高燃

摘要：文章以上海市為例，選取上海市土地拍賣相關數(shù)據(jù)，對于土地拍賣成交價格的影響因素分析。首先，利用供需均衡理論推導土地拍賣成交價格的函數(shù)；其次，從供需兩個層面分析影響土地拍賣成交價格的因素；最后，根據(jù)實證分析得出相關結(jié)論。

關鍵詞：土地價格；供需均衡；實證分析

一、理論依據(jù)及模型推導

（一）理論依據(jù)

根據(jù)經(jīng)濟學中的供需均衡理論，假定土地市場完全由市場機制決定，即滿足供需平衡理論。針對上海市土地市場建立供給和需求模型，從供給和需求角度分析上海市土地價格影響因素。根據(jù)政府、房地產(chǎn)商及消費者之間的最優(yōu)行為得到模型參數(shù)，根據(jù)市場機制運行決定價格均衡理論，利用供給和需求函數(shù)推導出土地價格。

（二）模型推導

1. 從需求角度分析

假定土地需求量由土地價格以及其他相關因素決定，土地需求函數(shù)寫為：

Qd=α+β1P+β2X（1）

其中，Qd表示土地市場中對土地的需求數(shù)量；P表示土地市場中土地的價格；X表示土地市場中對土地需求數(shù)量的相關影響因素；α代表常數(shù)項；β1、β2表示相關系數(shù)。土地需求函數(shù)包括了土地市場中的各相關因素以及變量之間的特征關系，包括人均消費支出占收入的比例，儲蓄、人口增長與土地需求之間的關系，以及消費者對未來工資的預期，也就是說，在土地市場中，各種經(jīng)濟變量對土地需求及價格都存在影響。

2. 從土地供給角度分析

土地的價格與土地開發(fā)和經(jīng)營成本存在著相對穩(wěn)定的比例關系。因此，開發(fā)商的投資決策主要由實際的土地價格與土地開發(fā)經(jīng)營成本決定。土地供給函數(shù)寫為：

Qs=γ（P-C） （2）

其中，Qs表示土地市場中土地的供給數(shù)量；γ表示相關系數(shù)；P表示土地市場中土地的價格；C表示開發(fā)商成本。根據(jù)（2）式看，土地供應量應保證土地價格與開發(fā)商成本之比在長期保持穩(wěn)定。因為，如果土地價格上升超過均衡價格時，就會導致市場土地供給數(shù)量增加，而土地作為稀缺資源是有限的，保證長期穩(wěn)定有利于土地資源的優(yōu)化配置；反之，如果土地價格下降，就會導致供給量的減少。

根據(jù)供需均衡聯(lián)立方程（1）和（2），即Qs=Qd得到P=f（X，C）（3）

其中，變量X由人口、人均可支配收入、房價、GDP等因素決定。所以（3）式可改寫為線性函數(shù)：

P=β0+β1POP+β2I+β3HP+β4GDP+β5R+β6EMP+μt（4）

其中，P表示土地市場中土地的價格；R表示銀行貸款年利率；POP表示人口數(shù)量；I表示人均可支配收入；HP表示房價；GDP表示國內(nèi)生產(chǎn)總值；EMP表示就業(yè)量；β1、β2、β3、β4、β5、β6表示相關系數(shù)；表示隨機擾動項。

二、從需求層面分析土地價格的影響因素

（一）數(shù)據(jù)來源與指標選取

根據(jù)（4）式，以上海市為例，引入影響上海市土地價格的變量：上海市每年人口數(shù)量POP、銀行貸款的年利率R；城鎮(zhèn)人均可支配收入I、每年的平均房價HP、每年的人均GDP、每年的就業(yè)數(shù)量EMP。根據(jù)選取的上海市1998～2013年的數(shù)據(jù)進行分析。相關數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局官網(wǎng)（2000～2014年統(tǒng)計年鑒）、上海市規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)。

（二）第一次回歸分析

首先對上海市1998～2013年每年人口數(shù)量POP、銀行貸款的年利率R、城鎮(zhèn)人均可支配收入I、每年的平均房價HP、每年的人均GDP、每年的就業(yè)數(shù)量EMP等解釋變量，以及被解釋變量P（上海市土地市場中每年的土地平均價格）進行回歸分析：

根據(jù)（5）式回歸方程分析，發(fā)現(xiàn)解釋變量每年人口數(shù)量POP、銀行貸款的年利率R；城鎮(zhèn)人均可支配收入I、每年的平均房價HP、每年的人均GDP、每年的就業(yè)數(shù)量沒有通過T檢驗，即變量是不顯著的，回歸方程所得的相關系數(shù)不能準確解釋被解釋變量的經(jīng)濟意義。因此推斷模型中的變量存在序列自相關。

（三）自相關檢驗和AR模型修正

根據(jù)上述分析可知，（5）式方程的隨機擾動項μ之間可能存在序列相關，如果存在序列相關，那么最小二乘法與回歸分析的參數(shù)估計量茁贊不再有效，而OLS得到的參數(shù)估計量標準差也是不正確的，從而導致回歸方程參數(shù)估計量的顯著性檢驗不可靠。而D.W檢驗只能針對一階自相關進行判定，對于高階自相關無法判定。因此這里采用LM（拉格朗日乘數(shù)—Lagrange Multiplier）檢驗方法來判定相關性，并用AR模型進行修正。LM檢驗如表1所示。

Obs*R-squared=13.12789，對應的概率值P=0.0107，小于設定的顯著性水平5%，因此可以拒絕原假設，及回歸方程直到4階滯后不存在序列相關性。

建立AR模型并與回歸方程聯(lián)立如下：

P=β0+β1POP+β2I+β3HP+β4GDP+β5R+β6EMP+μ（6）

μt=?1μt-1+?2μt-2+?3μt-3+?4μt-4+εt

得到回歸方程

根據(jù)（7）式可以看出，R銀行貸款年利率的變動與土地價格呈負相關關系，銀行貸款利率的上調(diào)，將增加開發(fā)商的成本，抑制投資，進而使土地價格下降；POP人口數(shù)量的增加會提高對住房的需求，進而影響土地價格的上漲；I人均可支配收入的增加，儲蓄降低，大部分資金用來投資或者購買增值保值房產(chǎn)等，推動土地價格上漲；HP房價的上漲對土地價格呈負相關關系，房價上升將導致土地價格下降；GDP的長期增長將推動土地價格的上漲；EMP就業(yè)量的增加同樣與土地價格呈正相關關系。endprint