王會(huì)利 李金環(huán)

摘 要 為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，鄭州市在2016至2017年之間出臺(tái)了一系列的房屋限購(gòu)政策，從擴(kuò)大限購(gòu)范圍、限制購(gòu)房者條件、限制二手房轉(zhuǎn)讓、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)購(gòu)房的監(jiān)管幾個(gè)方面來(lái)抑制房?jī)r(jià)。從供求關(guān)系上來(lái)看，房屋限購(gòu)并沒(méi)有從根本上改變供求之間的不平衡。從成本收益上來(lái)看，在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房屋的投資收益比仍然較高。從法律上來(lái)看，房屋限購(gòu)和《城市房地產(chǎn)管理法》有一定沖突不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞 房屋限購(gòu) 供求關(guān)系 成本收益比 合法性

作者簡(jiǎn)介：王會(huì)利、李金環(huán)，河南博同律師事務(wù)所，研究方向：民法學(xué)、民商法律。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.268

在2016年至2017年房屋限購(gòu)之前，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪的上漲潮。而在這一輪房?jī)r(jià)的上漲之中，鄭州作為上漲幅度最大的城市之一無(wú)疑具有一定的代表性。在2017年5月鄭州市也出臺(tái)了嚴(yán)格的限購(gòu)令，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。本文擬從鄭州市這一樣本出發(fā)，結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的供求關(guān)系、收益成本分析來(lái)對(duì)房屋限購(gòu)進(jìn)行一些分析思考。

鄭州市自2016年年初出臺(tái)了一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，如首付比例調(diào)低至百分之二十，貸款利率下降等。在這些政策的影響下，自三月起房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。2016年1-12月，鄭州市商品房累計(jì)銷售2035.77萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)9910元/平方米，同比每平方米上漲648元，其中，商品住宅均價(jià)9736元/平方米，同比每平方米上漲879元。然而官方統(tǒng)計(jì)的大數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)中一些具體的房產(chǎn)項(xiàng)目的漲幅還是有一定的差距的。拿具體的幾個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，鄭州市陽(yáng)光城房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，期房從2016年3月的8700元至2016年10漲至1800元，一平米漲幅接近一萬(wàn)。月均漲幅在2000元。這只是鄭州樓盤漲幅的一個(gè)縮影，在2016年三月之前三環(huán)房?jī)r(jià)多在8000左右，至2016年10月均價(jià)在12000的房子已經(jīng)很難找到。然而我們需要分析的是是什么推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，以及政府房屋限購(gòu)是從供需、成本收益上來(lái)根本的解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，還是僅僅使用行政手段強(qiáng)行進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)和壓制。本文將就此展開(kāi)分析。

首先，要分析政府房屋限購(gòu)問(wèn)題，就必須先要分析房?jī)r(jià)為何過(guò)熱上漲。這是限購(gòu)的前提。第一，本輪房?jī)r(jià)上漲根本上是供求關(guān)系的影響。和西安相比，鄭州市區(qū)面積和西安相當(dāng)，但人口是西安的一倍。如若從簡(jiǎn)單的供求上看，鄭州市區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是西安的兩倍。而在房?jī)r(jià)上漲之前鄭州房?jī)r(jià)比西安只高出百分之五十左右。加之鄭州的房屋面積去庫(kù)存周期很短，就造成了供求上的不平衡，使得房?jī)r(jià)上漲。第二，房?jī)r(jià)上漲受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響。從外部環(huán)境上看，河南作為人口大省而鄭州作為省會(huì)城市，人口流入基數(shù)較大。同時(shí)作為中部城市群建設(shè)的主導(dǎo)城市，受航空港區(qū)、米字型高鐵建設(shè)、鄭州和周邊城市之間的輕軌建設(shè)以及和開(kāi)封、新鄭、許昌、新鄉(xiāng)等融城效應(yīng)的利好消息的影響。鄭州本身的發(fā)展?jié)摿κ?，房?jī)r(jià)前景被看好。同時(shí)在環(huán)保政策、網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易、以及鋼鐵、煤炭等能源材料價(jià)格低迷的情形下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不被看好，大量的熱錢流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。買一套一百平米的房在短短的一兩個(gè)月內(nèi)的升值可能就有二十萬(wàn)，這可能比一些小微企業(yè)做一年的效益都好，這就造成了不但居民大量炒房、許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)也投入到了炒房的行列之中。在加之房屋本身存量少房?jī)r(jià)上漲就成為必然。第三，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也有著很大的影響。房?jī)r(jià)成本有很大一部分是土地成本已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在房地產(chǎn)的熱潮之中，絕大部分的利潤(rùn)被政府以土地出讓金的形式拿走，一定程度上，出讓土地的收入已經(jīng)成為了支撐政府財(cái)政收入的最重要的一部分。因而政府對(duì)于房?jī)r(jià)一方面自然希望房?jī)r(jià)保持上漲。在房?jī)r(jià)的上漲過(guò)程中地價(jià)自然上漲從而增加政府土地財(cái)政，以此來(lái)更多的投入到市政的建設(shè)中，增加城市的吸引力。如在此輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，鄭州就地王頻出一次次刷新了土地出讓的價(jià)。因而政府會(huì)通過(guò)降低貸款利率，減低首付標(biāo)準(zhǔn)，減少土地供應(yīng)等方式來(lái)改變供求以及成本收益比，以此可以促進(jìn)房?jī)r(jià)的提升。但是，對(duì)于房?jī)r(jià)，政府好必須予以密切的關(guān)注防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，投資性過(guò)度。如果造成房?jī)r(jià)的虛高泡沫嚴(yán)重的情況下，可能會(huì)造成需要住房者買不起房子，民眾的基本生存空間無(wú)法得到保障。投資投機(jī)性住房者也可能因?yàn)橘Y金鏈斷裂從而還不起房貸等造房屋價(jià)格的失控的情形。因而我們從鄭州市的情況可以看出，鄭州市的房?jī)r(jià)一定程度上受著市場(chǎng)供求關(guān)系的影響較大，另一方面各種經(jīng)濟(jì)因素以及政策因素都造成了此輪房?jī)r(jià)的上漲過(guò)快。

在2017年年隨著全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)政策，鄭州市也于2016年12月22日和2017年5月3日分別出臺(tái)了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)的通知》。其主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：第一，擴(kuò)大限購(gòu)的范圍，將180平米及以上住房納入限購(gòu)范圍，將新鄭、滎陽(yáng)、中牟納入限購(gòu)范圍。第二，限制購(gòu)房者條件。本地戶口一套房以上單身者不能購(gòu)買，外地需要交兩年社?；蛘呒{稅滿兩年。同時(shí)將首付比例調(diào)至百分之三十。第三，限制二手房轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房之日未滿三年不得轉(zhuǎn)讓。房屋贈(zèng)予后滿三年方可購(gòu)房。第四，暫停向注冊(cè)不足三年的企業(yè)銷售住房。第五，加強(qiáng)個(gè)人公積金買房的限制。第六，嚴(yán)查房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)過(guò)高，或者虛報(bào)申報(bào)價(jià)格。對(duì)于這一限購(gòu)政策能否真正結(jié)解決房?jī)r(jià)過(guò)熱，對(duì)房地產(chǎn)的非理性投資以及能夠保障和改善正常住房需求者的住房條件需要我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析。

第一，我們可以看出鄭州市是通過(guò)行政命令的方式，主要從購(gòu)房者的條件上進(jìn)行的嚴(yán)格的限制。這一限制從供求關(guān)系上嚴(yán)格限制了購(gòu)房者條件，可以說(shuō)這一限購(gòu)令幾乎可已完全限制了投資性住房的購(gòu)房者。這就會(huì)造成市場(chǎng)上對(duì)住房的購(gòu)買量的下降。加之鄭州在2016年9月供應(yīng)了6700畝的商業(yè)住宅土地的供應(yīng)。因而一方面從供應(yīng)上加大了房屋的供應(yīng)量，另一方面在嚴(yán)格限制了購(gòu)房者的條件之后，可以購(gòu)買房屋的人的數(shù)量得到了限制。從而平衡了供求關(guān)系限制了房?jī)r(jià)的上漲。但是我們應(yīng)當(dāng)看到這一供求上的平衡是有一定的問(wèn)題的。首先在房屋供求的市場(chǎng)之中，政府不但是作為出售土地者而且一定意義上充當(dāng)了供求之間的裁判的角色，這就造成了運(yùn)動(dòng)員也是裁判員的情形，顯然利于市場(chǎng)本身的調(diào)解。其次，對(duì)于房屋購(gòu)買者采取強(qiáng)制的設(shè)限的方式進(jìn)行限制并沒(méi)有從根本上解決這些購(gòu)房需求的現(xiàn)象。同時(shí)這一購(gòu)房的嚴(yán)格限制也限制了一定剛需人群的房屋的購(gòu)買，不利于改善他們的居住條件。如剛畢業(yè)的大學(xué)生、來(lái)鄭務(wù)工者、創(chuàng)業(yè)者有購(gòu)房需求的這些都被擋在這一限購(gòu)之外。當(dāng)房屋限購(gòu)解除時(shí)這些限制后便可能出現(xiàn)周期性反彈現(xiàn)象。

第二，從成本收益上來(lái)看，房屋是不動(dòng)產(chǎn)具有保值性。限購(gòu)令通過(guò)限制房屋買賣期限以及提高首付比例和限制公積金買房條件和企業(yè)投資來(lái)增加購(gòu)房者的成本。同時(shí)增加房屋流通環(huán)節(jié)的透明化以及流通期限進(jìn)一步加大了房屋投資的成本使得預(yù)期收益下降。從而抑制了房屋投資的回報(bào)率從成本和收益上抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的壓力造成了實(shí)體行業(yè)的投資和回報(bào)率預(yù)期悲觀，同時(shí)隨著物價(jià)上漲人民幣的貶值以及股市等金融領(lǐng)域的不景氣，一定程度上連年看漲的房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)背后政府從土地收入、社會(huì)穩(wěn)定等方面的考慮必然不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的暴跌坐視不管。因而一定意義上雖然限購(gòu)令使得房?jī)r(jià)的投資收益比下降，但投資房地產(chǎn)依然是預(yù)期回報(bào)率高且收益穩(wěn)定的方式。這一點(diǎn)從房屋限購(gòu)后鄭州市的公寓性住宅市場(chǎng)火爆就可以看出。劉麗榮指出：“房屋限購(gòu)令的行政執(zhí)行必須厘清兩方面關(guān)系，也就是市場(chǎng)和政府權(quán)力的關(guān)系。頒發(fā)行政舉措必須遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，依照市場(chǎng)發(fā)展變化情況來(lái)不斷完善宏觀調(diào)控?！?因而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如何實(shí)現(xiàn)房屋是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這一理念依然是一項(xiàng)難題，這甚至需要整個(gè)社會(huì)的投資環(huán)境的改善和進(jìn)步。

第三，從法律上來(lái)講，對(duì)房屋的限購(gòu)政策也不利于市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。《城市房地產(chǎn)管理法》在總則第一條就規(guī)定：為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。因而可以看出在制定限購(gòu)令時(shí)應(yīng)當(dāng)以保護(hù)產(chǎn)權(quán)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為依據(jù)。但是我們可以看到房屋限購(gòu)短時(shí)間內(nèi)可能會(huì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是從法律的角度來(lái)看其行政行為的合法性會(huì)受到質(zhì)疑，一定程度上也影響了市場(chǎng)的合理預(yù)期性，是一種治標(biāo)不治本的行為。因而鄭少華在其《“限購(gòu)令”的法律解釋》一文中主張?jiān)谖覈?guó)《價(jià)格法》第30條增加下述條款作為該條第三款：“釆取政府限購(gòu)令或商家限購(gòu)令的，應(yīng)在窮盡增加市場(chǎng)供應(yīng)量，改變供給方結(jié)構(gòu)等措施后，方能啟動(dòng)?！?因而從穩(wěn)定的市場(chǎng)情緒來(lái)看，應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)限購(gòu)令進(jìn)行一定的必要性限制。這將會(huì)有利于房地產(chǎn)的合理健康的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

注釋：

劉麗榮.房屋限購(gòu)令的合法性緣何遭到質(zhì)疑.人民論壇.2016，9（上）.124.

鄭少華.“限購(gòu)令”的法律解釋.法學(xué).2011（4）.43.