朱磊　楊嬌玲

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，不僅帶動了生產(chǎn)力的發(fā)展，同時促進了居民的收入；現(xiàn)階段，私營、外資投資成為了市場經(jīng)濟的主要發(fā)展范疇。隨著社會的不斷發(fā)展，購物中心發(fā)展與運營也變得越來越復(fù)雜，萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心作為萍鄉(xiāng)本土購物中心的代表，經(jīng)過一年多的經(jīng)營和發(fā)展，已在萍鄉(xiāng)站穩(wěn)腳跟。隨著競爭的加劇，購物中心的發(fā)展進入瓶頸。綜上，現(xiàn)在購物中心的切入點主要就是以發(fā)展戰(zhàn)略與運營模式為主，萍鄉(xiāng)潤達要想發(fā)展的更好，那么就必須不斷對發(fā)展戰(zhàn)略與運營模式進行改進。

關(guān)鍵詞：購物中心；發(fā)展戰(zhàn)略；運營模式

隨著社會的進步，人們的生活方式也隨著發(fā)生了改變，現(xiàn)階段，市場經(jīng)濟是我國發(fā)展的重要因素之一。另外，消費者是發(fā)展戰(zhàn)略的核心，在制定發(fā)展戰(zhàn)略與運營模式時，我們必須以消費者為出發(fā)點，并且從根本上滿足消費者的需求，同時按照消費者的購買水平，制定有效合理的發(fā)展戰(zhàn)略與運營模式。萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心作為一家集購物、休閑、餐飲、娛樂、互動體驗為一體的一站式購物中心，經(jīng)過一年多的發(fā)展，已經(jīng)取得一定的成就。但隨著國內(nèi)外的各種投資的不斷涌入，使得萍鄉(xiāng)市場的競爭環(huán)境也變得日益激烈，萍鄉(xiāng)潤達由于缺乏市場戰(zhàn)略思維，發(fā)展情況有所停滯。萍鄉(xiāng)潤達要想突破發(fā)展瓶頸，必須在原有的基礎(chǔ)上留住老消費者，發(fā)展新消費者，重新獲得競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)購物中心的長遠發(fā)展。

一、購物中心概況及競爭狀態(tài)

我國在改革的過程中經(jīng)歷了很多的變化，尤其是這幾年，經(jīng)濟全球化的發(fā)展浪潮使得我國的經(jīng)濟行業(yè)受到了很大的影響，其中，購物中心的發(fā)展就是比較突出的一類。另外，現(xiàn)在隨著生活質(zhì)量的不斷提升，人們的生活需求也變得越來越高，為了滿足人們的需求，購物中心在進行運營的同時，就必須把消費者的感受放到第一位，切實地從消費者的角度出發(fā)，為他們提供最需要的服務(wù)，這樣才可以推動購物中心的快速發(fā)展。其次，購物中心之所以能在零售商業(yè)中占據(jù)極其重要的地位，就是因為其多變的零售方式，也正是因為這樣的運營手段，吸引了越來越多人的關(guān)注，從而使得購物中心成了城市居民必去之處。隨著我國的購物中心變得國際化程度越來越高，其零售渠道也變得越來越多，最多見的銷售渠道由購物中心、百貨商場、電商、專賣店等。另外，要想保持良好的發(fā)展現(xiàn)狀，必須對發(fā)展戰(zhàn)略與運營模式進行適時調(diào)整，引進先進的發(fā)展戰(zhàn)略與運營模式，這樣不僅可以提高購物中心的競爭力，同時還對我國經(jīng)濟的發(fā)展具有重大意義。但是萍鄉(xiāng)潤達在運營管理方面存在一定的缺陷，必須及時完善這個問題，才能使購物中心未來的發(fā)展道路變得更加平穩(wěn)。現(xiàn)階段，萍鄉(xiāng)的市場競爭已經(jīng)變得越來越激烈，必須充分認識到這個問題的嚴重性，從而制定出有效的發(fā)展戰(zhàn)略與運營模式。

二、萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心的SWOT分析

優(yōu)勢：購物中心落位城市核心商業(yè)地段，為本地區(qū)第一個大型購物中心，擁有一定的市場份額，交通便利。

劣勢：缺乏引導(dǎo)持續(xù)性消費的精準(zhǔn)定位戰(zhàn)略。

機會：抓住體驗式的差異化，打造核心競爭力，并與周邊商圈形成差異化。

威脅：萍鄉(xiāng)屬于半封閉市場經(jīng)濟，流動人口較少，商業(yè)人才和消費力外流，高端消費、商務(wù)消費占比較低。

基于萍鄉(xiāng)潤達現(xiàn)有的消費群體多為白領(lǐng)及中產(chǎn)階級，有豐富的生活閱歷和商品的使用經(jīng)驗，擁有一定的財富，消費觀念注重體驗消費；建議從品牌提升、功能優(yōu)化、場景體驗等方面入手，打造以融合休閑、購物、生活、藝術(shù)為一體的品質(zhì)生活體驗中心，可營造具有“品質(zhì)生活中心”意義的精致、時尚、高品位、國際化商務(wù)和生活目的地，突破現(xiàn)有大而全的發(fā)展瓶頸。

三、萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心存在的問題分析

（一）對購物中心的認識不清晰

購物中心與百貨有本質(zhì)的區(qū)別。購物中心是指實施統(tǒng)一管理分散經(jīng)營的商業(yè)集合體；百貨則是實施自行管理自行經(jīng)營的商業(yè)集成商。購物中心與百貨最本質(zhì)的區(qū)別是場所管理和零售經(jīng)營的分離，購物中心不介入面對消費者的最終零售，購物中心的直接客戶都是零售商，而消費者是購物中心的間接客戶。購物中心因此也不可能給終端消費者開具發(fā)票。這是區(qū)別購物中心和百貨的一個最簡單和直接的方法。而購物中心百貨化，則是購物中心學(xué)習(xí)百貨把POS機全部接入到店鋪的終端；百貨公司購物中心化，則是百貨學(xué)習(xí)購物中心引入餐飲休閑業(yè)態(tài)。概念清晰后，才可以判定萍鄉(xiāng)潤達僅僅是個“準(zhǔn)購物中心”或者說是百貨化的購物中心，只有去除那些低坪效和過時的聯(lián)營制百貨，才稱得上真正的“購物中心”，才真正能明確購物中心是做“場”而不是做“商”，發(fā)展模式與運營戰(zhàn)略才能有的放矢。

（二）缺乏核心競爭力的精準(zhǔn)定位

只有明確了發(fā)展目標(biāo)，是做“場”而不是做“商”，才能與做得好的購物中心對標(biāo)，如萬象城、大悅城等；從對標(biāo)中發(fā)現(xiàn)，這些國資、外資背景的購物中心，地價較低，他們賺取的不是租金而是土地增值的差額；而這些新進做商業(yè)地產(chǎn)拿地成本高，加之政策宏觀調(diào)控使利潤壓縮已經(jīng)造成回報周期拉長，實質(zhì)上只能做地租，即如何將地租做起來最后找到出路實現(xiàn)回報，對標(biāo)口徑本質(zhì)上已不一致；尤其是對民營資本而言，通過讓利品牌方，使其進駐項目實現(xiàn)項目增值，借用增值后的項目從其他方面找補；位于五線城市的萍鄉(xiāng)潤達如果繼續(xù)其大而全的模式，已無法應(yīng)付其城市流動人口較少，商業(yè)人才和消費力外流的困境，如果不能進行精準(zhǔn)主題定位，其發(fā)展勢必日益艱辛。

（三）購物中心欠缺系統(tǒng)的體驗式運營規(guī)劃

萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心雖然在體驗式運營投入了一定資金，但是購物中心商戶缺乏特色吸引消費者，造成銷量不穩(wěn)定。購物中心主題不明，定位不統(tǒng)一；使得消費者購買體驗下降，失去回頭客。

四、潤達國際購物中心發(fā)展建議

（一）購物中心主題定位精準(zhǔn)化，引導(dǎo)持續(xù)性消費

江西屬于完全的內(nèi)陸省份，商業(yè)市場化程度較低，而萍鄉(xiāng)作為湘贛交界的一個地級市場，其開放度和便利度遠遠不如沿海城市，尤其是受長沙、武漢的擠壓嚴重，加之流動人口較少，商業(yè)人才和消費力外流等因素影響，只有定位精準(zhǔn)，才能滿足有效的市場需求，打造企業(yè)的核心競爭力。針對萍鄉(xiāng)潤達地處城市核心地段——秋收廣場，該廣場為萍鄉(xiāng)地區(qū)人流量最大的地段，城市消費水平不低，但家庭消費高、高端消費、商務(wù)消費占比較低，建議萍鄉(xiāng)潤達購物中心應(yīng)通過硬件、規(guī)劃、商業(yè)理念等梳理明確主題定位，打造具有核心競爭力的“品質(zhì)生活體驗中心”，與周邊商圈形成差異化，完美實現(xiàn)購物到社交功能的轉(zhuǎn)變，凸顯品質(zhì)生活的價值。endprint

（二）完善體驗式消費機制

完善體驗式消費機制，即提高消費者“體驗感”，不是簡簡單單增加餐飲、休閑、娛樂的比例，而是要把萍鄉(xiāng)潤達打造成為滿足消費者“愿意來、玩得爽、逛得嗨”的場所。第一，通過業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營理念、精細化親人服務(wù)等對適合品質(zhì)生活圈的人群進行錯位布局，營造合適的場景和氛圍，提升購物中心的場景感、消費感、社交感、實現(xiàn)感。第二，要求商戶對消費者檔案進行生活方式主題管理；第三，提升養(yǎng)商、引商能力，對商戶的業(yè)務(wù)開展和問題進行及時處理，對商戶的發(fā)展方向進行指導(dǎo)；第四，和商戶保持較好的溝通，必要的情感溝通可以和商戶建立良好的信任感；第五，每個消費者的需求都是不一樣的，而且每個消費者的消費水平也是不同的，要根據(jù)消費者的個性將大型促銷活動進行細化，組織商戶為消費者適時提供定制化組合服務(wù)。第六，通過大數(shù)據(jù)分析，加強活動營銷，做好“天天有情景，節(jié)節(jié)有活動”，運營人員要提高拓展能力，加大家庭、團隊消費的體驗頻率；認真的了解消費者的需求，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時溝通，完美解決問題。

五、結(jié)語

綜上，消費者的感受是發(fā)展戰(zhàn)略和運營模式中最應(yīng)該重視的一點，只有做到這一點，才能有好的發(fā)展。另外，現(xiàn)在人們的生活質(zhì)量正在不斷提升，對于一些物質(zhì)的需求，大部分人都保持著極高的要求，只有做好購物中心的整體體驗式消費水平，才能贏得消費者的信任，從而形成“場”、“商”的良性發(fā)展。目前為止，如何有效的提升發(fā)展戰(zhàn)略和運營模式，這成為了眾多學(xué)者開始關(guān)心的問題，也成為了我國發(fā)展中的一大難題。萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心就是在這種經(jīng)濟背景下發(fā)展起來的，雖然已經(jīng)取得了一定的成績，但面臨越來越激烈的競爭市場，也暴露出一些運營方面的問題。本文結(jié)合萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心的自身優(yōu)勢、面臨的競爭壓力、以及發(fā)展戰(zhàn)略實施中存在的問題，通過系統(tǒng)的總結(jié)分析，制定出符合萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心發(fā)展的主題定位、完善體驗式機制策略。萍鄉(xiāng)潤達國際購物中心應(yīng)基于對主題定位精準(zhǔn)化等多種策略，貫穿到整個購物消費過程，使購物中心突出運營特色，在萍鄉(xiāng)更好的發(fā)展。

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（作者單位：江西三華置業(yè)有限公司）endprint