盧正敏

在不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣制度中，各國(guó)及有關(guān)地區(qū)的強(qiáng)制執(zhí)行法一般確立了“先行評(píng)估”原則，將評(píng)估作為不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣的前置程序，在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上確定保留價(jià)。在我國(guó)，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》[法釋(2004)16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》(2004)]第4條也確立了先行評(píng)估原則，對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，除“財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的”和“當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)不進(jìn)行評(píng)估的”情形之外，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

對(duì)擬拍賣的不動(dòng)產(chǎn)而言，合理的價(jià)值評(píng)估極為重要。評(píng)估價(jià)過高，會(huì)阻礙拍賣程序的順利進(jìn)行，損害債權(quán)人的利益；評(píng)估價(jià)過低，會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)被賤賣，損害債務(wù)人的利益，進(jìn)而損害債權(quán)人的利益。然而，評(píng)估本身是一項(xiàng)復(fù)雜的活動(dòng)，易受各種主客觀因素的影響和制約。不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論往往不一致，有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)很大的偏差。執(zhí)行實(shí)務(wù)中，當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)論不信任的情形并不少見。在我國(guó)，評(píng)估問題表現(xiàn)得更加突出，評(píng)估甚至成為滋生執(zhí)行腐敗大案的一大環(huán)節(jié)*鄭小樓：《法官腐敗報(bào)告》，《財(cái)經(jīng)》2013年第15期。。

鑒于評(píng)估在強(qiáng)制拍賣程序中的重要性和評(píng)估過程中出現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)問題，最高人民法院在《規(guī)定》(2004)、《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》[法釋(2009)16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》(2009)]、《人民法院委托評(píng)估、拍賣工作的若干規(guī)定》[法釋(2011)21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》(2011)]等一系列司法文件中就評(píng)估問題進(jìn)行了專門規(guī)范。不少地方法院就司法評(píng)估工作進(jìn)一步出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施意見，并嘗試進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法評(píng)估等改革。毫無疑問，這些司法文件確立的評(píng)估規(guī)則和地方法院的司法評(píng)估體制改革對(duì)解決執(zhí)行實(shí)務(wù)中存在的評(píng)估問題起了很大的積極作用，使法院委托評(píng)估工作取得了很大的進(jìn)步。然而，應(yīng)當(dāng)看到，這些規(guī)則和實(shí)務(wù)改革均重在規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的“操作流程”，主要解決評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇問題，目的是隔斷執(zhí)行機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的直接關(guān)聯(lián)，力圖阻止法院在評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇環(huán)節(jié)上可能產(chǎn)生的司法腐敗行為，而缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估過程中參與主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的梳理，沒有從根本上解決評(píng)估本身的質(zhì)量問題。為此，下文就當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估工作中仍存在的評(píng)估失實(shí)問題展開探討，在此基礎(chǔ)上，針對(duì)性地提出一些個(gè)人見解和建議。

一、現(xiàn)實(shí)：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的困境

根據(jù)最高人民法院的上述司法文件，當(dāng)前強(qiáng)制拍賣中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的具體做法是：執(zhí)行機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估案件交由司法輔助部門委托評(píng)估；取得政府管理部門許可并達(dá)到一定資質(zhì)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，均可自愿報(bào)名參加法院委托的評(píng)估活動(dòng)；中級(jí)以上人民法院采用隨機(jī)方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)；評(píng)估機(jī)構(gòu)按評(píng)估價(jià)的一定比例收取評(píng)估費(fèi)；法院在收到評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)將評(píng)估報(bào)告送達(dá)當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告后10日內(nèi)以書面形式向法院提出。

從當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的類型來看，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中存在的問題大致可歸為三類：第一類，評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員不具備相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)；第二類，評(píng)估程序違法，如部分評(píng)估人員違反職業(yè)準(zhǔn)則，與一方當(dāng)事人有不正當(dāng)交易，出具錯(cuò)誤報(bào)告，最終影響執(zhí)行程序的公正；第三類，評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)。實(shí)務(wù)調(diào)查表明，第三類問題是當(dāng)前執(zhí)行評(píng)估實(shí)務(wù)中表現(xiàn)最突出的問題。當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人以評(píng)估結(jié)果失實(shí)為由提出異議的案件，占所有涉不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估異議案件的90%以上，甚至部分當(dāng)事人就第一類問題和第二類問題提出的異議，最終仍落腳到對(duì)評(píng)估結(jié)果的異議上。這不難理解，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果是最直觀的，直接影響當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人的利益，故成為當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人最關(guān)心的問題。

當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估結(jié)果的異議，具體可細(xì)分為以下三種：

第一，評(píng)估價(jià)虛高。根據(jù)最高人民法院《規(guī)定》(2009)第13條：“拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)”。評(píng)估價(jià)過高即保留價(jià)過高，導(dǎo)致執(zhí)行標(biāo)的物首次拍賣流拍率高，需多次降價(jià)才能成交，甚至流拍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非常直觀地表明了這一點(diǎn)。例如，浙江省臺(tái)州市路橋法院2011年至2013年不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣首次成交率分別為21.74%、26.42%、28.57%*陳豐、羅永匯：《對(duì)路橋法院不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣情況的調(diào)查與思考》，http://lq.tzcourt.cn/InfoPub/ArticleView.aspx?ID=1873，2017-06-10.；上海市浦東新區(qū)法院2010年至2012年不動(dòng)產(chǎn)拍賣首次拍賣成交率平均不到20%*戴玉龍等：《上海市浦東新區(qū)人民法院關(guān)于司法拍賣情況的調(diào)研報(bào)告》，《人民法院報(bào)》2013年2月13日第8版。；福建省廈門市司法拍賣機(jī)構(gòu)2014年5月1日至2015年5月1日共接受委托拍賣案件72件，第一次拍賣成交12件，僅占總案件數(shù)的16.67%*陳錦聰：《廈門：關(guān)于司法網(wǎng)拍一周年的分析與思考》，http://www.caa123.org.cn/frontnc06NewsContentAction.do?method=previewContent&ID=10231，2017-06-10.。近年來，為了提升強(qiáng)制拍賣的效率，各地法院開始實(shí)行網(wǎng)上拍賣。但從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，網(wǎng)上拍賣成交率也不理想。例如，浙江省淘寶網(wǎng)司法拍賣近幾年的首次拍賣成交率平均為16.07%，絕大多數(shù)標(biāo)的物經(jīng)歷第二次、第三次拍賣才能成交*范干平：《浙江省淘寶網(wǎng)司法拍賣調(diào)研情況分析(之二)》，http://blog.sina.com.cn/s/blog_52f756480101c7tl.html，2017-06-20.；江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)人民法院2014年1月至12月，上網(wǎng)拍賣的拍品228件，成交40件，成交率為17.5%，流拍率為82.5%，其中房地產(chǎn)流拍107件，流拍率為81.06%*范干平：《提升司法拍賣效率破解執(zhí)行難題》，《上海法治報(bào)》 2015年9月23日B6版。；福建省廈門市中級(jí)人民法院2014年5月1日至2015年5月1日網(wǎng)上拍賣案件共70件，包含標(biāo)的130個(gè)，掛網(wǎng)265次，成交24個(gè)，成交率為18.46%，其中，首次拍賣成交的標(biāo)的僅為4個(gè)，占總標(biāo)的數(shù)的3.08%，經(jīng)過三次拍賣和一次變賣仍流拍的標(biāo)的20個(gè)，占總標(biāo)的數(shù)的15.38%*陳錦聰：《廈門：關(guān)于司法網(wǎng)拍一周年的分析與思考》，http://www.caa123.org.cn/frontnc06NewsContentAction.do?method=previewContent&ID=10231，2017-06-10.；北京市第二中級(jí)人民法院2014年4月至2015年9月在網(wǎng)上共拍賣39件房產(chǎn)，最終僅成交9件，成交率為23.08%*李鐵柱：《房產(chǎn)司法拍賣成交率不到四分之一》，《北京青年報(bào)》2015年9月18日A12版。。

客觀來說，影響不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交率的因素極多，如拍賣標(biāo)的物的類型，有的標(biāo)的物具有與特殊環(huán)境相匹配的唯一性，導(dǎo)致競(jìng)買者有限；又如市場(chǎng)對(duì)拍賣的影響，社會(huì)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)與拍賣物成交具有高度競(jìng)合性；再如人為因素，被執(zhí)行人或其利害關(guān)系人惡意阻撓影響拍賣成交；等等。無論如何，毋庸置疑的是，評(píng)估價(jià)是影響不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交率的一個(gè)重要因素。實(shí)務(wù)調(diào)查表明，絕大多數(shù)法院和法官甚至認(rèn)為，評(píng)估價(jià)虛高是造成目前不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交率低，尤其是首次拍賣成交率低的主要原因。而強(qiáng)制拍賣首次拍賣成交率低，不僅意味著當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的增加、執(zhí)行效率的降低，而且直接影響了債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)踐中，常常出現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)人強(qiáng)烈要求降低不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)的情形。

第二，評(píng)估價(jià)過低。在不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣制度設(shè)計(jì)中，各國(guó)及有關(guān)地區(qū)的強(qiáng)制執(zhí)行法之所以確立“先行評(píng)估”原則，將評(píng)估作為不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣的前置程序，其法理基礎(chǔ)源于強(qiáng)制拍賣須在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上合理確定拍賣的保留價(jià)。而強(qiáng)制拍賣程序中設(shè)立保留價(jià)的最終目的，則在于維護(hù)被執(zhí)行人的合法權(quán)益，保障被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)不被賤賣。評(píng)估價(jià)過低，直接轉(zhuǎn)化為保留價(jià)過低，可能出現(xiàn)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被以不合理的低價(jià)賣出、嚴(yán)重?fù)p害被執(zhí)行人利益的情形。實(shí)務(wù)案例提供了明顯的佐證。例如，在“重慶奧妮拍賣土地案”中，實(shí)際出讓價(jià)格達(dá)1.3784億元的土地，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)僅為3390.09萬元，拍賣最終以3710萬元的超低價(jià)成交；在“漳州市中正汽車銷售有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行漳州市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠款及違約金”一案中，價(jià)值605萬元的土地被估價(jià)為323萬余元，最終以226萬元拍定，致被執(zhí)行人遭受379萬元的重大經(jīng)濟(jì)損失*郭宏鵬：《執(zhí)行局副局長(zhǎng)226萬賣掉價(jià)值605萬抵押物》，《法制日?qǐng)?bào)》2007年10月16日第8版。。實(shí)踐表明，被執(zhí)行人以評(píng)估價(jià)過低為由提出異議的情形較為常見。在《最高人民法院執(zhí)行案例精選》(2014)中，“再審程序中財(cái)產(chǎn)保全措施應(yīng)否解除——云南貢山華龍電力開發(fā)有限公司申請(qǐng)復(fù)議案”“關(guān)于房屋與占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)欠缺一并處分條件時(shí)如何執(zhí)行的問題”等案例均涉及被執(zhí)行人對(duì)評(píng)估價(jià)格過低提出異議的情形。

第三，評(píng)估報(bào)告與拍賣標(biāo)的物現(xiàn)狀不符。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)拍賣標(biāo)的物的現(xiàn)狀進(jìn)行客觀的評(píng)估。但是，實(shí)踐中出現(xiàn)了評(píng)估報(bào)告與拍賣物現(xiàn)狀不吻合，如實(shí)際面積與評(píng)估面積不一致、實(shí)際為門面房但評(píng)估為住宅房等，致評(píng)估結(jié)果出入很大，出現(xiàn)漏評(píng)或多評(píng)現(xiàn)象。這也是當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人提出異議的一個(gè)重要理由。例如，在“吳英案”的資產(chǎn)處置過程中，吳英的代理律師就認(rèn)為吳英的資產(chǎn)存在被漏計(jì)低估的情形?！跺X江晚報(bào)》于2015年7月30日也報(bào)道了一例關(guān)于評(píng)估報(bào)告與拍賣物現(xiàn)狀不符、拍定人要求退房的典型案例*楊晨：《司法拍賣拍下的豪宅少了地下室，評(píng)估報(bào)告多處出錯(cuò)他要退房》，《錢江晚報(bào)》2015年7月30日第4版。。

二、檢討：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估嚴(yán)重失實(shí)的成因透視

不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，其原因是多方面的，既有立法上的原因，又有評(píng)估機(jī)構(gòu)自身的主觀原因，還有當(dāng)事人、法院的客觀因素。

(一)將評(píng)估價(jià)誤為“純粹的”市場(chǎng)價(jià)

現(xiàn)行民事訴訟法和最高人民法院的司法解釋從未明確規(guī)定評(píng)估價(jià)的內(nèi)涵。最高人民法院《規(guī)定》(2009)第13條規(guī)定，“拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見?！痹u(píng)估機(jī)構(gòu)和法院普遍從該規(guī)定的后半句倒推，認(rèn)為執(zhí)行中的評(píng)估價(jià)就是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)。大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在確定不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)時(shí)，往往不考慮具體不動(dòng)產(chǎn)的特殊狀況和瑕疵，按假設(shè)一切手續(xù)齊全、一切條件具備的最合理的、最無瑕疵的條件評(píng)估，如房產(chǎn)土地非出讓的按假設(shè)已出讓評(píng)估、房產(chǎn)無證的按假設(shè)有證評(píng)估等，同時(shí)，也不考慮強(qiáng)制執(zhí)行中快速變現(xiàn)的因素對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。這樣估算出來的評(píng)估價(jià)，為不動(dòng)產(chǎn)的“純粹的”市場(chǎng)價(jià)，自然表現(xiàn)為過高，影響強(qiáng)制拍賣的順利進(jìn)行。

(二)評(píng)估機(jī)構(gòu)人為做高評(píng)估價(jià)

從我國(guó)法院委托評(píng)估的現(xiàn)狀來看，雖然各地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)的具體規(guī)定有所不同，但基本上都是以評(píng)估價(jià)為計(jì)費(fèi)基準(zhǔn)，按評(píng)估價(jià)的一定比例收取。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲得高額的評(píng)估費(fèi)，對(duì)標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)“就高不就低”。實(shí)踐中，有的評(píng)估價(jià)“高得離譜，2次降價(jià)后還比市場(chǎng)價(jià)高”*李斌、殷萍：《強(qiáng)制拍賣財(cái)產(chǎn)拍賣為何成功率低》，《中國(guó)拍賣》2013年第1期。。評(píng)估價(jià)高了，一方面加大了拍賣成交的難度，另一方面也增加了當(dāng)事人尤其是申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)人的負(fù)擔(dān)，因?yàn)樵u(píng)估費(fèi)作為執(zhí)行費(fèi)用雖最終由債務(wù)人承擔(dān)，但一般是申請(qǐng)執(zhí)行人預(yù)先墊付的。

(三)評(píng)估依據(jù)的客觀性不足

實(shí)務(wù)中，部分評(píng)估報(bào)告之所以出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果失實(shí)的情形，是因?yàn)樽鳛樵u(píng)估依據(jù)的相關(guān)資料缺乏足夠的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)未依據(jù)客觀資料進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果失實(shí)也就成為必然。具體言之，評(píng)估機(jī)構(gòu)未依據(jù)客觀資料進(jìn)行評(píng)估，又是由以下兩方面的因素造成的：

第一，評(píng)估人員在評(píng)估過程中不認(rèn)真履行職責(zé)。評(píng)估實(shí)務(wù)中，部分評(píng)估人員沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，或者雖進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查但不細(xì)致，或者未收集足夠的作為估價(jià)參照的交易實(shí)例，或者對(duì)評(píng)估方法未仔細(xì)比較而隨意取舍，致使出具的評(píng)估結(jié)果失去客觀性，評(píng)估價(jià)過高或過低甚至漏評(píng)或多評(píng)。《錢江晚報(bào)》于2015年7月30日?qǐng)?bào)道的關(guān)于評(píng)估報(bào)告與拍賣物現(xiàn)狀不符、拍定人要求退房的典型案例中，當(dāng)事人就反映，評(píng)估機(jī)構(gòu)在作評(píng)估報(bào)告之前，“根本沒有去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查”*楊晨：《司法拍賣拍下的豪宅少了地下室，評(píng)估報(bào)告多處出錯(cuò)他要退房》，《錢江晚報(bào)》2015年7月30日第4版。。

第二，相關(guān)主體不配合。(1)當(dāng)事人不配合。在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估過程中，當(dāng)事人配合意識(shí)不足，甚至明確拒絕配合，嚴(yán)重影響到評(píng)估人員對(duì)評(píng)估資料的收集。大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)就認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，最為突出的問題就是評(píng)估過程中相關(guān)當(dāng)事人的配合難問題*羅靜：《房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中存在問題淺析》，《法制博覽》 2013年第9期。。當(dāng)事人不配合評(píng)估，主要表現(xiàn)在：在提供相關(guān)資料上不配合，拒不提供資料、提供資料不及時(shí)或者不全面或者不真實(shí)；在現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)不配合，態(tài)度消極甚至阻撓現(xiàn)場(chǎng)勘查，故意隱瞞重大事項(xiàng)，拒絕在勘查筆錄上簽字。據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)事人不配合評(píng)估的比率幾乎是100%*房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究課題組：《從估價(jià)機(jī)構(gòu)角度看房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)存在的問題》，《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》 2010年第1期。。當(dāng)事人不配合評(píng)估，除了嚴(yán)重影響評(píng)估工作的正常進(jìn)度，還會(huì)直接影響評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的評(píng)估數(shù)據(jù)的客觀性，從而造成評(píng)估結(jié)果的失實(shí)。(2)法院配合不充分。在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，法院承擔(dān)著配合評(píng)估的義務(wù)，如完整地移交有關(guān)資料、向評(píng)估機(jī)構(gòu)詳細(xì)說明評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)、陪同評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、督促當(dāng)事人履行配合義務(wù)、必要時(shí)配合評(píng)估機(jī)構(gòu)到有關(guān)部門查詢相關(guān)資料等。從執(zhí)行實(shí)務(wù)來看，部分法院沒有完全履行對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的配合義務(wù)，在將有關(guān)資料移交評(píng)估機(jī)構(gòu)后，具體的評(píng)估事宜完全由評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，法院就“坐等”評(píng)估報(bào)告的提交。甚至在個(gè)別情況下，移交的資料尚不完整，法官在提供的資料上也不簽字，評(píng)估機(jī)構(gòu)無法分辨資料的準(zhǔn)確來源，無從確定資料的真實(shí)性。在這樣的現(xiàn)實(shí)下，加上當(dāng)事人的不配合，不少評(píng)估機(jī)構(gòu)往往無法完整獲取評(píng)估標(biāo)的物的客觀信息，只能在假設(shè)法院移交的資料均為真實(shí)的情況下根據(jù)資料作出相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告，其評(píng)估結(jié)果的客觀性自然就無法完全保證。

(四)對(duì)評(píng)估工作的實(shí)質(zhì)性監(jiān)督缺位

根據(jù)最高人民法院的司法解釋，法院、當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人有權(quán)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作進(jìn)行監(jiān)督。但從實(shí)踐來看，這些監(jiān)督往往流于形式，缺乏實(shí)質(zhì)性監(jiān)督。

1.法院的實(shí)質(zhì)性監(jiān)督缺位

根據(jù)最高人民法院《規(guī)定》(2009)和《規(guī)定》(2011)，法院對(duì)其委托的評(píng)估活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督，由法院司法輔助部門負(fù)責(zé)。但是，具體如何監(jiān)督，存在很大的現(xiàn)實(shí)問題。按照現(xiàn)行執(zhí)行工作體制，法院司法輔助部門負(fù)責(zé)委托評(píng)估，但因其只有委托權(quán)而無案件執(zhí)行的責(zé)任，司法輔助部門在辦完委托評(píng)估手續(xù)、將有關(guān)資料移交評(píng)估機(jī)構(gòu)后就“萬事大吉”，不再處理后面的具體評(píng)估事宜。如此，司法輔助部門雖有監(jiān)督職責(zé)，但實(shí)質(zhì)監(jiān)督缺位。其結(jié)果是，評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中處于無人監(jiān)管、行為失范的狀態(tài)，出現(xiàn)評(píng)估人員違反職業(yè)準(zhǔn)則、不認(rèn)真履行評(píng)估職責(zé)，甚至違法恣意評(píng)估，造成評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的現(xiàn)象，就非意外之事了。

2.當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人的實(shí)質(zhì)性監(jiān)督缺位

當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，直接體現(xiàn)在對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議權(quán)上。最高人民法院《規(guī)定》(2004)第6條規(guī)定：“人民法院收到評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將評(píng)估報(bào)告發(fā)送當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人。當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出?！钡ㄔ簩?duì)此異議如何處理，司法解釋未作進(jìn)一步規(guī)定。從地方法院的執(zhí)行實(shí)踐來看，不同法院的處理方式有所不同。一些法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)在收到異議書后，由執(zhí)行機(jī)構(gòu)內(nèi)專門的審查組進(jìn)行審查。但目前更常見的處理方式是，法院將異議書轉(zhuǎn)交給原評(píng)估機(jī)構(gòu)，由原評(píng)估機(jī)構(gòu)答復(fù)。而原評(píng)估機(jī)構(gòu)的答復(fù)往往很簡(jiǎn)單，基本上是維持原評(píng)估結(jié)論，甚至就一句話——“原評(píng)估報(bào)告公正、合理，符合法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定”。當(dāng)事人對(duì)此答復(fù)仍不服的，有的法院會(huì)置之不理，有的法院會(huì)重新組織搖號(hào)確定新的評(píng)估機(jī)構(gòu)。但新的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估后，依然可能產(chǎn)生同樣的問題。如此，所謂當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，最終流于形式。

三、法律應(yīng)對(duì)：評(píng)估各方主體權(quán)責(zé)體系的優(yōu)化

執(zhí)行程序中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，從評(píng)估機(jī)構(gòu)角度而言，是多個(gè)主客觀因素綜合作用的結(jié)果。為解決問題，必須“對(duì)癥下藥”。筆者認(rèn)為，就我國(guó)具體國(guó)情而言，為提高評(píng)估報(bào)告質(zhì)量、減少評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的情形，立法層面上，應(yīng)從兩大方面對(duì)當(dāng)前的評(píng)估制度予以完善：一是重新定位執(zhí)行中評(píng)估價(jià)的性質(zhì)，理順評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)、保留價(jià)的關(guān)系；二是圍繞不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中涉及的三方主體——評(píng)估機(jī)構(gòu)、法院、當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人，構(gòu)建起三方主體在評(píng)估過程中權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任明確的法律規(guī)范體系。細(xì)化之，可以從以下五方面有針對(duì)性地加以解決：

(一)重新定位執(zhí)行評(píng)估價(jià)的性質(zhì)

執(zhí)行程序中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，與普通民商事活動(dòng)中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相比，最根本的差異在于，執(zhí)行程序中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估作為強(qiáng)制執(zhí)行的重要環(huán)節(jié)之一，必須要為強(qiáng)制執(zhí)行“服務(wù)”，換言之，必須有助于不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行目的——不動(dòng)產(chǎn)換價(jià)——的實(shí)現(xiàn)。在我國(guó)，把執(zhí)行程序中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)簡(jiǎn)單等同于不動(dòng)產(chǎn)的純粹的市場(chǎng)價(jià)，其直接后果就是評(píng)估價(jià)過高，影響了不動(dòng)產(chǎn)換價(jià)的實(shí)現(xiàn)，其合理性當(dāng)然值得懷疑。

1.理順評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的關(guān)系

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，評(píng)估價(jià)是評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)地調(diào)查情況、相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估后作出的價(jià)格判斷，而市場(chǎng)價(jià)通常指標(biāo)的物的市場(chǎng)交易價(jià)格，是交易主體接受購(gòu)買標(biāo)的物的價(jià)格。評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)是不完全相同的兩個(gè)概念。評(píng)估價(jià)反映的是在模擬市場(chǎng)環(huán)境下標(biāo)的物的交易價(jià)格，是一個(gè)主觀評(píng)定的預(yù)測(cè)值，其力求揭示標(biāo)的物的公允價(jià)值(標(biāo)的物的真實(shí)價(jià)值)；而標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)是標(biāo)的物的實(shí)際交易價(jià)格，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)存在的客觀數(shù)據(jù)，反映的是交易主體在市場(chǎng)條件下對(duì)交易標(biāo)的物價(jià)值的評(píng)判，其價(jià)格形成不一定具有公允性。理論上，評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)都是標(biāo)的物價(jià)值的表現(xiàn)形式，都受標(biāo)的物的內(nèi)在價(jià)值所制約，在完全理想的市場(chǎng)條件下，二者結(jié)果應(yīng)趨于一致，均等同于標(biāo)的物的公允價(jià)值。但在現(xiàn)實(shí)生活中，完全理想的市場(chǎng)條件不存在或存在的可能性極小，而評(píng)估價(jià)值只是標(biāo)的物價(jià)值在一定假設(shè)條件下的模擬計(jì)算，二者完全一致的可能性幾乎為零。在評(píng)估實(shí)踐中，為使評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)盡量趨于一致，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的物價(jià)值的評(píng)定估算往往要通過對(duì)與被評(píng)估標(biāo)的物相類似標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)的分析和整理來實(shí)現(xiàn)，相類似標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)的可靠性與可比性，影響著評(píng)估價(jià)的合理性與準(zhǔn)確性。

雖然評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)在嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上有所差異，但從域外強(qiáng)制執(zhí)行立法和實(shí)踐來看，通常將與被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)相類似的不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)視作被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，從而認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)就是不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)。如前所述，在我國(guó)司法實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和法院也普遍認(rèn)為執(zhí)行中的評(píng)估價(jià)就是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)。然而，必須注意的是，域外強(qiáng)制執(zhí)行立法和實(shí)踐中的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，與我國(guó)實(shí)務(wù)中評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)有著不同的內(nèi)涵。例如，在日本，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估人在評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要考慮不動(dòng)產(chǎn)的外觀、面積、所產(chǎn)生收益等，而且要考慮其他影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的情事，如權(quán)利存在狀況、是否空置、是否有占有人等因素*參見日本《民事執(zhí)行法》第58條第2款。；在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)是指在既定時(shí)點(diǎn)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的一般性質(zhì)、特殊性質(zhì)、坐落位置以及其他查明的特殊情形而確定的通常的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)言之，所有在事實(shí)上和法律上影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的情形，都應(yīng)在確定不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)時(shí)加以考慮*Institut für Sachverst?ndigenwesen， Immobilienbewertung in der Zwangsversteigerung， 2013，S. 8-15.；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)通說也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體法及執(zhí)行法上的各種關(guān)系，會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)在評(píng)估時(shí)予以斟酌*張登科：《強(qiáng)制執(zhí)行法》，臺(tái)北：三民書局，2012年，第320～321頁。?？梢?，日本、德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所謂的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，是斟酌了不動(dòng)產(chǎn)特殊狀況的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)。而在我國(guó)大陸，評(píng)估機(jī)構(gòu)所確定的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，是不考慮不動(dòng)產(chǎn)特殊性質(zhì)和相關(guān)權(quán)利關(guān)系的純粹的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)。這樣，即使是針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)，按照我國(guó)當(dāng)前的評(píng)估做法，其評(píng)估出來的所謂市場(chǎng)價(jià)，也比其他國(guó)家和地區(qū)評(píng)估出來的市場(chǎng)價(jià)更高。因此，要改變我國(guó)當(dāng)前強(qiáng)制拍賣過程中評(píng)估價(jià)虛高的現(xiàn)狀，在普遍承認(rèn)評(píng)估價(jià)即市場(chǎng)價(jià)的情況下，必須要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在思想認(rèn)識(shí)上，將純粹的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)還原為不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)。作為執(zhí)行標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，不應(yīng)是按假設(shè)無任何瑕疵、負(fù)擔(dān)的市場(chǎng)價(jià)，而應(yīng)是在考慮該不動(dòng)產(chǎn)的特殊性質(zhì)，考慮有關(guān)瑕疵和負(fù)擔(dān)的具體情況下的市場(chǎng)價(jià)。如有的房屋欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，有的房屋有租約限制，有的房屋轉(zhuǎn)讓須補(bǔ)交土地出讓金等，這些都將影響被拍賣不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)市值。評(píng)估報(bào)告理應(yīng)考慮這些瑕疵和負(fù)擔(dān)，并根據(jù)不同瑕疵和負(fù)擔(dān)對(duì)被拍賣不動(dòng)產(chǎn)的影響而將不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)向下修正。

2.理順評(píng)估價(jià)與保留價(jià)的關(guān)系

評(píng)估價(jià)通常指專門機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員依據(jù)一定方法、程序和標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)拍賣標(biāo)的的內(nèi)在價(jià)值予以評(píng)定和估算所形成的價(jià)格。拍賣的保留價(jià)是指拍賣標(biāo)的的成交價(jià)應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)。在強(qiáng)制拍賣過程中，評(píng)估價(jià)與保留價(jià)在功能上存在明顯的差異：評(píng)估價(jià)的功能是“盡可能正確說明拍賣標(biāo)的的內(nèi)在價(jià)值”*劉寧元：《中國(guó)拍賣法律制度研究》，北京：北京大學(xué)出版社，2008年，第 80頁。；而保留價(jià)規(guī)則的法理在于利益制衡，在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，這種利益制衡表現(xiàn)為在追求債權(quán)人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，通過保留價(jià)規(guī)則避免利益對(duì)債權(quán)人的過分傾斜而損害債務(wù)人的合法權(quán)益*劉雙舟：《拍賣法原理》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2010年，第 210頁。，其功能是防止債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)被不當(dāng)賤賣。評(píng)估價(jià)與保留價(jià)不能等同，保留價(jià)的最終確定“不應(yīng)受評(píng)估價(jià)格的約束”*江必新主編：《強(qiáng)制執(zhí)行法理論與實(shí)務(wù)》，北京：中國(guó)法制出版社，2014年，第564頁。。因此，其他國(guó)家和地區(qū)通常僅將評(píng)估價(jià)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)確定保留價(jià)的重要參考，評(píng)估價(jià)并不直接等同于保留價(jià)。

在我國(guó)，評(píng)估價(jià)的功能定位出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象。根據(jù)最高人民法院《規(guī)定》(2009)第13條，“評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)”，如此，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)還承載著保留價(jià)的功能。最高人民法院《規(guī)定》(2009)第13條之所以將評(píng)估價(jià)等同于保留價(jià)，是基于我國(guó)特殊國(guó)情的考慮。根據(jù)最高人民法院《規(guī)定》(2004)第8條第2款，“人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的80%”，但從法院的拍賣實(shí)踐看，這樣的規(guī)定給法院工作人員留下很多的“操作空間”，法院拍賣工作中滋生的腐敗問題，很多都與保留價(jià)的制定有關(guān)。因此，最高人民法院《規(guī)定》(2009)對(duì)保留價(jià)的確定規(guī)則進(jìn)行了修改，規(guī)定評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)。將評(píng)估價(jià)嚴(yán)格等同于保留價(jià)，這樣的規(guī)定較易操作，在一定程度上也有利于避免保留價(jià)確定過程中的隨意性。

保留價(jià)作為一種維護(hù)債務(wù)人合法權(quán)益的制度，是為了預(yù)防債務(wù)人財(cái)產(chǎn)被不當(dāng)賤賣，然而，應(yīng)當(dāng)看到，強(qiáng)制執(zhí)行的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)，盡管維護(hù)債務(wù)人的合法權(quán)益也是強(qiáng)制執(zhí)行中的一個(gè)重要目標(biāo)，但這二者相比，前者應(yīng)當(dāng)居首要地位，后者占次要地位。確定保留價(jià)作為不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣的一個(gè)環(huán)節(jié)，理應(yīng)貫徹此理念，把促進(jìn)拍賣成交、實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益作為最重要的因素加以考慮。保留價(jià)對(duì)債務(wù)人合法權(quán)益的維護(hù)應(yīng)有限度。為此，保留價(jià)的功能必須從評(píng)估價(jià)之中脫離出來?？紤]到強(qiáng)制拍賣的特殊競(jìng)買環(huán)境，保留價(jià)的確定不宜過高，以促進(jìn)拍賣成交。在評(píng)估價(jià)即為市場(chǎng)價(jià)的規(guī)則下，保留價(jià)必然要求低于評(píng)估價(jià)。各國(guó)強(qiáng)制拍賣立法也印證了這一點(diǎn)。在德國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)的最低拍賣價(jià)額(相當(dāng)于我國(guó)法上的保留價(jià))為評(píng)估市價(jià)的7/10或5/10，并且，這兩個(gè)限制僅適用于第一次拍賣，在后來的二次拍賣中并不適用。在日本，法院參照評(píng)估價(jià)格制定拍賣不動(dòng)產(chǎn)競(jìng)賣基準(zhǔn)價(jià)格，而最終拍定人的競(jìng)價(jià)所須達(dá)到的價(jià)格(相當(dāng)于我國(guó)法上的保留價(jià))，僅要求為競(jìng)賣基準(zhǔn)價(jià)格的80%以上。

值得注意的是， 2017年1月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》[法釋(2016)18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》(2016)]第10條規(guī)定：“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)，拍賣保留價(jià)即為起拍價(jià)。起拍價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并征詢當(dāng)事人意見。起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之七十?！睋?jù)此規(guī)定，起拍價(jià)即為保留價(jià)，而起拍價(jià)參照評(píng)估價(jià)或市價(jià)的70%以上確定，可見，保留價(jià)不再“等同于”評(píng)估價(jià)，從而改變了《規(guī)定》(2009)所確定的評(píng)估價(jià)即保留價(jià)的規(guī)則。新規(guī)則將保留價(jià)與評(píng)估價(jià)區(qū)別開來，評(píng)估價(jià)不再承載保留價(jià)的功能，并將保留價(jià)向市場(chǎng)價(jià)以下修正，客觀上將改變當(dāng)前保留價(jià)過高、不利于拍賣財(cái)產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)的現(xiàn)狀。不過，應(yīng)當(dāng)看到，上述將保留價(jià)等同于起拍價(jià)的新規(guī)則適用于“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣”，該規(guī)則能否完全改變《規(guī)定》(2009)確定的保留價(jià)規(guī)則，即是否也適用于除網(wǎng)絡(luò)司法拍賣以外的現(xiàn)場(chǎng)司法拍賣，仍有疑問。并且，新規(guī)則具體如何操作、客觀上能否提高不動(dòng)產(chǎn)首次拍賣成交率，也尚待新規(guī)則實(shí)施后的實(shí)際效果來檢驗(yàn)。

(二)改革評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)模式

以評(píng)估價(jià)為計(jì)算基準(zhǔn)的評(píng)估費(fèi)收費(fèi)模式，使評(píng)估機(jī)構(gòu)為了自身的利益而人為抬高評(píng)估價(jià)，大大增加了拍賣難度和拍賣成本。為此，改革評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)模式，是解決不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果虛高的必然要求。

1.評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)模式改革的相關(guān)理論與實(shí)踐

有觀點(diǎn)認(rèn)為，評(píng)估費(fèi)的收取應(yīng)與拍賣的效果掛鉤，實(shí)行彈性評(píng)估收費(fèi)制度，即評(píng)估收費(fèi)按行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)收，如該標(biāo)的降價(jià)1次成交，評(píng)估費(fèi)就按8折決算；降價(jià)2次成交，評(píng)估費(fèi)按6.4折決算；降價(jià)超過3次仍無法成交的，評(píng)估費(fèi)按2.5折決算；若法院決定重新評(píng)估的，原評(píng)估機(jī)構(gòu)只能收取工本費(fèi)，不能收取評(píng)估費(fèi)*劉榮秀：《淺析法院執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估存在的問題及對(duì)策》，http://www.docin.com/p-636543720.html， 2017-06-12.。

一些地方法院直接將評(píng)估費(fèi)的收取與拍賣成交價(jià)聯(lián)系起來。例如，重慶市高級(jí)人民法院制定的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范民事執(zhí)行中評(píng)估、拍賣工作的規(guī)定(試行)》(2013)就采取了這種方式。根據(jù)該規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人預(yù)交部分評(píng)估費(fèi)，剩余評(píng)估費(fèi)在資產(chǎn)處置價(jià)款中優(yōu)先扣付；資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值低于評(píng)估價(jià)的，按實(shí)現(xiàn)價(jià)值結(jié)算；高于評(píng)估價(jià)的，按評(píng)估價(jià)結(jié)算；以物抵債的，按抵償價(jià)結(jié)算；資產(chǎn)處置不成功的，評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)收取的評(píng)估費(fèi)不退還*陳小康、周禪：《重慶改革司法拍賣評(píng)估收費(fèi)模式》，《人民法院報(bào)》2013年12月4日第4版。。浙江省金華市中級(jí)人民法院從2014年7月起在全市推行按拍賣成交價(jià)為基準(zhǔn)確定評(píng)估費(fèi)的制度，案件流拍的，以各類評(píng)估案件的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為合理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，外省案件適當(dāng)增加評(píng)估機(jī)構(gòu)難度系數(shù)*林常豐：《金華法院實(shí)行以拍賣成交價(jià)收取評(píng)估費(fèi)用制度提升拍賣效能顯成效》， http://www.jhcourt.cn/Page/NewsShow.aspx?id=12611，2017-06-12.?？梢?，無論是重慶模式，還是金華模式，對(duì)評(píng)估費(fèi)的收取，均與拍賣成交價(jià)直接掛鉤，只不過重慶模式采取的是按評(píng)估價(jià)與成交價(jià)“就低不就高”的基準(zhǔn)確定評(píng)估費(fèi)，金華模式則完全依成交價(jià)基準(zhǔn)確定評(píng)估費(fèi)。實(shí)務(wù)調(diào)查表明，將評(píng)估費(fèi)的收取與拍賣效果甚至成交價(jià)掛鉤，代表了大多數(shù)實(shí)務(wù)部門工作者的觀點(diǎn)。

將評(píng)估費(fèi)的收取與拍賣效果掛鉤、與拍賣成交價(jià)掛鉤，在一定程度上可降低評(píng)估機(jī)構(gòu)過分抬高評(píng)估價(jià)的主觀傾向，但是，其合理性卻值得商榷。強(qiáng)制拍賣最終能否成交、成交價(jià)是高是低，雖然與拍賣標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)有關(guān)，但是，影響拍賣成交率、成交價(jià)高低的因素是多方面的，如拍賣時(shí)的市場(chǎng)狀況、短期強(qiáng)制處分、購(gòu)買群體的心理排斥等，以能否成交、成交價(jià)高低作為衡量評(píng)估價(jià)合理與否的基礎(chǔ)，進(jìn)而作為評(píng)估收費(fèi)的依據(jù)，“毫無科學(xué)性可言”*劉寧元：《中國(guó)拍賣法律制度研究》，北京：北京大學(xué)出版社，2008年，第79頁。。再者，將評(píng)估費(fèi)的收取與拍賣效果、拍賣成交價(jià)掛鉤，無論是采用打折方式計(jì)算評(píng)估費(fèi)，還是直接以成交價(jià)為計(jì)費(fèi)基準(zhǔn)，盡管降低了部分評(píng)估費(fèi)，但均沒有從根本上解決當(dāng)前評(píng)估費(fèi)過高、當(dāng)事人負(fù)擔(dān)較大的問題。從執(zhí)行實(shí)務(wù)來看，評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行程序中幾乎不承擔(dān)責(zé)任，收取高額的評(píng)估費(fèi)也不合理*為了減輕當(dāng)事人的評(píng)估費(fèi)負(fù)擔(dān)，個(gè)別地方法院另辟蹊徑，采取了部分案件不評(píng)估的做法。如浙江省寧波市北侖法院于2015年出臺(tái)了《司法評(píng)估工作暫行辦法》，規(guī)定法院在1年內(nèi)曾經(jīng)評(píng)估的同一地段的擬拍賣房地產(chǎn)，可參照原評(píng)估報(bào)告確定變現(xiàn)價(jià)；同地段同類型房地產(chǎn)的系列案件，原則上僅評(píng)估其中一套，評(píng)估價(jià)格可作為其他房產(chǎn)的參照；北侖轄區(qū)內(nèi)的，經(jīng)政府管理部門核實(shí)并提供同地段同類型房地產(chǎn)近一年內(nèi)的市場(chǎng)交易價(jià)的，可參照市場(chǎng)比較法確定變現(xiàn)價(jià)等。這種部分案件不評(píng)估的做法，確實(shí)為一些執(zhí)行案件的當(dāng)事人節(jié)省了評(píng)估費(fèi)，但應(yīng)當(dāng)看到，這種做法的缺陷也很明顯，因?yàn)椋和坏囟畏康禺a(chǎn)的價(jià)格并不具有普適性，在特定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)的確定過程中，雖需參考同一地段房地產(chǎn)的價(jià)格，但除此之外，還需考慮不動(dòng)產(chǎn)自身的特殊性質(zhì)等其他因素，以同一地段房地產(chǎn)的價(jià)格代替擬拍賣房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)并不合理。。

2.評(píng)估費(fèi)用的收取應(yīng)體現(xiàn)司法的公益性

在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，法院通過司法評(píng)估委托書的方式與評(píng)估機(jī)構(gòu)建立委托評(píng)估關(guān)系，但是，這種委托產(chǎn)生的不是一般的民事合同關(guān)系，而是公法上的關(guān)系。據(jù)此委托，評(píng)估機(jī)構(gòu)從事的評(píng)估工作，屬于依法協(xié)助法院執(zhí)行的公法行為。由此，評(píng)估費(fèi)的收取應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)司法的公益性特點(diǎn)，僅收取相關(guān)的成本費(fèi)用，不得以營(yíng)利為目的。

另外，從權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的一致性考慮，評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行程序中承擔(dān)較少的責(zé)任，收取高額的評(píng)估費(fèi)也不具合理性。事實(shí)上，德國(guó)、日本等國(guó)均是據(jù)此原則確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)。在德國(guó)，執(zhí)行程序中從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估工作的鑒定人是按實(shí)際工作量收取鑒定費(fèi)，即每小時(shí)收費(fèi)75歐元，此外，還可獲得必要的交通費(fèi)等費(fèi)用補(bǔ)償*Institut für Sachverst?ndigenwesen， Immobilienbewertung in der Zwangsversteigerung， 2013，S. 35.。在日本，執(zhí)行程序中評(píng)估人的評(píng)估費(fèi)則是按件收取少額費(fèi)用，如東京地方法院的做法就是無論評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為多少，一律一件付給評(píng)估人18萬日元酬金*白綠鉉：《日本民事執(zhí)行機(jī)關(guān)及不動(dòng)產(chǎn)拍賣程序》，《強(qiáng)制執(zhí)行指導(dǎo)與參考》2004年第1輯。?？紤]到評(píng)估實(shí)際工作量計(jì)算的操作性難度，以及標(biāo)的物本身的差異通常不影響評(píng)估實(shí)際工作量的現(xiàn)實(shí)狀況，我國(guó)宜借鑒日本做法，原則上按件計(jì)算評(píng)估費(fèi)，異地評(píng)估的，適當(dāng)補(bǔ)償評(píng)估人員的交通費(fèi)等費(fèi)用。

(三)強(qiáng)化評(píng)估機(jī)構(gòu)的勤勉義務(wù)與責(zé)任

1.評(píng)估機(jī)構(gòu)必須全面了解評(píng)估標(biāo)的物的客觀狀況

評(píng)估機(jī)構(gòu)要作出客觀、真實(shí)的評(píng)估結(jié)論，必須盡心盡職地履行勤勉義務(wù)，全面了解評(píng)估標(biāo)的物的客觀狀況。為此，評(píng)估人員必須做到兩點(diǎn)：(1)現(xiàn)場(chǎng)勘查。評(píng)估人員必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，仔細(xì)查看一切可能影響評(píng)估標(biāo)的物實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值的狀況，認(rèn)真填寫現(xiàn)場(chǎng)勘查表，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍照，并要求相關(guān)人員簽字認(rèn)可。現(xiàn)場(chǎng)勘查應(yīng)是評(píng)估人員必須履行的一項(xiàng)義務(wù)。事實(shí)上，無論是1999年《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(現(xiàn)已廢止)還是最新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(2015)，其估價(jià)程序中均明確規(guī)定評(píng)估人員必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查*參見《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(2015)3.0.7。；《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(2014)也規(guī)定評(píng)估人員有實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的義務(wù)*參見《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(2014)2.2.4。。雖然民事訴訟法和有關(guān)司法解釋并未明確將現(xiàn)場(chǎng)勘查作為執(zhí)行程序中評(píng)估人員的一項(xiàng)義務(wù)，但是，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》作為評(píng)估行業(yè)指導(dǎo)文件，理應(yīng)適用于執(zhí)行評(píng)估程序之中。若評(píng)估人員在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估過程中未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查即作出評(píng)估結(jié)論，應(yīng)屬嚴(yán)重的評(píng)估程序違法，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人有權(quán)要求重新評(píng)估。(2)核實(shí)權(quán)屬資料。法院在委托評(píng)估時(shí)，將一并移交有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬資料。從實(shí)踐來看，法院移送的權(quán)屬資料可能出現(xiàn)兩種情形：一是不完整，二是與現(xiàn)狀有出入。資料不完整的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)要求法院補(bǔ)充。對(duì)法院移交的資料，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須到有關(guān)部門核實(shí)。評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)有關(guān)權(quán)屬資料與標(biāo)的物現(xiàn)狀不符的，有權(quán)要求法院配合調(diào)查取證，切實(shí)保障據(jù)以評(píng)估的權(quán)屬資料真實(shí)可靠。實(shí)踐中評(píng)估機(jī)構(gòu)僅在假設(shè)移送的權(quán)屬資料屬實(shí)的情況下作出相應(yīng)評(píng)估的做法必須摒棄。

2.評(píng)估報(bào)告必須說明理由

評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估的依據(jù)、原則、方法、參照實(shí)例以及評(píng)估過程等作出詳細(xì)的說明，使評(píng)估結(jié)論有理有據(jù)。實(shí)踐中，有的評(píng)估報(bào)告僅有評(píng)估結(jié)論，沒有說明理由；有的評(píng)估報(bào)告形式上有說明理由，但這些理由往往是相關(guān)評(píng)估報(bào)告的“套話”，未針對(duì)具體的評(píng)估對(duì)象展開論述。這些做法都嚴(yán)重影響了評(píng)估報(bào)告的透明度，增加了當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估結(jié)論的不信任。評(píng)估報(bào)告必須說明理由，應(yīng)當(dāng)成為評(píng)估機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)義務(wù)，從而反過來督促評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)真履行勤勉義務(wù)、如實(shí)評(píng)估。如德國(guó)法就要求，評(píng)估結(jié)論必須說明理由，即使結(jié)論正確，但未說明理由的，也被認(rèn)為是有缺陷的*Institut für Sachverst?ndigenwesen， Immobilienbewertung in der Zwangsversteigerung， 2013，S. 23.。

3.確立評(píng)估機(jī)構(gòu)違法錯(cuò)誤評(píng)估的責(zé)任機(jī)制

最高人民法院《規(guī)定》(2011)涉及了評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任問題。該規(guī)定第8條明確規(guī)定，出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果明顯失實(shí)、隨機(jī)選定后無正當(dāng)理由不能完成評(píng)估工作等情形，影響評(píng)估結(jié)果，侵害當(dāng)事人合法利益的，“人民法院將不再委托其從事委托評(píng)估……工作。涉及違反法律法規(guī)的，依據(jù)有關(guān)規(guī)定處理”。依此規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)違法錯(cuò)誤評(píng)估的直接后果，就是被法院取消委托評(píng)估資格，不再?gòu)氖乱院蟮奈性u(píng)估工作。這種違法責(zé)任非常小，甚至可以忽略不計(jì)。因?yàn)?，從?zhí)行實(shí)務(wù)來看，即使出現(xiàn)這樣的情形，法院適用該規(guī)定處罰評(píng)估機(jī)構(gòu)的情形也極為罕見。評(píng)估機(jī)構(gòu)只收費(fèi)不承擔(dān)責(zé)任的評(píng)估機(jī)制易滋生違法評(píng)估現(xiàn)象，最終影響評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。為了提高評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)評(píng)估，立法應(yīng)當(dāng)建立評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)機(jī)制。一方面，落實(shí)最高人民法院《規(guī)定》(2011)第8條的規(guī)定，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)違法錯(cuò)誤評(píng)估的，法院應(yīng)當(dāng)取消其委托評(píng)估資格；另一方面，若評(píng)估機(jī)構(gòu)違法錯(cuò)誤評(píng)估給當(dāng)事人或其他利害關(guān)系人造成實(shí)際損害的，評(píng)估機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。德國(guó)《民法典》第839a條就明確規(guī)定，鑒定人違法作出錯(cuò)誤鑒定的，得承擔(dān)損害賠償責(zé)任。不過，基于鑒定人權(quán)責(zé)的統(tǒng)一性，鑒定人的責(zé)任有所限制，鑒定人僅在故意或者重大過失時(shí)才承擔(dān)責(zé)任，并且，如果受害人未利用法律救濟(jì)來避免損害，受害人對(duì)此有過錯(cuò)的，該賠償責(zé)任消失*羅森貝克等：《德國(guó)民事訴訟法》，李大雪譯，北京：中國(guó)法制出版社，2007年，第919頁。。我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)法的這些規(guī)則，確定評(píng)估機(jī)構(gòu)因故意或者重大過失錯(cuò)誤評(píng)估對(duì)當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人的賠償責(zé)任。

(四)強(qiáng)化當(dāng)事人與法院的配合義務(wù)

實(shí)踐表明，當(dāng)事人、法院不積極履行配合評(píng)估的義務(wù)，直接影響評(píng)估機(jī)構(gòu)收集評(píng)估數(shù)據(jù)的全面性和客觀性，進(jìn)而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的不良后果。因此，提高評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，減少評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)的情形，必須強(qiáng)化當(dāng)事人和法院的配合義務(wù)。

1.強(qiáng)化當(dāng)事人的配合義務(wù)

首先，當(dāng)事人必須如實(shí)向法院提交與評(píng)估相關(guān)的所有資料，并簽字或蓋章確認(rèn)資料的完整性和真實(shí)性。其次，當(dāng)事人必須積極配合評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，如實(shí)回答評(píng)估人員提出的與評(píng)估相關(guān)的問題，并在現(xiàn)場(chǎng)勘查筆錄上簽字。如果當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人不積極履行配合義務(wù)甚至拒絕配合，法院應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的強(qiáng)制措施。

2.強(qiáng)化法院的配合義務(wù)

首先，在委托評(píng)估前，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人收集有關(guān)資料，對(duì)擬拍賣不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并制作現(xiàn)狀調(diào)查筆錄。在委托評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)將所有與評(píng)估相關(guān)的資料包括現(xiàn)狀調(diào)查筆錄完整地移交給評(píng)估機(jī)構(gòu)，以便評(píng)估機(jī)構(gòu)遵循。其次，在委托評(píng)估時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)將評(píng)估的范圍、評(píng)估過程中應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)詳細(xì)說明。若評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)理解不清的，法院有義務(wù)進(jìn)一步闡明。再次，在評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)陪同勘查，協(xié)助評(píng)估人員及時(shí)了解評(píng)估標(biāo)的物的實(shí)際狀況。在當(dāng)事人不履行勘查配合義務(wù)時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)積極采取相應(yīng)的措施，以保證現(xiàn)場(chǎng)勘查的順利進(jìn)行。此外，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)評(píng)估標(biāo)的物實(shí)際狀況與有關(guān)權(quán)屬資料不一致，需要進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)的，法院應(yīng)當(dāng)積極配合評(píng)估機(jī)構(gòu)到有關(guān)部門進(jìn)行查詢。

(五)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督

加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的外部監(jiān)督，無疑是促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)真履行勤勉義務(wù)、提高評(píng)估報(bào)告質(zhì)量的重要方式。我國(guó)現(xiàn)行法雖確立了法院和當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督權(quán)，但這兩種監(jiān)督事實(shí)上呈缺位狀態(tài)，需加以完善。另外，還應(yīng)建立對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。

1.落實(shí)法院的監(jiān)督職責(zé)

根據(jù)最高人民法院司法解釋，法院對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有監(jiān)督之職，但執(zhí)行實(shí)務(wù)中卻無監(jiān)督之實(shí)。因此，必須落實(shí)法院對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督職責(zé)。按照最高人民法院《規(guī)定》(2009)和《規(guī)定》(2011)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督的主體是負(fù)責(zé)委托評(píng)估的司法輔助部門。然而，負(fù)責(zé)委托評(píng)估的司法輔助部門不了解執(zhí)行案件情況，僅靠司法輔助部門難以履行監(jiān)督職責(zé)。而負(fù)責(zé)案件執(zhí)行的執(zhí)行機(jī)構(gòu)最了解案件情況，也直接對(duì)執(zhí)行案件本身負(fù)責(zé)，鑒于此，應(yīng)當(dāng)在明確法院內(nèi)部分工的基礎(chǔ)之上，加強(qiáng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)與司法輔助部門之間的溝通和協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)案件執(zhí)行的執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將涉及評(píng)估的所有情況告知司法輔助部門，以便司法輔助部門履行評(píng)估監(jiān)督職責(zé)；確定評(píng)估機(jī)構(gòu)有違法錯(cuò)誤評(píng)估行為的，及時(shí)告知司法輔助部門，以便司法輔助部門作出相應(yīng)的處理。只有負(fù)責(zé)委托評(píng)估的司法輔助部門與負(fù)責(zé)案件執(zhí)行的執(zhí)行機(jī)構(gòu)之間相互協(xié)作和配合，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)督。

2.完善當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人評(píng)估異議制度

除了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、評(píng)估程序的合法性提出異議以外，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人能否對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，實(shí)務(wù)中有不同看法。持否定說者認(rèn)為，評(píng)估標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值由市場(chǎng)決定，評(píng)估價(jià)過高可以通過降價(jià)拍賣得以修正，評(píng)估價(jià)過低可以通過競(jìng)買人的充分競(jìng)價(jià)而得以解決，因而當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人不得對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議。持肯定說者認(rèn)為，評(píng)估結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)此提出異議。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)執(zhí)行實(shí)務(wù)采否定說。德國(guó)《強(qiáng)制拍賣與強(qiáng)制管理法》則采肯定說，允許包括債權(quán)人、債務(wù)人在內(nèi)的利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告提起即時(shí)抗告*參見德國(guó)《強(qiáng)制拍賣與強(qiáng)制管理法》第74a條。。我國(guó)最高人民法院《規(guī)定》(2004)第6條賦予了當(dāng)事人及其利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的權(quán)利。不過，在“云南貢山華龍電力開發(fā)有限公司申請(qǐng)復(fù)議案”中，最高人民法院似乎采納了否定說。在該案中，就被執(zhí)行人提出的關(guān)于評(píng)估價(jià)值過低的異議，最高人民法院認(rèn)為，評(píng)估報(bào)告中標(biāo)的物的價(jià)值僅是人民法院在委托拍賣中可參照的保留價(jià)，其實(shí)際價(jià)值應(yīng)由市場(chǎng)決定，故認(rèn)定該異議理由不成立*參見最高人民法院執(zhí)行裁定書(2011)執(zhí)復(fù)字第15號(hào)。?！稄?qiáng)制執(zhí)行法草案(第六稿)》采納了肯定說，允許債權(quán)人、債務(wù)人對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議*參見《強(qiáng)制執(zhí)行法草案(第六稿)》第126條。。筆者認(rèn)為，不允許當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，不符合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)則，評(píng)估價(jià)的高低決定著保留價(jià)的高低，直接影響當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人的切身利益。評(píng)估價(jià)過高，易造成流拍或者多次降價(jià)方能成交，影響債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；評(píng)估價(jià)過低，易導(dǎo)致標(biāo)的物被賤價(jià)出賣，損害債務(wù)人的利益。持否定說者的理由缺乏說服力。因?yàn)?，評(píng)估價(jià)過高，盡管可能通過多次降價(jià)拍賣成交，但是，將嚴(yán)重影響執(zhí)行效率，進(jìn)而損害債權(quán)人的利益，甚至在多次降價(jià)后仍可能流拍，直接阻礙債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，這有違執(zhí)行程序快速實(shí)現(xiàn)債權(quán)人債權(quán)的首要目標(biāo)；評(píng)估價(jià)過低，盡管可能通過競(jìng)買人的充分競(jìng)價(jià)得以彌補(bǔ)，但是，應(yīng)當(dāng)看到，這是假設(shè)的拍賣制度理想運(yùn)行的狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)中存在諸多制約因素，決定了這種理想運(yùn)行狀態(tài)難以存在。正是如此，評(píng)估程序、保留價(jià)等配套制度才有了設(shè)置的正當(dāng)性，以防止債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)拍賣價(jià)格過低*沈德詠主編：《最高人民法院民事訴訟法司法解釋理解與運(yùn)用》，北京：人民法院出版社，2015年，第1307頁。。簡(jiǎn)言之，若認(rèn)為評(píng)估價(jià)過低可由市場(chǎng)矯正，就等于否定評(píng)估程序和保留價(jià)制度的正當(dāng)性。

在明確當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估結(jié)果享有異議權(quán)的前提下，其后續(xù)處理程序如何進(jìn)行，也是必須考慮的問題。最高人民法院《規(guī)定》(2004)對(duì)此沒有進(jìn)一步的具體規(guī)定。目前，執(zhí)行實(shí)務(wù)中最常見的處理方式是法院將此異議書交由原評(píng)估機(jī)構(gòu)答復(fù)。對(duì)此處理方式的合理性，法院最典型的解釋是，評(píng)估工作的專業(yè)性特點(diǎn)決定了當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議后，只能由評(píng)估機(jī)構(gòu)來處理，執(zhí)行部門不具備相應(yīng)的能力來審查。然而，原評(píng)估機(jī)構(gòu)的答復(fù)往往是簡(jiǎn)單地維持評(píng)估結(jié)論。這樣簡(jiǎn)單的處理方式，無異于變相否定當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估結(jié)果的異議權(quán)。當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人就評(píng)估結(jié)果提出的異議，與當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人就評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、評(píng)估程序合法性的異議一樣，都屬于執(zhí)行異議的范疇，理應(yīng)由執(zhí)行法院審查處理，而非由評(píng)估機(jī)構(gòu)處理。接下來的問題是：執(zhí)行法院如何審查處理該異議？實(shí)踐中的一種常見處理方式，就是直接重新委托評(píng)估，其理由依然是法院不具備相應(yīng)的審查能力?！稄?qiáng)制執(zhí)行法草案(第六稿)》也認(rèn)同此種做法*參見《強(qiáng)制執(zhí)行法草案(第六稿)》第126條。。直接重新評(píng)估這種方式簡(jiǎn)單明了、易于操作，但也會(huì)帶來其他問題，如在評(píng)估階段花費(fèi)太多的人力、物力和財(cái)力，不僅增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，而且影響執(zhí)行的效率；此外，重新評(píng)估依然無法完全避免評(píng)估結(jié)果不合理情形的出現(xiàn)。鑒于此，最高人民法院在《規(guī)定》(2004)中，對(duì)重新評(píng)估問題就沒有采取完全放開的做法。對(duì)當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人就評(píng)估結(jié)果提出的異議，法院不宜直接交由新的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估，而應(yīng)進(jìn)行審查。由于評(píng)估工作的專業(yè)性，決定了法院自身確實(shí)很難對(duì)評(píng)估報(bào)告作出實(shí)質(zhì)性審查。正如德國(guó)法學(xué)界所承認(rèn)的，盡管由司法輔助官審核評(píng)估結(jié)果，但其審查非常有限，無法仔細(xì)審查評(píng)估中的專業(yè)問題*Institut für Sachverst?ndigenwesen, Immobilienbewertung in der Zwangsversteigerung，2013，S. 94.。為了有效審查評(píng)估結(jié)果異議，應(yīng)當(dāng)考慮成立司法評(píng)估審查委員會(huì)，由各專業(yè)領(lǐng)域的資深評(píng)估人員組成，輔助法院對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。經(jīng)審查，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人異議不成立的，裁定駁回其異議；異議成立的，根據(jù)原評(píng)估報(bào)告的具體情況，責(zé)令評(píng)估機(jī)構(gòu)限期補(bǔ)正評(píng)估報(bào)告，確需重新評(píng)估的，裁定原評(píng)估報(bào)告無效，重新委托評(píng)估。

3.建立評(píng)估報(bào)告公開制度

建立評(píng)估報(bào)告公開制度，將評(píng)估報(bào)告展示在“陽光下”，是有力提升評(píng)估報(bào)告質(zhì)量、減少評(píng)估機(jī)構(gòu)違法錯(cuò)誤評(píng)估現(xiàn)象的重要手段。不少國(guó)家對(duì)此作出了專門規(guī)定。如韓國(guó)《民事執(zhí)行規(guī)則》(2002)第55條規(guī)定，評(píng)估報(bào)告的復(fù)印件，應(yīng)在每次賣卻期日的一周前，備置于法院；法院認(rèn)為適當(dāng)時(shí)，還可以在電子通訊媒體上公示該評(píng)估報(bào)告。德國(guó)《強(qiáng)制拍賣與強(qiáng)制管理法》第42條第2款也明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通過電子或其他方式公開，任何人均可查看。日本最高裁判所《民事執(zhí)行規(guī)則》第31條也要求，裁判所書記官應(yīng)當(dāng)將評(píng)估書置于執(zhí)行裁判所，并可以供一般民眾在網(wǎng)絡(luò)上閱覽。在我國(guó)，現(xiàn)行司法解釋僅要求評(píng)估結(jié)果(即評(píng)估價(jià))須在有關(guān)的信息平臺(tái)上公示，而非完整的評(píng)估報(bào)告。如此公示，無法充分發(fā)揮社會(huì)公眾對(duì)評(píng)估報(bào)告的監(jiān)督作用。因此，建議立法明確規(guī)定評(píng)估報(bào)告完整公開制度，以加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的社會(huì)監(jiān)督。