馬福星 楊宏光,2

(1.開(kāi)封市祥和房地產(chǎn)測(cè)繪大隊(duì),河南 開(kāi)封 475004;2.開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心,河南 開(kāi)封 475004)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，是落實(shí)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”要求的重要舉措，也是條例實(shí)施、簿冊(cè)統(tǒng)一和信息平臺(tái)建設(shè)的重要支撐［1］。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級(jí)等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、簿冊(cè)等調(diào)查資料，為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)權(quán)證等提供依據(jù)。2016年下半年以來(lái)，為了深化“放管服”改革，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心按照河南省國(guó)土資源廳和河南省不動(dòng)產(chǎn)登記局的統(tǒng)一部署，結(jié)合開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)際情況，因地制宜、多措并舉，積極開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，摸索出一套適合開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記特點(diǎn)的權(quán)調(diào)方法，取得了較好成效。

1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的范圍和內(nèi)容

1.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查范圍

本著節(jié)約開(kāi)支、服務(wù)登記的原則，開(kāi)封市經(jīng)過(guò)深入調(diào)研、專(zhuān)家會(huì)審，確定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的范圍，即開(kāi)封市轄龍亭區(qū)（含城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)）、順河回族區(qū)、鼓樓區(qū)、禹王臺(tái)區(qū)城市建成區(qū)內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地（不含棚戶(hù)區(qū)改造征收范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地）。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容

開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是根據(jù)存量不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合要求，查清已登記和未登記存量不動(dòng)產(chǎn)的空間信息及與之關(guān)聯(lián)一致的屬性信息，編制每宗、每幢、每套（間）房屋全國(guó)唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，實(shí)現(xiàn)宗地形成格網(wǎng)、房屋落入宗地、信息登簿上冊(cè)，建立統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查“一張圖”，形成與不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)統(tǒng)一、相互推送數(shù)據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

具體內(nèi)容包括：一是查清存量宗地的權(quán)利人、權(quán)利類(lèi)型、權(quán)利性質(zhì)、土地用途、四至、面積等土地狀況；二是查清存量宗地內(nèi)已登記房屋的權(quán)籍信息；三是查清存量宗地內(nèi)未登記房屋的權(quán)籍信息，設(shè)定未登記房屋不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)［2］。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的方法

開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心是全國(guó)“房地一體、交易登記合一”的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之一，多年的一體化、合理化、專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化管理，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其下屬專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍積累了較完備的、現(xiàn)勢(shì)性較好的不動(dòng)產(chǎn)空間數(shù)據(jù)和檔案信息，為完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作提供了原始資料。2016年下半年，開(kāi)封市通過(guò)調(diào)研、考察，以招投標(biāo)方式，確定與重慶光大網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司聯(lián)合打造“開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)交易登記綜合信息平臺(tái)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“光大系統(tǒng)”）。為服務(wù)好數(shù)據(jù)整合和不動(dòng)產(chǎn)登記工作，根據(jù)開(kāi)封實(shí)際，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查采取兩步走方法。

2.1 不動(dòng)產(chǎn)登記中心獨(dú)立完成部分

開(kāi)封市新增商品房和廠礦企事業(yè)單位用房、老舊小區(qū)住房的權(quán)籍調(diào)查工作由開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心統(tǒng)一完成。對(duì)于部分老舊小區(qū)住房，由于缺少空間數(shù)據(jù)，無(wú)法在“光大系統(tǒng)”里完成有圖落宗，不能生成真實(shí)唯一不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。為了提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率，保證群眾在三個(gè)工作日內(nèi)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心變登記前調(diào)查為發(fā)證后服務(wù)，根據(jù)當(dāng)事人提供的材料，在確定該房屋所處宗地的地籍區(qū)、地籍子區(qū)后，進(jìn)行無(wú)圖落宗，并在該宗地內(nèi)生成虛擬不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，用于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。而后通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，完成該不動(dòng)產(chǎn)的有圖落宗，生成真實(shí)唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，并與之前虛擬產(chǎn)生的該房屋不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)關(guān)聯(lián)，保證“一房一號(hào)，一一對(duì)應(yīng)”［3］。

2.2 存量不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查部分

對(duì)于存量不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式，確定一家實(shí)力較強(qiáng)、具有測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)，該項(xiàng)工作于2018年6月全面展開(kāi)，合同工期365日。截至2018年10月，在2000國(guó)家大地坐標(biāo)系下，“一張圖”宗地劃分工作全部完成，上傳到不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)3500余宗地、2000多幢樓房、近60000套房屋。

3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的審查程序

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心嚴(yán)格按照申請(qǐng)、接收、審查、入庫(kù)程序進(jìn)行審查［4］。

（1）申請(qǐng)。由承擔(dān)本次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的項(xiàng)目單位向開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出書(shū)面申請(qǐng)，并提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查授權(quán)委托書(shū)、權(quán)源資料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告、宗地圖、房產(chǎn)分戶(hù)圖等材料。

（2）接收。對(duì)于權(quán)籍調(diào)查材料齊全、符合國(guó)家規(guī)定要求的，予以接收并出具回執(zhí)。

（3）審查。按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》有關(guān)規(guī)定和甲乙雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查合同的約定，組織專(zhuān)家組對(duì)調(diào)查項(xiàng)目單位提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果進(jìn)行審查。

（4）入庫(kù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果審查合格后，對(duì)形成的電子成果提交入庫(kù)，相應(yīng)紙質(zhì)成果按要求歸檔。

4 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中存在的問(wèn)題與建議

4.1 存在的問(wèn)題

開(kāi)封市是國(guó)務(wù)院首批確定的24座歷史文化名城和聞名全國(guó)的八朝古都，但歷史背后也有大面積的棚戶(hù)區(qū)和院壓院、房摞房的居民區(qū)。受原有的管理和技術(shù)條件限制，許多房屋和土地信息不完整或者缺少空間數(shù)據(jù)，權(quán)籍調(diào)查難以準(zhǔn)確劃分宗地和不動(dòng)產(chǎn)單元，舊城區(qū)內(nèi)居民自建房存在實(shí)地面積與發(fā)證面積不符的現(xiàn)象，給后續(xù)在“光大系統(tǒng)”里落宗帶來(lái)極大困難。

本次權(quán)籍調(diào)查按照統(tǒng)一的空間參考坐標(biāo)系，即采用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系和1985國(guó)家高程基準(zhǔn)。因不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前審批的用地紅線坐標(biāo)系采用1980西安坐標(biāo)系、1954北京坐標(biāo)系或城市獨(dú)立坐標(biāo)系，需要將上述坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換為2000國(guó)家大地坐標(biāo)系，轉(zhuǎn)換的精確程度直接影響宗地界址點(diǎn)的坐標(biāo)精度和產(chǎn)權(quán)面積。

本次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查費(fèi)用由開(kāi)封市財(cái)政全額支出，政府出資審批手續(xù)較為煩瑣，資金不能及時(shí)到位，影響了權(quán)籍調(diào)查項(xiàng)目的整體進(jìn)度。

4.2 工作建議

在未完成不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的過(guò)渡期內(nèi)，應(yīng)優(yōu)先選擇不動(dòng)產(chǎn)交易活躍的重點(diǎn)地區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)，完成房屋數(shù)據(jù)掛接和不動(dòng)產(chǎn)單元編碼；利用已有資料無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋落幢落宗的，在確認(rèn)土地權(quán)屬合法的前提下，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》先完成不動(dòng)產(chǎn)單元虛擬編碼，先行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，同時(shí)督促權(quán)籍調(diào)查承擔(dān)單位盡快完成權(quán)籍調(diào)查，實(shí)現(xiàn)“一張圖”落宗。

要建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作效果評(píng)價(jià)機(jī)制，定期將權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量評(píng)價(jià)進(jìn)行公示，切實(shí)做到“事前有方案，事中有監(jiān)督，事后有懲戒”。

隨著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作持續(xù)推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范化、精細(xì)化、流程化權(quán)屬調(diào)查操作規(guī)范和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量管理辦法，形成部門(mén)規(guī)章制度，進(jìn)而提高權(quán)籍調(diào)查工作效率和成果質(zhì)量。

建立不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中介準(zhǔn)入機(jī)制，逐步開(kāi)放不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，定期在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站發(fā)布準(zhǔn)入測(cè)繪機(jī)構(gòu)名錄，使有測(cè)繪資質(zhì)、有業(yè)務(wù)能力的測(cè)繪單位參與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，既緩解了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的壓力，給了企事業(yè)單位和人民群眾自主選擇的機(jī)會(huì)，也響應(yīng)了國(guó)務(wù)院“放管服”改革要求，激活了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，促進(jìn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)服務(wù)和技術(shù)升級(jí)。

5 結(jié)語(yǔ)

開(kāi)封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心根據(jù)實(shí)際，走出符合開(kāi)封市情和不動(dòng)產(chǎn)登記管理特點(diǎn)的權(quán)籍調(diào)查之路。以權(quán)籍管理為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記，將調(diào)查、審核取得的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)入庫(kù)登記，實(shí)時(shí)更新權(quán)籍狀態(tài)，下載最新的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)，開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查，形成整體互動(dòng)循環(huán)模式。將登記系統(tǒng)、權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)納入“光大系統(tǒng)”，將權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)與登記數(shù)據(jù)統(tǒng)一入庫(kù)管理，互相支撐，同步更新，滿(mǎn)足登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的要求。