王露霏++汪霄
摘要:本文以公租房建設(shè)中契約型REITs融資為例,分析融資體系中的資金循環(huán),通過對融資體系的關(guān)鍵資金流動力因素以及牽引機(jī)制的分析,對我國的公租房REITs融資提出相關(guān)的建議。
關(guān)鍵詞:公租房;REITs;資金循環(huán)
中圖分類號:TU-9 文獻(xiàn)識別碼:A 文章編號:1001-828X(2016)027-0000-01
我國公共租賃房指的是通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu),按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房,其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入群體的住房困難[1]。發(fā)展公共租賃房是對于這類滿足廉租房標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)之間的所謂“夾心層”群體的需求顯得尤為重要。
一、公共租賃房與REITs融資
REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)起源于美國,在西方國家比較盛行,是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[2]。
從實際中的分析來看,REITs從以下幾個角度可以滿足公租房建設(shè)融資的需要:
1.發(fā)展環(huán)境。我國的房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展成熟,其法律、人才、市場基礎(chǔ)都有保障。
2.社會資金。我國的居民儲蓄率在全球位居前列,但是大量的居民儲蓄沒有得到很好的使用收益。而REITs具有流通性強(qiáng)、變現(xiàn)率高,滿足我國居民一貫的謹(jǐn)慎投資態(tài)度。
3.物業(yè)基礎(chǔ)。REITs以持續(xù)穩(wěn)定的收益為基礎(chǔ),因此其更親睞于投資收益性久、總體量大、具有增值性的物業(yè)。
二、REITs融資機(jī)理
本文將就組織形式為契約型、投資模式為權(quán)益型、運(yùn)作方式為封閉式、進(jìn)行公募形式的REITs融資機(jī)理進(jìn)行分析。即管理公司和托管銀行在成立信托契約的基礎(chǔ)上,通過公開發(fā)行方式發(fā)行收益憑證籌集投資者資金,并投資于公租房資產(chǎn)建設(shè),其中受益憑證的發(fā)行量是有限制的。其中由投資者作為委托人,基金管理公司受托進(jìn)行資金管理投資。投資者憑借收益憑證來獲得收益。
政府:制定 REITs 和公租房的相關(guān)法律制度。制定公租房建設(shè)計劃,無償劃撥相應(yīng)的土地建造公租房,并負(fù)責(zé)公租房市場的監(jiān)管工作。切實履行社會管理和公共服務(wù)的職責(zé),為公租房的建設(shè)和提供專項補(bǔ)貼,促進(jìn)公租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
基金管理公司:由國有證券公司負(fù)責(zé)專門開展公租房 REITs 業(yè)務(wù),負(fù)責(zé)向主管部門申請 REITs 計劃的審批,負(fù)責(zé)向社會公眾募集資金,并和投資者簽訂契約合同,負(fù)責(zé)基金的日常運(yùn)營管理。依法成立投資特定公租房項目的公租房 REITS,存續(xù)期為 10 年。
公租房開發(fā)機(jī)構(gòu):專門負(fù)責(zé)公租房項目建設(shè)和運(yùn)營的國有企業(yè),根據(jù)國家制定的公租房修建計劃,通過 BT、EPC、代建等建設(shè)模式,負(fù)責(zé)修建特定的公租房項目用于開展 REITs 融資。
三、公租房融資建設(shè)體系資金循環(huán)及其動力因素
而公租房具有收益持續(xù)時間長的特點(diǎn),如何把持續(xù)收益轉(zhuǎn)換為一次性收益,這是公租房開發(fā)機(jī)構(gòu)投入公租房開發(fā)市場的動力。因此通過REITs方式進(jìn)行融資的機(jī)理就在于民間資本可以一次性融資并且其收益回報可以持久進(jìn)行,符合公租房開發(fā)建設(shè)的要求。
1.建造資金循環(huán)鏈。在公租房的開發(fā)中,公租房開發(fā)機(jī)構(gòu)通過向融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資建造公租房,資金由融資機(jī)構(gòu)流入公租房開發(fā)機(jī)構(gòu),再流入公租房建設(shè)階段形成房屋實體。而REITs利用民間資本的融資,購買公租房即轉(zhuǎn)移公租房所有權(quán),此時的資金流動由REITs流入公租房開發(fā)機(jī)構(gòu),再流入融資機(jī)構(gòu)形成循環(huán)鏈。
2.融資—收益資金循環(huán)鏈。公租房融資建設(shè)體系中的另一個資金循環(huán)鏈為融資—收益資金循環(huán)。REITs的融資核心是民間資金的集聚,如何促動這一資金流的流動即吸引民間資金的集聚,是整個資金循環(huán)鏈的關(guān)鍵。
REITs融資后,通過對公租房的產(chǎn)權(quán)購買并進(jìn)行長期經(jīng)營管理而獲得租金收益等,形成資金的流入流出;而民間投資者可以通過在存續(xù)期滿贖回資金并獲得收益,也可以通過在證券市場的轉(zhuǎn)讓受益憑證獲得收益,又形成了一個資金的三角循環(huán)流動。
通過分析,將公租房建造資金循環(huán)鏈和融資—收益資金循環(huán)鏈進(jìn)行組合,即完整的公租房融資建設(shè)體系資金循環(huán)鏈。建造資金循環(huán)鏈和融資—收益資金循環(huán)鏈的結(jié)合點(diǎn)在于公租房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。公租房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移使得REITs的融資流入到建造資金循環(huán)鏈,將造資金循環(huán)鏈和融資—收益資金循環(huán)鏈進(jìn)行組合,形成整個循環(huán)鏈的資金流通。
確保資金循環(huán)鏈的安全性,不僅僅需要的是足夠的資金總量,還需要對其中關(guān)鍵資金流進(jìn)行保護(hù)與促進(jìn),確保整個資金鏈的暢通。任何投資都是帶有回報性質(zhì)的投資,沒有回報,投資也不會產(chǎn)生。在公租房的融資建設(shè)資金循環(huán)體系中,有兩處資金流體現(xiàn)的是投資與回報的資金流動,同時這兩處資金流是具有推動性作用,能夠保證其他資金鏈的資金循環(huán)性。
四、對我國公租房建立REITs融資體系循環(huán)的建議
1.吸收人才。REITs 的運(yùn)作需要高度專業(yè)的房地產(chǎn)投資人才, 他們既要有房地產(chǎn)專業(yè)的知識和經(jīng)驗, 又要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析研究能力, 還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律知識, 熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、產(chǎn)品營銷和物業(yè)管理等各個方面。
2.創(chuàng)新經(jīng)營。公租房具有收益性低且持續(xù)時間長的特點(diǎn),如何能夠保證公租房的收益能夠滿足投資者收益。因此在公租房建設(shè)過程中,REITs管理公司可以通過創(chuàng)新經(jīng)營模式來增加收益性,例如建設(shè)公租房以及配套的商業(yè)、其他物業(yè)設(shè)施來增加收益。
3.促進(jìn)公租房市場化。市場也是公租房融資體系的構(gòu)建的外部環(huán)境,是對整個公租房建設(shè)運(yùn)營體系目標(biāo)的統(tǒng)一。建立市場平臺促進(jìn)外部資源的匯聚,加強(qiáng)公租房建設(shè)過程中人才、資金、知識、服務(wù)、的流動,創(chuàng)造出足夠的需求和收益,吸引更多的民間資金進(jìn)入公租房建設(shè)中。
參考文獻(xiàn):
[1]孟培.REITs 在我國公租房建設(shè)中的應(yīng)用研究[D].重慶:重慶大學(xué),2012.
[2]車春鸝.REITS—中國房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的新渠道[J].建筑經(jīng)濟(jì),2006,(08):89-92.
[3]莊治磊.基于 REITs 的公租房融資模式研究[D].重慶:重慶大學(xué),2011.
[4]劉愛玲.我國商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金 融資模式研究[D].重慶:重慶大學(xué),2012.
作者簡介:王露霏(1992-),女,黑龍江鶴崗人,碩士,研究方向:住房保障、建筑經(jīng)濟(jì)。
汪 霄(1962-),女,安徽合肥人,研究方向:住房保障、建筑經(jīng)濟(jì)。