力。

三、物業(yè)管理企業(yè)業(yè)財(cái)融合存在的問題

（一）管控體系不健全，內(nèi)部控制存在漏洞

以作者所在公司為例，公司缺乏一套完整的內(nèi)控制度，機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配不明，部門間相互推脫工作職責(zé)，關(guān)鍵崗位的員工沒有輪崗制度，不利于激發(fā)員工的工作熱情，難以在公司內(nèi)部培養(yǎng)出熟悉全面業(yè)務(wù)的人才。公司缺乏對生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)評估的重視，沒有認(rèn)真分析競爭對手及行業(yè)狀況，缺乏對客戶的信用評估，對公司經(jīng)營存在的風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足。各部門橫向聯(lián)系較差，公司內(nèi)部信息傳遞不及時(shí)，缺乏信息交流，不利于員工集思廣益為公司出謀劃策。由于人員配置問題，部分不相容職務(wù)未合理分離，容易導(dǎo)致舞弊行為出現(xiàn)。

（二）資金不充足，使用效率低

資金回流慢，大量應(yīng)收賬款掛賬，資金的周轉(zhuǎn)和使用效率低，企業(yè)對現(xiàn)有資金沒有合理的規(guī)劃，導(dǎo)致收支不平衡。流動(dòng)資金緊張，導(dǎo)致企業(yè)無法對現(xiàn)有資金進(jìn)行有效的管理和投資。人員配置不合理，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生大量人工成本。大量冗余固定資產(chǎn)占用企業(yè)資金，資金流動(dòng)性較差，沒有為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入。

企業(yè)實(shí)際收支與預(yù)算常常存在較大差距。在編制預(yù)算時(shí)，缺乏全面的考慮，收入就低不就高，成本就高不就低，導(dǎo)致收不抵支，成本費(fèi)用支出控制不嚴(yán)，在資金使用的過程中，沒有嚴(yán)格按照預(yù)算對各項(xiàng)目進(jìn)行審核管理，財(cái)務(wù)部門對成本費(fèi)用的管理還只是事后核算，并且只停留在表面，對資金疏于監(jiān)管，對資金的使用也沒有真正落到實(shí)處。

（三）業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門目標(biāo)不一致

企業(yè)內(nèi)部存在不同部門，各個(gè)部門的目標(biāo)并不一樣，要面對的問題和處理問題的方法也不相同。比如運(yùn)營部門關(guān)心的是設(shè)備能否正常運(yùn)行，而不注重維護(hù)成本的增加;銷售部關(guān)心的是房屋出租率，而忽視了應(yīng)收賬款的回收情況;綜合部關(guān)心的是客戶的滿意度，而不注重人工成本的增加。而財(cái)務(wù)部作為核算企業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的部門，應(yīng)更注重效率的最大化以及成本費(fèi)用的控制，更關(guān)注企業(yè)如何利用最少的資金獲得最多的經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的目標(biāo)不一致，導(dǎo)致企業(yè)業(yè)財(cái)融合的進(jìn)展并不順利。

以筆者所在企業(yè)為例，財(cái)務(wù)重視應(yīng)收賬款指標(biāo)。應(yīng)收賬款是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的組成部分，是企業(yè)提供勞務(wù)而向客戶收取的款項(xiàng)，而物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收賬款更多的是客戶的物業(yè)管理費(fèi)用。從財(cái)務(wù)的角度看，應(yīng)收賬款發(fā)生后，隨著拖欠時(shí)間逐漸增加，款項(xiàng)收回的可能性會(huì)越來越小，形成壞賬的可能性增加。因此企業(yè)應(yīng)及時(shí)采取措施，加大催款力度，爭取早日收回賬款，否則會(huì)因拖欠時(shí)間過長而出現(xiàn)壞賬，使企業(yè)遭受損失。但是企業(yè)業(yè)務(wù)部并不重視應(yīng)收賬款的回收率，給客戶較長的付款期限，付款期限長對銷售收入增加是有利的，但只顧及銷售增長而盲目放寬付款期限，所得的收入可能會(huì)被增加的成本費(fèi)用抵消，甚至造成企業(yè)利潤減少。

（四）員工專業(yè)能力水平不足

企業(yè)若想發(fā)展壯大，經(jīng)濟(jì)形勢是外部條件，而內(nèi)部條件就是人才。企業(yè)必須擁有復(fù)合型的業(yè)財(cái)一體人才，才可以在日常生產(chǎn)經(jīng)營中順利實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合。業(yè)財(cái)融合需要的是既懂得如何開展業(yè)務(wù)又懂得財(cái)務(wù)知識(shí)的人，這樣才能實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)兩者都掌控的目標(biāo)。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)人員與業(yè)務(wù)人員掌握的知識(shí)都只局限在自己的工作領(lǐng)域，對對方的領(lǐng)域并不了解，財(cái)務(wù)人員沒有充分參與業(yè)務(wù)管理工作，只是做熟悉的賬務(wù)核算、數(shù)據(jù)分析等傳統(tǒng)型的財(cái)務(wù)工作，業(yè)務(wù)人員也只掌握了物業(yè)的出租及維護(hù)保養(yǎng)等一系列工作。

（五）缺乏業(yè)財(cái)融合的信息平臺(tái)

以筆者所在企業(yè)為例，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)之間缺乏系統(tǒng)化、規(guī)范化的信息平臺(tái)，業(yè)務(wù)部門無法得知收付款情況，財(cái)務(wù)部門也無法得知業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)是否合理，公司各級領(lǐng)導(dǎo)無法準(zhǔn)確掌握公司的業(yè)務(wù)和運(yùn)營數(shù)據(jù)，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

四、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)財(cái)融合的對策建議

（一）完善企業(yè)內(nèi)部控制體系

應(yīng)根據(jù)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略，修訂完善各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制管理制度。從管理層面和業(yè)務(wù)層面雙管齊下，針對各業(yè)務(wù)層面加強(qiáng)全面管理。重新梳理整合各部門，合理劃分各部門職責(zé)，公司全員參與，成立風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制工作小組。公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對全體員工開展培訓(xùn)及談心，增強(qiáng)員工主人翁意識(shí)，營造良好的企業(yè)文化。對關(guān)鍵崗位的管理人員，不光要開展內(nèi)部培訓(xùn)，也要實(shí)行外部招聘的辦法。公司內(nèi)外堅(jiān)決杜絕違規(guī)違法行為，完善公司治理結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建良好的工作環(huán)境。

（二）加強(qiáng)預(yù)算管理，提高資金的使用效率

在編制預(yù)算的時(shí)候，應(yīng)該以提質(zhì)增效為目標(biāo)，體現(xiàn)資源整合、業(yè)務(wù)協(xié)同、資產(chǎn)優(yōu)化和化解風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期效果，本著實(shí)事求是、高質(zhì)量發(fā)展的原則，貫徹全面成本控制要求，不斷加強(qiáng)精細(xì)化管理，強(qiáng)化降本增效，從嚴(yán)編制各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，本著節(jié)約的原則規(guī)劃各項(xiàng)成本費(fèi)用。

財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)預(yù)算的綜合反映，各公司業(yè)務(wù)、人力資源、投資、信息化等專項(xiàng)預(yù)算均與財(cái)務(wù)預(yù)算相關(guān)聯(lián)。在編報(bào)過程中，各公司相關(guān)職能部門要密切溝通、共同協(xié)作，確保數(shù)據(jù)銜接一致、符合邏輯。

財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)在所有業(yè)務(wù)預(yù)算確定之后再核定最終數(shù)據(jù)。各公司相關(guān)職能的預(yù)算規(guī)劃報(bào)表應(yīng)提前完成審核，以便財(cái)務(wù)部門編制公司最終的財(cái)務(wù)預(yù)算和預(yù)測。

（三）建立兼顧業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)的管理目標(biāo)

對一個(gè)企業(yè)而言，確定一個(gè)合理的管理目標(biāo)非常重要。各部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)同管理，只有各部門相互配合，才能做到真正的業(yè)財(cái)融合，提高企業(yè)的效率。業(yè)財(cái)融合在企業(yè)應(yīng)用中最重要的問題就是解決業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門管理目標(biāo)的差異。首先，按照公司生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)以及行業(yè)發(fā)展情況、整體市場經(jīng)濟(jì)情況，合理制定業(yè)務(wù)部門的經(jīng)營目標(biāo);然后，財(cái)務(wù)部門匯總各個(gè)數(shù)據(jù)，制定公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)，由此合理制定公司的總體目標(biāo)，兼顧業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)的指標(biāo);最后，業(yè)務(wù)目標(biāo)與財(cái)務(wù)目標(biāo)融合，雙方目標(biāo)達(dá)成一致。

以筆者所在公司為例，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)共同的收入目標(biāo)就是收取客戶的物業(yè)管理費(fèi)，這是企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)利益流入的來源。先開票后收款的收款流程會(huì)造成賬上有大量應(yīng)收賬款，這時(shí)需要財(cái)務(wù)部定期出具應(yīng)收賬款明細(xì)表，并與業(yè)務(wù)部門相關(guān)專員及時(shí)核對，督促其開展催收工作，共同配合實(shí)現(xiàn)公司的最終目標(biāo)。

（四）培養(yǎng)復(fù)合型業(yè)財(cái)融合人才

經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步，隨著智能化時(shí)代的到來，財(cái)務(wù)人員既要熟練掌握財(cái)務(wù)技能，又要了解企業(yè)運(yùn)營狀況，為企業(yè)有效地配置資源提供幫助，企業(yè)需要一專多能的復(fù)合型業(yè)財(cái)融合人才。因此，對財(cái)會(huì)專業(yè)人才培養(yǎng)模式提出了更高的要求。目前財(cái)會(huì)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)和課程設(shè)置并沒有完全符合企業(yè)對復(fù)合型人才的需求，需要調(diào)整和優(yōu)化，構(gòu)建業(yè)財(cái)融合下財(cái)會(huì)專業(yè)人才培養(yǎng)的新模式。

企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)培訓(xùn)財(cái)會(huì)人員的意識(shí)，充分提升企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對員工培訓(xùn)尤其是財(cái)會(huì)人員培訓(xùn)的重視程度，在企業(yè)內(nèi)部形成不斷學(xué)習(xí)的氛圍，只有財(cái)會(huì)人員綜合素質(zhì)提升才能使企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提升。企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中需要系統(tǒng)地培養(yǎng)企業(yè)財(cái)會(huì)人才，建立科學(xué)的人才培養(yǎng)機(jī)制，這種方式能夠有效提升人才的專業(yè)水平。財(cái)會(huì)人員在實(shí)際工作中都有差異性，每個(gè)人的崗位不同，擅長的領(lǐng)域也不同，為了保證企業(yè)財(cái)會(huì)人才培養(yǎng)質(zhì)量，則需要根據(jù)每個(gè)財(cái)會(huì)人員的不同特點(diǎn)，制定相應(yīng)的培養(yǎng)方案，充分挖掘企業(yè)財(cái)會(huì)人才的潛能。

（五）建立業(yè)財(cái)共享系統(tǒng)

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有運(yùn)營的信息技術(shù)基礎(chǔ)上提升，以互聯(lián)網(wǎng)架構(gòu)為標(biāo)準(zhǔn)，建立一套多業(yè)態(tài)、多組織、精細(xì)化的業(yè)財(cái)一體化運(yùn)營和分析平臺(tái)，包含合同管理、工程管理、物料管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理等一系列管理模塊，為多元化和國際化的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略提供全面數(shù)字化管理的支持。

合同管理應(yīng)包含客戶管理、客戶服務(wù)、合同錄入、驗(yàn)收等業(yè)務(wù)功能;工程管理應(yīng)包含設(shè)備檔案、設(shè)備維修和保養(yǎng)、工程預(yù)算等業(yè)務(wù)功能;物料管理應(yīng)包含供應(yīng)商管理、采購管理等業(yè)務(wù)功能;人力資源管理應(yīng)包含人事關(guān)系、勞務(wù)合同、考勤和績效等業(yè)務(wù)功能;財(cái)務(wù)管理應(yīng)包含應(yīng)收應(yīng)付、資產(chǎn)管理、總賬及報(bào)表等業(yè)務(wù)功能。

通過使用系統(tǒng)，可以大大提高辦公效率，降低人與物的成本，避免工作的重復(fù)性，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，使管理更加精細(xì)化、透明化。

五、結(jié)語

財(cái)務(wù)人員轉(zhuǎn)型管理會(huì)計(jì)就是為了塑造能充分發(fā)揮管理職能的財(cái)務(wù)人員，財(cái)務(wù)人員不僅要掌握傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基本方法，還要運(yùn)用管理會(huì)計(jì)的方法參與企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，在行動(dòng)上進(jìn)入業(yè)務(wù)部門，了解業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)，與業(yè)務(wù)人員溝通交流。業(yè)財(cái)一體化的初心是推動(dòng)業(yè)財(cái)?shù)膶?shí)踐、融合，更有利于運(yùn)營和分析，提升管理效率。筆者所在公司召開啟動(dòng)大會(huì)，就是為了齊心協(xié)力推動(dòng)萬科物業(yè)業(yè)財(cái)一體化、信息化建設(shè)，使萬科物業(yè)公司管理系統(tǒng)邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

（作者單位為中外運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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