文 《法人》記者 李立娟

長租公寓已成為當前租賃市場中的一個重要代表，但頻發(fā)的房租質量及健康風險問題，給行業(yè)發(fā)展蒙上陰影?！凹兹┓俊迸砍霈F(xiàn)，危害至深，根源于一些平臺企業(yè)為謀求利潤而使用劣質材料、壓縮裝修工期，忽視室內空氣監(jiān)測和治理。因此，確保房源空氣清潔、最大限度保護消費者健康，關鍵是要壓實互聯(lián)網(wǎng)平臺責任，切實保障用戶的知情權、監(jiān)督權，暢通維權救濟渠道，使相關企業(yè)對用戶不能欺、不敢欺

近日，一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章刷爆了朋友圈。文章稱，一名37歲阿里王姓員工因白血病去世，生前租住的自如裝修房間，甲醛超標。

從2014年到2018年8月，自如房因甲醛超標問題被多家媒體報道，自如客被懷疑因甲醛問題而影響身體健康的事件時有爆出。

2017年12月13日，新華社曾發(fā)表《誰來為房客的健康呼吸“買單”？——自如出租房“甲醛超標”風波追蹤》，曝光鏈家旗下自如租房平臺在收房后快速裝修出租，部分租客入住后疑因甲醛超標致身體不適的情況。

《人民日報》曾發(fā)表評論：“甲醛房”批量出現(xiàn)、危害至深，根源于一些平臺企業(yè)為謀求利潤而使用劣質材料、壓縮裝修工期，忽視室內空氣監(jiān)測和治理。因此，確保房源空氣清潔、最大限度保護消費者健康，關鍵是要壓實互聯(lián)網(wǎng)平臺責任，切實保障用戶的知情權、監(jiān)督權，暢通維權救濟渠道，使相關企業(yè)對用戶不能欺、不敢欺。

長租公寓統(tǒng)一裝修和管理的模式，相較于傳統(tǒng)的自住型出租房，明顯有著“標準化”的特點，也可能是未來房屋租賃市場的一個發(fā)展方向。但是，在標準化的經營模式不斷創(chuàng)新的背后，法律規(guī)范不應缺失。

“甲醛房”事件持續(xù)蔓延

“甲醛房”事件帶來的恐慌情緒正在持續(xù)蔓延著。

微博搜索“自如”可見，在這宗公共事件發(fā)生后，越來越多的自如客發(fā)現(xiàn)自己租住的房間存在空氣污染的情況，懷疑導致自身身體出現(xiàn)不適，如何討回一個說法，以及對自身身體的擔憂，成為大部分留言以及討論的重點。

租住在朝陽區(qū)十里居地區(qū)的英先生也是其中之一。“我自去年9月與自如簽訂了一年的合同，并且充分信任自如的品牌?！庇⑾壬诮邮堋斗ㄈ恕酚浾卟稍L時說道。

他進一步說：“但是，杭州阿里王先生事件爆發(fā)后，在2018年8月中下旬，我的胳膊出現(xiàn)了多處不同的紅腫刺癢。出于對自身健康的考慮，我自主安排了具有CMA資質的某環(huán)境檢測技術研究中心進行了上門檢測。9月10日報告下來后，果不其然，甲醛與TVOC指標均不合格，嚴重超標80%～90%！甚至連國家強制性標準GB 50325-2010都達不到！”

英先生說：“結果出來之后，我第一時間將電子報告發(fā)給了自如的管家，然而并沒有得到任何實質性的回饋！我又通過自如平臺進行投訴，也沒有任何人回應。”

他進一步說：“在我租期未結束，提前搬離自如之后，如何賠償問題，仍然處于一種溝通無效的狀態(tài)?！?/p>

針對不斷發(fā)酵的社會事件，8月31日，自如發(fā)布的《關于自如房源空氣質量環(huán)保的說明與承諾》中宣布，2018年9月1日起，下架全國九城全部首次出租房源，待CMA認證機構檢驗合格后再行上架。

9月11日，自如發(fā)布了《自如關于空氣檢測及治理工作情況的說明》中稱：9月1日，自如完成全國9城20603間首次出租房源的下架，并進入空氣檢測及治理流程。

自如公關許修梅在接受《法人》記者采訪時表示：“近期，自如將公布空氣質量檢測工作的最近進展?！?/p>

在最新的自如公告中，自如表示，空氣質量問題是一個行業(yè)性的，覆蓋產業(yè)鏈的復雜問題。在尋求到系統(tǒng)性解決方案之前，自如進一步承諾，9月24日開始，所有首次出租房源，配置完成后，必須同時滿足空氣質量經權威機構檢測合格且空置30天以上才能上架出租。

她進一步說：“自如會積極接收用戶反饋的聲音，承擔責任，努力尋求科學有效的解決方案。8月底，自如暫停全國所有首次出租房源的預訂簽約工作，全部匹配CMA認證機構檢驗合格后再行上架。未來所有新增房源都將100%檢測合格后上架出租，并在自如app展示檢測合格報告。目前，自如是租賃行業(yè)唯一一家做出此承諾的企業(yè)。如果6月1日后入住的客戶提出空氣質量問題，我們也提供免費退換租，或者贈送空氣凈化器一臺?！?/p>

針對現(xiàn)下租賃公寓多發(fā)的現(xiàn)狀，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，甲醛超標，實際上是一個建材綠色和空氣環(huán)保方面的問題。而且嚴重的會引起頭暈、嘔吐等現(xiàn)象。最直接的影響就是，入住者對于此類裝修租賃住房的空氣會有抵觸心理。所以此類問題其實是需要積極應對的。

他進一步說：“當前租賃公寓暴露出的環(huán)境問題，也說明裝修過程中其實也是要注意各類新的問題，比如要防范此類裝修中趕工期而出現(xiàn)的新問題。另外很關鍵的一點是，未來租賃方面的相關問題需要積極做管控，尤其是長租公寓企業(yè)自己應該比較自覺地去整改?！?/p>

諸多行業(yè)矛盾點待解

對于自如等出租公寓與傳統(tǒng)租賃業(yè)的區(qū)別，自如公關許修梅在接受《法人》雜志采訪時表示，不同于傳統(tǒng)租賃行業(yè)，基于互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)不斷升級產品和服務，自如致力于為都市青年提供高品質的居住產品和生活服務，為客戶提供的是資產管理服務。

長租公寓類產品根據(jù)用戶需求打造了覆蓋租住生活全場景的高品質居住生活產品，并在app、PC、微信全渠道實現(xiàn)租房、服務、社區(qū)的O2O閉環(huán)，實現(xiàn)找房、簽約到入住全流程100%在線化，省去了傳統(tǒng)租房模式的所有中間冗余環(huán)節(jié)，重構了居住市場格局。

相關資料顯示，自如旗下產品覆蓋了租住生活全場景，共有自如友家、自如整租、自如寓、自如三居、自如精選、自如豪宅六類長租產品，和自如驛、自如民宿兩類旅居產品同時提供租期內的保潔、專業(yè)維修、搬家及自如優(yōu)品等多項O2O生活服務。

作為提供居住民生服務的行業(yè)，在凈利潤上需要有所克制，這是一個需要長期耕作的低毛利行業(yè)，通過規(guī)?；拖鄬Ψ€(wěn)定的高出租率來支持企業(yè)長遠發(fā)展。因此，長租公寓必定面臨品質關、規(guī)模關、增值服務關三大關卡。

“目前，市場上自如公寓房存在諸多不合法問題，總結起來常見問題有三類。”北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副秘書長、北京金訴律師事務所首席律師王佳紅在接受《法人》記者采訪時說。

第一，裝修問題。自如公司一般把整個房屋承租過來進行簡單的裝修（裝修材料、用料要求不嚴、多數(shù)不合規(guī)），然后立即將房屋出租出去，極有可能室內甲醛超標，事實上現(xiàn)在很多租戶都委托檢測機構進行檢測，檢測結果也是甲醛超標，這說明自如公司交付的房屋嚴重危害居住者的人身健康。

第二，租金支付方面存在“被貸款”的情形。最近市場上炒得特別熱的租房貸，是很多類似自如這樣的公司都采取的一種金融貸款模式，即租戶可以通過銀行貸款的方式支付房屋租金，但很多經紀人員往往不向租客告知貸款的模式，從而導致租客根本不知道自己貸款的事實；或者強制要求租客采取貸款的模式，否則會增加租金或者增加押金，使得租客不得不采取租房貸的模式。

第三，擅自打隔斷。對于房屋的正常居住使用造成影響。很多自如公司，從房主處承租了房子以后，為了提升出租率和出租空間，擅自打隔斷，實際上這是嚴重的違規(guī)行為。很多租客，由于自如公司擅自打隔斷，導致政府責令拆除恢復原狀，從而導致租客無法繼續(xù)租賃房屋，從而發(fā)生租賃糾紛。

投資冒進色彩濃

在王佳紅看來，長租公寓出現(xiàn)質量問題一般分為兩類：一類是房屋本身的質量問題，一類是房屋空氣質量問題。房屋本身的質量問題主要是指房屋漏水、漏雨、水管堵塞等等，這類問題產生的原因多數(shù)是房屋的自然老化或者是人為使用導致。還有一類是房屋空氣質量問題，比如甲醛超標，這種問題產生的原因一般是中介將房主的房屋租賃過來進行裝修改造，配備家具家電，為了追求利潤，所以快速裝修，快速出租，但是這個過程中建材質量經常存在隱患，因此經常甲醛超標。

嚴躍進同時對《法人》記者分析道，長租公寓成為當前租賃市場中的一個重要代表。對于此類長租公寓來說，質量問題多，也說明類似投資存在一定的冒進色彩，未來還是需要積極做規(guī)范，防范無序競爭。

艾媒咨詢在一份輿情分析中分析指出，新的商業(yè)模式出現(xiàn)時，各路資本蜂擁投入某一行業(yè)里，令競爭過于激烈。為追逐利益最大化，資本方往往漠視消費者的健康甚至生命，導致企業(yè)的負面問題頻發(fā)。

然而，部分企業(yè)存在僥幸心理，在不斷觸犯消費者紅線的同時并不妥善處理問題，甚至任由輿情爆發(fā)。一旦負面輿情被引爆，失去公眾信任企業(yè)要挽救自己的形象和品牌聲譽往往需要付出沉重代價。

對于權益受到損害的承租者，王佳紅進一步對《法人》記者說：“租賃者遭遇甲醛房，有權要求賠償。法律依據(jù)主要是《合同法》第62條和第107條?！?/p>

《合同法》第62條規(guī)定：當事人就質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行。在實踐中，租賃雙方通常在簽署租賃合同的時候，對于室內空氣質量標準是沒有約定的，在沒有約定的情況下應該適用國家標準。所以，甲醛含量的標準應該以國家標準為準。一旦租賃者經過證實，室內甲醛確實超標，違反國家標準，出租方就要承擔違約責任。

出租方必須要保證提供的房屋符合空氣質量標準，才能符合房屋的正常居住使用條件

《合同法》第107條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

王佳紅對《法人》記者進一步解釋道，最近，國家剛剛出臺的《電子商務法》對于這類糾紛也有很多啟示作用。例如，租賃者若是通過網(wǎng)絡中介平臺租賃的房屋，那么根據(jù)《電子商務法》第三十八條“電子商務平臺經營者知道或者應當知道平臺內經營者銷售的商品或者提供的服務不符合保障人身、財產安全的要求，或者有其他侵害消費者合法權益行為，未采取必要措施的，依法與該平臺內經營者承擔連帶責任”的規(guī)定，網(wǎng)絡平臺也要承擔連帶責任。

“個人認為，在租賃者確實有證據(jù)證明所租賃的房屋甲醛超標，且能證明自己損失客觀存在的，自如公司應該承擔賠償責任?！贬槍ψ饪腿绾尉S權的問題，王佳紅對《法人》記者強調，現(xiàn)下，自如公司籠統(tǒng)的處理方式是“只退租、無賠償”，既違反法律的規(guī)定，也違反合同的約定，更不能讓租賃者信服，對于其他的租賃者來說更無法建立誠信。

王佳紅認為，自如作為大型的房屋租賃機構，應該建立自己的誠信機制，應該規(guī)范自己的出租行為，更應該對租賃者的人身權益負責。只有拿出負責任的態(tài)度和實際的行動，才能樹立更好的口碑。

她進一步說：“租房者盡量搜集相關的證據(jù)，包括空氣污染的質量、自己受損失的證據(jù)，做好準備后可以通過訴訟的方式維護自己的權益。當然，也可以通過向相關政府部門申請查處的方式維權，要求政府部門對自如機構進行監(jiān)管?！?/p>

嚴躍進同時對《法人》記者說：“從租客角度看，住房首先要考慮和就業(yè)地點的距離問題。同時對于此類房源來說，若是裝修不久，建議放棄，畢竟入住以后確實是有問題的?！?/p>

新規(guī)范將有利市場規(guī)制

關于目前法律法規(guī)中，對于出租房屋檢測的相關規(guī)定以及長租公寓的監(jiān)管措施是否到位的問題，王佳紅對《法人》記者解釋道：“目前法律規(guī)定中，對于室內空氣質量的標準已有規(guī)定，比如《室內空氣質量標準》（GB／T18883-2002，但是對于出租的房屋檢測沒有特別的規(guī)定?！?/p>

“雖然沒有規(guī)定，但是出租方必須要保證提供的房屋符合空氣質量標準，才能符合房屋的正常居住使用條件。就目前的情況下，長租公寓監(jiān)管措施并不到位，尤其是對于環(huán)境污染、空氣質量等并沒有明確的規(guī)定，對于打隔斷等也沒有強制、細致和可操作的監(jiān)管措施?！蓖跫鸭t對《法人》記者強調。

規(guī)程制定再詳細，最終也需要強制有力的監(jiān)管

她進一步說：“經住建部批準的《租賃式住房裝配技術規(guī)程》正在制定，將于明年上半年公布并實行。由于《租賃式住房裝配技術規(guī)程》屬于行業(yè)規(guī)范，會有利于整個租賃市場的健康發(fā)展，也能更好地給予承租人權利的保護。”

她強調：“所以，我認為，第一，規(guī)程的制定要盡量具體、細致，更要具有可操作性?！崩纾洪L租公寓的空氣質量標準要達到什么程度，要符合國家的具體什么標準。因為在空氣質量標準的規(guī)定上，有兩種規(guī)范：一種是國家的強制性標準，一種是國家的推薦性標準，那么長租公寓具體要符合哪個標準，希望在規(guī)程中予以明確，不要扯皮。

“第二，規(guī)程制定再詳細，最終也需要強制有力的監(jiān)管，建議政府部門除了出臺規(guī)程本身，還要明確違反規(guī)程的處罰措施，例如，違反規(guī)程將如何處罰、如何處理。若是沒有處罰措施，再好的規(guī)程也無法解決現(xiàn)有的問題?！蓖跫鸭t對《法人》記者進一步解釋。

就行業(yè)從業(yè)者來說，在嚴躍進看來，從合規(guī)經營角度，未來需要積極進行新的規(guī)劃。尤其是要給予評級的概念。部分房源若是有較好的項目等級劃分，那么未來質量問題可以受到管控，市場壓力也不會太大。

王佳紅則對《法人》記者說：“對于尚未出租的房屋，建議企業(yè)盡快檢測空氣污染是否超出國家標準，若是超出標準，要盡快整改，在整改之前杜絕出租；對于已經出租的房屋，若是租客已經檢測空氣污染超標的，建議企業(yè)拿出解決問題的態(tài)度，賠償已經發(fā)生的損失，畢竟人的生命高于一切?！?/p>

艾媒咨詢亦在輿情分析中強調：“長租公寓行業(yè)需要回歸消費者初心?！笔紫?，迎合政策和市場需求的長租公寓，在資本追捧下高速發(fā)展，成為新的風口，但近期眾多問題的集中暴露警示著這個行業(yè)部分企業(yè)的發(fā)展模式需要及時糾偏，并自我檢討，怎樣回歸消費者創(chuàng)造信心美好居住環(huán)境這個初心。

其次，長租公寓行業(yè)應該盡快建立住房租賃信息服務平臺，為消費者提供真實透明的租房信息，并推動制度建設，加強行業(yè)引導，其實把消費者權益放在第一位，保障消費者的知情權、監(jiān)督權，暢通維權救濟渠道。

“建議企業(yè)規(guī)范自己的行為，在租賃合同中約定空氣質量污染將要承擔的責任，以此來帶動整個行業(yè)的良性發(fā)展。企業(yè)要想百年長青，就得誠信第一，在百姓心中建立良好的口碑。” 王佳紅最后對《法人》記者強調。