龐 鑫

(安徽水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 合肥 231603)

社區(qū)物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)城市住宅小區(qū)的日常維護(hù)和管理，是一種市場(chǎng)化與社會(huì)化相結(jié)合的行為，在提升人們居住環(huán)境質(zhì)量、維持社會(huì)穩(wěn)定、推動(dòng)社會(huì)實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。然而，在管理中，有些行為過于行政化，這與我國基層監(jiān)管的相關(guān)機(jī)制相違背，不僅如此，還會(huì)大大降低物業(yè)治理的效率和社區(qū)居民的滿意度。鑒于此，文章從城市社區(qū)物業(yè)管理角度，提出了社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的若干路徑。

1 路徑

1.1 重視城市基層社區(qū)自治組織的不斷完善

城市基層社區(qū)基層自治組織主要是社區(qū)居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，它們是基層社區(qū)進(jìn)行自我監(jiān)管、自我服務(wù)、自我教育的組織，這兩個(gè)組織能夠在一定程度上緩解物業(yè)公司與業(yè)主二者在權(quán)力方面的不對(duì)稱狀態(tài)，抑制基層社區(qū)物業(yè)監(jiān)管的行政化行為。然而，上述2個(gè)組織當(dāng)前因?yàn)槭艿街T多因素的制約，導(dǎo)致它們的功能并沒有完全發(fā)揮出來，就業(yè)主委員會(huì)而言，遇到的問題如下。①在一些小區(qū)內(nèi)，沒有業(yè)主委員會(huì)。成立業(yè)主委員會(huì)的程序相對(duì)繁瑣，假設(shè)得不到上級(jí)部門、社區(qū)物業(yè)公司的大力支持，業(yè)主委員會(huì)的成立將會(huì)非常難；②業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)給社區(qū)內(nèi)的業(yè)主增加一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。業(yè)主們自愿形成的自治組織——業(yè)主委員會(huì)，要想將其正常運(yùn)作起來，需要一定的費(fèi)用，這些費(fèi)用由業(yè)主均攤，無疑會(huì)增加業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，假設(shè)業(yè)主不愿均攤費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)就難以運(yùn)作起來；③即使成立了業(yè)主委員會(huì)，因?yàn)闋砍兜絻?nèi)部利益的分配問題，有可能會(huì)使得該組織不能發(fā)揮維護(hù)業(yè)主共同利益的積極作用。原因是，業(yè)主委員會(huì)是受業(yè)主的委托，二者之間是代理委托的關(guān)系，在這種狀態(tài)下，因?yàn)榇嬖谛畔⒉粚?duì)稱的現(xiàn)象，業(yè)主無法在第一時(shí)間有效監(jiān)督、約束業(yè)主委員會(huì)的各種行為，這時(shí)，一些業(yè)主委員可能會(huì)就出現(xiàn)“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。另外，每個(gè)社區(qū)都有很多業(yè)主，業(yè)委會(huì)在履行其職責(zé)時(shí)，所有權(quán)的主體是多元化的。業(yè)主之間既有共同的利益，也有差異化的需求。所以，在處理具體事務(wù)時(shí)，容易出現(xiàn)利益紛爭(zhēng)的現(xiàn)象。

相關(guān)研究資料顯示，現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)遇到的難題，基本可以歸納為業(yè)主開會(huì)難、業(yè)委會(huì)籌建難、司法維權(quán)難、正常運(yùn)作難、業(yè)委會(huì)及其成員監(jiān)管難等。因此，在現(xiàn)階段我們應(yīng)持續(xù)健全社區(qū)業(yè)委會(huì)，積極完善社區(qū)居委會(huì)的各項(xiàng)功能，以緩解物業(yè)管理的利益沖突，弱化物業(yè)管理的行政性。社區(qū)居委會(huì)是一個(gè)維護(hù)居民利益的合法組織，從某種程度上講，它的權(quán)威性很強(qiáng)，這一權(quán)威性可以有效幫助協(xié)調(diào)居民和社區(qū)物業(yè)管理二者的糾紛，切實(shí)維護(hù)各方利益。當(dāng)然，社區(qū)自治組織和社區(qū)物業(yè)的關(guān)系，不是對(duì)立的，而是多元化的合作，共同維護(hù)利益的關(guān)系，一起推動(dòng)社區(qū)物業(yè)更加完善。

1.2 重視物業(yè)社區(qū)共同體理念的不斷強(qiáng)化

(1)要強(qiáng)化業(yè)主的主體意識(shí)。物業(yè)公司承擔(dān)為業(yè)主服務(wù)的業(yè)務(wù)，小區(qū)不是物業(yè)公司而是業(yè)主的，實(shí)施物業(yè)監(jiān)管的實(shí)質(zhì)是業(yè)主在行使自己的權(quán)利，業(yè)主主導(dǎo)物業(yè)，物業(yè)為業(yè)主服務(wù)，這便是二者的關(guān)系。

(2)要強(qiáng)化居民互動(dòng)，讓他們積極參與物業(yè)監(jiān)管，業(yè)主之間要互相信任，互相了解，構(gòu)建有特色的社區(qū)文化，強(qiáng)化業(yè)主的歸屬感，最終建立和諧社區(qū)。

1.3 強(qiáng)化政府部門在物業(yè)治理中的積極作用

(1)從制度上規(guī)范物業(yè)監(jiān)管者的準(zhǔn)入退出資格。要積極完善社區(qū)物業(yè)監(jiān)管者的準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)建設(shè)物業(yè)監(jiān)管隊(duì)伍，提升該隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，如果存在沒有物業(yè)監(jiān)管資質(zhì)的公司存在于社區(qū)內(nèi)，相關(guān)部門要責(zé)令制止，嚴(yán)禁入內(nèi)。同時(shí)，健全物業(yè)退出制度。假設(shè)物業(yè)監(jiān)管者在其監(jiān)管過程中存在不規(guī)范的行為，同時(shí)，不能在第一時(shí)間改掉，相關(guān)部門就要取消它的資質(zhì)。

(2)政府要規(guī)范物業(yè)監(jiān)管者的權(quán)利。強(qiáng)化物業(yè)監(jiān)管管理工作。盡管社區(qū)內(nèi)的業(yè)主，都很需要物業(yè)管理，然而，因?yàn)槲飿I(yè)監(jiān)管方式不當(dāng)，導(dǎo)致了業(yè)主的這一需求被弱化，在很多時(shí)候，業(yè)主和物業(yè)都形成了勢(shì)不兩立的局面，所以，要想實(shí)現(xiàn)物業(yè)監(jiān)管的可持續(xù)性發(fā)展，政府的相關(guān)部門就要嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理者的各項(xiàng)權(quán)力，深入規(guī)范物業(yè)公司的收費(fèi)行為。

(3)保持業(yè)主利益訴求渠道通暢。政府相關(guān)職能部門，要充分發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)作用，積極回應(yīng)業(yè)主反映的問題，及時(shí)將問題解決掉，不可出現(xiàn)問題積累現(xiàn)象。

(3)加大對(duì)物業(yè)監(jiān)管的支持力度。盡管現(xiàn)階段的物業(yè)監(jiān)管工作日常運(yùn)作使用的是市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，在運(yùn)作過程中，不可避免的會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的利益沖突。在管理時(shí)，為了將這一沖突降至最低，政府應(yīng)對(duì)為物業(yè)監(jiān)管提供一定的稅收優(yōu)惠政策，幫助物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

2 結(jié)束語

城市社區(qū)物業(yè)管理不僅承擔(dān)社區(qū)房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務(wù)，還承擔(dān)著通過服務(wù)去構(gòu)筑有利于人與人之間溝通、人與自然和諧發(fā)展的生活環(huán)境。因此，要從多角度加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，從而實(shí)現(xiàn)其良性發(fā)展，進(jìn)而為居民提供優(yōu)質(zhì)、和諧、發(fā)展的城市社區(qū)。