北京市石景山區(qū)人民法院課題組

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出，要打造共建共治的社會(huì)治理格局，加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)治理中心向基層下移，發(fā)揮社會(huì)組織作用，實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)調(diào)節(jié)、居民自治的良性互動(dòng)。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，住宅商品化進(jìn)程不斷加快以及物業(yè)管理服務(wù)的市場化，住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同聚居成為現(xiàn)代生活常態(tài)，業(yè)主委員會(huì)在城市化進(jìn)程和社區(qū)建設(shè)中不斷發(fā)展和壯大。業(yè)主委員會(huì)作為新興的社區(qū)自治組織，在維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益、促進(jìn)社區(qū)安定和諧等方面發(fā)揮了重要作用。但是，伴隨著民主意識、法治意識以及維權(quán)意識的逐步提高，業(yè)主利益需求多樣化，城市住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商等之間的訴訟糾紛越來越引起社會(huì)關(guān)注，矛盾沖突愈加激烈。為此，課題組立足于對北京市法院五年來（2013年1月1日至2017年12月31日）1573份涉業(yè)主委員會(huì)糾紛案件生效裁判文書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，在深入調(diào)查業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，圍繞業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行中糾紛案件類型特點(diǎn)、面臨的突出問題、成因等進(jìn)行歸納總結(jié)分析，針對業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格、建筑物區(qū)分所有權(quán)、業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)等案件法律適用的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題提出對策和建議，以期對今后類型化案件的化解及司法裁判尺度統(tǒng)一發(fā)揮借鑒作用。

一、業(yè)主委員會(huì)訴訟糾紛案件現(xiàn)狀實(shí)證分析

根據(jù)北京法院智匯云智能搜索統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，課題組對北京市三級法院2013年1月1日至2017年12月31日五年來1573份涉及業(yè)主委員會(huì)的生效裁判文書進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)涉業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)基于建筑物區(qū)分所有權(quán)、業(yè)主撤銷權(quán)、知情權(quán)等糾紛案件總體呈以下特點(diǎn)：

（一）案件數(shù)量增長幅度較快，總體呈逐年上升趨勢

近年來，由于民主、法治意識的增強(qiáng)以及代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)維權(quán)運(yùn)動(dòng)的增加，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益沖突日益復(fù)雜和尖銳化，訴訟糾紛頻發(fā)。五年來，北京市院受理業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商就小區(qū)內(nèi)建筑物的業(yè)主共有權(quán)部分、業(yè)主專有權(quán)部分的權(quán)屬、使用、收益、處分等建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛以及業(yè)主為共同管理事務(wù)引發(fā)的業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)等糾紛案件數(shù)量增幅較快。其中，2013年受理213件、2014年183件、2015年235件、2016年566件、2017年376件，案件數(shù)量總體呈增長趨勢。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不規(guī)范、不透明引發(fā)業(yè)主撤銷權(quán)、業(yè)主知情權(quán)糾紛案件數(shù)量增幅較大。

圖1 涉業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)案件數(shù)量趨勢

（二）糾紛案件的類型、案由相對高度集中，訴訟主體涉及范圍廣

根據(jù)統(tǒng)計(jì)的裁判文書數(shù)據(jù)，涉業(yè)主、業(yè)委會(huì)案件的類型高度集中，案由主要集中在建筑物區(qū)分所有權(quán)（包括業(yè)主專有權(quán)糾紛、業(yè)主共有權(quán)糾紛、車位糾紛、車庫糾紛）、業(yè)主知情權(quán)糾紛、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛等案件類型，訴訟參加主體呈多樣化特點(diǎn)，既包括房屋的產(chǎn)權(quán)人、共有人、實(shí)際使用人、承租人，又包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、開發(fā)商、業(yè)主鄰里之間等。建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、業(yè)主知情權(quán)糾紛、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛等案件類型涉及人數(shù)眾多，訴訟主體參與范圍廣，產(chǎn)生的社會(huì)影響較大。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛（包括業(yè)主共有權(quán)糾紛、車庫糾紛、車位糾紛）這三類糾紛案件占54.9%、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件占32%、業(yè)主知情權(quán)糾紛案件占10%。業(yè)主、業(yè)委會(huì)、開發(fā)商等主體之間就小區(qū)內(nèi)建筑物專有部分權(quán)屬、使用、收益、處分等引發(fā)的業(yè)主專有權(quán)糾紛案件占3%。

（三）糾紛案件的事實(shí)及法律關(guān)系交織復(fù)雜，化解難度較大

涉業(yè)主、業(yè)委會(huì)糾紛案件的事實(shí)認(rèn)定和法律關(guān)系相對較為復(fù)雜。以業(yè)主撤銷權(quán)糾紛為例，不僅涉及對原告起訴或被告應(yīng)訴的訴訟主體資格等程序性事實(shí)的審查判斷，還涉及對業(yè)委會(huì)決議程序的合法性以及是否損害業(yè)主的合法權(quán)益等實(shí)體事實(shí)的審查，不同事實(shí)交錯(cuò)復(fù)雜，多重法律關(guān)系相互交織，增加了糾紛案件的調(diào)處難度。由于不同訴訟主體對訴求主張的預(yù)期以及所依據(jù)理由的主觀認(rèn)識的差異，加之糾紛的時(shí)間跨度長，矛盾積怨深，如不能穩(wěn)妥處理可能導(dǎo)致矛盾激化，以訴訟方式難以有效解決。因此，糾紛案件的調(diào)撤和服判息訴率低，上訴和申請?jiān)賹徛矢?。相?dāng)一部分糾紛案件雖經(jīng)一審、二審、再審程序，仍難以有效化解。〔1〕2018年9月26日上午，北京市石景山區(qū)人民法院結(jié)合報(bào)告內(nèi)容召開了《關(guān)于業(yè)主委員會(huì)糾紛案件審理中發(fā)現(xiàn)的問題及對策建議的新聞通報(bào)會(huì)》，通報(bào)會(huì)就北京市法院2013年1月1日至2017年12月31日五年來涉業(yè)主委員會(huì)糾紛案件基本情況及特點(diǎn)進(jìn)行了通報(bào)，并提出對策和建議?！度嗣穹ㄔ簣?bào)》《中國商報(bào)》《新京報(bào)》《正義網(wǎng)》《北京法院網(wǎng)》《人民網(wǎng)·經(jīng)濟(jì)》《中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)·法制》等媒體進(jìn)行了刊載報(bào)道。

（四）訴訟糾紛具有群體性特征，社會(huì)關(guān)注程度和潛在影響大

業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主對小區(qū)公共場所、設(shè)施等權(quán)屬確認(rèn)、公益收入的項(xiàng)目分配使用、公共維修資金的支配等糾紛案件，一定程度上具有公共利益維權(quán)的性質(zhì)，涉及人員眾多，業(yè)主反映較大，社會(huì)各界關(guān)注的程度較高，群體性特征明顯，隱含潛在不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)，處理不當(dāng)可能影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。小區(qū)內(nèi)一些業(yè)主就共性利益問題往往形成不同利益群體，不同的利益群體之間多還存在不可調(diào)和的矛盾或利益沖突，糾紛的群體性特征使處理結(jié)果有一定的示范效應(yīng)的后果。業(yè)主撤銷權(quán)糾紛、業(yè)主知情權(quán)糾紛案件多具有較強(qiáng)的集團(tuán)訴訟性質(zhì)，訴訟參與主體群體化特征明顯。

二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立及運(yùn)行中存在的突出問題及其成因分析

（一）業(yè)主委員會(huì)組織內(nèi)部自治管理面臨矛盾沖突

業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部自治管理面臨的沖突是指，不同業(yè)主、業(yè)主與業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)內(nèi)部成員及業(yè)主大會(huì)之間就業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)決議等利益分歧造成的利益沖突。一是業(yè)主委員會(huì)存在成立率低、成立難等難題。業(yè)主對成立業(yè)主大會(huì)或參與共同管理物業(yè)事務(wù)的積極性不高，業(yè)委會(huì)成立后受到小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主認(rèn)同難現(xiàn)象比較普遍。業(yè)主與業(yè)委會(huì)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確，業(yè)主委員會(huì)對社區(qū)內(nèi)業(yè)主不能形成有力制約，工作被動(dòng)、效率低。個(gè)別業(yè)主缺乏自律，無視管理公約，擅自占用共用部分或侵害相鄰業(yè)主利益引發(fā)矛盾糾紛。二是業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)松散，組織管理、決議程序不科學(xué)、不規(guī)范、不公開等問題，易引發(fā)業(yè)主、業(yè)委會(huì)內(nèi)部成員等不同利益主體之間的利益糾紛。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的決定或決議損害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益或?qū)I(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)的漠視，造成業(yè)主的不滿或抵觸。三是業(yè)主委員會(huì)委員缺少任職資格限制及任期屆滿后的考評機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)成員不勝任職責(zé)、隨意辭職、辭職后補(bǔ)選難、任期屆滿后難以延續(xù)等問題突出。業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中撤銷決議內(nèi)容相當(dāng)一部分糾紛涉及業(yè)主委員會(huì)委員選聘、任職資格、換屆后印章交接等問題，這集中反映了業(yè)主委員會(huì)換屆難引發(fā)的利益沖突。

（二）業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理面臨的利益沖突

業(yè)主委員會(huì)對外參與社區(qū)治理活動(dòng)沖突指業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、居委會(huì)以及基層政府組織之間的利益沖突。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商等利益需求不同，各方利益沖突不能有效解決，由此可能引發(fā)糾紛。糾紛主要?dú)w因于以下三種情形：一是業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商在處理房產(chǎn)銷售過程中違約、違規(guī)以及建筑物專有、共有部分權(quán)屬等產(chǎn)生利益紛爭。二是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)就物業(yè)管理事務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同履行、公益項(xiàng)目收取、分配等多存在重大利益分歧。物業(yè)的選聘、收益項(xiàng)目利益分配、公共維修資金使用等關(guān)系全體業(yè)主切身利益，成為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)糾紛爆發(fā)的集中點(diǎn)。三是業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)、政府管理部門溝通、協(xié)調(diào)不暢導(dǎo)致沖突。業(yè)主委員會(huì)在籌備、選舉中與居委會(huì)介入不當(dāng)易產(chǎn)生分歧；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)心存顧慮，消極、怠于履行協(xié)助、指導(dǎo)監(jiān)督職能，業(yè)主委員會(huì)與主管部門就備案登記審批或監(jiān)督管理問題時(shí)常產(chǎn)生爭議。

圖2 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)、開發(fā)商、行政單位之間的關(guān)系

（三）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)職權(quán)責(zé)不明晰，職能有效發(fā)揮受限

業(yè)主自治團(tuán)體之間關(guān)系定位不明確，相互之間未形成完善的管理和制約機(jī)制，導(dǎo)致職權(quán)責(zé)不分，降低自治團(tuán)體的民主性和業(yè)主參與的積極性?！段餀?quán)法》第76條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條、第15條〔2〕《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。分別規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和職責(zé)，但相對于繁雜多變的現(xiàn)實(shí)狀況，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具體權(quán)限劃分界定顯得過于原則，造成業(yè)主委員會(huì)職責(zé)范圍模糊，在權(quán)利行使中不斷與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)等主體產(chǎn)生利益沖突。法律雖規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，但未明確其法律責(zé)任及責(zé)任后果承擔(dān)，現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)或怠于履行職責(zé)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的情形時(shí)有發(fā)生。業(yè)委會(huì)的職責(zé)要依靠那些熱愛公益事業(yè)、具有一定責(zé)任心及組織能力強(qiáng)的業(yè)主負(fù)責(zé)貫徹履行。目前獎(jiǎng)勵(lì)酬勞制度缺失，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)分配不平衡，業(yè)主委員會(huì)的成員在面臨各種利益矛盾沖突時(shí)，采取消極、離職方式被動(dòng)應(yīng)付，有的甚至出現(xiàn)集體辭職現(xiàn)象。離職后選舉、換屆等難題，也嚴(yán)重影響到業(yè)主委員會(huì)職能的正常發(fā)揮。

（四）組織機(jī)構(gòu)不健全，服務(wù)理念缺失，違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

作為業(yè)主大會(huì)常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)須遵循社會(huì)組織運(yùn)行所必備的規(guī)則、章程和程序。一些業(yè)主委員會(huì)不能有效參與社區(qū)治理活動(dòng)，缺少必備的組織章程；業(yè)主公約等內(nèi)部議事規(guī)則、表決程序、職責(zé)分工、辦公、經(jīng)費(fèi)來源保障等相關(guān)重要事項(xiàng)缺乏具體規(guī)定；組織機(jī)構(gòu)內(nèi)部議事制度不健全，不能做出有效決議和管理決定，致使小區(qū)物業(yè)管理混亂。從社區(qū)自治理念角度看，業(yè)主委員會(huì)及其成員缺乏民主意識、服務(wù)意識和協(xié)作理念，缺乏組織業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)管理的能動(dòng)性和主動(dòng)性，缺乏對業(yè)主的尊重，有的擅自超越職權(quán)，不征求廣大業(yè)主意見，擅自做出損害業(yè)主合法權(quán)益的決定；有的甚至徇私舞弊，謀求個(gè)人利益，背離成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨。

（五）業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏有效監(jiān)督管理和制約機(jī)制

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，但缺乏對應(yīng)程序保障和監(jiān)督機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中擁有相當(dāng)大的決策權(quán)，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)對業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督存在實(shí)際操作的困難，個(gè)別業(yè)主力量難以實(shí)施有效監(jiān)督。多數(shù)業(yè)主委員會(huì)處于自發(fā)的活動(dòng)狀態(tài)，相關(guān)政府管理部門除履行備案登記職責(zé)外，缺乏相關(guān)糾紛裁決權(quán)和問責(zé)機(jī)制，監(jiān)督、管理的執(zhí)法主動(dòng)性有限。從司法審判角度來看，業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)任職期滿解散、業(yè)委會(huì)成員選舉資格等問題因不屬于人民法院民事案件受案的范圍，相關(guān)問題無法通過訴訟途徑及時(shí)予以矯正。

三、審理涉業(yè)主委員會(huì)糾紛案件的法律適用難點(diǎn)問題

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位不明確，司法裁判標(biāo)準(zhǔn)和尺度有待統(tǒng)一

《物權(quán)法》第83條第2款〔3〕《中華人民共和國物權(quán)法》第83條第2款：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。規(guī)定業(yè)主委員會(huì)在特定區(qū)域范圍內(nèi)針對特定“公益行為”有作為原告起訴的權(quán)利，但對特定區(qū)域范圍之外其他事宜又須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)才具備起訴資格。作為社區(qū)自治組織是否具備訴訟主體資格能夠當(dāng)然地參加民事訴訟，面臨立法、司法解釋填補(bǔ)的空白。〔4〕蔡欣欣：《業(yè)主自治管理團(tuán)體的法律定位及其立法完善》，載《西南石油大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2009年第5期。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)參加訴訟時(shí)的主體地位不明確，業(yè)主尋求司法救濟(jì)時(shí)行使訴訟權(quán)利不規(guī)范等問題，不僅影響到法院對業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)訴訟主體資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，還將導(dǎo)致業(yè)主在尋求司法救濟(jì)的路徑上走彎路。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)能夠起訴和應(yīng)訴的范圍，以及業(yè)委會(huì)參加訴訟是否必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)問題，有的意見認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具有直接以自己名義參加訴訟的資格；〔5〕最高人民法院〔2002〕民立他字第46號意見：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。有的認(rèn)定須取得全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)授權(quán)才具有提起訴訟的資格，〔6〕北京市第二中級人民法院（2015）二中民終字第12207號民事裁定書、北京市第一中級人民法院（2016）京01行終923至930號行政裁定書。也有意見認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其訴權(quán)來源于全體業(yè)主賦予的代表權(quán)，本身不是訴爭權(quán)利承受者，不享有裁判結(jié)果所確定的實(shí)體權(quán)利，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，無權(quán)以自己名義提起訴訟?！?〕北京市第二中級人民法院(2017)京02民終10165號民事裁定書。關(guān)于業(yè)主大會(huì)是否具有訴訟主體資格，實(shí)踐中亦多存在爭議：有的認(rèn)定業(yè)主大會(huì)具備訴訟主體資格，可以被告名義參加訴訟；〔8〕北京市順義區(qū)人民法院（2017）京0113民初484號民事判決書及8165號民事判決書、北京市第三中級人民法院（2017）京03民終8137號民事調(diào)解書。有的認(rèn)定業(yè)主大會(huì)系決策機(jī)構(gòu)，不直接對外從事民事活動(dòng)，不具備訴訟主體資格?！?〕北京市第二中級人民法院（2017）京02民終1762號民事裁定書，其裁判要旨為：業(yè)主大會(huì)履行職責(zé)的行使采取的是召開會(huì)議的方式，系決策機(jī)構(gòu)，一般不直接對外從事民事活動(dòng)，且并非常設(shè)機(jī)構(gòu)，故不符合民事訴訟主體成立條件。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格認(rèn)識分歧，給司法裁判造成很大不便。由此可見，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)是否當(dāng)然具備參加民事訴訟的主體資格,業(yè)委會(huì)參加訴訟時(shí)起訴和應(yīng)訴的范圍以及是否必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，需要相關(guān)立法和司法解釋予以明確。

（二）業(yè)主個(gè)人利益與共有權(quán)益矛盾沖突及利益協(xié)調(diào)問題

我國《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有部分及業(yè)主共同管理、決定的事項(xiàng)作出了規(guī)定，但規(guī)定的比較原則。實(shí)踐中，業(yè)主專有部分與共有部分的權(quán)利行使邊界爭端多發(fā)。如開發(fā)商與業(yè)主就車位、車庫歸屬?zèng)]有約定或約定不明，如何確定其權(quán)屬及收益分配問題；建筑物樓頂平臺、人防工程、小區(qū)供電、供水、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等是否屬于業(yè)主共有因沒有明確規(guī)定，這些資源及收益歸屬問題爭議時(shí)有發(fā)生。有些開發(fā)商利用信息優(yōu)勢，將業(yè)主共有建筑設(shè)施當(dāng)作專有部分出售或占為己有，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主共有權(quán)和開發(fā)商所有權(quán)的沖突時(shí)有發(fā)生。法律對業(yè)主共同管理、決定事項(xiàng)范圍規(guī)定的概括性和原則性，實(shí)踐中對如何合理劃定業(yè)主共同管理、決定事項(xiàng)范圍亦存較大爭議。擅自侵占住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、不按照物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)履約以及任意降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)不達(dá)標(biāo)等問題，不僅關(guān)涉小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，而且業(yè)主的個(gè)體利益亦密切相關(guān)。如何有效的進(jìn)行平衡和協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)不同業(yè)主、利益群體之間的利益沖突，考驗(yàn)著司法裁判者的智慧。

（三）業(yè)主撤銷權(quán)權(quán)利行使不規(guī)范及裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題

一是業(yè)主撤銷權(quán)行使主體問題。一些不符合業(yè)主資格的承租人、未取得規(guī)劃審批手續(xù)的建房人、“小產(chǎn)權(quán)”房買受人等以權(quán)益受損提起訴訟；一些曾參加業(yè)主大會(huì)投贊成票或未明確提出異議的業(yè)主以權(quán)益受損或決議程序違法提起訴訟。二是業(yè)主撤銷權(quán)對象的內(nèi)涵和外延不明確。法律將業(yè)主撤銷權(quán)客體限定為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，但未明確決定的內(nèi)涵和外延。實(shí)踐中，有的業(yè)主撤銷權(quán)行使的對象屬于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)自治范疇內(nèi)履行職責(zé)或內(nèi)部管理事項(xiàng)；甚至有的業(yè)主撤銷權(quán)針對的屬于業(yè)主大會(huì)成立、選舉問題或就業(yè)委會(huì)成員的資格、業(yè)委會(huì)主任、副主任的推選決議、業(yè)委會(huì)及成員履行職責(zé)決定等內(nèi)部程序性事項(xiàng)。三是業(yè)主撤銷權(quán)案件舉證責(zé)任分配標(biāo)準(zhǔn)不一。實(shí)踐中，有的對業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決議程序合法性僅作形式審查；有的將決議程序合法性舉證責(zé)任分配給業(yè)主委員會(huì)，并對決議程序是否合法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查；還有的認(rèn)為應(yīng)對業(yè)主實(shí)體權(quán)益是否受侵害以及決議程序是否合法同時(shí)進(jìn)行審查。不同舉證責(zé)任分配直接影響到不同法律后果承擔(dān)。

（四）業(yè)主知情權(quán)行使邊界不清，權(quán)利濫用亟需規(guī)范問題

業(yè)主知情權(quán)作為建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利，是業(yè)主對共有部分使用、收益等行使管理權(quán)和監(jiān)督權(quán)的基礎(chǔ)。法律、司法解釋對知情權(quán)做出了原則性和列舉式規(guī)定，〔10〕《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第13條：業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。但權(quán)利行使界限不明導(dǎo)致業(yè)主要求公布、查閱一些看似刁難但又有一些合理之處的信息文件時(shí)，能否獲得法院支持，只能依靠法官對業(yè)主知情權(quán)行使邊界的界定?！?1〕尹祖勇：《淺析業(yè)主知情權(quán)——以五業(yè)主訴小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管公司為例》，西南政法大學(xué)2012年“政法干警招錄培養(yǎng)體制改革試點(diǎn)班”法律碩士專業(yè)學(xué)位論文。實(shí)踐中，業(yè)主知情權(quán)行使諸如業(yè)主知情權(quán)范圍、權(quán)利義務(wù)主體及權(quán)利濫用防范等存在現(xiàn)實(shí)操作困難：一是業(yè)主知情權(quán)爭議焦點(diǎn)主要集中在知情權(quán)范圍的深度、廣度和時(shí)間維度方面。對業(yè)主要求查閱和公布哪些、何時(shí)的材料和文件的合理界定難。對業(yè)主請求查閱業(yè)主大會(huì)的選票、投票表決原始票據(jù)、招投標(biāo)文件等主張，有觀點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主表決原始材料屬于決議支持材料，應(yīng)向業(yè)主公開；〔12〕薛源：《業(yè)主知情權(quán)存在問題探討》，載《南京社會(huì)科學(xué)》2014年第8期。有的認(rèn)為不屬于司法解釋兜底條款范圍，屬于業(yè)主決議過程中可能產(chǎn)生的過程性資料，不屬于司法解釋明確列舉知情權(quán)的范圍；〔13〕北京市第一中級人民法院（2016）京01民終790號民事判決書。還有的認(rèn)為業(yè)主要求公布、查閱的業(yè)主大會(huì)表決票等涉及其他業(yè)主隱私且無法律依據(jù)不予支持。〔14〕北京市海淀區(qū)人民法院（2015）海民初字第28547號、北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第3083號民事判決書。實(shí)踐中對業(yè)主知情權(quán)的行使，一般不受時(shí)效的限制，業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司檔案管理制度的不健全，造成對業(yè)主請求公示資料的時(shí)間范圍需要法院根據(jù)資料保存現(xiàn)狀等實(shí)際情況來確定。二是關(guān)于業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利和義務(wù)主體認(rèn)定問題。實(shí)踐中，有的認(rèn)定法律規(guī)定的業(yè)主系行使知情權(quán)權(quán)利主體，業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)授權(quán)向物業(yè)公司行使知情權(quán)的主張超出了業(yè)主大會(huì)執(zhí)行者的權(quán)限；〔15〕北京市第二中級人民法院（2016）京02民終6388號民事裁定書、北京市第二中級人民法院（2017）京02民終10165號民事裁定書。有的認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)屬于知情權(quán)權(quán)利行使主體，其要求物業(yè)企業(yè)公布、查閱或復(fù)印應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開材料的主張是符合立法本意和法律規(guī)定的?！?6〕北京市第二中級人民法院（2016）京02民終8719號民事判決書。對公房承租人是否可以作為知情權(quán)的權(quán)利主體，有人持否定態(tài)度?！?7〕北京市第一中級人民法院（2016）京01民終6798號民事裁定書。三是業(yè)主知情權(quán)行使方式及限制問題。業(yè)主監(jiān)督權(quán)主要通過相關(guān)文件、資料公布和查閱兩種方式行使。對以公布還是查閱抑或復(fù)印方式行使查閱權(quán)，業(yè)主的訴求主張多模糊或重復(fù)，不具針對性、便捷性和經(jīng)濟(jì)性，既花費(fèi)大量時(shí)間、精力，又浪費(fèi)司法資源。如何綜合評判業(yè)主權(quán)利行使目的的正當(dāng)性，在區(qū)分相關(guān)文件或情況性質(zhì)的基礎(chǔ)上作出恰當(dāng)判斷，考驗(yàn)著司法裁判者的智慧。

四、完善業(yè)主委員會(huì)社區(qū)組織自治管理的路徑選擇

（一）明確業(yè)主委員會(huì)法律主體的性質(zhì)為非法人組織民事活動(dòng)主體資格

非法人組織作為一種組織形式，在世界上廣泛存在。在我國社會(huì)實(shí)踐中，非法人組織實(shí)際上也是民事活動(dòng)的一類主體，其以自己的名義從事各種民事活動(dòng)，應(yīng)受民法調(diào)整。通常認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)法律規(guī)定及業(yè)主大會(huì)授權(quán)可作為民事主體從事民事活動(dòng)，所產(chǎn)生法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。理論和實(shí)務(wù)界的大多數(shù)觀點(diǎn)也認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)應(yīng)納入民法規(guī)定的其他組織的范疇。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后經(jīng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案后宣告合法成立。根據(jù)《民法總則》第102條“非法人組織是不具有法人資格，但是能夠以自己的名義從事民事活動(dòng)的組織”有關(guān)非法人組織的規(guī)定，經(jīng)依法登記備案的業(yè)主委員會(huì)雖不具有法人資格，但屬于能夠依法以自己的名義從事各種民事活動(dòng)，具有應(yīng)受民法調(diào)整的“非法人組織”民事主體資格的地位。因此，在行政機(jī)關(guān)依法登記備案的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)賦予其能夠以自己名義從事相應(yīng)民事活動(dòng)，受民事法律規(guī)范調(diào)整的“非法人組織”主體資格。作為代表住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同利益、監(jiān)督物業(yè)公司管理和運(yùn)營的民間性自治組織，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)來源于其所代表全體業(yè)主對物業(yè)享有的所有權(quán)，進(jìn)而有權(quán)代表全體業(yè)主對小區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)活動(dòng)一切重大事項(xiàng)享有共同決定和管理的權(quán)利。綜上，業(yè)主委員會(huì)的法律主體的性質(zhì)應(yīng)納入民法總則規(guī)定的“其他組織”的范疇。業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)和常設(shè)機(jī)構(gòu)，其職權(quán)范圍應(yīng)由法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，行使職權(quán)應(yīng)遵照“法無授權(quán)即禁止”原則在授權(quán)范圍內(nèi)行使，但不得作出與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的決定，亦不得作出與共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)管理無關(guān)的活動(dòng)。在涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)（涉及公共權(quán)益）時(shí)，應(yīng)賦予業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主從事民事活動(dòng)的權(quán)利能力和行為能力的主體資格。

（二）明確業(yè)主委員會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)訴訟當(dāng)事人主體資格

1.業(yè)主委員會(huì)民事訴訟行為能力范圍

業(yè)主委員會(huì)在實(shí)體法上的非法人組織性質(zhì)和在訴訟法上的其他組織訴訟主體地位，決定了其民事權(quán)利能力和訴訟行為能力并不能完全對應(yīng)。因業(yè)主委員會(huì)無獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和自身獨(dú)立的利益，其代表全體業(yè)主參加民事活動(dòng)的法律后果最終應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。對于業(yè)委會(huì)參加訴訟中主體資格問題，為保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督管理權(quán)的有效行使，防止濫用訴訟權(quán)利等情形的發(fā)生，業(yè)委會(huì)在行使涉及全體業(yè)主共同管理和決定事項(xiàng)，尤其涉及處分全體業(yè)主重大實(shí)體權(quán)利時(shí)，應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。對其他涉及全體業(yè)主公共利益活動(dòng)事項(xiàng)，可賦予業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主以原告或被告主體身份進(jìn)行起訴或應(yīng)訴的權(quán)利。

2.業(yè)主委員會(huì)參與訴訟主體資格的認(rèn)定

業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供其經(jīng)依法登記成立的證明材料。一是業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟，可從形式上審查起訴是否經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或其他合法方式獲得授權(quán)，業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決議等可概括性地授予業(yè)主委員會(huì)對特定范圍內(nèi)事項(xiàng)提起訴訟的權(quán)利。二是審查是否涉及小區(qū)業(yè)主物業(yè)公共利益。對于那些僅涉及個(gè)別或部分業(yè)主而與物業(yè)管理活動(dòng)、公共利益無關(guān)的事項(xiàng)，業(yè)委會(huì)不能越權(quán)代表全體業(yè)主提起訴訟。三是業(yè)委會(huì)已經(jīng)代表全體業(yè)主參加訴訟行使權(quán)利的，業(yè)主個(gè)人不能再以個(gè)人身份主張權(quán)利或要求作為必要共同訴訟主體參加訴訟。

3.業(yè)委會(huì)參加訴訟活動(dòng)中授權(quán)方式問題

根據(jù)“法無明文規(guī)定即自由”以及基于訴訟便利的原則，業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主行使維護(hù)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)公共利益事宜向人民法院提起權(quán)利主張時(shí)，可無須再經(jīng)業(yè)主授權(quán)。根據(jù)目前業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)狀，在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)對業(yè)委會(huì)的具體授權(quán)形式可采?。海?）對業(yè)委會(huì)授權(quán)事項(xiàng)通過召開一次或數(shù)次業(yè)主大會(huì)分別授權(quán)或集中授權(quán)；（2）通過業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約對業(yè)委會(huì)進(jìn)行概括授權(quán)；（3）以書面征求全體業(yè)主意見的形式進(jìn)行授權(quán)；（4）依法進(jìn)行其他授權(quán)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或上訴?！?8〕浙江省高級人民法院民一庭：《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主公約或法律及司法解釋的規(guī)定起訴或應(yīng)訴的，無須再經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)。

（三）明確業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系及職責(zé)劃分

1.確定業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間監(jiān)督和管理的法律關(guān)系

業(yè)主代表大會(huì)作為全體業(yè)主組成最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其職權(quán)主要是代表業(yè)主管理共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)，決定一切涉及全體業(yè)主共同利益事項(xiàng)的決策。業(yè)主大會(huì)職權(quán)除法律規(guī)定外，可通過管理規(guī)約進(jìn)行特別規(guī)定?！?9〕王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第619頁。據(jù)此，業(yè)主大會(huì)可以通過制定管理規(guī)約特別約定或特別授權(quán)業(yè)主委員會(huì)對特定事務(wù)行使履行的職責(zé)，如在管理規(guī)約中規(guī)定或特別授權(quán)解除業(yè)主委員會(huì)委員的職務(wù)，但對業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)不能超出業(yè)主大會(huì)自身所固有的職權(quán)范圍。如與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的決定權(quán)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)行使，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議后業(yè)主委員會(huì)僅是代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行的僅是業(yè)主大會(huì)的決定，與業(yè)主大會(huì)形成委托代理關(guān)系。〔20〕《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。同時(shí)，業(yè)委會(huì)與業(yè)主應(yīng)屬于監(jiān)督與被監(jiān)督的法律關(guān)系，業(yè)委會(huì)應(yīng)監(jiān)督全體業(yè)主遵守管理規(guī)約，對違反管理規(guī)約行為的業(yè)主有管理和監(jiān)督的責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，業(yè)委會(huì)亦負(fù)有接受全體業(yè)主監(jiān)督的義務(wù)，業(yè)委會(huì)有就其處理委托和代表的活動(dòng)向全體業(yè)主說明和接受質(zhì)詢的義務(wù)。

2.業(yè)委會(huì)與業(yè)主大會(huì)之間民事法律責(zé)任的承擔(dān)問題

業(yè)主大會(huì)及其授權(quán)的業(yè)委會(huì)就小區(qū)共同事務(wù)管理所做的決定，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)在法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)從事民事活動(dòng)產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主可以對業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)規(guī)定的法定義務(wù)或違反業(yè)主公約規(guī)定職責(zé)的行為，行使變更權(quán)或撤銷權(quán)。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)或?yàn)榫S護(hù)全體業(yè)主共同利益參加訴訟活動(dòng)產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任后果應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)或業(yè)主團(tuán)體的章程造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，其超越權(quán)限產(chǎn)生的后果應(yīng)由作出越權(quán)決定和執(zhí)行越權(quán)行為的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)。

（四）強(qiáng)化社區(qū)基層自治組織的黨組織能力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的規(guī)范化和專業(yè)化

業(yè)主委員會(huì)作為依法備案登記的社區(qū)非法人自治組織，有固定人員組織結(jié)構(gòu)，要有效實(shí)現(xiàn)對內(nèi)代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理職能，對外代表業(yè)主大會(huì)進(jìn)行民事法律行為，要強(qiáng)化自身組織機(jī)構(gòu)和組織能力建設(shè)：一是將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)納入和諧社會(huì)建設(shè)范疇?？茖W(xué)制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和工作流程規(guī)范。在制定各類工作流程規(guī)范之前，充分聽取業(yè)主、居委會(huì)等各方意見，確保工作公開透明，充分保障業(yè)主參與權(quán)、知情權(quán)，增強(qiáng)公信力。相關(guān)部門加強(qiáng)對業(yè)主組織成立運(yùn)行的指導(dǎo)和監(jiān)督，創(chuàng)新業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)形式；加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)作用；實(shí)現(xiàn)社區(qū)業(yè)主自治與居民委員會(huì)基層自治組織管理有機(jī)結(jié)合。二是加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織行為和組織能力建設(shè)。明確業(yè)主委員會(huì)成員資格限制和任職條件，聘任具有物業(yè)管理專門知識和專業(yè)技能秘書人員，實(shí)施定期培訓(xùn)制度，使其熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)政策，提升履職能力，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)組織的專業(yè)化。三是創(chuàng)新社區(qū)組織管理方式。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和信息開展網(wǎng)上電子業(yè)務(wù)。利用業(yè)主委員會(huì)網(wǎng)站、開發(fā)小區(qū)管理軟件、設(shè)立管理微信公眾號、網(wǎng)絡(luò)電子投票系統(tǒng)等方式，作為信息公開、業(yè)主間溝通、參與社區(qū)治理活動(dòng)的平臺，為業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)管理提供便利，將相關(guān)數(shù)據(jù)、表決票等材料電子化、信息化和固定化，提升小區(qū)管理效率。

（五）健全權(quán)力行使與制約監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)權(quán)力行使監(jiān)督的體系化

一是充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主大會(huì)對業(yè)委會(huì)日常履職的監(jiān)督作用。通過定期召開業(yè)主大會(huì)及時(shí)修改和完善業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則相關(guān)條款及內(nèi)容，對業(yè)主委員會(huì)及成員的職責(zé)行使的范圍、界限、方式、后果負(fù)擔(dān)等設(shè)定具體的約束條款；對損害業(yè)主合法權(quán)益行為、不履行或怠于履行職責(zé)的成員，由業(yè)主大會(huì)按議事規(guī)則及時(shí)罷免；定期公布各種與業(yè)主利益相關(guān)重大事宜，保障業(yè)主知情權(quán)；業(yè)主通過行使知情權(quán)或撤銷權(quán)等，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)日常工作或撤銷其瑕疵決議。二是健全職責(zé)權(quán)行使的監(jiān)督制約機(jī)制。通過推薦、選舉或聘請熟悉法律、財(cái)務(wù)等專門業(yè)務(wù)知識的人員組成專門監(jiān)事會(huì)，對業(yè)委會(huì)主任、副主任及業(yè)委會(huì)作出的重要決議等事項(xiàng)進(jìn)行日常監(jiān)督，形成權(quán)力制約機(jī)制。三是充分發(fā)揮政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等組織的指導(dǎo)和監(jiān)管職能。通過成立物業(yè)或業(yè)委會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)、制定行業(yè)規(guī)章制度等措施充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自主管理和監(jiān)督職能?；鶎诱鞴懿块T、居委會(huì)等社區(qū)自治組織等要充分發(fā)揮行政領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)作用，對召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、換屆選舉等重大事項(xiàng)決定等加強(qiáng)監(jiān)督，對違法選舉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的決議等事項(xiàng)及時(shí)給予糾正。

五、構(gòu)建糾紛類型化有效化解路徑，充分發(fā)揮司法裁判的指引和示范作用

（一）業(yè)主共有部分共有權(quán)和共同決定事項(xiàng)權(quán)利范圍認(rèn)定問題

1.業(yè)主共有部分判斷標(biāo)準(zhǔn)問題

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

（1）業(yè)主法定共有部分權(quán)屬認(rèn)定。依照法律規(guī)定由全體業(yè)主對共有部分享有的共有權(quán)，開發(fā)商不得通過約定改變權(quán)屬。根據(jù)《物權(quán)法》第73條、第74條第3款、第79條規(guī)定，除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、明示屬于個(gè)人的綠地之外，住宅小區(qū)內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他的公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)用房以及占用業(yè)主共有道路或其他場地用于停放汽車的車位、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（電梯、水箱）均屬于全體業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)商使用文字、圖形、模型等廣告向業(yè)主做出具體、明確承諾修建的共有配套設(shè)施或開發(fā)商與業(yè)主在商品房買賣合同中明確約定的共有配套設(shè)施，其成本已分?jǐn)側(cè)敕績r(jià)中，自動(dòng)計(jì)入房屋所依附的土地之內(nèi)，轉(zhuǎn)化為全體業(yè)主共有?！?1〕最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2017年版，第234頁。實(shí)踐中，對上述共有物之外的其他建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格，專有部分以外的其他公共場所和共用設(shè)施等均應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有。

（2）對住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主天然共有部分權(quán)屬的認(rèn)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，〔22〕《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。建筑物的基本結(jié)構(gòu)、公共通行部位以及公共設(shè)施設(shè)備、公共空間等屬于天然共有部分，法律沒有規(guī)定，合同亦未約定，不具備登記條件。從自然物理屬性和功能判斷，小區(qū)共有物業(yè)包括共有配套設(shè)施和共有基地，在構(gòu)造和使用上既具有共有部分非獨(dú)立性物理屬性，同時(shí)在功能和用途方面也具有作為共有部分對全體業(yè)主而言的公共性及排他使用性。小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)配套設(shè)施為住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套服務(wù)所必須，構(gòu)成共有物業(yè)相關(guān)內(nèi)容。

（3）對住宅小區(qū)內(nèi)約定共有部分權(quán)屬認(rèn)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)中法定和天然共有部分之外，其余的歸屬于約定共有部分。建筑規(guī)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬系當(dāng)事人約定范圍，處理相關(guān)權(quán)屬爭議時(shí)，首先審查當(dāng)事人之間關(guān)于車位、車庫權(quán)屬約定。約定方式可采取公開出售轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、在商品房買賣合同中約定以優(yōu)惠無償附贈(zèng)或有償租賃使用。當(dāng)因未約定或約定不明時(shí)產(chǎn)生權(quán)屬爭議時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)時(shí)按照規(guī)劃建設(shè)（建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于車位用途）的車位、車庫歸屬，交由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定；對項(xiàng)目建設(shè)按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)完成后占用業(yè)主共有道路或其他場所增設(shè)的車位，應(yīng)認(rèn)定屬業(yè)主共有?！?3〕最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院〈建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋〉理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第100頁。建設(shè)在地下空間的車庫歸屬要根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)和具體實(shí)際情況確定。通常車庫作為獨(dú)立使用的對象，一般不作為小區(qū)內(nèi)共用的公共設(shè)施，車庫歸屬問題應(yīng)通過約定進(jìn)行解決。〔24〕前引〔21〕，最高人民法院物權(quán)法研究小組書，第240頁。

2. 業(yè)主有權(quán)共同決定管理事項(xiàng)的范圍

（1）業(yè)主共同決定管理事項(xiàng)的范圍。業(yè)主共同決定管理的事項(xiàng)有的屬于權(quán)利行使范圍，有的屬于履行義務(wù)范圍。凡涉及到全體業(yè)主公共利益的事項(xiàng)均屬于業(yè)主有權(quán)共同決定和管理的事項(xiàng)范圍。對有關(guān)業(yè)主行使民主管理權(quán)利方式和范圍的內(nèi)容，可通過制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，作為業(yè)主大會(huì)決議共同事務(wù)的程序性規(guī)范，以確保業(yè)主大會(huì)正常召開和表決。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對業(yè)主大會(huì)表決程序的規(guī)定必須遵守法律強(qiáng)制性規(guī)定，不能通過議事規(guī)則改變法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

（2）業(yè)主共同決定事項(xiàng)范圍的途徑。除法律規(guī)定外，可通過依法召開業(yè)主大會(huì)方式將業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等共有物、共同事務(wù)管理以及對業(yè)主行為約束規(guī)范和管理等事項(xiàng)納入管理規(guī)約，便于業(yè)主依據(jù)規(guī)范性文件參與小區(qū)公共事務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)也可依法在管理規(guī)約中確定業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，如授權(quán)業(yè)主委員會(huì)對外簽訂某項(xiàng)合同?！?5〕前引〔19〕，王利明書，第620頁。業(yè)主大會(huì)依法定程序制定并公示的管理規(guī)約與法律、法規(guī)的規(guī)定具有同等效力，對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約在不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗情形下，可以排除或補(bǔ)充法律的規(guī)定?！?6〕劉智慧：《論業(yè)主共同決定事項(xiàng)范圍的確定——以區(qū)分所有權(quán)解釋第7條的適用為中心》，載《政治與法律》2009年第8期。

（二）業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件的化解路徑及裁判思路

1.業(yè)主撤銷權(quán)行使主體資格

按照《物權(quán)法》第78條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定，作為原告提起訴訟的業(yè)主只能是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。實(shí)踐中，多否定承租人、公房承租人、實(shí)際使用人等享有撤銷權(quán)資格。對此，課題組認(rèn)為，經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)或經(jīng)生效裁判確定享有房屋使用權(quán)或以租賃方式經(jīng)備案登記取得房屋使用權(quán)的，在業(yè)主怠于行使撤銷權(quán)影響實(shí)際使用人權(quán)益時(shí)，應(yīng)賦予實(shí)際使用人代為參加訴訟的權(quán)利。對福利分房、集資建房、拆遷安置等已交付使用房屋的權(quán)利人，即使尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)適當(dāng)放寬起訴條件的限制。對小產(chǎn)權(quán)房買受人、未取得房屋規(guī)劃審批手續(xù)建設(shè)的占用人，應(yīng)限制其撤銷權(quán)原告資格。根據(jù)誠實(shí)信用及“禁止反言”原則，應(yīng)根據(jù)業(yè)主在表決時(shí)所表達(dá)的意見作為判斷其事后是否有權(quán)提起撤銷權(quán)之訴的標(biāo)準(zhǔn)。有權(quán)提起撤銷權(quán)的原告應(yīng)是在投票表決過程中明確表示反對的業(yè)主。在表決過程中投贊成票或未明確表示異議的業(yè)主事后不得提起撤銷之訴，以維護(hù)業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)作出正當(dāng)決定的法律效力，杜絕見風(fēng)使舵、出爾反爾、投機(jī)取巧行為?！?7〕前引〔23〕，最高人民法院民事審判第一庭書，第180頁。未參加投票表決或未受合法通知而未參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主行使撤銷權(quán)不應(yīng)受到限制。但是，對采取不記名方式投表決票無法查明業(yè)主表決意見的，應(yīng)從決議程序及實(shí)質(zhì)內(nèi)容考察后作出判斷，充分保障業(yè)主訴權(quán)的行使。

2.業(yè)主撤銷權(quán)的對象范圍的限制

撤銷權(quán)的對象即撤銷權(quán)人得行使撤銷權(quán)予以消滅的既存法律關(guān)系。對此，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的召開、成立、選舉、表決、業(yè)主委員會(huì)委員資格及選任、罷免等屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部程序性或自治范疇決定的事項(xiàng)，不屬于業(yè)主撤銷權(quán)和民事案件受理范圍。業(yè)主撤銷權(quán)對象必須是對小區(qū)內(nèi)共同管理事項(xiàng)具體結(jié)論性的處理，受侵害的權(quán)益應(yīng)是具體和個(gè)體化的，而非模糊抽象和概括性的權(quán)利，如業(yè)主僅主張其參與社區(qū)治理和管理等抽象性權(quán)利受到侵害并非撤銷權(quán)對象的范疇。

3.對決議撤銷事由的審查判斷

對內(nèi)容違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或超越法定權(quán)限范圍的無效決議或違反法定程序的決議，屬于業(yè)主撤銷權(quán)行使的對象。侵害業(yè)主的合法權(quán)益既包括實(shí)體性權(quán)益也包括程序性合法權(quán)益。業(yè)主的實(shí)體性合法權(quán)益包括對建筑物專有部分的所有權(quán)、建筑物專有部分以外的全體業(yè)主共有部分共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主這些實(shí)體權(quán)益受到?jīng)Q議、決定剝奪或限制的，可以撤銷。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)就具體事項(xiàng)作出的決定、決議、規(guī)則、命令等以不損害業(yè)主個(gè)體權(quán)益為限，可成為撤銷權(quán)的對象；但所發(fā)布的議事規(guī)則、選舉業(yè)委會(huì)公告程序等與業(yè)主個(gè)體利益無關(guān)的抽象決議，不能作為撤銷的對象。業(yè)主合法權(quán)益受侵害不以損害后果實(shí)際發(fā)生為前提，尚未發(fā)生實(shí)際損害后果，不能成為法院不予受理的正當(dāng)事由。因此，違反法律規(guī)定的決議應(yīng)屬于撤銷的對象范圍。判斷某項(xiàng)決議、決定是否侵害業(yè)主合法權(quán)益而應(yīng)予撤銷，需要綜合衡量多數(shù)人利益和少數(shù)人利益是否取得合理或者平衡作為標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)踐中考量特定決議是否具有合理性，應(yīng)以是否對少數(shù)業(yè)主造成重大不利影響或者超過業(yè)主容忍限度的不利益作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。判斷業(yè)主大會(huì)作出上調(diào)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、維修更新小區(qū)設(shè)施、減少綠化增設(shè)停車位等決定是否合理合法：首先，要分析該項(xiàng)決議是否符合住宅小區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的利益以及現(xiàn)實(shí)中是否真正可以實(shí)現(xiàn)該目的，在此基礎(chǔ)上再判斷是否使得少數(shù)業(yè)主遭受不利益，使得個(gè)別業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值降低或有降低之虞，包括其他人身、財(cái)產(chǎn)和組織上的重大利益受到損害。如決定侵害少數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的，則不具備合理性；其次，判斷個(gè)別業(yè)主遭受的不利益是否在可以容忍限度內(nèi)。如侵害的是少數(shù)業(yè)主的人身安全或財(cái)產(chǎn)等重大合法權(quán)益，則即便通過給予相應(yīng)財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償措施亦不能否定該項(xiàng)決議的合法性及合理性；最后，作為超過容忍限度的例外，對通過采取補(bǔ)償措施將業(yè)主超過其容忍限度的不利益降低到通?？扇淌艿姆秶畠?nèi)，符合合理性標(biāo)準(zhǔn)或通過合理補(bǔ)償少數(shù)業(yè)主的損失，少數(shù)業(yè)主不利益以在其同意為前提下，則使決議具備了合理性，排除撤銷權(quán)的行使?！?8〕廖煥國：《論少數(shù)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)——兼論我國業(yè)主撤銷權(quán)制度的完善》，載《政治與法律》2009年第8期。

業(yè)主程序權(quán)益受到侵害指決定內(nèi)容雖未侵害區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但決定逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。對程序是否違法應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、《物權(quán)法》第76條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的關(guān)于業(yè)主大會(huì)的召開、投票表決程序等強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行審查?！?9〕劉培英：《業(yè)主撤銷權(quán)的適用》，載《人民司法·案例》2011年第2期。其中包括投票表決程序、投票是否采取法定形式、票數(shù)是否達(dá)到法定要求以及表決票真實(shí)性和有效性等。業(yè)主委員會(huì)僭越職權(quán)限制、逾越權(quán)限范圍作出關(guān)涉全體業(yè)主共同利益應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)決議，有可能侵害業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)委會(huì)選聘、解聘物業(yè)公司或其他管理人等應(yīng)由全體業(yè)主決定的業(yè)主大會(huì)權(quán)限范圍內(nèi)事項(xiàng)或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或就維護(hù)、修繕共用部位簽訂的施工裝潢合同等法律行為效力，應(yīng)當(dāng)依職權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查判斷。

4.業(yè)主撤銷權(quán)舉證責(zé)任分配規(guī)則

民事訴訟法通常遵循“誰主張，誰舉證”的舉證責(zé)任分配原則，現(xiàn)行法律及司法解釋未作明確業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件舉證責(zé)任規(guī)則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第7條規(guī)定：在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，人民法院可以根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，結(jié)合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。可見，業(yè)主撤銷權(quán)舉證責(zé)任分配成為衡量業(yè)主個(gè)體權(quán)益和公共權(quán)益的爭議焦點(diǎn)。

（1）業(yè)主實(shí)體權(quán)益受到侵害事實(shí)的舉證責(zé)任主體。業(yè)主應(yīng)對其可能遭受的不利益或合法權(quán)益受到侵害的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對其作出的決定具有符合絕大多數(shù)業(yè)主公共利益的價(jià)值或個(gè)別業(yè)主不利益是在可以忍受限度內(nèi)的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)證實(shí)決議對少數(shù)業(yè)主不利益已經(jīng)降到最低限度或已給予了合理的補(bǔ)償或?qū)ι贁?shù)業(yè)主遭受不利益是經(jīng)其同意的。

（2）業(yè)主程序權(quán)益受到侵害舉證責(zé)任分配。業(yè)主以決議程序瑕疵提起業(yè)主撤銷權(quán)之訴時(shí)，業(yè)主請求權(quán)的基礎(chǔ)能否實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定或決議是否逾越了法律法定或約定的權(quán)限范圍，或者決議的程序是否違反了法律關(guān)于決議程序的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。業(yè)主以其程序權(quán)益受到侵害提起撤銷之訴的，業(yè)主僅需證明業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決議或決定違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性程序規(guī)定即可，不必一并證明該決定或決議亦同時(shí)侵害了其實(shí)體性的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)決議程序的瑕疵主要包括會(huì)議召集程序和會(huì)議表決程序的瑕疵。其中，會(huì)議召集程序上的瑕疵主要包括業(yè)主大會(huì)的召集人不合格、遺漏送達(dá)或張貼召集會(huì)議通知、召集會(huì)議通知未載明事由和議題或主題、召集會(huì)議通知的時(shí)間過短以致普通業(yè)主無法參加或來不及參加、召集人確定的會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)等致使業(yè)主無法或者難以參加等。業(yè)主大會(huì)決議表決程序瑕疵主要包括表決主體不適格、業(yè)主大會(huì)決議不符合法律規(guī)定或業(yè)主規(guī)約確定的表決要件、業(yè)主或其代理人表決權(quán)的行使遭到了不法拒絕、負(fù)有說明義務(wù)的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)對于業(yè)主的質(zhì)詢拒絕作出說明或說明不充分等?！?0〕最高人民法院民事案由調(diào)研課題組：《最高人民法院民事案由規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社2008年版，第64頁。鑒于決議程序的證據(jù)材料通常由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)制作、持有和保管，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)負(fù)有證實(shí)決定程序合法性的舉證義務(wù)。根據(jù)誠實(shí)信用和公平原則及綜合當(dāng)事人舉證能力以及證據(jù)持有情況，將決議程序合法性舉證責(zé)任分配給業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)符合公平正義的原則。在業(yè)主舉證證明決定或決議存在瑕疵的初步證據(jù)后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)一步對所作決定程序合法性負(fù)有舉證責(zé)任?！?1〕張朝陽：《業(yè)主撤銷權(quán)糾紛審理中的若干法律問題》，載《人民司法·應(yīng)用》2011年第1期。

（三）業(yè)主知情權(quán)糾紛案件的化解路徑及裁判思路

實(shí)踐中業(yè)主知情權(quán)主要表現(xiàn)為查閱權(quán)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)等對涉及業(yè)主合法權(quán)益有關(guān)的信息負(fù)有披露義務(wù)，但無須事無巨細(xì)地披露與業(yè)主合法權(quán)益無關(guān)的信息。

1.業(yè)主知情權(quán)范圍的確定問題

通常業(yè)主知情權(quán)的范圍應(yīng)限于涉及業(yè)主合法權(quán)益的信息。一是業(yè)主要求公開小區(qū)內(nèi)建筑物共有部分及其附屬共用設(shè)施部分的公共維修資金的籌集、使用信息。建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的維修資金作為特定用途經(jīng)費(fèi)應(yīng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。為便于業(yè)主查閱相關(guān)賬目文件或資料以監(jiān)督維修資金代管或監(jiān)管主體的管理行為，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主查閱相關(guān)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬簿和原始會(huì)計(jì)憑證等證明資金真實(shí)狀況的原始憑證等基礎(chǔ)資料。二是公開業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約、議事規(guī)則以及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄、紀(jì)要等文件。作為支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議的紙質(zhì)原始選票資料，涉及表決票真實(shí)性和有效性問題，亦應(yīng)屬于業(yè)主知情權(quán)查閱的范圍。但原始表決票等過程性資料涉及其他業(yè)主隱私或因保管問題等客觀公開不能的，業(yè)主行使知情權(quán)將面臨客觀障礙。三是物業(yè)服務(wù)合同、共有部分收益及使用情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的選聘、解聘應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施等經(jīng)營收益在扣除經(jīng)營成本后應(yīng)歸全體業(yè)主共有或決定使用。故物業(yè)服務(wù)合同以及共有部分的使用及收益情況與業(yè)主利益密切相關(guān)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。四是公開小區(qū)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的使用、處分情況。建筑區(qū)化外業(yè)主共有委托物業(yè)公司管理的車庫、車位費(fèi)用收支狀況等也事關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，亦應(yīng)納入知情權(quán)的范圍。五是部門和地方政府規(guī)章或其他有效的規(guī)范性文件規(guī)定的與業(yè)主利益相關(guān)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況、資料，亦屬于業(yè)主知情權(quán)的范圍。

2.業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利義務(wù)主體

業(yè)主的知情權(quán)權(quán)利行使主體除符合法律規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)符合業(yè)主的身份外，依法設(shè)立的業(yè)委會(huì)作為代表全體業(yè)主的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，針對物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商行使知情權(quán)，符合立法本意和有利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。知情權(quán)的義務(wù)主體可根據(jù)“誰掌握，誰公布”原則予以確定，即根據(jù)業(yè)主申請查詢事項(xiàng)性質(zhì)以及共用設(shè)施的經(jīng)營使用主體、相關(guān)資料制作和保管主體等情形，向不同義務(wù)主體主張權(quán)利。

3.業(yè)主知情權(quán)行使的方式及合理限制

業(yè)主知情權(quán)的行使既要充分保障業(yè)主的權(quán)利，也要便于義務(wù)主體的實(shí)際履行，應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)便捷方便執(zhí)行的原則。一是業(yè)主可以查閱方式行使知情權(quán)。業(yè)主可利用攝像、錄影、拍照、復(fù)印或者其他技術(shù)手段等方式行使查閱權(quán)，也可通過聘請律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)輔助人員協(xié)助行使。但業(yè)主因行使上述查閱權(quán)而付出的成本應(yīng)由其負(fù)擔(dān)。二是采取公布的方式行使知情權(quán)。鑒于個(gè)別查詢可能會(huì)耗時(shí)耗力，出于經(jīng)濟(jì)和便捷考慮，應(yīng)盡量支持以公布的方式行使知情權(quán)。即在社區(qū)布告欄或公共區(qū)域以張貼方式保障業(yè)主知情權(quán)，但在義務(wù)主體采取其他措施已足以保證業(yè)主知情權(quán)前提下，不能再重復(fù)支持業(yè)主的訴求。三是正當(dāng)目的考量原則。為防止權(quán)利濫用，業(yè)主基于私人利益或不正當(dāng)目的濫用查閱權(quán)，與保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益不具有直接利害關(guān)系時(shí)，則應(yīng)認(rèn)定其目的不具有正當(dāng)性?！?2〕前引〔23〕，最高人民法院民事審判第一庭書，第193頁。