楊萍

摘要：房地產(chǎn)金融租賃是一種常見的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融租賃市場管理，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融租賃行業(yè)的健康發(fā)展。文章論述了房產(chǎn)金融租賃市場的特征，以南寧市為例，分析了房產(chǎn)金融租賃市場管理的現(xiàn)狀，并在此基礎(chǔ)上探討了房產(chǎn)金融租賃市場管理的改革策略，以供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融租賃;市場管理;法治建設(shè);管理機(jī)制

房產(chǎn)金融租賃市場特征

擁有持續(xù)且穩(wěn)定的消費(fèi)群體

我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，很大程度上提升了廣大老百姓的生活水平，各個(gè)地區(qū)的居住條件也得以有效改善。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，促使大量勞動(dòng)力涌入到各個(gè)城市進(jìn)行務(wù)工，這就給城市房地產(chǎn)金融租賃市場帶來非常大的需求，目前已經(jīng)形成了龐大且穩(wěn)定的租賃消費(fèi)群體。

房源充足

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國各個(gè)地區(qū)各個(gè)城市的商品房施工建設(shè)面積與銷售面積始終處于高度增加狀態(tài)，而商品房的空置率也在逐漸提升。由此可知，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融租賃市場的房源較為充足，發(fā)展前景十分廣闊。

租賃成本相對合理

房地產(chǎn)金融租賃企業(yè)的運(yùn)營租金主要來源于銀行貸款，因此其金融租賃業(yè)務(wù)的利率必然要比銀行貸款利率高，同時(shí)房地產(chǎn)金融租賃企業(yè)正式開展業(yè)務(wù)運(yùn)營之前，還需要繳納相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。所以，房地產(chǎn)金融租賃成本額度比銀行貸款額度要高。不過即使這樣，相比于信托融資方式，房地產(chǎn)金融租賃成本還是非常低的，這是因?yàn)殂y行貸款利率會隨著國家政策的改變而發(fā)生波動(dòng)，但在貸款期限內(nèi)，金融租賃利率是保持穩(wěn)定不變的。

房產(chǎn)金融租賃市場管理現(xiàn)狀——以南寧市為例

第一，盡管房地產(chǎn)可用于產(chǎn)權(quán)交易，但尚無相關(guān)法律對租賃標(biāo)的物實(shí)施保護(hù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身價(jià)值不確定，并且還會根據(jù)市場行情發(fā)生波動(dòng)，所以中國等大多數(shù)國家并未將房地產(chǎn)納入到金融租賃市場體系內(nèi)。在這種法律與政策條件不充分的情況下，南寧市房地產(chǎn)金融租賃業(yè)務(wù)活動(dòng)中，因?yàn)槌凶馊藢ψ赓U物的長時(shí)間占用，造成房地產(chǎn)使用權(quán)與所有權(quán)出現(xiàn)分離現(xiàn)象。第二，在進(jìn)行房地產(chǎn)租賃的過程中，南寧市的很多出租方未能有力監(jiān)管自身擁有所有權(quán)的房產(chǎn)，這就造成承租人不經(jīng)出租方同意而私自處理房屋的情況常常出現(xiàn)。而在這種情況下，出租方又無法獲得法律法規(guī)保障，這對南寧市的房地產(chǎn)金融租賃市場的進(jìn)一步發(fā)展形成較大限制。第三，南寧市有關(guān)部門還未能深刻認(rèn)知房地產(chǎn)金融租賃市場的重要性，所以對該領(lǐng)域的扶持力度也相對不足，未能對此方面制定稅收減免等優(yōu)惠政策來推動(dòng)本市金融租賃市場的不斷發(fā)展。這就無法充分調(diào)動(dòng)南寧市相關(guān)企業(yè)參與金融租賃市場的積極性，從而導(dǎo)致本市金融租賃市場投資效果不甚理想。

房產(chǎn)金融租賃市場管理改革研究

優(yōu)化管理模式

房地產(chǎn)金融租賃管理工作的綜合性較強(qiáng)，南寧市各個(gè)部門一定要立足自身職能職責(zé)，協(xié)同管理本市房地產(chǎn)租賃事宜。南寧市有關(guān)部門應(yīng)加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度，有效協(xié)調(diào)和指導(dǎo)房地產(chǎn)金融租賃管理工作，建立健全各部門協(xié)調(diào)管理機(jī)制，在充分明確自身職責(zé)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)配合管理，以形成長效管理與聯(lián)合檢查有機(jī)結(jié)合的管理模式，從而進(jìn)一步規(guī)范南寧市房地產(chǎn)金融租賃市場，推動(dòng)該市場的法制化、有序化發(fā)展。

規(guī)范管理機(jī)制

第一，南寧市房地長金融租賃管理部門要充分發(fā)揮自身行政職能，不斷完善登記備案制度，建立健全房地產(chǎn)金融租賃市場長效管理機(jī)制，制作統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融租賃相關(guān)證與簿等，以促使租賃信息底冊臺賬等資料的不斷完善，以便于從源頭實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)金融租賃市場的有效管控，將相應(yīng)的稅收漏洞有效堵塞。第二，為避免個(gè)人違約對房地產(chǎn)金融租賃造成沖擊，南寧市有關(guān)部門應(yīng)高度重視個(gè)人信用制度建設(shè)，建立健全個(gè)人信用評價(jià)機(jī)制，從而為本市房地產(chǎn)金融租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展提供重要保障。第三，南寧市應(yīng)將房地產(chǎn)金融租賃法治建設(shè)納入政府工作議程，不斷完善房地產(chǎn)金融租賃市場管理相關(guān)法律制度，大力營造公平、誠信的市場氛圍。同時(shí)不斷完善政府的社會管理以及市場監(jiān)管等職能，以促進(jìn)南寧市房地產(chǎn)金融租賃市場法治建設(shè)與本市經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。

增強(qiáng)管理意識

第一，南寧市政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)金融租賃管理工作，不斷加大宣傳力度，通過報(bào)刊、電視媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體等多種渠道進(jìn)行大力宣傳，并積極公布舉報(bào)電話、發(fā)放宣傳手冊等，利用輿論擴(kuò)大宣傳效果，從而為房地產(chǎn)金融租賃管理工作的順利開展打下良好基礎(chǔ)。第二，不斷培養(yǎng)房地產(chǎn)金融租賃市場管理人員的法治理念，促使他們樹立依法行政和管理的正確觀念。同時(shí)，加強(qiáng)對這些管理人員的專業(yè)培訓(xùn)，促使其熟練掌握房地產(chǎn)金融租賃市場管理以及相關(guān)稅收代征等方面的法律法規(guī)，以便于他們嚴(yán)格依法辦事。另外，對于房地產(chǎn)金融租賃市場管理工作，南寧市應(yīng)當(dāng)積極實(shí)行政務(wù)公開，推動(dòng)管理與服務(wù)的透明化，以創(chuàng)建良好市場環(huán)境，提高政府形象。

結(jié)語

房地產(chǎn)金融租賃市場管理質(zhì)量對其市場發(fā)展有非常大的影響，積極推動(dòng)房地產(chǎn)金融租賃市場管理改革，不僅能提高金融租賃市場管理水平，還對規(guī)范房地產(chǎn)金融租賃市場秩序等方面，有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。有關(guān)部門必須充分把握房產(chǎn)金融租賃的特征，全面了解房地產(chǎn)金融租賃市場管理中存在的問題，不斷優(yōu)化管理模式，持續(xù)規(guī)范管理機(jī)制，有效增強(qiáng)管理意識，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融租賃市場的健康、快速發(fā)展。

（作者單位：南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心）

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