徐勇戈 王莎莎

【摘 要】 公私合作模式“建設—經營—轉讓（BOT）”為地方政府解決公共基礎建設提供了新思路，能滿足公共基礎設施建設，提高投資管理效率，有效化解地方政府債務風險。因BOT項目建設周期長、參與方眾多，合理的風險分擔是其成功的關鍵。從公租房BOT項目全生命周期過程角度出發(fā)，借助建筑信息模型（BIM）在投資機制、管理與治理模式方面的創(chuàng)新性，運用工作結構分解法進行風險識別，并用改進的密切值法構建公租房全生命周期風險分擔模型，為公共部門和私營機構合作提供決策依據，以期公租房項目的長久發(fā)展。

【關鍵詞】 公租房; BOT模式; BIM技術; 風險分擔; 密切值法

【中圖分類號】 F284? 【文獻標識碼】 A? 【文章編號】 1004-5937（2019）11-0016-06

公共租賃房（下面簡稱公租房）是保障性住房的一種，由政府部門負責建設或者購入，以供中低收入群體租住。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量人口集聚到城市，漸漸形成了一個規(guī)模龐大的既無力購買經濟適用房，又不符合廉租房條件的“夾心層”群體，主要包含城市中低收入家庭、進城務工人員以及剛畢業(yè)的大學生。為此，政府相繼出臺多項有關公租房建設的政策，逐步使其成為保障性住房的主體。但是，由于公租房項目建設前期投資大、資金回收期長、運營過程存在較大不確定性等特點，資金短缺問題成為制約公租房發(fā)展的“絆腳石”[ 1 ]。單靠政府力量無法從根本上解決公租房的建設資金，面對巨大的資金壓力，優(yōu)化和拓展融資渠道成為當務之急，而BOT模式在各個行業(yè)的應用為公租房的建設提供了融資借鑒[ 2 ]。

因公租房項目屬于準公共產品，建設周期長，伴隨的不確定因素增多，加之項目參與方眾多，風險分擔主體多元，利益需求差別大，為了有效吸引社會資本的進入，合理的風險分擔是項目成功的關鍵因素。本文引入BIM技術進行公租房全生命周期的過程管理，提升管理效率，在此基礎上分析公租房BOT項目的風險分擔機制。合理的風險分擔可以有效吸引社會資本，使閑散資金進入，提升各參與方進行公租房合作項目的積極性[ 3 ]，為公共部門與社會資本的合作提供決策依據，進而顯著提高公租房的供給規(guī)模及持續(xù)性發(fā)展，使更多“夾心層”群體可以享受到社會福利。

一、基于BIM技術的公租房PPP項目管理分析

（一）公租房BOT項目運作框架

公租房BOT模式，即公共部門就公租房項目與私營機構簽訂特許權協(xié)議，授予簽約方承擔該項目的投資、融資、建設和維護，在協(xié)議期內進行運營，公共部門進行監(jiān)管，公眾與用戶使用并監(jiān)督私營機構對公租房的運作管理，協(xié)議期結束后私營機構將項目無償轉讓給政府。其投資收益主要來自特許經營期的租金、配套設施收入，成本由建設期與特許經營期的現金流出構成。

（二）基于BIM技術的公租房BOT項目管理必要性

傳統(tǒng)合作項目存在各方參與程度弱，政府、私人資本之間關系緊張等問題。BIM技術加入項目管理中，能有效緩解各方關系，為公共部門在決策公租房公私合作項目時提供客觀的數據支持，實現項目全生命周期的管理和控制，在項目實施過程中做到信息無縫連接和實時共享，減少重復、離散的數據，增加信息共享和協(xié)同工作[ 4 ]，實時監(jiān)控，有效控制及應對意外事件。公共部門特許期結束后接收公租房項目時要了解項目全面的信息、數據，利于后期的運營管理。

一是通過BIM平臺積累項目數據，建立數據庫。提升公租房項目建設各參與方的交互性，及時了解項目進度，實現良性可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略伙伴關系，扮演公租房BOT項目風險分擔分析的重要角色。

二是BIM技術有效預測風險，進行事前數據模擬，減少公租房建設及運營中風險事件概率及額外的成本支出。

三是BIM項目管理平臺，對于政策法規(guī)的變化，根據外部環(huán)境以及BIM平臺數據分析及時作出應對措施，通知各參與方，減少傳統(tǒng)項目由于信息滯后引起的成本增加、不滿情緒及責任推卸。

（三）公租房BOT項目全生命周期階段分析

BIM技術貫穿公租房BOT項目全生命周期中，因各方目標差異，BIM技術對不同參與方所實現的功能有所差異。以下將公租房BOT項目全生命周期過程按決策、采購、運營與移交三個階段，分析引入BIM技術后公租房BOT項目在建設全生命周期中的運用。

決策階段主要解決公租房項目的決策、方案等，BIM技術對數據的集成功能為項目運用物有所值法進行定量評價提供技術支撐，判斷實施BOT模式是否可以降低總成本，進而決定BOT項目可否實施。

采購階段主要涉及設計與建造。在設計階段，BIM加強了各個專業(yè)之間的聯(lián)系與集成[ 5 ];在項目建設階段，利用BIM技術對工程項目進行精細化管理、實時性監(jiān)控，便于快速識別各項風險;在施工前，對施工方案預演，做到事前控制，有效提升成本、進度、質量和安全的管理效率[ 6 ]。BIM模型的運用將數據實時共享，項目管理方可以有效地進行項目各工作節(jié)點的監(jiān)控。做好提前預防、及時處理，對節(jié)約成本、節(jié)省工期、提高施工質量和風險防范有重要意義。

運營與移交階段通過BIM模型實時監(jiān)控項目系統(tǒng)，及時獲取設備的定期檢修和保養(yǎng)數據的高效準確，檢修后及時反饋到項目數據庫中，有效減少公共部門接收項目后運營中的風險因素。移交后，政府部門根據建立的BIM模型全面掌握項目截至移交前的各項數據，實現公租房項目全生命周期的監(jiān)管與現代化的管理模式。BIM技術給公租房公私合作的管理模式帶來了一次改革性的飛躍，與傳統(tǒng)的管理模式相比優(yōu)勢突出。

二、公租房PPP模式風險分擔機制的研究

（一）公租房BOT項目風險識別

通過已有文獻對比風險識別方法的優(yōu)缺點及公租房項目的特點，采用工作結構分解法分析BOT模式下公租房項目所面臨的風險，按風險承擔方分為公共部門、私營機構、金融機構、共擔風險，如表1。

（二）基于BIM技術的公租房BOT項目風險管理

BIM技術的應用對項目風險提前進行識別，并對相關風險進行預防和控制，利于降低公租房項目的風險，提升項目合作中風險分擔的合理性，保證各方順利合作[ 7 ]。

1.項目利潤未知，前期預測不準[ 8 ]

公租房項目屬于準公共項目，運營期的收入主要依賴租金收入，因公租房項目具有一定的公益性，租金水平不能過高，收益難保證，需前期大量資料的收集分析。BIM模型的建立，在項目前期即進行數據收集歸納及準確決策分析，極大提高了項目管理效率。

2.項目周期長，缺失協(xié)同工作平臺

公租房項目工程體量巨大，建設周期長，參與方眾多，缺乏共同協(xié)作的平臺，導致信息閉塞，矛盾聚積，風險隱患一觸即發(fā)。BIM模型能提升各參與方交互性，減少溝通障礙，降低因各參與方的主觀情緒導致的風險因子。

3.公租房BOT項目是設計、建造加經營，重點在經營，后期運維管理難度大

BIM模型應用的優(yōu)勢在于前面各個階段中，優(yōu)化設計、施工方案，減少浪費，降低成本，做到成本優(yōu)化前置，為運營階段做好鋪墊。一方面可保障私營機構的利益，另一方面能使公租房公私合作模式長久發(fā)展，提升價值，造福社會，惠及民生。

（三）風險分擔原則

各參與方依據合同應遵循以下原則進行風險分配：

1.須有控制風險的能力

合理的風險分配不僅可以刺激相關方的積極性，而且對可能出現的風險具有相應強有力的手段進行控制并處理，降低損失;反之，則會加大成本。

2.承擔風險的參與方有機會將該風險合理轉移

風險發(fā)生后，合適的風險承擔者有能力將風險合理轉移，控制風險，使損失最小化。

3.承擔風險一方必須對項目整體最有利[ 9 ]

合理的風險分擔對項目的成功起著關鍵作用，風險分擔的最終目標是整體利益最優(yōu)。分配過少，缺少激勵，管理效率低下，成本增高;分配過多，管理效率增高，管理成本影響項目整體利益降低。

合理的風險分擔機制不僅可以有效激勵私營機構參與公共項目的積極性，而且能有效提高社會整體福利，提升公共部門的政績影響力[ 10 ]。

三、建立風險分擔模型

合理的風險分擔是公租房BOT項目順利實施的關鍵因素，王蕾等[ 11 ]運用ANP-Shapley值的方法進行了PPP項目風險分擔的研究，李林[ 12 ]利用討價還價博弈理論，研究PPP項目共擔風險的分配。對相關文獻研究后總結風險分擔常用的研究方法有風險分配矩陣法[ 13 ]、文獻打分法[ 14 ]、博弈論方法、案例分析法等，大多以定性分析為主，無法定量確定共擔風險在各參與方之間的承擔比例。針對此問題，本文根據公租房BOT項目特點，考慮風險因素的復雜多樣性，結合BIM技術在項目全生命周期管理過程中的創(chuàng)新性，建立以改進的密切值法為基礎的風險分擔模型，分析并計算各個主體具體的風險分擔比例，為公租房BOT項目各參與方提供決策依據。

密切值法是系統(tǒng)工程中針對多目標決策的一種優(yōu)選方法，能夠在面對多個對象時從中篩選出最符合條件，并有效解決實際工程中面對多個目標時如何做出正確決策的有效方法。密切值法可以將項目所面臨的風險評價指標轉化為具有綜合性質的單個指標，該單一指標可從整體上反映出風險評價的好壞[ 15 ]。改進的密切值法引入熵權法確定各評價指標的權重，消除主觀因素的影響[ 16 ]。

（一）建立評價指標矩陣

擬定項目有n個風險分擔者，針對每個分擔者設定m個評價指標，分別用Yi（i=1，2，…，n），Xj（j=1，2，…，m）來表示，并將參與者Yi對應Xj的能力值記為aij（i=1，2，…，n;j=1，2，…，m）。初始矩陣A=（aij）m×n如下：

（二）規(guī)范初始矩陣

初始矩陣A=（aij）m×n中各風險評價指標的量綱、數量級等不同，且評價指標判斷標準有正有負，故需對初始矩陣進行規(guī)范化處理。

目標差值率，排除風險評價指標不具可比性等因素，考慮目標值與指標值的距離與比價效應，讓指標在偏離目標值程度而在衡量時有同一個尺度，使得決策者確定統(tǒng)一標準來準確計算該項指標偏離最優(yōu)值的程度。

（三）構建虛擬的最優(yōu)與最劣分擔方

（四）基于熵權法的指標權重

熵權法是利用各評價指標有效信息量的大小來確定相應的權重值。熵是系統(tǒng)無序程度的一個度量，熵值的大小反映評價對象指標值之間的差異程度：若指標的信息熵越小，系統(tǒng)越有序，表示指標值相差較大，該指標提供的信息量越大，其權重也相應較大，在綜合評價中所起作用越大權重就應該越高。

（五）計算評價指標的歐氏距離及密切值

1.標準化歐式距離的概念

四、案例研究

西安市某公租房項目總投資約25.33億元，房屋建筑面積約32萬平方米。由西安市住房和城鄉(xiāng)建設局作為項目實施機構，采用競爭性磋商采購方式，最終交由中建某工程局有限公司（以下簡稱中建工程局）。采取建設施工、養(yǎng)護管理一體化經營方式，運作方式為BOT，合作期23年，包括建設期3年，運營期20年。在該公租房項目中風險主要分擔主體涉及西安市住房和城鄉(xiāng)建設局、中建工程局、商業(yè)銀行三方。運用已建的風險綜合評價指標就公租房項目建設分析衡量后從三個風險分擔方的風險控制能力、風險承擔能力和風險承擔意愿3方面確定8個評價指標，計算各方密切值，據此得出公租房項目各風險最佳的風險承擔者。

風險控制能力指標集包括：風險發(fā)生概率認識度（X1）、風險管理技術（X2）和風險管理水平及經驗（X3）;風險承擔能力指標集包括：風險預備金（X4）、風險管理收益（X5）和盈利能力（X6）;風險承擔意愿指標集：風險偏好（X7）、決策動機（X8）。

五、結語

本文將BIM技術應用于公租房公私合作項目的全生命周期管理過程中，分析其中存在的風險因素，建立了風險評價指標體系，并根據BOT項目風險分配的最優(yōu)原則，選定最佳風險分擔者，建立合理并使各方滿意的風險分擔機制。運用改進密切值法構建風險分擔模型，通過實際案例分析計算出各參與方承擔項目建設風險的綜合能力，基于風險分配最優(yōu)原則，得出各風險的最優(yōu)承擔者。

具體關于公租房BOT項目風險分配情況需根據項目實際情況，并考慮各方風險承受能力。項目合理的風險分配，既可以降低項目總風險，又能提高公租房BOT項目的合作效率，有效促進社會資本進入公租房項目建設領域的積極性，為國家經濟發(fā)展做貢獻。

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