汪軼溟 葉 林 韓昊英 楊宇澤

一、引言

中國城市的住房發(fā)展在改革開放前后呈現(xiàn)出迥然不同的特點。在改革開放之前，為工人提供通常臨近工作單位的住房被視為國家為“無產(chǎn)階級”提供的一種生活必需品。自20世紀(jì)70年代末的改革以來，盡管中國政府依然保留著對城市土地的所有權(quán)，但其過往對住房資源的行政分配已逐漸被市場機制所取代。①Jieming Zhu,“The Changing Mode of Housing Provision in Transitional China”，Urban Affairs Review, vol.35, 2000.雖然中國政府已不再直接提供住房，但它通過轉(zhuǎn)讓類似英國的“土地租權(quán)利益”（ leasehold interest）來獲取土地出讓金， 轉(zhuǎn)而拉動城市住房土地價值并支撐公共財政。②Erik Lichtenberg & Chengri Ding,“Local Of fi cials as Land Developers: Urban Spatial Expansion in China”，Journal of Urban Economics, vol.66, 2009.這或許能夠解釋為何中國的地方政府如此積極地參與如新地鐵線路等公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，其原因可能在于政府希望公共交通設(shè)施的經(jīng)濟正外部性能夠“溢出”到私有部門主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場之中。③Yiming Wang & Michelle Baddeley,“The Problem of Land Value Betterment: A Simpli fi ed Agent-based Test”，The Annals of Regional Science, vol.57, 2009.由此分析，與一些在后工業(yè)時代普遍衰落的西方城市中心區(qū)（例如美國東北部的“鐵銹城市帶”）不同，當(dāng)代中國的中心城市依然保持著旺盛的活力。 這可以認(rèn)為是由中國政府主導(dǎo)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及市場導(dǎo)向的住房分配機制共同作用的結(jié)果。①David E. Dowall,“Urban Residential Redevelopment in the People's Republic of China”，Urban Studies, vol.31, 1994.

然而，倘若國家主導(dǎo)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是出于經(jīng)濟目的——比如有意使土地和房地產(chǎn)市場從公共設(shè)施的經(jīng)濟正外部性中獲利——那么諸如醫(yī)院、交通、公園和學(xué)校等公共設(shè)施究竟能夠在多大程度上滿足社會民眾在健康、通行、娛樂以及教育等方面的切實需求呢？或者簡而言之，公共基礎(chǔ)設(shè)施的“公益性”究竟有多強？這便是本文試圖解決的最核心的理論與現(xiàn)實問題。對此問題的探討，一方面可以發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施與住房價格之間的相關(guān)關(guān)系，從政府公共財政投入的角度對我國住房市場的健康發(fā)展提出可行的建議。另一方面可以通過對房地產(chǎn)市場行為的引導(dǎo)，加強對住房市場的調(diào)控。

在理論層面，本文延續(xù)了汪軼溟（Yiming Wang）和巴德利（Michelle Baddeley）將中國的住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)模式概括為“國家開發(fā)”（Developer State）的觀點。②Yiming Wang & Michelle Baddeley,“The Problem of Land Value Betterment: A Simpli fi ed Agent-based Test”，The Annals of Regional Science, vol.57, 2016.在此理論背景之下，我們同時探討在中國城市化背景下使用基于房價的特征價格分析法評估公共基礎(chǔ)設(shè)施社會和公益價值的適用性，尤其是考慮到中國的高房價租金比（price-to-rent ratio）和極低的住房資產(chǎn)使用成本（housing capital user cost）。

在實證層面，本文主要基于2012年12月—2013年1月間上?；诰W(wǎng)絡(luò)搜集的住房租金要價數(shù)據(jù)，提出了一種用以測量諸如醫(yī)院、地鐵、公園以及公辦學(xué)校等公共便民設(shè)施的潛在社會需求或使用價值的替代性方案，即特征租金價格法（rent-based hedonic approach）。通過后續(xù)空間多重共線性檢驗（post-hoc spatial multicollinearity test），本文發(fā)現(xiàn)相比其他的公共基礎(chǔ)設(shè)施，例如地鐵站、公園或是公辦中小學(xué)等，平均而言上海的租戶明顯更愿意支付更高的租金以居住在三甲醫(yī)院周邊地區(qū)?；诮y(tǒng)計檢驗結(jié)果，我們認(rèn)為中國的地方政府策略性地將公共投資集中于特定類型的公共基礎(chǔ)設(shè)施如地鐵等，以期拉動未來的住房銷售預(yù)期價格上漲，進而抬升土地價值。然而，基于租金的分析結(jié)果表明，其他類型的公共基礎(chǔ)設(shè)施如醫(yī)院，盡管難以帶來較高的住房資本收益，但卻可能為社會整體尤其是租戶群體所迫切需要。究竟是出于經(jīng)濟目的建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施，還是為履行核心社會責(zé)任而建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施，是政府需要做出的重要決策。

二、發(fā)展型國家還是“國家開發(fā)”

有學(xué)者認(rèn)為，中國之所以能夠從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槌晒Φ氖袌鼋?jīng)濟，可能部分要歸功于一個強有力的“發(fā)展型國家”的領(lǐng)導(dǎo)。這主要表現(xiàn)在政府自上而下地控制市場的發(fā)展，并致力于國家主導(dǎo)下的資本原始積累與再生產(chǎn)。③Aihwa Ong,“Neoliberalism as a Mobile Technology”，Transactions of the Institute of British Geographers, vol.32,2007.然而，中國與東亞的其他發(fā)展型國家一個不同之處在于中國政府擁有對全部城市土地的所有權(quán)。根據(jù)Yiming Wang & Michelle Baddeley的研究，國家對土地永久所有權(quán)的壟斷直接激勵了中國的城市政府優(yōu)先發(fā)展土地經(jīng)濟，尤其是基于土地開發(fā)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由此構(gòu)建了一個“國家開發(fā)”的模式。④Yiming Wang & Michelle Baddeley,“The Problem of Land Value Betterment: a Simpli fi ed Agent-based Test”，The Annals of Regional Science, vol.57, 2016.

中國政府積極開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一個重要原因在于該國的土地所有制度。根據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條，中國的城市土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于集體所有。⑤全國人民代表大會：《中華人民共和國憲法》，2004年?！吨腥A人民共和國土地管理法》的第43條規(guī)定進一步限制了對國有土地進行各種非農(nóng)業(yè)開發(fā)。⑥全國人民代表大會：《中華人民共和國土地管理法》，1998年。這些法律使得中國得以保持對土地市場的壟斷，并通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)抬升地價、以及將土地出讓給私營部門開發(fā)商來獲取超額利潤。

換句話說，國家開發(fā)模型的顯著特征，是政府通過國家主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使住房用地升值這一政策目的。例如，根據(jù)有學(xué)者對中國住宅價格指數(shù)進行的系統(tǒng)性分析，在中國五座大城市（北京、上海、杭州、深圳、成都）中，房屋均價在2003—2012年間年均增長至少10%（扣除通脹因素）。土地的增值直接導(dǎo)致了房價上漲（如2010年北京房價漲幅超過60%），并伴隨著全國范圍內(nèi)的高房價租金比，這意味著住房資產(chǎn)的使用成本很低（地產(chǎn)價值的2%—3%）。①Jing Wu, Joseph Gyourko & Yongheng Deng,“Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets”，Regional Science and Urban Economics, vol.42, 2012.這種以土地開發(fā)為主要模式的地方發(fā)展刺激了中國的城市化，政府往往通過土地開發(fā)來經(jīng)營城市和發(fā)展經(jīng)濟，并競相以優(yōu)惠的地價出讓及公共設(shè)施建設(shè)吸引投資。②葉林、楊良偉：《財政分權(quán)與城市擴張 ——基于省級面板數(shù)據(jù)的實證研究》，《城市發(fā)展研究》2018年第3期由于存量土地的開發(fā)成本較高，許多城市集中開發(fā)增量土地。同時，由于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)未能及時跟上，造成了醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)教育、文化設(shè)施等方面的公共服務(wù)質(zhì)量上出現(xiàn)了顯著的空間差異，從而進一步加劇了城市商品住房價格的空間差異。③王松濤、鄭思齊、馮杰：《公共服務(wù)設(shè)施可達性及其對新建住房價格的影響——以北京中心城為例》，《地理科學(xué)進展》2007年第2期。這些發(fā)現(xiàn)表明中國廣泛存在著通過土地增值來進行住房升值的情況，其背后的根源機制可以認(rèn)為正是和中國政府 “國家開發(fā)”模式有關(guān)。

除了與住宅市場相關(guān)的現(xiàn)實問題，國家開發(fā)模式也使公共基礎(chǔ)設(shè)施的社會價值評估變得愈加復(fù)雜。諸如醫(yī)院和公共交通之類的公益基礎(chǔ)設(shè)施通常被定義為典型公共物品，其價值難以基于傳統(tǒng)的商品市場來清晰確定。④Johan Fourie,“Economic Infrastructure: A Review of De fi nitions, Theory and Empirics”，South African Journal of Economics, vol.74, 2006.如果需要對公共基礎(chǔ)設(shè)施的隱性需求價值或“影子價格”（shadow price）進行評估，一般而言或是對基于大型調(diào)查獲得的個人偏好數(shù)據(jù)進行分析，或是運用特征價格法通過解析個人對于居住在相應(yīng)公共設(shè)施周邊的支付意愿來揭示其偏好。⑤David S. Brookshire, Mark A.Thayer, et al.,“Valuing Public Goods: A Comparison of Survey and Hedonic Approaches”，The American Economic Review, vol.72, 1982.后面一種測量方式，如特征價格分析法，⑥Sherwin Rosen,“Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”，Journal of Political Economy, vol.82, 1974.被廣泛應(yīng)用于對房價數(shù)據(jù)的分析以確定包括公共交通、學(xué)校和環(huán)境設(shè)施在內(nèi)的各類公益基礎(chǔ)設(shè)施的潛在需求。⑦Stephen Gibbons & Stephen Machin,“Valuing Rail Access Using Transport Innovations”，Journal of Urban Economics, vol.57, 2005.

然而，在最近一篇利用特征價格分析模型分析上海地鐵對當(dāng)?shù)刈》績r格影響的研究中，有學(xué)者發(fā)現(xiàn)當(dāng)分別基于房租和房價對公共交通的市場溢價進行評估時，兩者間存在明顯的差異。他們認(rèn)為，考慮到中國城市住房市場上普遍存在的高售租比，“基于房價數(shù)據(jù)的評估可能會錯估公共交通帶來的溢價，這是因為不同于房租數(shù)據(jù)，房價可能會受到資本投機因素的影響，而這種投機因素?zé)o法由通過政府投資所帶來的公共交通便利性的提升來解釋?！雹郰iming Wang, Suwei Feng, et al.,“Transit Premium and Rent Segmentation: A Spatial Quantile Hedonic Analysis of Shanghai Metro”，Transport Policy, vol.51, 2016..盡管他們的發(fā)現(xiàn)也涉及除公共交通之外其他公益基礎(chǔ)設(shè)施的價值評估問題，但該文更深刻的理論意涵在于揭示中國政府的政策行為邏輯。具體而言，如果地方政府開展公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是為了通過使地價升值而獲取土地財政收益，那么他們將優(yōu)先發(fā)展那些能夠更多刺激投機性住房資本收益的公共設(shè)施，因為私人開發(fā)商只有能夠預(yù)期從未來房價的攀升中獲取更多的收益，才會愿意向地方政府先前支付更高的土地出讓金。與之相反，在“開發(fā)商政府”眼中，那些缺乏“投機溢價因素”的公益基礎(chǔ)設(shè)施則會被具有更高盈利能力的公益基礎(chǔ)設(shè)施所替代，即使這些公共設(shè)施能夠真正滿足社會對于公共健康以及環(huán)境等的普遍需求。簡而言之，中國的“國家開發(fā)”模式隱藏著一個根本性的問題：如果公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要是出于經(jīng)濟和財政目的，那么如何確保這些公共基礎(chǔ)設(shè)施的“公益性”？這也構(gòu)成了本文試圖探討的一個核心政策與理論問題。

三、上海公益基礎(chǔ)設(shè)施的價值評估

（一）基于房租的特征價格分析法

公共基礎(chǔ)設(shè)施作為典型的公共物品，其社會價值通常都是通過分析消費者個人所直接承認(rèn)或間接表露出的偏好來進行評估的。①David S. Brookshire, Mark A. Thayer, et al.,“Valuing Public Goods: a Comparison of Survey and Hedonic Approaches”，The American Economic Review, vol.72, 1982.后者主要基于羅森（Rosen）所提出的特征價格分析法，其主要是通過評估個人的“支付意愿”來測量其內(nèi)在偏好。②Sherwin Rosen,“Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”，Journal of Political Economy, vol.82, 1974.一個典型的特征價格模型通常將所觀測到的房地產(chǎn)價格視為一系列住房屬性的函數(shù)。這些屬性既包括住房自身的屬性變量，如臥室的房間數(shù)目等，也包括周邊環(huán)境因素，如與學(xué)校、醫(yī)院、公共交通等典型地方公益基礎(chǔ)設(shè)施的地理空間距離等。這種由公共服務(wù)“可達性”帶來的住房價格差異，不僅僅是市場發(fā)展的因素決定的，更受到政府公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、選址和建設(shè)政策的直接影響。③王佃利、王錚：《城市治理中鄰避問題的公共價值失靈：問題緣起、分析框架和實踐邏輯》，《學(xué)術(shù)研究》2018年第2期這些因素在公共基礎(chǔ)設(shè)施價值評估中應(yīng)用特征價格分析法的一個重要目的，即希望在控制其他住房屬性變量不變的情況下，評估住房購買者對相應(yīng)周邊環(huán)境因素的“支付意愿”。

然而，傳統(tǒng)基于房價的特征價格模型其假設(shè)是有局限的，因為它將住宅視為一種常規(guī)消費品而非一種能夠產(chǎn)生收益的資產(chǎn)?？紤]到當(dāng)今住房市場的金融化已成為全球性趨勢，這一假設(shè)無疑與如今的經(jīng)濟現(xiàn)實相背離。例如，有學(xué)者對住宅資產(chǎn)的開創(chuàng)性分析即把20世紀(jì)80年代美國的房價上漲歸因于整體上住房資產(chǎn)使用成本的降低，尤其是對于按揭購房者提供的稅收補貼政策。④James Poterba,“Taxation and Housing: Old Questions, New Answers”，The American Economic Review, vol.82, 1992.與之類似，在20年之后，也有學(xué)者認(rèn)為2008年的全球金融危機便是由于美國資本市場上對于住房價值普遍的過度高估，當(dāng)時住房被作為一種抵押貸款的金融保障品進行交易，而非Rosen最初的特征價格模型中所認(rèn)為的常規(guī)消費品。⑤Sherwin Rosen,“Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”，Journal of Political Economy, vol.82, 1974.

一些學(xué)者在嘗試構(gòu)建一個中國的住房特征價格指數(shù)時也遇到了類似的測量問題，盡管其發(fā)現(xiàn)中國政府對土地市場的控制是房價遠(yuǎn)高于房租水平的主要原因。⑥Jing Wu, Joseph Gyourko, et al.,“Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets”，Regional Science and Urban Economics, vol.42, 2012.類似地，部分學(xué)者在對上海的地鐵這一公益基礎(chǔ)設(shè)施進行價值評估時，采用了一種基于房租的特征價格分析法。在中國，住宅租金價格相較于住房銷售價格不僅更加穩(wěn)定，而且較少受到來自住房資本市場投機性因素的影響。⑦Yiming Wang, Suwei Feng, et al.,“Transit Premium and Rent Segmentation: A Spatial Quantile Hedonic Analysis of Shanghai Metro”，Transport Policy, vol.51, 2016.

我們在本文中采用了一種相近的基于房租的特征價格分析法，但我們的研究焦點不僅針對公共交通設(shè)施，也對包括學(xué)校、公園和醫(yī)院在內(nèi)的更為多樣的公共基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)在“支付意愿”進行了比較分析。公式（1）表明了我們基本的特征價格模型框架，其包含n個自變量每一個變量表示一個觀測到的住房屬性，其共同影響了因變量r，即觀測到的住房租金水平。公式（1）中的（其中表示回歸系數(shù)，公式（2）可由數(shù)學(xué)推導(dǎo)證明成立。

（二）上海市數(shù)據(jù)簡要說明

上述提及研究中也基于同樣的上海市數(shù)據(jù)應(yīng)用了特征價格模型，但本文與其不同之處在于，本文試圖比較上海市不同類型公共基礎(chǔ)設(shè)施的社會使用價值。本文所分析的數(shù)據(jù)是從中國最大的兩個住房租賃網(wǎng)站（http://www.haozu123.com以及www.fang.com）下載得到的，該數(shù)據(jù)庫包括了2012年12月至2013年1月間的大樣本住房租金要價。在原始數(shù)據(jù)中，兩室一衛(wèi)（2b1b）的公寓住房數(shù)量最多，也是上海市最典型的租房模式。為了控制不同住房結(jié)構(gòu)對租金要價可能產(chǎn)生的異質(zhì)性，我們進一步選取了僅包含兩室一衛(wèi)住房的子樣本。為確保樣本的正態(tài)分布，本文還排除了那些每平米租金超出平均價格3個標(biāo)準(zhǔn)差之外的異常值數(shù)據(jù)。這些兩室一衛(wèi)的住房被進一步劃分到2575個住宅小區(qū)之中。對于每一個小區(qū)，其兩室一衛(wèi)住房的總租金價格將除以按平方米計算的總建筑面積（aggregate fl oorage）得到該小區(qū)的平均住房租金水平。模型中還包括了兩個住房自身屬性變量，即每個小區(qū)最初興建的年份以及綠地面積占比，其在表1中分別表示為v1和v2。

本文重點關(guān)注公共基礎(chǔ)設(shè)施包括上海市轄區(qū)內(nèi)各類公共基礎(chǔ)設(shè)施的地理數(shù)據(jù)，包括46座公立三甲醫(yī)院、236處地鐵站、531處公園、以及159所公辦中小學(xué)的具體經(jīng)緯度。在表1中，v3、v4、v5和v6分別表示特定出租房小區(qū)與最鄰近醫(yī)院、地鐵站、公園和學(xué)校的歐氏距離（Euclidean distance）。v7表示每個小區(qū)與上海城市中心間的歐氏距離。q是一個虛擬變量，主要基于每個小區(qū)與上海市外環(huán)路之間的相對位置來判定其究竟屬于城市（在外環(huán)路內(nèi)側(cè)）還是郊區(qū)（在外環(huán)路外側(cè)）。q將作為一個虛擬控制變量被引入公式（3）之中。

表1 變量的描述統(tǒng)計（樣本量=2575）

（三）計量檢驗結(jié)果

根據(jù)表2可知，當(dāng)住房小區(qū)越新（b1=-0.046）且小區(qū)內(nèi)綠地占比更高（b2=0.040）時，住房小區(qū)的年平均租金價格越高。我們的特征價格分析結(jié)果還表明，相較于其他類型的公共基礎(chǔ)設(shè)施，如地鐵站(b4=-0.052)、公園（b5=-0.026）以及公辦中小學(xué)(b6=-0.034)， 上海的租戶更愿意為居住在三甲醫(yī)院（b3=-0.104）的附近而支付更高的租金。當(dāng)我們將系數(shù)進行標(biāo)準(zhǔn)化后，這種統(tǒng)計差異變得更加明顯。

為處理自變量之間可能存在的多重共線性問題，本文還進行了后續(xù)檢驗（post-hoc test）。結(jié)果所有的方差膨脹因子（VIFs）均小于5，表明自變量之間并不存在明顯的線性相關(guān)。然而，住房小區(qū)距其最鄰近醫(yī)院的距離及其距上海市中心的距離之間存在著相對略高的統(tǒng)計相關(guān)性，因此可能存在著一定程度的空間多重共線性。①Eric Heikkila,“Multicollinearity in Regression Models with Multiple Distance Measures”，Journal of Regional Science, vol. 28, 1988.此外，住房小區(qū)距上海市中心的距離及其與外環(huán)路的相對位置之間也存在著類似的統(tǒng)計相關(guān)性問題。三甲醫(yī)院實際上集中分布在上海市中心附近和外環(huán)路內(nèi)側(cè)。

四、討論與小結(jié)

本文通過對上海2575個住宅區(qū)的公共設(shè)施及其住房價格的研究，綜合考慮了地理區(qū)位因素、公共服務(wù)水平和住房價格指標(biāo)，試圖揭示公益類公共服務(wù)設(shè)施對市場價格的影響。

（一）公益類公共服務(wù)設(shè)施供給不足

表2 特征分析評估結(jié)果

本文的一個關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)在于，上海的租戶似乎明顯更愿意為居住在包括三甲醫(yī)院等的公益類公共服務(wù)設(shè)施而非地鐵站、公園和公辦中小學(xué)附近支付更高的租金。這可能是由于三甲醫(yī)院集中分布于市中心附近，因此可能是后者而非前者吸引了更多的租戶，由此可能造成典型的多重共線性問題。但另一方面考慮到模型的方差膨脹因子普遍較?。ǎ?5），加之所有的自變量系數(shù)都高度顯著，因此這可能不是單純的統(tǒng)計相關(guān)，而是一個較有力的證據(jù)來表明上海的租戶確實更看重與三甲醫(yī)院的鄰近性。

一些學(xué)者認(rèn)為，之所以近年來公眾對于三甲醫(yī)院的需求呈現(xiàn)明顯上升，是由于中國政府發(fā)起的公共醫(yī)療衛(wèi)生改革。①Keyong Dong,“Medical Insurance System Evolution in China”，China Economic Review, vol.20, no.4, 2009.這項改革的一個關(guān)鍵政策便是允許人們自由地選擇就診的醫(yī)院，而非過去那樣根據(jù)人們的居住地來局限其就醫(yī)選擇。這一政策明顯地刺激了人們對于三甲醫(yī)院的需求，因為潛在的病患群體認(rèn)為三甲醫(yī)院顯然比當(dāng)?shù)氐脑\所更為強大和先進。例如，上海市衛(wèi)生局實施的一項健康服務(wù)調(diào)查表明，93.2%的受訪者在其家庭住址2公里范圍內(nèi)擁有醫(yī)院或診所，然而當(dāng)問到他們?yōu)槭裁磳幵搁L途跋涉前往甚至租住在三甲醫(yī)院周邊時，69%的受訪者表示在他們的居住地周邊很難找到“可靠且值得信任”的醫(yī)生。②上海市衛(wèi)生局：《上海公共衛(wèi)生服務(wù)居民調(diào)查問卷》，2013年。葉林等的研究發(fā)現(xiàn)包括醫(yī)院在內(nèi)的公共衛(wèi)生服務(wù)在中國仍然存在很大的“可達性”（accessibility）問題，居民們傾向于居住在距離高質(zhì)量的醫(yī)院相對較近的社區(qū)。③葉林等：《城市擴張中的公共服務(wù)均等化困境：基于廣州市的實證分析》，《學(xué)術(shù)研究》2016年第2期。

（二）公益基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的選擇性矛盾

盡管中國持續(xù)的經(jīng)濟增長也幾乎同時伴隨著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如，有學(xué)者的研究表明，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的財政投資占到了2006年中國GDP的14%左右。④Sahoo Pravakar, Ranjan Dash, et al.,“China’s Growth Story: The Role of Physical and Social Infrastructure”，Journal of Economic Development, vol.37, no.1, 2012.但如醫(yī)院等公益類基礎(chǔ)設(shè)施的供給機制明顯不同于工程性的基礎(chǔ)設(shè)施如道路、橋梁、隧道等。后者對于地方城市政府而言，通常有著更為直接的經(jīng)濟利益。這一類工程性基礎(chǔ)設(shè)施的投入顯示了地方政府對城市土地開發(fā)的大力支持，也帶來了中國城市住房市場的快速增長。⑤葉林等：《土地財政與城市擴張：實證證據(jù)及對策研究》，《經(jīng)濟社會體制比較》2016年第2期地方政府會希望新的工程項目一旦完工，能夠在整體上促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤其是住房市場的突飛猛進。與之相反，公益性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅對于地方政府吸引力更小，而且在審批程序方面也更為復(fù)雜。例如，建造一座新的公立醫(yī)院，根據(jù)其出資方的不同（軍隊、省政府、地方政府還是高校），需要經(jīng)歷各式各樣的項目申請以及設(shè)計和建造手續(xù)。要建立一座新的醫(yī)院并獲得“三甲”稱號同樣極具挑戰(zhàn)性，因為現(xiàn)行的國家公共衛(wèi)生政策傾向于優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)有的三甲醫(yī)院，這意味著國家會優(yōu)先為這些大型醫(yī)院投入更多的資源，而非花費資源培育新興的、小型的、地方型醫(yī)院。

（三）公益基礎(chǔ)設(shè)施與國家開發(fā)模式的博弈

在世界范圍內(nèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施普遍被認(rèn)為有助于經(jīng)濟增長和生活質(zhì)量提升。①Eric Heikkila,“Why Do Some Countries Produce So Much More Output per Worker Than Others?”，Quarterly Journal of Economics, vol.114, no.1, 1999.本文基于實證分析同樣表明，社會公眾心中的公共基礎(chǔ)設(shè)施的社會經(jīng)濟價值能夠借助特征租金評估法來進行較為準(zhǔn)確的測量。然而本文對于公共基礎(chǔ)設(shè)施的價值評估卻可能引發(fā)一個爭議性的政治經(jīng)濟問題，即如果“國家開發(fā)模式”主要是受基于土地和住房市場的經(jīng)濟利益所驅(qū)使，那么它是否有足夠的動力去發(fā)展那些無助于提升土地價值但卻為社會所真正需要的公益性基礎(chǔ)設(shè)施呢？盡管對該問題的認(rèn)識十分復(fù)雜，但我們認(rèn)為答案也許是否定的。因此，在根據(jù)社會需求發(fā)展公共基礎(chǔ)設(shè)施和為抬升地價而發(fā)展公共基礎(chǔ)設(shè)施的國家開發(fā)模式之間可能存在著系統(tǒng)性矛盾。

基于對公共基礎(chǔ)設(shè)施的特征租金分析，本文在中國城市化情境之下探討了國家開發(fā)模式在公共基礎(chǔ)設(shè)施供給方面的問題。本文的研究數(shù)據(jù)主要來自2012年12月—2013年1月間在上海市2575個住宅小區(qū)內(nèi)兩室一衛(wèi)公寓房的租金要價網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)。這段時間的選擇，是上海以及全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢較為常規(guī)的階段，受到全國及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小，其數(shù)據(jù)具有較為普遍的代表性，能較為客觀地反映公共服務(wù)設(shè)施對房地產(chǎn)市場的影響?；貧w結(jié)果表明，平均而言，當(dāng)?shù)刈鈶舾敢饣ㄙM更高的租金居住在三甲醫(yī)院而非諸如地鐵站、公園和公辦中小學(xué)等在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施周邊。其可能的原因在于，鄰近公共交通和教育設(shè)施很可能導(dǎo)致住房銷售市場上的大量投機行為，但卻對住房租賃市場影響較小。鄰近醫(yī)院的使用價值能夠更加直接地反映在房租價格上，也表明整體上社會公眾對于公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施有著更高的支付意愿。我們認(rèn)為三甲醫(yī)院存在著供給不足的問題，這部分是由于中國的地方政府缺乏基于土地價格的經(jīng)濟激勵來提供更多的公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以滿足日益增長的社會需求。

不同的公共服務(wù)設(shè)施將對居民的居住選擇和城市的房地產(chǎn)市場帶來多元化的影響。提高城市社區(qū)的宜居條件，完善公共服務(wù)配套，是我國在現(xiàn)階段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要任務(wù)，也是我國城市化發(fā)展質(zhì)量和效率的重要目標(biāo)。本文的研究發(fā)現(xiàn)，在基礎(chǔ)設(shè)施供給方面，國家開發(fā)模式與為滿足社會需要發(fā)展公益性基礎(chǔ)設(shè)施之間存在著一個根本性的政策矛盾，對其關(guān)聯(lián)性的驗證需要考慮包括城市發(fā)展階段、居民需求變化等多方面因素，需要未來在理論和實證方面進一步加以探討。