毛明發(fā)

摘要：當(dāng)前鄉(xiāng)村振興背景下，理清農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記，有利于完善我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對(duì)保障農(nóng)民合法權(quán)益，盤活農(nóng)村資源，提高農(nóng)存土地利用效率，改善農(nóng)村環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要作用。當(dāng)前農(nóng)房登記已經(jīng)執(zhí)行到一定進(jìn)度，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記仍然存在較多問題，需要從加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記宣傳、借助村組織的力量、規(guī)范新建農(nóng)房等方面繼續(xù)完善。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;農(nóng)房登記;制度

在鄉(xiāng)村振興背景下，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)要素流動(dòng)是提高資源利用效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑。農(nóng)房作為農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，盤活農(nóng)房對(duì)增加農(nóng)村可利用生產(chǎn)資本，提高農(nóng)村生產(chǎn)力這十分重要的作用。十八屆三中全會(huì)指出“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！北Ｕ限r(nóng)房的資源性流動(dòng)，需要完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

一、我國農(nóng)房登記的現(xiàn)狀

2015年3月1日實(shí)行的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》是我國不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施依據(jù)。目前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記體系已經(jīng)已全面運(yùn)行，在農(nóng)房登記方面還有大量工作繼續(xù)，各地農(nóng)村房屋確權(quán)登記進(jìn)度不一。以目前農(nóng)房登記工作在全國處于前列的浙江省為例，截止到2018年8月31日，紹興市農(nóng)房登記發(fā)證累計(jì)在冊(cè)數(shù)為32.77萬本。到2018年12月9日，余姚市完成全市21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的農(nóng)房測繪51479宗，數(shù)據(jù)入庫與受理量分別為6089戶和16158戶，各地區(qū)農(nóng)房登記完成時(shí)間的目標(biāo)基本定在2019年年底，農(nóng)房登記工作任務(wù)仍然繁重。

二、農(nóng)房登記存在的主要問題

鑒于農(nóng)村土地制度的復(fù)雜性，農(nóng)村房屋的現(xiàn)實(shí)情況也較為復(fù)雜，目前農(nóng)房登記當(dāng)中存在的問題主要有以下五類：

1.農(nóng)村房屋違建、多建問題。我國農(nóng)村房屋違建是一個(gè)長期積累形成的問題，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制實(shí)行以后，產(chǎn)生了大量的農(nóng)房違建行為。其中典型存在的有“一戶多宅”、“面積超標(biāo)”、建筑不符規(guī)劃、房屋相關(guān)資料不全等問題。這些問題一方面增加了農(nóng)房登記的難度，另一方面導(dǎo)致大量農(nóng)房不能合法登記，并最終影響農(nóng)房登記工作開展。

2.統(tǒng)一登記工作負(fù)荷大、缺乏資金支持，登記進(jìn)度緩慢。我國農(nóng)房登記體系落后，大量房屋并未能按相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行登記。加之在農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)際工作中，需投入大量的人力、物力、財(cái)力，使得農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記難度增加，進(jìn)展緩慢。

3.農(nóng)民確權(quán)意識(shí)不夠或存在望心態(tài)。一方面許多農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，許多農(nóng)民市場契約觀念滯后，因而對(duì)登記的確權(quán)意識(shí)弱，認(rèn)為自己花錢建造的房子是屬于自己的，自己家附近的人都知道房產(chǎn)屬于自己，因而不重視農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記。另一方面，部分農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，也存在一些擔(dān)心顧慮，害怕政策執(zhí)行不透明、不公開;城鎮(zhèn)周邊有違法建筑的農(nóng)民則擔(dān)心確權(quán)登記后會(huì)對(duì)拆遷賠償帶來不利影響。

4.工作宣傳和人員培訓(xùn)不足。一是農(nóng)房登記過程中涉及到權(quán)屬確認(rèn)、房屋測量、宗地圖繪制等多項(xiàng)工作，這些都需要農(nóng)民的配合才能夠順利完成，但是由于宣傳不到位容易產(chǎn)生農(nóng)民不能很好的提供相關(guān)資料、時(shí)間等問題，影響登記效率。二是農(nóng)房登記不僅是政府一方面的事情，更重要的目的是讓農(nóng)戶清楚農(nóng)房登記的權(quán)利意義和財(cái)產(chǎn)價(jià)值意義，而現(xiàn)實(shí)情況往往缺乏對(duì)這兩項(xiàng)內(nèi)容的宣傳，難以發(fā)揮農(nóng)房登記的作用。

5_部門之間配合不足。農(nóng)房登記涉及到城建、國土等多部門的工作內(nèi)容，部門之間缺乏協(xié)調(diào)，導(dǎo)致農(nóng)房登記困難。

三、建議

2018年初全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理信息平臺(tái)已經(jīng)上線，是我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)行的一個(gè)巨大進(jìn)步。在農(nóng)村、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的背景下，農(nóng)房登記是完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的重要方面，農(nóng)房登記有利于增強(qiáng)農(nóng)民的權(quán)利意識(shí)，并通過法律保障農(nóng)民權(quán)利，為農(nóng)村最重要的生產(chǎn)要素房產(chǎn)流動(dòng)提供基礎(chǔ)，有利于增加農(nóng)民生產(chǎn)資料投入，提高生活生產(chǎn)能力，增加收入，提升獲得感。另外，規(guī)范完善農(nóng)房登記有利于健全村級(jí)土地利用管理和鄉(xiāng)村規(guī)劃，提高土地利用效率，節(jié)約土地資源，提升鄉(xiāng)村鄉(xiāng)容，提升鄉(xiāng)村文明程度。為了深入推進(jìn)農(nóng)房資產(chǎn)管理，本文提出以下幾個(gè)建議：

1.加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門建設(shè)，增加不動(dòng)產(chǎn)登記資金投入，借村委會(huì)或村集體組織進(jìn)行農(nóng)房登記。農(nóng)房登記還有大量的工作未完成初始登記，仍需要投入大量的人力物力財(cái)力。農(nóng)房登記除了房屋勘測等技術(shù)性的工作，還有填寫相關(guān)權(quán)籍的資料需要處理，因此在經(jīng)費(fèi)不足的情況下通過村委會(huì)或者村集體組織實(shí)現(xiàn)農(nóng)房登記是十分有利的方式。

2.加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記宣傳。我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，加上特殊的土地制度，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)交易水平很低，因而，一方面農(nóng)民不能注意到通過法律的途徑來保障自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，另一方面農(nóng)民很難看到農(nóng)房資產(chǎn)的巨大利用價(jià)值。通過加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)宣傳，有利提升農(nóng)民的維權(quán)確權(quán)意識(shí)，調(diào)動(dòng)農(nóng)戶積極性，同時(shí)配合當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)、土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證、宅基地制度改革等新農(nóng)村建設(shè)，助力發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)要素流動(dòng)。

3.對(duì)于違規(guī)亂建多建房的問題，相關(guān)部門都出臺(tái)了相應(yīng)文件對(duì)登記方法和內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范，提供了很好的解決方法，如根據(jù)面積進(jìn)行登記，但需注意在執(zhí)行過程中對(duì)政策的準(zhǔn)確和恰當(dāng)?shù)男麄鳌?/p>

4.規(guī)范農(nóng)村新建房屋管理。農(nóng)村房屋管理的混亂正是由于鄉(xiāng)村治理的無效，放任農(nóng)民建房，產(chǎn)生眾多違建房屋。規(guī)范農(nóng)村房屋新建，能夠減少后續(xù)農(nóng)房登記的難度。