王華棟

【關(guān)注焦點】

以物抵債調(diào)解書只是對當事人之間以物抵債協(xié)議的確認，其實質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，不宜認定以物抵債調(diào)解書能夠直接引起物權(quán)變動。應(yīng)依照辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。在人民法院確定權(quán)利保護順位前，占有人基于調(diào)解書對涉案房產(chǎn)的使用善意無過錯，對登記權(quán)利人要求占有人賠償損失的主張不予支持。

【基本案情】

原告：菏澤市陽光建筑有限公司（以下簡稱陽光公司）。

被告：菏澤市丹陽辦事處王莊社區(qū)居民委員會（以下簡稱王莊居委會）。

第三人：菏澤市丹陽辦事處（以下簡稱丹陽辦事處）。

第三人：山東匯邦渤海農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱匯邦公司）。

第三人：菏澤市牡丹區(qū)欣華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱欣華公司）。

第三人：菏澤市佳禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳禾公司）。

2006年7月10日，菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民法院立案受理王莊居委會訴橫店集團山東公司土地承包合同糾紛一案，案號為（2006）菏開民初字第177號。該案中，王莊居委會要求解除其與匯邦公司簽訂的土地租賃合同，收回租賃土地，恢復(fù)土地原狀，賠償王莊居委會還耕補償費687852元。

2007年8月18日，匯邦公司與欣華公司簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定匯邦公司將座落于菏澤市人民南路王莊東側(cè)、王莊路北側(cè)的房產(chǎn)【原稱菏澤市高新技術(shù)示范園專家樓，房屋所有權(quán)產(chǎn)證號為菏房權(quán)證市直字第036352號（第1-5棟）、菏房權(quán)證市直字第036353號（第6-10棟）、菏房權(quán)證市直字第036354號（第11棟）】及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給欣華公司，轉(zhuǎn)讓價格為420萬元。

2007年8月23日，原告與欣華公司簽訂《國有土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將位于菏澤市丹陽王莊，菏國用（03）字第12017號國有土地證下的土地及房產(chǎn)證號為菏房權(quán)證市直字第036352號地上建筑物（辦公樓）轉(zhuǎn)讓給原告，總價款為220萬元，付款方式為：簽訂合同后付200萬元，欣華公司在一個月內(nèi)須將土地及地上建筑物過戶到原告名下，2008年年中付20萬元，余款在2008年年底付清。另在括號中注明“以上款項欣華公司直接在佳禾支付天香廣景苑4#5#樓工程款中扣除?！奔押坦菊J可對于欣華公司直接在佳禾支付天香廣景苑4#5#樓工程款中扣除陽光公司的購房款，佳禾公司知情且已實際履行。

2007年9月12日，原告為佳禾公司出具收據(jù)一張，收款方式注明“轉(zhuǎn)賬”，金額200萬元，事由為預(yù)付工程款。同日，佳禾公司出具情況說明稱，當日給原告的200萬元不屬于工程撥款，是借用原告公司的賬戶，同意原告將該200萬元轉(zhuǎn)到山東齊魯大地科技股份有限公司150萬元，劉衛(wèi)紅30萬元，李洪進20萬元，因該200萬元發(fā)生的一切經(jīng)濟糾紛、法律責任及造成的損失均屬于佳禾公司，與原告無關(guān)。欣華公司同日亦出具證明稱其收到原告的購房款200萬元，同意將該款轉(zhuǎn)入山東齊魯大地科技股份有限公司150萬元，劉衛(wèi)紅30萬元，李洪進20萬元，因該200萬元發(fā)生的一切經(jīng)濟糾紛、法律責任及造成的損失均屬于欣華公司，與原告無關(guān)。

2007年9月13日，原告匯入山東齊魯大地科技股份有限公司賬戶150萬元，匯入劉衛(wèi)紅賬戶30萬元，轉(zhuǎn)入李洪進賬戶20萬元。關(guān)于以上三筆款項，欣華公司稱系受匯邦公司指示要求陽光公司匯款。

2007年12月21日，原告為佳禾公司出具收據(jù)一張，收款方式注明“轉(zhuǎn)賬”，金額20萬元，事由為預(yù)付工程款。原告主張加上該筆款項共計220萬元，為抵扣的佳禾公司應(yīng)支付原告的天香廣景苑4#5#樓工程款，該款在（2010）菏民三初字第32號案件對賬中已經(jīng)扣減。佳禾公司對此予以認可。

后匯邦公司出具收據(jù)一份，注明收到銀行匯款220萬元整，落款時間為2007年8月23日。匯邦公司認可已收到房屋轉(zhuǎn)讓款420萬元，包括涉案辦公樓的房款。

2008年12月12日，（2006）菏開民初字第177號案件中王莊居委會與匯邦公司、丹陽辦事處、張海良簽訂調(diào)解協(xié)議，約定：“……二、被告匯邦公司因租賃菏澤農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范園土地所取得的財產(chǎn)（詳見實物明細表及財物交割清單，不包括專家樓）歸第三人丹陽辦事處所有，本協(xié)議生效后30日內(nèi)交付完畢，其中張海良使用的財產(chǎn)（詳見示范園財產(chǎn)清單）仍按原合同執(zhí)行，待其合同履行期滿后由張海良直接交付；……”各方當事人均在該協(xié)議上簽名并加蓋印章。

2008年12月20日，菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民法院就原告王莊居委會與被告匯邦公司、丹陽辦事處、第三人張海良土地承包合同糾紛一案，作出（2006）菏開民初字第177號民事調(diào)解書，就當事人達成上述協(xié)議予以確認。調(diào)解書同時附有“實物明細表”“財物交割清單”“示范園財產(chǎn)清單”?！皩嵨锩骷毐怼敝械?項為辦公樓，被告稱本案所涉爭議房產(chǎn)即為該辦公樓。被告認可簽訂調(diào)解協(xié)議后，未與匯邦公司對應(yīng)“財物交割清單”中的土地證、房權(quán)證等財產(chǎn)進行交接。

2008年12月31日，原告與匯邦公司簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定匯邦公司將座落于菏澤市人民南路王莊東側(cè)、王莊路北側(cè)房屋所有權(quán)證號為菏房權(quán)證市直字第036352號的房產(chǎn)（第1棟）及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，匯邦公司保證該宗土地為其交納全部土地出讓金合法取得并擁有合法使用權(quán)，地上建筑物為合法所有，土地及地上建筑物與第三方不存在任何爭議。轉(zhuǎn)讓價格為220萬元，原告應(yīng)于該合同生效之日，一次性交付轉(zhuǎn)讓款220萬元。房屋自全部交付之日起原告即擁有所有權(quán)。自匯邦公司向原告交付全部房產(chǎn)之日計算，原告應(yīng)在二個月內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理完房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。匯邦公司給予全力配合。匯邦公司及陽光公司均認可該合同系為辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)需要而簽訂。

關(guān)于涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，原告、第三人匯邦公司、欣華公司均認可系匯邦公司先與欣華公司簽訂房屋買賣合同并辦理交接手續(xù)，后匯邦公司根據(jù)欣華公司的指示與原告簽訂房屋買賣合同并協(xié)助原告辦理了過戶登記手續(xù)。2009年2月27日，涉案房產(chǎn)登記至原告名下，房產(chǎn)證號為菏房權(quán)證市直字第075740號，房屋坐落為菏澤市丹陽辦事處人民南路西約200米農(nóng)業(yè)科技園北1號樓。

2009年4月27日，第三人丹陽辦事處、被告王莊居委會就（2006）菏開民初字第177號民事調(diào)解書向菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民法院申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中，丹陽辦事處和匯邦公司對于“辦公樓”的歸屬問題發(fā)生爭議，匯邦公司和丹陽辦事處分別出具書面情況說明。匯邦公司稱：（2006）菏開民初字第177號民事調(diào)解書中送給丹陽辦事處的是租賃土地上的財產(chǎn)，而“辦公樓”是匯邦公司購買土地上的建筑物，該“辦公樓”已于2007年8月賣給了陽光公司并已付清價款辦理了過戶，已經(jīng)賣出的房產(chǎn)不可能再調(diào)解給丹陽辦事處。丹陽辦事處稱：調(diào)解協(xié)議已經(jīng)約定“匯邦公司因租賃菏澤農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范園土地所取得的財產(chǎn)（詳見實物明細表及財物交割清單，不包括專家樓）歸第三人丹陽辦事處所有”，即專家樓除外的實物明細表和財物交割清單中所列出的所有資產(chǎn)，都歸丹陽辦事處所有，而“辦公樓”恰恰在實物明細表中，沒有被除外，依法應(yīng)當歸丹陽辦事處所有。

2009年10月19日，菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)法院在對實物明細表中1-5項（1、專家樓，2、辦公樓，3、保衛(wèi)房，4、生活區(qū)圍墻，5、生活區(qū)硬化路面）以外，當時存在的部分財產(chǎn)交接后，以“案件執(zhí)行標的房產(chǎn)‘辦公樓一幢’的所有權(quán)在兩申請執(zhí)行人申請執(zhí)行前已經(jīng)變更，已無強制執(zhí)行的可能”為由，終結(jié)了該案件的執(zhí)行。

現(xiàn)涉案房產(chǎn)一層由王莊居委會占有使用，二、三層閑置。被告王莊居委會稱系2009年春節(jié)過后，經(jīng)第三人丹陽辦事處同意搬入涉案房產(chǎn)一層。

【裁判理由】

菏澤市中級人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第三十四條規(guī)定，無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。原告陽光公司于2009年2月27日辦理菏房權(quán)證市直字第075740號房產(chǎn)證，取得菏澤市丹陽辦事處人民南路西約200米農(nóng)業(yè)科技園北1號樓所有權(quán)，被告王莊居委會占用該房產(chǎn)，侵犯了原告對案涉房產(chǎn)的所有權(quán)，故原告要求被告返還菏房權(quán)證市直字第075740號房產(chǎn)的請求應(yīng)予支持。

被告稱其系經(jīng)第三人丹陽辦事處許可使用涉案房產(chǎn)，第三人丹陽辦事處稱其依據(jù)（2006）菏開民初字第177號民事調(diào)解書取得了涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，但該裁判文書系以物抵債性質(zhì)的調(diào)解書，該調(diào)解書只是對當事人之間以物抵債協(xié)議的確認，實質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非直接引起物權(quán)變動。第三人丹陽辦事處雖然基于調(diào)解協(xié)議占用案涉房產(chǎn)在先，但一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位，在第三人丹陽辦事處未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記的情況下，應(yīng)優(yōu)先保護已辦理物權(quán)登記的原告的合法權(quán)益。故對被告的答辯意見，本院依法不予采納。

關(guān)于被告應(yīng)否賠償原告經(jīng)濟損失的問題。本案中，第三人丹陽辦事處基于（2006）菏開民初字第177號民事調(diào)解書確定的權(quán)利實際占有涉案房產(chǎn)，原告取得了涉案房產(chǎn)的物權(quán)登記，原告和第三人丹陽辦事處對于涉案房產(chǎn)存在權(quán)屬爭議，在本院判決確定權(quán)利保護順位之前，應(yīng)視為被告基于（2006）菏開民初字第177號民事調(diào)解書和第三人丹陽辦事處的許可對涉案房產(chǎn)的使用善意無過錯，故對原告要求被告賠償經(jīng)濟損失的主張，本院依法不予支持。

依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第三十四條、第三十七條規(guī)定，判決：一、被告菏澤市丹陽辦事處王莊社區(qū)居民委員會于本判決生效之日起十五日內(nèi)將菏房權(quán)證市直字第075740號房產(chǎn)返還原告菏澤市陽光建筑有限公司；二、駁回原告菏澤市陽光建筑有限公司的其他訴訟請求。

宣判后，王莊居委會、丹陽辦事處、匯邦公司不服一審判決，提起上訴。山東省高級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

【裁判評析】

本案涉及民事調(diào)解書能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動效力、權(quán)利保護順位的確定以及權(quán)利保護順位確定后相關(guān)民事責任的承擔等多個法律問題，案情較為復(fù)雜，且對于以上法律問題的分析理論上存在爭議，需要從民事調(diào)解書的性質(zhì)分析能否產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，從價值追求和利益衡量的角度分析確定權(quán)利保護順位，從侵權(quán)行為構(gòu)成角度分析具體責任的承擔，本案對于審理類似案件在具體處理上具有參考和借鑒意義。

一、民事調(diào)解書能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動效力

關(guān)于民事調(diào)解書能否直接產(chǎn)生物權(quán)變動效力的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱物權(quán)法司法解釋）中。①《物權(quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！段餀?quán)法》司法解釋第7條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第28條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。民事調(diào)解書盡管以當事人的合意為基礎(chǔ)，但調(diào)解書是人民法院對當事人合意的認可和確認，是以人民法院的名義作出，體現(xiàn)的是國家公權(quán)力。因此，法院調(diào)解的屬性應(yīng)當定位于以當事人合意為基礎(chǔ)的審判行為，法院調(diào)解書與法院判決一樣均屬于《物權(quán)法》第28條規(guī)定的人民法院法律文書范疇內(nèi)，具備導(dǎo)致物權(quán)變動的公權(quán)力基礎(chǔ)。②杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》2016年第1版，人民法院出版社，第218-219頁。但并非所有調(diào)解書均能直接引起物權(quán)變動，例如最高人民法院研究室認為：“以物抵債調(diào)解書只是對當事人之間以物抵債協(xié)議的確認，其實質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，并非對物權(quán)權(quán)屬的變動。不宜認定以物抵債調(diào)解書能夠直接引起物權(quán)變動。”③張軍主編、最高人民法院研究室編：《司法研究與指導(dǎo)》2012年第2輯（總第2輯），人民法院出版社2012年版，第138-142頁。因此，有必要對民事調(diào)解書的性質(zhì)做進一步區(qū)分。最高人民法院民一庭認為，調(diào)解書也存在著給付性、確認性和形成性之分，如果法院調(diào)解書具有形成力，調(diào)解書也就有了導(dǎo)致物權(quán)變動的效力基礎(chǔ)，應(yīng)主要從民事調(diào)解書能否導(dǎo)致民事法律關(guān)系變動進行分析，④杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》2016年第1版，人民法院出版社，第219頁?！段餀?quán)法司法解釋》第7條規(guī)定在“分割共有不動產(chǎn)或動產(chǎn)”等案件中改變原物權(quán)關(guān)系的調(diào)解書屬導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書?；谏衔牡姆治觯怨灿形锓指顬閮?nèi)容的調(diào)解書旨在消滅共有人的共有所有權(quán)、創(chuàng)設(shè)單獨所有權(quán)，消滅了共有人的共有關(guān)系，導(dǎo)致了民事法律關(guān)系的變動，屬形成性調(diào)解書，故應(yīng)當屬于直接變動物權(quán)的法律文書。

本案中，丹陽辦事處與匯邦公司的調(diào)解書只是對當事人之間以物抵債協(xié)議的確認，實質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù)，且雙方對調(diào)解協(xié)議中匯邦公司應(yīng)當給付丹陽辦事處的財產(chǎn)是否包含辦公樓發(fā)生了重大爭議，王莊居委會對涉案房屋的占有使用，并非經(jīng)由法院對生效調(diào)解書的執(zhí)行而合法取得。故對丹陽辦事處關(guān)于依據(jù)調(diào)解書對涉案辦公樓享有物權(quán)的主張不應(yīng)支持。

二、權(quán)利保護順位應(yīng)如何確定

司法實踐中，關(guān)于權(quán)利保護順位的探討主要體現(xiàn)在購房業(yè)主的權(quán)利與房地產(chǎn)抵押權(quán)、一物數(shù)賣、一房數(shù)租等問題中。關(guān)于購房業(yè)主的權(quán)利與房地產(chǎn)抵押權(quán)的保護順位問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，而消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，由此可以得出結(jié)論：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。關(guān)于一房數(shù)賣的合同履行問題，2016年11月30日最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要認為如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。即應(yīng)優(yōu)先保護辦理物權(quán)變更登記人的合法權(quán)益，其次才是合法占有人的權(quán)益保護問題。需要注意的是，如此確定權(quán)利保護順位并非基于物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的理論，而是基于物權(quán)的公示公信等原則，公示涉及的是物權(quán)變動的問題，而優(yōu)先性涉及的是物權(quán)的效力進而涉及物權(quán)的屬性，已經(jīng)辦理物權(quán)登記的便可基于公示公信原則確認物權(quán)的歸屬。⑤王利明主編：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社2013年1月版，第46頁。關(guān)于一物數(shù)賣、一房數(shù)租的問題，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》均有相關(guān)規(guī)定，本文不再贅述。

本案中，雖然王莊居委會對涉案辦公樓的占有使用是基于案涉調(diào)解書及丹陽辦事處的授權(quán)，但案涉調(diào)解書無法直接導(dǎo)致物權(quán)變動，且根據(jù)第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要的意見，應(yīng)保護辦理物權(quán)變更登記人的合法權(quán)益，在王莊居委會、丹陽辦事處并未對房產(chǎn)證的變更過戶提出異議或提出訴訟要求撤銷，亦未舉證證實存在損害國家和第三人利益而導(dǎo)致合同無效的情形，故應(yīng)保護陽光公司已經(jīng)取得的物權(quán)。

三、關(guān)于權(quán)利保護順位確定后民事責任的承擔

關(guān)于侵權(quán)責任的構(gòu)成，《中華人民共和國侵權(quán)責任法》第6條、第7條規(guī)定過錯責任原則、過錯推定原則和無過錯責任原則三種。類似案件中，在人民法院依照辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位后，侵權(quán)或違約責任的承擔就成了不可回避的問題。實踐中存在登記權(quán)利人要求實際占有人承擔侵權(quán)責任的情形，該情形不同于一般侵權(quán)的是，在人民法院確定權(quán)利保護順位確定前，各權(quán)利人的權(quán)利狀態(tài)均具有合法性，即不存在占有人故意侵權(quán)或推定其有過錯的情形。因為法無明文規(guī)定，也不能對合法占有人適用無過錯責任原則。在沒有相反證據(jù)推翻的情況下，可以認定占有人是善意無過失的，在人民法院確定優(yōu)先保護已辦理房屋所有權(quán)變更登記人的權(quán)利前，占有人對房屋的占有是合法的，不能認定其存在侵權(quán)行為。登記人的合法權(quán)益可以通過出賣人承擔違約責任的途徑尋求救濟，雖然形式上其權(quán)利損害源于占有人的占有，但實質(zhì)上源于出賣人的違約行為，應(yīng)由出賣人承擔相應(yīng)民事責任。

本案中丹陽辦事處基于民事調(diào)解書確定的權(quán)利實際占有涉案房產(chǎn)，陽光公司取得了涉案房產(chǎn)的物權(quán)登記，原告和第三人丹陽辦事處對于涉案房產(chǎn)存在權(quán)屬爭議，在法院判決確定權(quán)利保護順位之前，應(yīng)視為占有人基于民事調(diào)解書對涉案房產(chǎn)的使用善意無過錯，故對原告要求被告賠償經(jīng)濟損失的主張不予支持。