徐 玲， 肖雙喜

(1.安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院， 安徽 合肥 230061； 2.安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院， 安徽 合肥 230036)

一、引言

黨的十九大報(bào)告提出了實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，將迎來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇。但是，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，不但一些偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了大量“空心村”，連一些環(huán)境優(yōu)美的古村落也出現(xiàn)了大量住宅或宅基地閑置的“空心化”問(wèn)題。古村落閑置住宅及宅基地處置策略研究，不僅可以促進(jìn)古村落資源的優(yōu)化配置，還可培育農(nóng)村發(fā)展增長(zhǎng)極，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的全面實(shí)施。

本文研究的古村落是指清代以前建造或在中國(guó)革命歷史中有重大影響，基本風(fēng)貌保持完好或可修復(fù)，建筑面積在 2 500 平方米以上，具有歷史、文化、藝術(shù)和科學(xué)價(jià)值的村落[1]，2011年后多稱為傳統(tǒng)村落[2]。根據(jù)社會(huì)活動(dòng)和學(xué)術(shù)研究中保留的習(xí)慣，本文仍稱之為古村落。古村落研究從上世紀(jì)80年代開(kāi)始就得到了許多學(xué)者的重視，產(chǎn)生了大量的研究成果，主要可以分成三大類：

一是古村落多重價(jià)值研究。古村落在其傳承與變遷中形成了巨大的文化、歷史等價(jià)值。吳宗友研究了徽州古村落的文化與學(xué)術(shù)價(jià)值，發(fā)現(xiàn)徽州古村落已經(jīng)成為徽文化的符號(hào)、象征與標(biāo)志，是徽文化由抽象價(jià)值向現(xiàn)實(shí)價(jià)值轉(zhuǎn)化的文化載體[3]。楊晨鳴通過(guò)比較皖南與查濟(jì)古村落風(fēng)水文化，指出兩者在風(fēng)水選址方面具有類似性[4]。卓方勇研究了皖南3個(gè)古村落的生態(tài)價(jià)值及其生態(tài)系統(tǒng)對(duì)現(xiàn)代旅游沖擊適應(yīng)性變化，指出了古村落在生態(tài)科學(xué)方面的價(jià)值[5]。

二是古村落的保護(hù)研究。古村落保護(hù)分為物質(zhì)文化保護(hù)與非物質(zhì)文化保護(hù)。季誠(chéng)遷以肇興侗寨為個(gè)案研究了古村落的非物質(zhì)文化保護(hù)，指出非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)要注意保護(hù)其賴以生存的生態(tài)環(huán)境、文化空間、原生居民以及相應(yīng)的人文環(huán)境[6]。聶存虎以山西下州村為例研究了古村落的保護(hù)動(dòng)力與策略，其參與式研究表明社會(huì)資本與文化自覺(jué)之間的良性循環(huán)可以有效地解決古村落保護(hù)不力的問(wèn)題[7]。王小明通過(guò)研究指出古村落保護(hù)要有整體性思想，并提出了古村落保護(hù)價(jià)值的理論分析與保護(hù)的整體性策略。趙祥明研究了泰山周邊傳統(tǒng)石結(jié)構(gòu)民居的修繕保護(hù)與改造技術(shù)，指出應(yīng)盡量使用傳統(tǒng)材料與工藝，將具有地域特色的傳統(tǒng)精髓保存下來(lái)[8]。由9位專家共同達(dá)成的南平共識(shí)指出保護(hù)古村落必須以原住民為主體[9]。

三是古村落的開(kāi)發(fā)研究。 李軍等研究指出加強(qiáng)古村落規(guī)劃是解決古村落農(nóng)村居民點(diǎn)混亂的重要策略[10]。劉雯雯研究了山東泰山朱家峪的開(kāi)發(fā)策略，指出重視規(guī)劃，發(fā)揮本地區(qū)“耕讀文化”內(nèi)涵，與周邊景點(diǎn)構(gòu)建統(tǒng)一的格局，以及充分發(fā)揮當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性并保護(hù)其利益為該地區(qū)可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵要點(diǎn)[11]。潘運(yùn)偉等以爨(川)底下村為例研究了其旅游可持續(xù)開(kāi)發(fā)的策略[12]。韓松以唐模村為例研究了徽州古村落平衡開(kāi)發(fā)與保護(hù)的原則、制度、政策與技術(shù)[13]。汪勇慶研究了旅游戶承諾與旅游組織的有效關(guān)系，為古村落旅游可持續(xù)開(kāi)發(fā)提供了良好的借鑒[14]。喬歡研究了黨家村的可持續(xù)化旅游發(fā)展機(jī)制，包括驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新、規(guī)劃、執(zhí)行、反饋、調(diào)控等幾個(gè)方面[15]。劉宏紅等以陜西榆次后溝為例研究了社區(qū)與景區(qū)的耦合機(jī)制，提出對(duì)景區(qū)資源與旅游產(chǎn)品進(jìn)行耦合，同時(shí)引入社區(qū)共管理念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、村委、村民協(xié)調(diào)管理格局[16]。孔翔等在調(diào)研宏村、呈坎、許村的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)，不同的旅游開(kāi)發(fā)模式會(huì)對(duì)村民文化自信、文化自覺(jué)、村莊保護(hù)造成顯著影響[17]。張富利認(rèn)為，依靠單純引進(jìn)資本進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)的保護(hù)模式，會(huì)使古村落的保護(hù)面臨危機(jī)，帶來(lái)較多的隱患[18]。吳媚等研究了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中古村落社區(qū)居民的去權(quán)與增權(quán)問(wèn)題，指出只有村落居民權(quán)益得到保護(hù)，才能更好地挖掘村民的文化自覺(jué)，進(jìn)行社區(qū)全面建設(shè)[19]。

由上述文獻(xiàn)可知，古村落現(xiàn)有的研究成果較為全面，涵蓋了研究?jī)r(jià)值、保護(hù)與開(kāi)發(fā)策略等幾個(gè)方面，但對(duì)于古村落住宅及宅基地閑置這個(gè)相對(duì)專業(yè)化的問(wèn)題研究成果卻并不多。與此接近的研究主要有張秀智等的滿族村落宅基地利用研究[20]與李煥珍的湖南省傳統(tǒng)村落空心化問(wèn)題研究[21]。前者研究的并不是本文所定義的古村落，后者研究的重點(diǎn)是湖南省傳統(tǒng)村落的人與產(chǎn)業(yè)空心化，而不是解決古宅及宅基地閑置問(wèn)題。本文在實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)原因分析，從經(jīng)濟(jì)、法律、實(shí)踐等多個(gè)維度對(duì)古村落閑置、古宅與宅基地的處置問(wèn)題設(shè)計(jì)相應(yīng)對(duì)策。

二、古村落住宅及宅基地閑置問(wèn)題

本文研究的古村落以皖南山區(qū)為代表，這里的古村落數(shù)以千記，其閑置的住宅及宅基地?cái)?shù)量眾多。但據(jù)黃山市文化局的不完全統(tǒng)計(jì)，自1985年以來(lái)古村落中的各類老宅正在以每年100棟左右的速度消失[22]，其消失的主要原因竟是人為拆除與長(zhǎng)期閑置造成的倒塌。經(jīng)實(shí)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，皖南古村落的住宅及宅基地閑置除存在一般地區(qū)“村莊空心化、一戶多宅、常年閑置”[23]等共性問(wèn)題外，還存在以下主要問(wèn)題：

(一)“一戶多宅”、“一宅多戶”現(xiàn)象并存

根據(jù)實(shí)際走訪調(diào)查，古村落與國(guó)內(nèi)一般農(nóng)村情況一樣，普遍存在“一戶多宅”現(xiàn)象造成的住宅與基地閑置。另外，與此“一戶多宅”情況不同，由于特殊的歷史傳統(tǒng)，古村落還存在“一宅多戶”導(dǎo)致的住宅閑置現(xiàn)象。出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因是，在建國(guó)初期的土改中，將傳統(tǒng)大宅院分給了多戶居民,改革開(kāi)放后，大宅中的住戶陸續(xù)遷出，原老宅逐漸閑置。而這些“遷出戶”中的一部分已離開(kāi)村莊，很難對(duì)這些老宅進(jìn)行良好的管理。即使這些“遷出戶”沒(méi)有離開(kāi)村莊，也因?yàn)閷?duì)共同財(cái)產(chǎn)的管理很難達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，致使老宅閑置，甚至出現(xiàn)倒塌、毀壞等現(xiàn)象。皖南黟縣屏山村兩幢多戶擁有的古宅就是這樣倒塌的。

(二)閑置住宅及宅基地私下交易普遍

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)農(nóng)村閑置宅基地流轉(zhuǎn)方式主要有以下幾種：出租、轉(zhuǎn)讓、置換、入股、繼承、抵押、擔(dān)保以及轉(zhuǎn)讓等。但國(guó)家相關(guān)法律明確規(guī)定，農(nóng)村閑置宅基地不得流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員。在皖南山區(qū)古村落，住宅及宅基地流轉(zhuǎn)給本村之外投資者的情況普遍存在。黃山黟縣南屏個(gè)別村民組近60%的閑置房屋都已私下流轉(zhuǎn)，2012年獨(dú)棟流轉(zhuǎn)價(jià)格在20萬(wàn)元至30萬(wàn)元不等，而現(xiàn)在流轉(zhuǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到百萬(wàn)以上，且其流轉(zhuǎn)可以得到行政村的證明。

(三)部分古建筑年久失修，保護(hù)不力

在皖南山區(qū)，有較多年久失修的農(nóng)村古建筑。這些古建筑多數(shù)為磚木結(jié)構(gòu)(外墻為磚，室內(nèi)為木質(zhì)結(jié)構(gòu))，少數(shù)為磚、石、木結(jié)構(gòu)(外墻腳為石，其余外墻為磚，室內(nèi)為木質(zhì)結(jié)構(gòu))，經(jīng)歷幾百年的風(fēng)吹雨打，都不同程度地存在著損毀，少數(shù)古建筑甚至出現(xiàn)倒塌、燒毀等難以修復(fù)的現(xiàn)象[24]。如安徽省黟縣屏山西頭一戶宅基地，因老人冬天烤火將房屋燒毀，只剩四壁，至今無(wú)法修復(fù)?？傊?，自然腐爛，本地農(nóng)民缺乏保護(hù)意識(shí)與保護(hù)知識(shí)，再加上政府缺乏保護(hù)資金，致使多數(shù)古建筑處于衰敗中。此外，由于這種古建筑室內(nèi)光線比較昏暗，梅雨季節(jié)更是陰暗潮濕，不適合居住，部分古建筑的所有者在收入提高后重新選址，另蓋新房。長(zhǎng)期無(wú)人居住的古建筑，破敗程度更為嚴(yán)重。

三、古村落住宅及宅基地閑置的成因分析

古村落住宅及宅基地閑置問(wèn)題既有當(dāng)前農(nóng)村普遍存在的共性因素，也有其獨(dú)特的原因。

(一)村鎮(zhèn)規(guī)劃落后與基層管理部門缺乏有效監(jiān)管手段

與普通農(nóng)村一樣，一些古村落缺乏發(fā)展規(guī)劃，其住房建設(shè)基本由農(nóng)民自發(fā)完成。而農(nóng)民在自由選址時(shí)都會(huì)選擇交通更便捷、光照更全面的村落外部道路旁邊，這樣就造成了村落空心現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。而且，由于基層土地管理部門缺乏有效監(jiān)管手段，不會(huì)嚴(yán)格要求農(nóng)民按相關(guān)法律建新房拆舊戶，再加上村內(nèi)的舊宅還有一定的儲(chǔ)存功能與情感價(jià)值，所以農(nóng)民一般都不會(huì)拆除。這樣，就又出現(xiàn)了“一戶多宅”現(xiàn)象。村落空心化與一戶多宅已經(jīng)是全國(guó)各地偏遠(yuǎn)農(nóng)村的普遍現(xiàn)象。

(二)當(dāng)?shù)卮迕衽c投資者經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使

古村落有得天獨(dú)厚的條件，吸引了很多游客，同時(shí)也吸引了大量的投資者。隨著古村落房地產(chǎn)交易量的增加，閑置住宅及宅基地的投資交易價(jià)格也逐步增高，部分投資者看到了古村落閑置住宅及宅基地的投資前景，便紛紛購(gòu)買古村落的閑置住宅及宅基地用于房地產(chǎn)投資。當(dāng)?shù)卮迕褚驗(yàn)檫@些無(wú)用“古宅”的交易而得到收益，投資者得到可升值的房產(chǎn)。而原本應(yīng)該得到盡快保護(hù)的古宅被部分投資者購(gòu)置后，既沒(méi)有得到維修，也沒(méi)有被重建，而是在等待未來(lái)升值的過(guò)程中形成了不必要的閑置。

(三)部分古村落旅游開(kāi)發(fā)策略不當(dāng)

古村落是我國(guó)幾千年來(lái)農(nóng)耕文化的結(jié)晶，是我國(guó)鄉(xiāng)土文化傳承的重要載體，具有較高的人文價(jià)值與觀賞價(jià)值[25]。同時(shí)，古村落也是文化遺產(chǎn)的一部分，其旅游開(kāi)發(fā)應(yīng)該在“遺產(chǎn)活化理論”的指導(dǎo)下進(jìn)行。但是，部分古村落在進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，讓原居民整體搬遷，讓出古宅，并轉(zhuǎn)讓給外來(lái)商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。由于旅游開(kāi)發(fā)速度較慢，原居民搬出后的古宅反而出現(xiàn)了一定的閑置。無(wú)人居住的古宅更容易損壞，且得不到及時(shí)維修，閑置問(wèn)題更加嚴(yán)重。

四、古村落閑置住宅及宅基地處理的理論、法律與實(shí)踐依據(jù)

古村落閑置住宅及宅基地處置涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)資源配置理論、國(guó)家土地管理相關(guān)法律以及農(nóng)村中的實(shí)踐發(fā)展等方面。為提出可行、實(shí)用的解決策略，本文先明確相關(guān)的理論、法律與實(shí)踐依據(jù)。

(一)經(jīng)濟(jì)理論依據(jù)——公平交易可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置

優(yōu)化配置資源是經(jīng)濟(jì)學(xué)要解決的根本任務(wù)。如果現(xiàn)有資源沒(méi)有得到優(yōu)化配置，顯然是管理交易的制度出了問(wèn)題，應(yīng)該加以改進(jìn)?，F(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中資源優(yōu)化配置是通過(guò)市場(chǎng)交易的價(jià)格來(lái)完成的，即產(chǎn)品由價(jià)高者得之。雖然市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用已經(jīng)寫進(jìn)十九大修改通過(guò)的《黨章》中，但是仍有部分學(xué)者對(duì)此持慎重態(tài)度。孟勤國(guó)所提出的“人權(quán)高于財(cái)權(quán)”就是閑置宅基地不可自由市場(chǎng)交易的理由之一[26]。但是，我國(guó)農(nóng)村中出現(xiàn)的大量閑置宅基地恰恰表明上述情況已經(jīng)不存在了，閑置宅基地的人權(quán)屬性已經(jīng)消失，而財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性正日益突現(xiàn)。大量的農(nóng)民工在“半城市化”影響下，在工作的城市租房居住，同時(shí)又在戶籍所在地的農(nóng)村建設(shè)或購(gòu)買住房。他們?cè)谵r(nóng)村的宅基地及閑置住宅已經(jīng)不是其必須的生活保障，而是一種相對(duì)純粹的財(cái)產(chǎn)。而根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，作為財(cái)富的任何產(chǎn)品都可以通過(guò)公平的市場(chǎng)交易達(dá)到資源優(yōu)化配置目的。這就是本文設(shè)計(jì)古村落宅基地問(wèn)題對(duì)策的理論基礎(chǔ)。

(二)法律依據(jù)——宅基地農(nóng)民集體所有

我國(guó)憲法第六條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。而根據(jù)《土地管理法》與《物權(quán)法》，我國(guó)宅基地屬于農(nóng)民集體所有，實(shí)施的是“集體所有制”[27]。但是我國(guó)各類法律并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)集體所有制實(shí)現(xiàn)的具體形式，更沒(méi)有規(guī)定集體所占的比例以及管理方式等[28]。因此，農(nóng)民對(duì)集體所有制實(shí)現(xiàn)形式的探索在現(xiàn)有法律框架內(nèi)都是可以接受的，這是本文提出古村落閑置宅基地對(duì)策的法律依據(jù)。

(三)實(shí)踐依據(jù)——先行的實(shí)踐已經(jīng)有效配置了資源

各地已經(jīng)出現(xiàn)的大量私下宅基地與住房交易，有效配置了閑置宅基地資源。據(jù)調(diào)查，全國(guó)住房(包括宅基地)私下交易的情況比比皆是。而這種交易在被政府叫停之前，并未出現(xiàn)顯著的負(fù)面影響，反而為進(jìn)城的農(nóng)民工籌集了相當(dāng)?shù)馁Y金，盤活了閑置宅基地與住房等固定資產(chǎn)。社會(huì)普遍存在的現(xiàn)實(shí)是本文所提對(duì)策的實(shí)踐依據(jù)。例如，安徽省黟縣人民政府出臺(tái)的對(duì)于古村落閑置古民居村民在交納相應(yīng)稅費(fèi)后可以擁有進(jìn)行市場(chǎng)交易的新產(chǎn)權(quán)證，不僅沒(méi)有導(dǎo)致一些學(xué)者所擔(dān)心的問(wèn)題，反而促進(jìn)了當(dāng)?shù)卣刭Y源優(yōu)化配置與古建筑保護(hù)[29]。

五、古村落閑置住宅及宅基地的處置對(duì)策

(一)改革法律與政策，促進(jìn)古村落閑置住宅及宅基地的開(kāi)發(fā)與保護(hù)

根據(jù)前述理論依據(jù)，目前古村落閑置的住宅及宅基地已經(jīng)不是農(nóng)民必須的生活保障房，而是可以利用市場(chǎng)交易、自由配置的財(cái)產(chǎn)，所以現(xiàn)行法律禁止住宅及宅基地自由交易的規(guī)定顯然滯后于實(shí)踐，而應(yīng)盡快改革。而我國(guó)憲法明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的。既然所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體當(dāng)然有權(quán)利對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)。事實(shí)上，不管是農(nóng)民集體開(kāi)發(fā)(即小產(chǎn)權(quán)房)還是農(nóng)民個(gè)體開(kāi)發(fā)(私下住房交易)，都沒(méi)有出現(xiàn)大的負(fù)面影響。綜上所述，要解決古村落閑置住宅及宅基地問(wèn)題，需要進(jìn)行以下改革：

首先，適當(dāng)完善我國(guó)相關(guān)法律與政策，允許農(nóng)民集體與個(gè)人進(jìn)行閑置宅基地開(kāi)發(fā)與保護(hù)。相關(guān)法律與政策的完善可以使我國(guó)的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》實(shí)現(xiàn)和諧統(tǒng)一。在政府基本完成農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的基礎(chǔ)上，農(nóng)民一戶一宅的分配政策與閑置宅基地自由交易之間的矛盾完全可以通過(guò)政府對(duì)農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)管理來(lái)解決。反對(duì)宅基地市場(chǎng)交易的學(xué)者之所以反對(duì)，是因?yàn)檎厥寝r(nóng)民的生存必須品，是人權(quán)。而如果政府建成城鄉(xiāng)一體的住宅管理系統(tǒng)，在農(nóng)民僅有一套住房的情況下，系統(tǒng)可以自動(dòng)拒絕交易。這樣既不影響農(nóng)民的基本保障，也不影響古村落閑置住宅及宅基地的充分利用與保護(hù)。

其次，鼓勵(lì)以村民小組、行政村為單位對(duì)閑置住宅及宅基地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，解決外部不當(dāng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的負(fù)面影響。由前述原因分析可知，一些古村落住宅及宅基地的閑置是由于外部力量開(kāi)發(fā)不當(dāng)導(dǎo)致的，如私下投機(jī)性交易、旅游開(kāi)發(fā)策略錯(cuò)誤等。而一旦國(guó)家從法律上明確并鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這些問(wèn)題都可以避免。農(nóng)民集體開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)可以對(duì)任何購(gòu)買者進(jìn)行銷售，政府可出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)劃管理并依法收稅。為確保農(nóng)民集體開(kāi)發(fā)行為合法并合理規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可以按集體51%、農(nóng)民49%的比例進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益分配[30]。51%的集體收益可用于建立公積金，把一部分資金儲(chǔ)存起來(lái)，充實(shí)農(nóng)民的社會(huì)保障，而49%的農(nóng)民的收益可用于個(gè)人發(fā)展[31]。通過(guò)這種開(kāi)發(fā)，不但可以解決古村落住宅及宅基地的閑置問(wèn)題，還可以為城鎮(zhèn)周邊的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決提供思路[32]。51%與49%的比例可以作為集體所有制實(shí)現(xiàn)的一種探索。只要做好閑置住宅及宅基地的開(kāi)發(fā)與保護(hù)規(guī)劃，就可以維護(hù)本地原有的建筑特色與傳統(tǒng)文化。

上述設(shè)想雖然未得到確切的科學(xué)驗(yàn)證，但不斷發(fā)展的實(shí)踐已經(jīng)初步證明了該設(shè)想的可行性。2016年7月，對(duì)安徽省來(lái)安縣小李莊農(nóng)家樂(lè)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，小李莊村民組通過(guò)宅基地整理形成了100多畝的非農(nóng)建設(shè)用地。由于不能對(duì)外銷售，這100多畝地被全部建成了小型別墅，用于鄉(xiāng)村旅游住宿。而僅此一項(xiàng)收入，該村民組每年可戶均分配1．3萬(wàn)元紅利。如果這100多畝地能對(duì)外銷售，可以每畝賣到50萬(wàn)元(當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià))，總價(jià)值5 000多萬(wàn)，這不但可以解決宅基地閑置問(wèn)題，還可以輕松保障本地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)小康并促進(jìn)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。黟縣宏村在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及古民居產(chǎn)權(quán)證上的探索也與本策略思路基本一致。

(二)引導(dǎo)村民創(chuàng)辦特色民宿與農(nóng)家樂(lè)，充分利用閑置古宅與宅基地

從國(guó)際鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律看，未來(lái)的鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村民宿發(fā)展?jié)摿薮?。如城?zhèn)化率達(dá)90%的德國(guó)，仍有40%的居民居住在農(nóng)村；而農(nóng)民只占到全國(guó)居民4%的日本也有20%以上的人居住、生活在農(nóng)村[33]。可見(jiàn)，保留、開(kāi)發(fā)特色民居以及質(zhì)量較好的普通住房是解決古村落閑置住宅及宅基地的重要策略。尤其是在生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展良好的地區(qū)，民宿、農(nóng)家樂(lè)可以與休閑農(nóng)業(yè)互相促進(jìn)，并有力促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展[34]。在本地農(nóng)民不愿意開(kāi)發(fā)的情況下，可以引進(jìn)城市回流人員進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這些城市回流新生代農(nóng)民工在城市遇到了“融城”與“回流”的雙重困境[35]，而農(nóng)村的發(fā)展給了他們充分發(fā)揮聰明才智的機(jī)會(huì)。在城市回流人員的帶動(dòng)下，農(nóng)民也可以拿閑置住宅及宅基地入股，享受年終分紅。這樣，既盤活了農(nóng)民的閑置資產(chǎn)，幫農(nóng)民創(chuàng)造了收入，還方便了廣大的游客。

黃山區(qū)湯口鎮(zhèn)山岔村翡翠谷的上張村民組在這方面的開(kāi)發(fā)做得非常成功。根據(jù)筆者2016年5月對(duì)山岔村調(diào)研，上張村民組的普通農(nóng)戶通過(guò)開(kāi)發(fā)以自家住房為主的農(nóng)家樂(lè)(餐飲、住宿一條龍服務(wù))，其家庭平均年收入已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元。

(三)以“三變”促進(jìn)老舊住宅保護(hù)與基礎(chǔ)設(shè)施完善

對(duì)于能夠引進(jìn)社會(huì)力量的古村落，可以引進(jìn)各類社會(huì)力量，并調(diào)動(dòng)農(nóng)民自身積極性進(jìn)行開(kāi)發(fā)與保護(hù)。而對(duì)于條件相對(duì)較差，無(wú)法引進(jìn)社會(huì)力量的古村落，則通過(guò)政府與村集體的力量進(jìn)行開(kāi)發(fā)與保護(hù)。2017年全國(guó)各地正在推進(jìn)的農(nóng)村資產(chǎn)“三變”改革(即以“資源變資產(chǎn)，資金變股金，農(nóng)民變股東”為特征的農(nóng)村集體資產(chǎn)管理改革)，正是發(fā)揮政府與農(nóng)民集體力量的積極探索。在社會(huì)力量不愿開(kāi)發(fā)的情況下，政府可以先期投入資金對(duì)重要的基礎(chǔ)設(shè)施與有價(jià)值的古民居進(jìn)行保護(hù)式開(kāi)發(fā)。政府的先期投資既可以轉(zhuǎn)化成集體經(jīng)濟(jì)的股本，也可以轉(zhuǎn)化成后續(xù)跟進(jìn)社會(huì)力量的股本，實(shí)現(xiàn)“資金變股金”。在政府投資的帶動(dòng)下，原本缺乏開(kāi)發(fā)價(jià)值的資源在基礎(chǔ)設(shè)施完善后會(huì)變得更有價(jià)值，農(nóng)民集體或社會(huì)力量愿意進(jìn)入開(kāi)發(fā)，原本無(wú)價(jià)值的資源會(huì)轉(zhuǎn)化成不斷增值的“資產(chǎn)”。在地方資源得以開(kāi)發(fā)后，農(nóng)民所擁有的集體資源與個(gè)人承包地都可以入股，實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民變股東”?！叭儭备母镎谑孤浜蠊糯迓渲匦聼òl(fā)生命力。

六、結(jié)語(yǔ)

古村落是我國(guó)分布在廣大農(nóng)村的民間瑰寶，是農(nóng)村未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)極。但因管理、規(guī)劃以及不當(dāng)開(kāi)發(fā)等原因造成了住宅及宅基地的閑置。在經(jīng)濟(jì)理論、法律政策以及客觀實(shí)踐三大依據(jù)的基礎(chǔ)上，本文提出了鼓勵(lì)農(nóng)民或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)村民積極創(chuàng)辦特色民宿與農(nóng)家樂(lè)，以“三變”促進(jìn)傳統(tǒng)古宅保護(hù)與基礎(chǔ)設(shè)施完善三項(xiàng)策略，以解決古村落住宅與宅基地閑置問(wèn)題。通過(guò)這些措施，因管理不善、投機(jī)性交易、不當(dāng)開(kāi)發(fā)等帶來(lái)的住宅及基地閑置問(wèn)題都可以得到有效解決。

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