舒菁英

(湖南交通職業(yè)技術學院 湖南 長沙：410132)

1 課程教學改革背景

高職院校的《房地產(chǎn)估價》是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的重要課程。傳統(tǒng)的《房地產(chǎn)估價》教學存在兩個問題：一是枯燥的公式講解難以調動學生的積極性，二是現(xiàn)行的考核方式重理論輕實踐。開設此課程的部分院校已經(jīng)對這些問題開始重視，但只是對課程標準、教學管理等方面進行改善，沒有關注新技術的引入，不能從根本上解決現(xiàn)有問題。近年來，建筑信息模型(BIM)、地理信息系統(tǒng)(GIS)技術頗受關注。

GIS在房地產(chǎn)估價的比較法中已被較為廣泛地運用，黃海等2009年提出運用GIS技術對待估對象進行管理、初次篩選，以及運用模糊評判法進行房地產(chǎn)評估[1]。由于傳統(tǒng)估價方法中的人文因素容易導致估價結果易受估價人員的主觀影響，李恒凱2011年針對這些不足，提出利用GIS技術進行修正，改進之后的模型更加客觀、科學[2]。丁瀅2017年基于現(xiàn)有房地產(chǎn)估價的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，分析GIS與不動產(chǎn)估價的融合方法，通過技術來實現(xiàn)估價，探討未來房地產(chǎn)估價的方向[3]。

以往的估價，參數(shù)的選定取決于估價人員的經(jīng)驗，而經(jīng)驗往往與估價人員的主觀因素有關。熊偉2017年建議將BIM技術引入至房地產(chǎn)估價當中，通過軟件建模時注入建筑信息，自動輸出工程量并進行統(tǒng)計分析，結合估價時點建筑物的人工費、材料費、機械費用等，實現(xiàn)房地產(chǎn)的智慧評估[4]。

筆者在建筑及房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)中，引入BIM與GIS的融合技術，為房地產(chǎn)及工程管理類人才的培養(yǎng)提供了一個新的方向。本文將探討在理論教學過程中如何運用地理信息系統(tǒng)(GIS)尋找區(qū)域信息，通過基準地價進行修正，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的信息表達；通過建筑信息模型(BIM)實現(xiàn)構筑成本與折舊的智慧測算，提高精度，降低人為干擾因素。從而提高學生在專業(yè)上的高度培養(yǎng)，增強工作技能的針對性；同時以非專業(yè)技能為拓展，加強職業(yè)的寬度拓展，延伸學生的職業(yè)鏈。

2 課程教學改革思路

2.1 以職業(yè)教育為目標，重視技能的培養(yǎng)

隨著房地產(chǎn)稅在上海和重慶的試點，意味著房地產(chǎn)稅的開征已經(jīng)從理論走向實踐，未來對于房地產(chǎn)估價人員的需求將會增加。征稅的基礎是對物業(yè)準確估價，科學、客觀、公平的估價方法尤為重要，這也對估價人員提出了更高的職業(yè)要求。因此，《房地產(chǎn)估價》課程的開設應該對接崗位，以職業(yè)教育為目標，以專業(yè)技能為支撐，提升學生專業(yè)高度教育，加強工作職位的針對性；以非專業(yè)技能為拓展，拓展職業(yè)崗位的寬度，延伸學生的職業(yè)鏈。

2.2 以學生為核心，理論與實操并重

《房地產(chǎn)估價》是一門對接工作崗位的課程，而以往的教學主要通過公式講解，例題分析進行講授，容易導致學生覺得學習索然無味。九零后、零零后的學生是伴隨著信息成長的一代，傳統(tǒng)的教學方式已經(jīng)不能滿足學生學習的興趣。借助信息化教學的手段，在傳統(tǒng)公式的講授基礎上，引入BIM與GIS技術，將單體建筑與區(qū)域環(huán)境結合，以信息化的教學為載體，輔助房地產(chǎn)估價的教學，可以啟發(fā)學生動手模擬建筑物的建造過程，查詢區(qū)域信息，提升操作能力，從而提高估價的準確性。從而真正做到在教學過程中，以崗位夠用為準則，根據(jù)市場需求施教，注重模塊與模塊之間的融合；以培養(yǎng)學生的愛好為出發(fā)點，充分尊重學生的主體地位。

3 教學改革過程

3.1 采用混合式的課堂教學模式

通過查閱資料，分析國內外的教學案例，以學生的專業(yè)技能與非專業(yè)技能為依托，結合估價人員職業(yè)資格要求以及該門課程本身所具有的特色，提出“線上學習+線下學習”混合式的課堂教學模式。該教學模式包括課前推送預習資料，激起興趣，引導學生討論，使之產(chǎn)生喜歡學的好奇感；課中告訴學生學什么，要求學生自己做，讓學生產(chǎn)生容易學的滿足感；課后通過難點強化、重點練習、在線輔導，讓學生產(chǎn)生快樂學的成就感。

3.2 基于BIM-GIS技術融合的課程構建

本文以長沙縣的某辦公樓為例，以成本法為基本知識點，在傳統(tǒng)的公式講解基礎上，結合BIM與GIS技術，形成老師教、自己做、共討論的教學方式。

3.2.1 課前準備

在課程資源網(wǎng)站上上傳成本法相關的微課視頻，歷年估價師職業(yè)資格考試在這個知識點的真題以及該辦公樓的信息。微課視頻包括土地取得成本、房地產(chǎn)重建價格、房地產(chǎn)折舊方法。歷年估價師職業(yè)資格考試的真題包括選擇、填空、案例分析等。該辦公樓的建筑面積為3096.6m2，主體結構為磚混結構，共計4層，首層中間有一個底部標高為-1.2m的情景底室，2-4層為標準層，層高為3.9m。本次評估的估價時點為2018年5月。

3.2.2 課堂教學

(1)課堂活動探究

混合式課堂的實施成果，在于教學過程中各項活動的有效開展。在混合式教學中，教師將不再是課堂的中心，教師與學生一起探討問題的根源以及解決的辦法。這種模式是以問題為支架，構建學習平臺，引導學習者思索，探求解決問題的辦法。成本法中，問題的根源在于如何獲取土地區(qū)域信息與建筑物的構造信息，如何借助現(xiàn)代信息手段解決兩者的重置價格。

(2)協(xié)作學習

①重置價格

圍繞問題，學生以小組合作的方式完成估價報告。引導學生從房、地兩方面探討房地產(chǎn)的重構價格。首先帶領學生查閱長沙縣城區(qū)基準地價表，并根據(jù)其在Arcgis軟件中定位，采用“值提取至點”，提取地價為2480元/ m2。該辦公樓的總建筑面積為3096.6m2，占地為2064.4 m2，通過計算，可以得到容積率為1.5。該構筑物的土地到期時間為2044年11月，在估價時點的剩余年限為26.5年。依照土地使用年限修正系數(shù)的公式，進行計算：

(1)

其中，n為剩余使用年限，N為法定最高出讓年限，r為土地還原率。通過查閱《長沙縣基準地價更新技術報告》，我們取r為8%。利用公式(1)，可以得到土地使用年限的修正系數(shù)為0.912。容積率的提升意味著開發(fā)強度的增加，土地的利用率也得到了提高，進而導致樓面地價降低。但是對于辦公樓而言，當容積率超過一定程度，將成為標志性的建筑，產(chǎn)生規(guī)模集聚的作用，吸引人流、物流、資金流、物質流以及信息流匯集于此，從而使得樓面地價有上升的趨勢。通過查閱上述報告，該辦公樓所屬地塊等級的容積率修正系數(shù)為0.717，因此該辦公樓的土地重置價格為2480×0.912×0.717=1621.68(元/m2)。

傳統(tǒng)的成本法估價教學，對于建筑物的重構價格，教師講述得較為籠統(tǒng)。因此，在估價過程中，人為主觀因素過大。通過課程改革，引導學生利用Revit軟件對辦公樓建模(如圖2)，可以實現(xiàn)前后知識貫通，既有利于培養(yǎng)學生客觀理性的學習態(tài)度，又有利于激發(fā)學生的興趣。

圖2 辦公樓BIM三維模型

由Revit軟件自動輸出表1-表3的工程量。

表1 建工樓—墻明細表

表2 建工樓—門明細表

表3 建工樓—窗明細表

套取定額，計算出它的重置價格為4059642.6元?？偨ㄖ娣e為3096.6m2，因此單價為1311元/ m2。

②折舊參數(shù)的選取

采用直線法計算折舊參數(shù)，即以物業(yè)在經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等為基礎計算折舊額的方法。年折舊率為：

(2)

d——年折舊率，R——殘值率，N——使用年限。在該實例中，R取5%，這里建筑物的使用年限N取50年，計算出年折舊率為1.9%。

③總價值評估

獲取了土地和建筑物的重置成本以及折舊以后，可根據(jù)經(jīng)驗數(shù)值求出其他參數(shù)，進而算出評估總價。

土地取得成本L=1621.68元/m2，建筑重建成本B=1311元/m2；

管理費用：

(土地取得成本+建筑重置成本)×4%= (L+B)×4%=117.3元/m2；

銷售費用：

依據(jù)市場行情，取建筑物價值的5%，即0.05V；

投資利息：

2018年1年期貸款利率4.74%，開發(fā)周期取為1年，假設資金均勻投入,則

(L+B+管理費用+銷售費用)×4.75%/2 =(3049.98+0.05V)=(72.48+0.0011875V)元/m2

銷售稅費：依據(jù)市場行情，取建筑物價值的5.53%，即0.0553V；

開發(fā)利潤：

根據(jù)長沙市房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率和估價對象實際情況，工業(yè)投資成本利潤率約為20%，則

(L+B+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×20% =(624.492+0.011298V)元/m2；

銷售價格：

V=(L+B+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤)

V=3746.952+0.1177855V，

解得V=3746.952/(1-0.1177855)

=4247.212元/m2；

最終評估價格：

P=4247.212-折舊

=4247.212×(1-1.9%×13.5)

=3157.802元/m2。

3.2.3 課后反思

教師通過課后重難點答疑，作業(yè)點評，反思教學中的不足以及值得繼續(xù)發(fā)揚的地方。學生通過課后反思，課下作業(yè)，檢驗學習效果，并對此次教學內容進行評價反饋。通過教師與學生的交流，優(yōu)化教學方法，提升效果。

4 結語

本文以混合式教學為載體，將BIM與GIS技術引入到《房地產(chǎn)估價》的教學當中。通過BIM實現(xiàn)建筑成本的智能化測算，通過GIS實現(xiàn)房地產(chǎn)區(qū)域信息查詢與可視化表達，體現(xiàn)了《房地產(chǎn)估價》課程教學的信息化。隨著BIM與GIS技術的融合，它們將在房地產(chǎn)領域應用更為廣泛，這也為我們培育房地產(chǎn)估價人員提供了新的思路。