康紹大

內(nèi)容摘要：本文在厘清物業(yè)稅概念的基礎(chǔ)上，分析了河北省1994-2013年綜合時(shí)間序列數(shù)據(jù)，通過回歸分析和模型計(jì)算，指出物業(yè)稅的征收對于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有一定的正向作用，但由于我國物業(yè)稅稅率較低，因而影響作用并不明顯?；诖?，本文認(rèn)為政府應(yīng)出臺更為科學(xué)、合理的物業(yè)稅征收條例，從而為抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象提供堅(jiān)實(shí)的政策支持。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 河北省 房地產(chǎn) 實(shí)證分析

引言

關(guān)于開征物業(yè)稅能否控制房地產(chǎn)價(jià)格高開的局面，學(xué)術(shù)界一直存在廣泛爭議。國外基于物業(yè)稅開征帶來的經(jīng)濟(jì)影響主要形成了三種觀點(diǎn)：分別是傳統(tǒng)觀點(diǎn)（Simon，1943；Netzer，1966）；受益論觀點(diǎn)（Tiebout，1956；Bruce Hamilton，1975；Fischel，2001）和新觀點(diǎn)（Mieszkowski、Oates，1972；Zodrow，1983）。傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)稅的征收將推動資產(chǎn)價(jià)格上升，導(dǎo)致均衡數(shù)量低于最優(yōu)水平，降低資源配置效率。受益論觀點(diǎn)認(rèn)為開征物業(yè)稅將提高地方政府公共服務(wù)水平，不會產(chǎn)生扭曲作用。新觀點(diǎn)則認(rèn)為物業(yè)稅將會對資源配置產(chǎn)生扭曲作用，導(dǎo)致地方公共服務(wù)水平下降。基于不同的理論和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，國內(nèi)學(xué)者對物業(yè)稅開征的價(jià)格引導(dǎo)作用存在較大觀點(diǎn)分歧。孫玉霞等的研究認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場需求缺乏彈性，物業(yè)稅的開征必然將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，從而使得資產(chǎn)價(jià)格上升。另一些學(xué)者認(rèn)為由于物業(yè)稅采取級差累進(jìn)稅率，并采用某些稅收減免政策，因此對持有剛性需求的購買者沒有影響，只是對高收入階層的影響較大，但總體上對房價(jià)影響有限。還有部分學(xué)者認(rèn)為物業(yè)稅的征收將有效改變?nèi)藗儗Ψ績r(jià)走高的預(yù)期，可有效降低房地產(chǎn)價(jià)格。本文借鑒了以上學(xué)者的合理觀點(diǎn)，利用河北省1994-2013年的綜合時(shí)間序列數(shù)據(jù)，通過實(shí)證研究指出物業(yè)稅的征收對于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有一定的正向作用，但由于我國物業(yè)稅稅率較低，因而影響作用并不明顯。

理論假設(shè)

需求函數(shù)。撇開投機(jī)性需求因素，本文假設(shè)消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求全部表現(xiàn)為消費(fèi)性需求。那么根據(jù)相關(guān)的文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)資料，房地產(chǎn)市場的需求主要受房地產(chǎn)價(jià)格、人均收入水平、房屋使用成本以及地方公共服務(wù)水平等因素的影響。假定房屋使用成本以物業(yè)稅率來表示，地方公共服務(wù)水平以人均財(cái)政支出來表示，那么房地產(chǎn)市場的需求函數(shù)應(yīng)為：

QDt=α1Pt+α2Yt+α3Tt+α4Et（α1<0，α2>0，α3<0，α4>0）

上式中，Pt、Yt、Tt、Et分別代表t時(shí)期房地產(chǎn)市場價(jià)格、居民收入、物業(yè)稅稅率和人均財(cái)政支出。

供給函數(shù)。對于房地產(chǎn)市場的供給分析，本文假定主要由房價(jià)和建造成本兩個(gè)因素所決定。以商品房平均售價(jià)代表房地產(chǎn)市場價(jià)格，以竣工房屋造價(jià)代表建造成本，構(gòu)建房地產(chǎn)市場供給函數(shù)為：QSt=β1Pt+β2Ct（β1>0，β2>0）。式中Pt、Ct分別代表t時(shí)期房地產(chǎn)市場價(jià)格和建造成本。

均衡價(jià)格。一種商品的均衡價(jià)格是該種商品的市場需求量和市場供給量相等時(shí)的價(jià)格，因此，根據(jù)QD=QS，可得房地產(chǎn)市場的均衡價(jià)格為：Pe。

實(shí)證分析

本文以1994-2013年河北省20年的擬征物業(yè)稅稅負(fù)（以房地產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅之和除以商品房銷售額為代理變量）、人均財(cái)政支出（以年度財(cái)政支出總額除以年末總?cè)丝跀?shù)為代理變量）、城鎮(zhèn)居民可支配收入，以及房屋平均售價(jià)（以商品房平均售價(jià)為代理變量）和住房平均建造成本（以竣工房屋造價(jià)為代理變量）為時(shí)間序列變量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。數(shù)據(jù)來自《河北省經(jīng)濟(jì)年鑒》（1995-2014年）及《河北財(cái)政年鑒》（1995-2014年）及《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

根據(jù)房地產(chǎn)市場均衡價(jià)格公式可得如下計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型（為消除異方差性因素，對所有數(shù)據(jù)均采用自然對數(shù)處理），具體數(shù)量關(guān)系表示如下：LnPt=λ1LnCt+λ2LnYt+λ3LnTt+λ4LnEt+ut。其中t=1994-2013，代表指定的研究期間年份，C代表房屋建造成本，Y代表居民收入，T代表擬征的物業(yè)稅稅負(fù)，E代表政府公共支出水平。本文使用最新的EVIEWS8.0軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析，為避免出現(xiàn)時(shí)間序列的偽回歸現(xiàn)象，首先使用PP檢驗(yàn)、ADF檢驗(yàn)、Kpss檢驗(yàn)來驗(yàn)證時(shí)間序列的平穩(wěn)性，結(jié)果如表1所示。從表1可以看出，lnp、lnc、lne、lnt、lny五個(gè)序列均存在單位根，是非平穩(wěn)序列。但是經(jīng)過一階差分后的序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列，即所有序列是一階單整的。

為了分析lnp和lnc、lne、lnt、lny之間是否存在協(xié)整關(guān)系，可以構(gòu)建多元線性回歸模型，并通過檢驗(yàn)殘差的平穩(wěn)性來進(jìn)行判斷。首先以lnp為被解釋變量，lnc、lne、lnt、lny為解釋變量，用OLS回歸方法估計(jì)回歸模型，結(jié)果如表2所示。

估計(jì)的回歸模型為Lnp=-0.33+0.65lnc +0.18lne-0.24lnt+0.28lny+et，對該模型的殘差進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，估計(jì)結(jié)果如表3所示。

在5%的顯著性水平下，t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為-2.905366，小于相應(yīng)臨界值，從而拒絕原假設(shè)，表明殘差序列不存在單位根是平穩(wěn)序列，說明變量間存在協(xié)整關(guān)系。變量之間存在協(xié)整，說明它們之間存在長期均衡關(guān)系。但從短期來看，可能會出現(xiàn)失衡，為了增強(qiáng)模型的精度，建立如下誤差修正模型：Dlnp=C+λ1Dlnc+λ2Dlnt+λ3Dlne+λ4Dlny+εt。然后以Dlnp為被解釋變量，以Dlnc、Dlne、Dlnt、Dlny和et-1作為解釋變量，估計(jì)回歸模型，結(jié)果如表4所示。

從表4可以看出，該模型可決系數(shù)為1，說明解釋程度較高。物業(yè)稅稅負(fù)與房價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，支持上述理論模型，即物業(yè)稅水平每上升1個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格下降0.067個(gè)單位，物業(yè)稅的征收對房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到抑制作用，但影響效果不甚明顯，說明在我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)下，僅采用房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅作為物業(yè)稅稅基仍然不合理，對房地產(chǎn)價(jià)格的走勢影響不明顯。

結(jié)論及建議

綜合上文的分析結(jié)果可知，物業(yè)稅的征收對抑制房價(jià)上漲確實(shí)有正向作用，但由于目前我國物業(yè)稅稅率較低，因此抑制作用并不明顯。在目前我國房價(jià)高企，地方政府“土地財(cái)政”色彩越來越明顯的背景下，我國應(yīng)盡快從以下方面著手采取措施：

首先，國家層面應(yīng)盡快出臺正式的不動產(chǎn)登記條例，對暫行條例中的模糊條款以及不合理制度加以整改與落實(shí)。河北省應(yīng)在一年內(nèi)完成全面制度建設(shè)，將土地、房地產(chǎn)等不動產(chǎn)登記整合到一個(gè)部門，加強(qiáng)數(shù)據(jù)整合和各類不動產(chǎn)操作系統(tǒng)軟件的融合對接，以為物業(yè)稅的開征打下良好的信息基礎(chǔ)。

其次，應(yīng)盡快完善我國的財(cái)稅制度，出臺更為詳細(xì)、全面合理的物業(yè)稅征收條例，使物業(yè)稅的開征有法可依。目前我國房地產(chǎn)稅制最顯著的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅賦多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，從某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕，且針對個(gè)人的稅收優(yōu)惠幅度大，導(dǎo)致炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，房價(jià)畸形上漲，從而也間接滋生了腐敗現(xiàn)象。因此，我國應(yīng)盡快出臺詳盡的物業(yè)稅征收條例，整合現(xiàn)行部分稅種，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收比例；取消部分流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，改變原有房地產(chǎn)稅收體制，提高我國房地產(chǎn)稅制的公平性。通過制定合理的物業(yè)稅稅率，能夠增加炒房者的持有成本，減少開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。長效的物業(yè)稅征收體制還可增加政府財(cái)政收入，改變過去單純依靠土地出讓金來彌補(bǔ)財(cái)政收入的短視做法。

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