熊進(jìn)光 張志堅(jiān)

一、問(wèn)題的提出

【案例一】嘉美公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛案〔1〕本案案號(hào)為（2011）民提字第344號(hào)，刊載于《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期。

基本案情：2007年，嘉美公司因欠嚴(yán)欣等五人340萬(wàn)元到期不能歸還，便與楊偉鵬簽訂買賣合同，將原先賣給嚴(yán)欣等五人的53間商鋪以340萬(wàn)元轉(zhuǎn)賣給楊偉鵬。同日，楊偉鵬按嘉美公司指令向嚴(yán)欣等五人支付了340萬(wàn)元后，嘉美公司將楊偉鵬作為購(gòu)房者登記備案，但未將銷售發(fā)票原件交付給楊偉鵬。合同簽訂后，嘉美公司分九次向楊偉鵬支付利息61.1萬(wàn)元。2008年，嘉美公司將向楊偉鵬出具的銷售發(fā)票在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)繳銷。產(chǎn)生糾紛后，楊偉鵬起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的買賣合同有效并交付房屋。

【案例二】朱俊芳與嘉和泰公司商品房買賣合同糾紛案〔2〕梁曙明、劉牧晗：《借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于讓與擔(dān)保》，載《人民司法·案例》2014年第16期。

基本案情：2007年，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂買賣合同，約定朱俊芳以每平方米4600元的價(jià)格向嘉和泰公司購(gòu)買14套商鋪。同日，嘉和泰公司即為朱俊芳辦理了備案登記。次日，雙方簽訂一份借款協(xié)議，約定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬(wàn)元，借期三個(gè)月，嘉和泰公司自愿將其開(kāi)發(fā)的上述14套商鋪以每平方米4600元的價(jià)格抵押給朱俊芳，抵押的方式為和朱俊芳簽訂上述買賣合同，并辦理備案手續(xù)，開(kāi)具發(fā)票；借款到期，嘉和泰公司一次性還清借款，朱俊芳將抵押手續(xù)（合同、發(fā)票、收據(jù)）退回嘉和泰公司；如到期不能償還，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)。協(xié)議簽訂后，朱俊芳向嘉和泰公司發(fā)放借款，嘉和泰公司出具了1100萬(wàn)元的收據(jù)與10354554元的銷售發(fā)票，但其實(shí)際收到的款項(xiàng)為1023萬(wàn)元。〔3〕章曉英：《“以房抵債”與抵銷預(yù)約——〈最高人民法院公報(bào)〉載“朱俊芳案”評(píng)釋》，載《西部法學(xué)評(píng)論》2016年第1期。因嘉和泰公司未能償還借款，故朱俊芳起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的買賣合同有效并履行。

兩則案例案情相似，但最高人民法院駁回了楊偉鵬的訴請(qǐng)，支持了朱俊芳的訴請(qǐng)，裁判結(jié)果截然相反，并分別在《最高人民法院公報(bào)》與《人民司法》作為指導(dǎo)性案例予以刊載，從而引發(fā)學(xué)術(shù)與實(shí)務(wù)界對(duì)以簽訂商品房買賣合同形式抵債（俗稱“以房抵債”〔4〕需要說(shuō)明的是，以房抵債還有將抵債房屋辦理相應(yīng)抵押登記手續(xù)等多種形式。為便于討論，本文所稱“以房抵債”僅指“以簽訂商品房買賣合同”形式的抵債。）問(wèn)題的激烈爭(zhēng)論，可謂一石激起千層浪。隨后，最高人民法院頒布民間借貸司法解釋，其第24條對(duì)此類案件的處理作了規(guī)定，〔5〕該條第1款規(guī)定：當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。第2款規(guī)定：按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。“但只是給出了此類案件的一種審判路徑，并沒(méi)有涉及商品房買賣協(xié)議的性質(zhì)。不對(duì)此種協(xié)議的法律性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，就無(wú)從確定債權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，而此是債權(quán)人最為關(guān)心的，也是與債權(quán)人的利益切身相關(guān)的?！薄?〕王進(jìn)吉：《論“以房抵債”協(xié)議的法律性質(zhì)——兼評(píng)〈民間借貸司法解釋〉第24條》，載《廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)》2017年第6期。由此，以房抵債的性質(zhì)及效力認(rèn)定仍是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。對(duì)此，筆者擬用新的視角界定以房抵債，對(duì)其進(jìn)行類型化的區(qū)分與認(rèn)定，拋磚引玉，求教于大家。

二、以房抵債性質(zhì)及效力認(rèn)定之爭(zhēng)

對(duì)于以房抵債的性質(zhì)，因分屬不同情形而不同：一是合同標(biāo)的物（房屋）辦理了抵押登記手續(xù)的，則為典型的物保（抵押）；二是未辦理抵押登記但辦理了備案、預(yù)告等公示性登記的，則有的認(rèn)為屬于非典型的物保，有的認(rèn)為屬于債權(quán)性擔(dān)保，非典型物保中又有各種不同學(xué)說(shuō)，典型觀點(diǎn)有后讓與擔(dān)保和泛化的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，債權(quán)性擔(dān)保中也存在代物清償預(yù)約與抵銷預(yù)約兩種不同觀點(diǎn)；三是未辦理任何登記手續(xù)的，則不成立擔(dān)保。從筆者查閱的相關(guān)理論論述與實(shí)務(wù)判例來(lái)看，現(xiàn)有爭(zhēng)論主要集中在第二種情形。

（一）非典型物保：后讓與擔(dān)保抑或泛化的抵押權(quán)

對(duì)于上述兩案該種以簽訂商品房買賣合同為借款進(jìn)行擔(dān)保的，楊立新教授認(rèn)為屬于后讓與擔(dān)保。后讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，約定將不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實(shí)際履行，于債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，須將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔(dān)保標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保物權(quán)?！?〕楊立新：《后讓與擔(dān)保：一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)》，載《中國(guó)法學(xué)》2013年第3期。

然而，學(xué)者董學(xué)立對(duì)此提出了質(zhì)疑，其認(rèn)為后讓與擔(dān)保就是讓與擔(dān)保，物權(quán)法草案雖設(shè)專章規(guī)定了讓與擔(dān)保，但未被最終通過(guò)的物權(quán)法采納，足以表明兩者均已內(nèi)涵于抵押權(quán)制度之中了，故其本質(zhì)實(shí)為抵押權(quán)，是一個(gè)未經(jīng)登記的未來(lái)物上的抵押權(quán)?！?〕董學(xué)立：《也論“后讓與擔(dān)保”——與楊立新教授商榷》，載《中國(guó)法學(xué)》2014年第3期。并認(rèn)為以商品房買賣合同設(shè)置擔(dān)保的設(shè)定應(yīng)與抵押權(quán)的設(shè)定一樣，嚴(yán)格遵循擔(dān)保物權(quán)設(shè)立的“區(qū)分原則”；即先是有設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的合同，繼而是區(qū)別于該擔(dān)保物權(quán)設(shè)立合同的擔(dān)保物權(quán)設(shè)定；基于公示生效立法主義的要求，在不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)設(shè)立合同之外，還需要當(dāng)事人踐行不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立登記，而以商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保，在形式上，只是一紙合同，并沒(méi)有要求對(duì)登記行為的踐行；也就是說(shuō)，其在形式上與不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定相去甚遠(yuǎn)，故僅僅透過(guò)此設(shè)立形式，尚難謂其為擔(dān)保物權(quán)?！?〕前引〔8〕，董學(xué)立文。

不難發(fā)現(xiàn)，楊偉鵬、朱俊芳與其債務(wù)人簽訂商品房買賣合同的目的都是為了使其債權(quán)有所保障，在債務(wù)人不歸還借款時(shí)，轉(zhuǎn)而以履行商品房買賣合同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。因此，最高人民法院認(rèn)為該種簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，成立非典型性擔(dān)保。筆者贊同最高人民法院將其視為一種擔(dān)保的觀點(diǎn)，但該非典型性擔(dān)保究竟屬于何種擔(dān)保？是后讓與擔(dān)保，還是未經(jīng)登記的未來(lái)物上的抵押權(quán)，抑或其它類型的擔(dān)保，〔10〕理論上還有附條件的讓與擔(dān)保、信托的讓與擔(dān)保、買賣式擔(dān)保等，亦有可能構(gòu)成該兩則案例的擔(dān)保類型。參見(jiàn)李雙元、溫世揚(yáng)主編：《比較民法學(xué)》，武漢大學(xué)出版社2016年版，第460—461頁(yè)。最高人民法院未予明確，理論界亦未達(dá)成共識(shí)。

（二）債權(quán)性擔(dān)保：代物清償預(yù)約抑或抵銷預(yù)約

對(duì)于案例二中借款協(xié)議之“以簽訂商品房買賣合同、辦理備案并交付發(fā)票的方式擔(dān)保借款履行，如到期償還，退回抵押手續(xù)；如到期不還，則用抵押物抵頂借款”約定（以下簡(jiǎn)稱“該種約定”）的定性，學(xué)界亦有分歧。學(xué)者高治認(rèn)為該種約定實(shí)為債務(wù)清償期前的代物清償預(yù)約?！?1〕高治：《擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理辨析與裁判對(duì)策》，載《人民司法·應(yīng)用》2014年第23期。即當(dāng)事人約定債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人應(yīng)以他種給付代替原定給付的，構(gòu)成代物清償預(yù)約，債權(quán)人得請(qǐng)求他種給付，債務(wù)人負(fù)他種給付義務(wù)，但應(yīng)準(zhǔn)于讓與擔(dān)保之例，課債權(quán)人以清算義務(wù)?！?2〕陳自強(qiáng)：《無(wú)因債權(quán)契約論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第385頁(yè)。學(xué)者陸青從“提供擔(dān)?！薄案皆O(shè)解除條件”“選擇之債+抵銷”以及附條件代物清償合意角度對(duì)該種約定進(jìn)行了深入闡釋?！?3〕陸青:《以房抵債協(xié)議的法理分析—<最高人民法院公報(bào)>載“朱俊芳案”評(píng)釋》，載《法學(xué)研究》2015年第3期。

然而，有學(xué)者認(rèn)為該種約定屬于抵銷預(yù)約。〔14〕前引〔3〕，章曉英文。所謂抵銷預(yù)約，系以將來(lái)一定條件之成就或一定期間之屆至作為抵銷協(xié)議的附款?！?5〕[日]內(nèi)田勝一：《債権総論》，弘文堂2000年版，第106頁(yè)。例如，附加一停止條件于抵銷協(xié)議之上，于將來(lái)?xiàng)l件成就時(shí)，即當(dāng)然發(fā)生抵銷之效果，當(dāng)事人間無(wú)需再為抵銷之意思表示?！?6〕[日]加藤雅信：《債権総論》，有斐閣2005年版，第420頁(yè)。抵銷既是一項(xiàng)債權(quán)債務(wù)相互清結(jié)的制度，也具有擔(dān)保的功能?！?7〕韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》，法律出版社2008年版，第487頁(yè)。

這個(gè)爭(zhēng)議恰恰表明案例二與案例一在擔(dān)保上的不同。雖然兩案?jìng)鶛?quán)人都想通過(guò)用房產(chǎn)來(lái)?yè)?dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但案例二的該種約定著實(shí)值得深究，受最高人民法院裁判理由部分的啟發(fā)，筆者認(rèn)為案例一實(shí)現(xiàn)擔(dān)保是要直接履行商品房買賣合同，而案例二則履行借款協(xié)議即可實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的擔(dān)保目的，且借款協(xié)議約定的抵押手續(xù)實(shí)際已交付給了債權(quán)人。因此，案例二與案例一明顯不同，但因?qū)W術(shù)與實(shí)務(wù)界對(duì)該種約定定性的認(rèn)識(shí)有偏差，甚至不加區(qū)別的混同，導(dǎo)致當(dāng)前司法實(shí)踐對(duì)以房抵債類案件的處理亂象叢生。

（三）商品房買賣合同效力認(rèn)定的分歧

若以房抵債存在賤賣、惡意轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)等侵害案外人利益的情況，或出于避稅、以合法形式掩蓋非法目的、規(guī)避國(guó)家限購(gòu)限貸等政策的目的，進(jìn)行虛假訴訟，損害國(guó)家利益、公共利益或他人利益的情形時(shí)，根據(jù)合同法第52條之規(guī)定可認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效。若不存在這些情形，商品房買賣合同就有效嗎？

由于簽訂商品房買賣合同是為了擔(dān)保債的履行，而我國(guó)法律并未明確規(guī)定該種形式的擔(dān)保，故其必然遭致違反物權(quán)法定原則的詰問(wèn)。即便認(rèn)可是擔(dān)保，如若直接履行買賣合同，勢(shì)必會(huì)造成將合同標(biāo)的物（即房產(chǎn)）所有權(quán)直接移轉(zhuǎn)給債權(quán)人的后果，而這又有違物權(quán)法第186條（俗稱“流押條款”）之關(guān)于禁止流押的規(guī)定。因此，若以房抵債觸犯了物權(quán)法定原則或禁止流押條款，則有可能會(huì)因違反合同法第52條第（五）項(xiàng)之規(guī)定而歸于無(wú)效。

因此，理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)該種擔(dān)保的定性尚未達(dá)成共識(shí)，而這又是認(rèn)定以房抵債效力的先決條件。因?yàn)槿魮?dān)保只發(fā)生債權(quán)性效力，則無(wú)違反禁止流押的適用余地；若能發(fā)生物權(quán)性效力，則有違反物權(quán)法定之嫌，且需遵循物權(quán)法關(guān)于禁止流押的效力性強(qiáng)制規(guī)定。申言之，即便同屬非典型性擔(dān)保，但因具體案情之不同，也可能導(dǎo)致判決結(jié)果的不同。

對(duì)于案例一，最高人民法院認(rèn)為，雙方均沒(méi)有訂立買賣合同的真實(shí)意思，而且買賣合同約定的內(nèi)容及履行情況均與房屋買賣的交易習(xí)慣不符，故買賣關(guān)系不成立。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬(wàn)元并收取61.1萬(wàn)元利息的行為，足以認(rèn)定雙方的借貸關(guān)系已成立。買賣合同實(shí)為借款的一種擔(dān)保，既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)遵循物權(quán)法關(guān)于禁止流押的規(guī)定，故駁回楊偉鵬要求直接取得該案涉商鋪所有權(quán)的訴請(qǐng)。

對(duì)于案例二，最高人民法院認(rèn)為，當(dāng)事人之間同時(shí)成立買賣和借貸兩個(gè)法律關(guān)系，根據(jù)合同法第32條和第44條第1款，兩者均成立并生效，而且《商品房買賣合同》與借款協(xié)議相互聯(lián)系:兩者涉及同一筆款項(xiàng)，前者為后者提供擔(dān)保，后者為前者的履行附設(shè)解除條件。借款協(xié)議中的該種約定，不違反擔(dān)保法第40條、物權(quán)法第186條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定，且嘉和泰公司對(duì)于是履行《商品房買賣合同》還是借款協(xié)議，具有選擇性和主動(dòng)性，故支持朱俊芳的訴請(qǐng)。

最高人民法院雖闡明了其處理意見(jiàn)，但未就此提煉出明確的裁判規(guī)則，隨后公布的民間借貸司法解釋第24條亦只是給出了此類案件的一種審判路徑，也許是因時(shí)機(jī)尚不成熟，其對(duì)商品房買賣合同是否有效，應(yīng)否履行以及以房抵債協(xié)議的法律性質(zhì)并未作出規(guī)定。正因?yàn)楫?dāng)前理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)以房抵債的定性及其效力認(rèn)定問(wèn)題尚未形成定論，造成當(dāng)前地方司法實(shí)踐裁判不一，有的認(rèn)為商品房買賣合同有效，有的認(rèn)為無(wú)效；有的未予明確；有的認(rèn)為可以直接履行商品房買賣合同，有的則認(rèn)為要經(jīng)過(guò)拍賣后折價(jià)受償?！?8〕參見(jiàn)（2016）蘇02民終246號(hào)，（2016）蘇06民終1543號(hào)，（2016）內(nèi)08民終979號(hào)，（2016）贛民終30號(hào)，（2016）冀10民終2404號(hào)，（2016）黑10民終1163號(hào)，（2016）皖17民終386號(hào)民事判決。

三、以房抵債案件類型化界定探析

理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)以房抵債性質(zhì)及效力的認(rèn)定之所以存在各種學(xué)說(shuō)和不同判例，原因在于未對(duì)不同案情的以房抵債進(jìn)行區(qū)分。有學(xué)者已經(jīng)開(kāi)始嘗試對(duì)不同情形的以房抵債進(jìn)行類型化的研究?！?9〕吳昭軍:《類型化界定涉“借”案件中的買賣合同性質(zhì)——兼論法釋【2015】18號(hào)第24條之所指》，載《東方法學(xué)》2017年第4期；劉延杰等:《買賣式擔(dān)保的實(shí)踐類型與裁判規(guī)則研究》，載《山東審判》2016年第2期。“該思路雖然值得肯定，但其貢獻(xiàn)也僅僅停留在對(duì)該協(xié)議性質(zhì)討論的層面上，并未涉及協(xié)議項(xiàng)下過(guò)戶義務(wù)效力的研究層面。恰需指出的是，實(shí)踐中當(dāng)事人最關(guān)注的不是法院如何對(duì)該協(xié)議進(jìn)行定性，而是過(guò)戶義務(wù)是否應(yīng)該得到履行?！薄?0〕祝梓瑜：《以房抵債協(xié)議過(guò)戶義務(wù)效力探究——以該協(xié)議被判決無(wú)效或有效的二元區(qū)分為視角》，載《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究（2018年第1輯·總第17卷）》，第260頁(yè)。因此，筆者認(rèn)為有必要從實(shí)務(wù)入手，以以房抵債的效力為重點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行另一種類型化的研究，切實(shí)回應(yīng)當(dāng)事人所關(guān)切的能否實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)（過(guò)戶義務(wù)）問(wèn)題。

（一）以房抵債案件類型化認(rèn)定路徑

以房抵債如何分門別類？換言之，用什么方法將各式各樣的以房抵債按其共性（提取公因式）劃歸一類？以房抵債在現(xiàn)實(shí)中呈現(xiàn)出極度豐富的多樣性，任何分類均不可能將所有的以房抵債一一涵蓋。鑒于本文研究的重點(diǎn)是以房抵債的效力問(wèn)題，故可從審判實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的影響以房抵債效力因素角度考慮。筆者認(rèn)為，可將“以房抵債”四個(gè)字拆分來(lái)解。首先，“以”字可解為“以何”，“何以”這么做？其反映出當(dāng)事人的主觀意思，即當(dāng)事人以房抵債的真實(shí)意思是什么？而“房抵債”三字則反映了以房抵債的客觀事實(shí)狀態(tài)。對(duì)于“房”而言，其影響效力認(rèn)定的關(guān)鍵在于其處于何種狀態(tài)，是否辦理了公示性登記（譬如預(yù)告登記、備案登記等）?！?1〕本文僅指在辦理所有權(quán)登記之前的公示性登記。限于篇幅，本文僅討論登記真實(shí)合法的情形，而不討論在程序上或?qū)嶓w上登記錯(cuò)誤的情形。對(duì)于“抵”而言，其影響效力認(rèn)定的關(guān)鍵在于抵的方式，是抵銷、抵頂還是折抵？對(duì)于“債”而言，其影響效力認(rèn)定的關(guān)鍵在于債的情況，有真實(shí)合法的，有不真實(shí)或非法的，還有部分合法、部分非法的。為直觀起見(jiàn)，以表格形式梳理如下（見(jiàn)表一）：

表一

具體說(shuō)明如下：

1.A1、B1、C1是指當(dāng)事人以房抵債的真實(shí)意思。A1表示抵債房只發(fā)生擔(dān)保作用，其從屬于主債權(quán)債務(wù)關(guān)系。B1表示抵債房不一定是為了擔(dān)保，商品房買賣合同可能獨(dú)立于主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且出于正當(dāng)目的；而C1則出于惡意等非法目的，譬如通過(guò)以房抵債來(lái)規(guī)避稅收、限購(gòu)或限貸政策或者惡意轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、損害其他債權(quán)人利益以及虛假訴訟等。

2.A2、B2、C2指向抵押權(quán)是否設(shè)定。A2與B2有一定的擔(dān)保作用，抵押權(quán)有可能設(shè)定，可能發(fā)生物權(quán)效力（譬如優(yōu)先受償），也可能不發(fā)生物權(quán)效力。C2因未辦理任何登記，抵押權(quán)未設(shè)定，故不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。

3.A3、B3、C3是指當(dāng)事人約定的抵債方式。一般而言，抵頂只約定債務(wù)人到期不償還債務(wù)，抵債房就直接歸債權(quán)人所有；折抵則是在簽訂商品房買賣合同的同時(shí)約定要對(duì)抵債房進(jìn)行清算，并就清算后的價(jià)款優(yōu)先受償，譬如購(gòu)房人以按揭貸款方式買房的，債權(quán)人（銀行）一般是對(duì)債務(wù)人（購(gòu)房者）的房產(chǎn)折價(jià)后優(yōu)先受償；而抵銷是指廣義上的協(xié)議抵銷，〔22〕《合同法》第100規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷?！奔唇?jīng)當(dāng)事人合意，在抵債房?jī)r(jià)值與債務(wù)相當(dāng)時(shí)，用對(duì)沖的方式直接轉(zhuǎn)移抵債房的所有權(quán)。因此，A3與C3均為償還債務(wù)的合法途徑，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。關(guān)鍵是B3，該種直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的約定很有可能因違反物權(quán)法第186條的規(guī)定而歸于無(wú)效。

4.A4、B4、C4指向債的真實(shí)性與合法性。債在真實(shí)合法（B4）的情況下，不會(huì)阻卻以房抵債的效力，而不真實(shí)或非法之債（C4）則會(huì)導(dǎo)致以房抵債無(wú)效，比如賭債。實(shí)踐中，有的債務(wù)人為融資而高息攬儲(chǔ)，有可能被以非法吸收公眾存款罪等追究刑事責(zé)任，根據(jù)民間借貸司法解釋第13條，〔23〕該條規(guī)定：借款人或者出借人的借貸行為涉嫌犯罪，或者已經(jīng)生效的判決認(rèn)定構(gòu)成犯罪，當(dāng)事人提起民事訴訟的，民間借貸合同并不當(dāng)然無(wú)效。民間借貸合同并不當(dāng)然無(wú)效，亦即此時(shí)的債務(wù)有可能部分合法、部分非法（A4）。

綜上，A1至A4、B1至B4以及C1至C4均為以房抵債可能出現(xiàn)的類型，各類型間的排列組合又可以形成新的類型，足見(jiàn)以房抵債類型之繁雜與豐富，而類型之不同，對(duì)其效力判斷的路徑自會(huì)不同，據(jù)此得出的結(jié)論當(dāng)有不同。然而，最高人民法院尚未對(duì)不同類型的以房抵債出臺(tái)專門的司法解釋或指導(dǎo)意見(jiàn)，現(xiàn)有理論亦未對(duì)此予以類型化梳理并一一論證，這是造成學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界對(duì)以房抵債爭(zhēng)議不斷的根本原因。

在對(duì)以房抵債進(jìn)行類型化整理的基礎(chǔ)上，對(duì)其不同的類型進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分后，上述理論爭(zhēng)議及實(shí)務(wù)困擾或許能撥云見(jiàn)日，一一厘清。下面以案例一和案例二作對(duì)比，重新審視不同類型下以房抵債的效力問(wèn)題。對(duì)照表格1可知，上述兩案僅“債的情況”相同（即B4類型），而“‘以’的真意”“‘房’的狀態(tài)”及“‘抵’的方式”均不同，而其不同的根源在于兩案的關(guān)鍵性事實(shí)不同，詳見(jiàn)表二：

表二

1.“以”的真意不同

案例一的當(dāng)事人僅有成立借貸關(guān)系的真意，而無(wú)成立買賣關(guān)系的真意。雙方簽訂買賣合同完全是通謀虛偽表示的結(jié)果，名為“買賣”，實(shí)為“借貸”，借款合同為主合同，買賣合同是從合同，雙方簽訂買賣合同的目的完全是為了擔(dān)保借款的履行（A1類型）。

案例二的當(dāng)事人既有成立借貸關(guān)系的真意，又有成立買賣關(guān)系的真意。根據(jù)本案事實(shí)，實(shí)際借款為1023萬(wàn)元，購(gòu)房發(fā)票款為10,354,554元，后者與前者的差額剛好與1023萬(wàn)元的銀行同期貸款利率相當(dāng)，而1100萬(wàn)元與1023萬(wàn)元的差額又剛好為3分左右的民間借貸月息，且買賣合同約定的內(nèi)容及履行情況均符合房屋買賣的交易習(xí)慣，足以表明雙方既有成立借貸關(guān)系的本意，又有成立買賣關(guān)系的本意。一旦借款合同履行，買賣合同即失效；反之，一旦借款合同不履行，買賣合同即生效；兩者相互獨(dú)立，不存在主從關(guān)系，而是一種并列的關(guān)系。換言之，買賣合同是獨(dú)立的，而非依附于借款合同的擔(dān)保合同（從合同），其雖能對(duì)借款合同起到一定的擔(dān)保作用，但雙方訂立該買賣合同的目的并非完全是為了擔(dān)保借款的履行（B1類型）。

2.“房”的狀態(tài)不同

顯然，案例一為B2類型，案例二為A2類型。問(wèn)題的關(guān)鍵在于該種簽訂商品房買賣合同的形式能否成立抵押權(quán)？這就是上文提到的學(xué)者楊立新與董學(xué)立的爭(zhēng)議之處。筆者認(rèn)為，兩位學(xué)者在未對(duì)商品房所處的狀態(tài)做區(qū)分（如A2、B2、C2之不同狀態(tài)）的前提下論定是否成立抵押權(quán)并不科學(xué)，董的觀點(diǎn)實(shí)際上只考慮到了C2類型，而楊的觀點(diǎn)只有在A2或B2類型下才可能成立，兩者不在同一個(gè)域內(nèi)討論，得出的結(jié)論自然不同。

未辦理任何登記手續(xù)（C2類型），抵押權(quán)顯然未設(shè)定。A2與B2均辦理了銷售備案登記，抵押權(quán)有可能設(shè)定。筆者認(rèn)為，該種簽訂商品房買賣合同并備案登記形式的抵債可視為一種變相的抵押，或曰抵押權(quán)之變種，理由如下：

（1）本質(zhì)所然。該種形式實(shí)質(zhì)上是以房產(chǎn)作擔(dān)保，房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保要發(fā)生物權(quán)效力，一般要辦理抵押登記，這是物權(quán)公示對(duì)抗主義的當(dāng)然要求，但若商品房買賣合同辦理了銷售備案登記，則同樣可以達(dá)到公示并對(duì)抗他人的效果。

（2）現(xiàn)實(shí)所需。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在搞開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)需要巨額的資金投入，而能否融到資就很關(guān)鍵，譬如通過(guò)銀行按揭貸款的方式，將擔(dān)保的時(shí)間前移則可實(shí)現(xiàn)這一目的，這就造成現(xiàn)實(shí)中以該種形式的擔(dān)保大量涌現(xiàn)。

（3）正當(dāng)所在。該種形式既可緩解開(kāi)發(fā)商（債務(wù)人）的融資難題，又能為投資者（債權(quán)人）提供一份保障，而且是雙方意思自治的反映，是一種正常的市場(chǎng)交易行為；它不僅能提高資金的使用效率，而且有利于資源的優(yōu)化配置；在未損害他人利益的前提下，完全是一種無(wú)可厚非的、正當(dāng)?shù)男袨?；按照法無(wú)禁止即可為的原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)其予以確認(rèn)。

（4）有益補(bǔ)充。該種形式的特別之處在于其設(shè)定在未來(lái)物上，而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保理論主要是從現(xiàn)成物的角度設(shè)計(jì)，從完善我國(guó)抵押權(quán)制度的角度考慮，有必要承認(rèn)該種形式的擔(dān)保，使其成為現(xiàn)有抵押權(quán)制度的有益補(bǔ)充。

3.“抵”的方式不同

抵銷是經(jīng)當(dāng)事人合意后，用對(duì)沖的方式使債權(quán)債務(wù)清結(jié)；抵頂是當(dāng)事人只約定用直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方式清償債務(wù)；折抵則是通過(guò)清算、拍賣等合法程序后，折價(jià)清償債務(wù)。前述學(xué)者之“課債權(quán)人以清算義務(wù)”的說(shuō)法表明代物清償預(yù)約的本質(zhì)實(shí)為折抵，且一般發(fā)生在債務(wù)履行期限屆滿后；而抵銷預(yù)約實(shí)際上是在債務(wù)履行期限屆滿前，當(dāng)事人就合意好的一種抵銷。

案例一的雙方以簽訂商品房買賣合同形式擔(dān)保債的履行實(shí)質(zhì)上屬于抵頂（B2類型）。因?yàn)橘I賣合同的標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)（53間商鋪），如支持債權(quán)人的訴請(qǐng)，相當(dāng)于債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)直接取得該商鋪所有權(quán)的相同效果。該案是在債務(wù)履行期屆滿前約定的抵頂，根據(jù)物權(quán)法第186條，該種約定無(wú)效。

案例二亦為簽訂商品房買賣合同的形式，但不同的是，雙方在借款協(xié)議中還作了約定，該約定中“用抵押物抵頂借款”的說(shuō)法并未違反流押條款，因?yàn)樵摰盅何锵抵傅盅菏掷m(xù)（合同、收據(jù)、發(fā)票），而非直指買賣合同的標(biāo)的（即房產(chǎn)），雙方不僅自愿，而且債務(wù)人已經(jīng)將抵押手續(xù)交付給債權(quán)人，借款與房產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)，債務(wù)人要么還款，要么賣房，可自由選擇。若不還款，則用房產(chǎn)對(duì)沖欠款，而且房產(chǎn)實(shí)際上已被債權(quán)人掌控，足以表明雙方對(duì)債權(quán)債務(wù)的清結(jié)事先就已達(dá)成了合意，只等約定的條件成就與否而已，故其完全符合前述學(xué)者之抵銷預(yù)約的觀點(diǎn)，即案例二的該種約定實(shí)為抵銷（A3類型）。

綜上，案例一系A(chǔ)1、B2、B3、B4之組合，最高人民法院以其成立非典型擔(dān)保（實(shí)為抵押權(quán)）而未遵循禁止流押規(guī)定為由駁回楊偉鵬訴請(qǐng)的裁判路徑完全正確。案例二系B1、A2、A3、B4之組合，因借款協(xié)議中的該種約定系抵銷，未違反流押條款，故判決結(jié)果亦完全正確。兩案均以權(quán)威刊物刊載發(fā)布，足見(jiàn)最高人民法院對(duì)該類案件的處理持審慎態(tài)度。

（二）以房抵債案件類型化裁判建議

以房抵債的效力問(wèn)題主要涉及債的效力，商品房買賣合同的效力以及能否發(fā)生物權(quán)效力，歸根到底，當(dāng)事人以房抵債的根本目的是為了實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。判斷以房抵債的效力，首先要解決的是債的效力問(wèn)題，即所抵之債是否真實(shí)合法。若是不真實(shí)或非法之債（C4類型），債權(quán)人喪失了請(qǐng)求償債的正當(dāng)性基礎(chǔ)，以房抵債的效力則無(wú)從談起；若所欠之債部分合法、部分非法（A4類型），則對(duì)于合法部分的債務(wù)應(yīng)予支持。譬如民間借貸中，債務(wù)人因高息攬儲(chǔ)被追究刑事責(zé)任的，按照民法，24%以內(nèi)的利息是受保護(hù)的，而按照刑法，所有的利息均不支持。此時(shí)，從有利于統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)與維護(hù)司法權(quán)威的角度考慮，應(yīng)按刑事案件認(rèn)定的合法債務(wù)為準(zhǔn)，以免造成民事判決與刑事判決相抵觸。因此，討論以房抵債的效力問(wèn)題，必須要建立在債務(wù)真實(shí)合法（B4類型以及A4類型中的合法部分）這個(gè)大前提之下，然后按照以房抵債之不同類型一一分析。詳見(jiàn)表三：

表三

A1、B2+B3情形下，買賣合同系不獨(dú)立的從合同，抵押權(quán)設(shè)定，但當(dāng)事人約定的抵頂方式違反了物權(quán)法第186條之規(guī)定，故該抵押無(wú)效，買賣合同也因違反合同法第52條第（五）項(xiàng)的規(guī)定而無(wú)效。B1、A2+A3情形下，買賣合同并非充當(dāng)設(shè)定抵押權(quán)的從合同角色，而是一個(gè)獨(dú)立的合同，買賣合同不僅有效，而且可以要求履行，以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。C1+任何類型時(shí)，當(dāng)事人簽訂買賣合同完全是出于避稅等非法目的，買賣合同因違反合同法第52條之各項(xiàng)規(guī)定而無(wú)效。此時(shí)不僅要駁回訴請(qǐng)，而且可根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)當(dāng)事人予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。綜上，在債務(wù)真實(shí)合法的前提下，可對(duì)以房抵債的效力具體作如下區(qū)分：

1.以房抵債同時(shí)滿足下列情形時(shí)，商品房買賣合同無(wú)效，抵押權(quán)設(shè)定但無(wú)效，債權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)：

（1）當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同完全是為了擔(dān)保債的履行；

（2）商品房買賣合同已辦理公示性登記，但未交付銷售發(fā)票；

（3）當(dāng)事人約定以抵頂方式抵債。

2.以房抵債同時(shí)滿足下列情形時(shí)，商品房買賣合同有效，抵押權(quán)設(shè)定且有效，債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)：

（1）當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同完全是為了擔(dān)保債的履行，或者不完全是為了擔(dān)保債的履行但出于正當(dāng)目的；

（2）商品房買賣合同已辦理公示性登記，但未交付銷售發(fā)票；

（3）當(dāng)事人約定以折抵方式抵債。

3.以房抵債同時(shí)滿足下列情形時(shí)，商品房買賣合同有效，不成立抵押，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人履行該商品房買賣合同：

（1）當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同不完全是為了擔(dān)保債的履行或者完全不是為了擔(dān)保債的履行，且出于正當(dāng)目的；

（2）商品房買賣合同已辦理公示性登記并已交付銷售發(fā)票；

（3）當(dāng)事人約定以抵銷方式抵債。

4.以房抵債滿足下列情形之一時(shí)，商品房買賣合同無(wú)效，同時(shí)可根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)當(dāng)事人予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（1）通過(guò)以房抵債規(guī)避稅收、限購(gòu)或限貸等國(guó)家政策的；

（2）當(dāng)事人以房抵債是出于惡意轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、損害其他債權(quán)人利益以及虛假訴訟等非法目的。

5.在未辦理任何公示性登記時(shí)，商品房買賣合同可能有效，也可能無(wú)效，但抵押權(quán)未設(shè)定，不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。

結(jié)語(yǔ)

以房抵債是否成立擔(dān)保，成立何種擔(dān)保，是非典型的物保，還是債權(quán)性擔(dān)保，應(yīng)根據(jù)具體案情進(jìn)行認(rèn)定，從而確定債權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)此，筆者認(rèn)為：

第一，要對(duì)債的真實(shí)性與合法性進(jìn)行審查，若所欠債務(wù)已涉嫌刑事犯罪，以房抵債案件又須以刑事案件判決為依據(jù)的，應(yīng)中止審理該以房抵債案件?；謴?fù)審理后，對(duì)于債務(wù)的數(shù)額應(yīng)按刑事判決認(rèn)定的合法債務(wù)為準(zhǔn)。

第二，要對(duì)房的狀態(tài)進(jìn)行審查，若抵債房未辦理任何公示性登記，抵押權(quán)未設(shè)定，不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力；若抵債房已辦理公示性登記，可視其為一種變相的抵押，在區(qū)分是否交付銷售發(fā)票的基礎(chǔ)上，對(duì)發(fā)生何種效力作出判斷。

第三，要對(duì)抵的方式進(jìn)行審查，若當(dāng)事人只約定債務(wù)人到期不償還債務(wù)，抵債房就直接歸債權(quán)人所有的，視為抵頂。若當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同的同時(shí)約定要對(duì)抵債房進(jìn)行清算，通過(guò)拍賣等合法程序后折價(jià)清償債務(wù)的，視為折抵。若當(dāng)事人合意后，在抵債房?jī)r(jià)值與債務(wù)相當(dāng)時(shí)，用對(duì)沖的方式直接將抵債房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人的，視為抵銷。

第四，要對(duì)當(dāng)事人以房抵債的真實(shí)意思進(jìn)行審查，若當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同完全是為了擔(dān)保債務(wù)履行的，可以認(rèn)定該商品房買賣合同是具有擔(dān)保性質(zhì)從合同。若當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同不完全是為了擔(dān)保債務(wù)履行的或完全不是為了擔(dān)保債務(wù)履行的，要注意審查當(dāng)事人是否具有規(guī)避稅收、限購(gòu)或限貸政策以及虛假訴訟等非法目的；特別是債務(wù)人在喪失還債能力后，通過(guò)以房抵債惡意轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)、損害其他債權(quán)人利益等；具體可以從商品房買賣合同的簽訂時(shí)間、約定內(nèi)容、履行情況以及是否符合商品房買賣交易習(xí)慣等方面進(jìn)行判斷。