摘要：2014年保險(xiǎn)業(yè)《新國(guó)十條》布以來(lái)，保險(xiǎn)公司為了長(zhǎng)期發(fā)展，越來(lái)越青睞于選擇不動(dòng)產(chǎn)作為新的投資方式。但是，由于保險(xiǎn)投資仍處于起步階段，在實(shí)際操作中仍存在一些問(wèn)題，如專業(yè)人才匱乏、可投資產(chǎn)較少、風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題，本文針對(duì)這些問(wèn)題展開(kāi)分析，給出相對(duì)應(yīng)的建議。面對(duì)紛繁多變的投資模式，保險(xiǎn)公司應(yīng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)考慮不動(dòng)產(chǎn)投資，以期獲得長(zhǎng)久穩(wěn)健的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)投資；不動(dòng)產(chǎn)；保險(xiǎn)資金運(yùn)用

一、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的方式

保險(xiǎn)公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，可以將其粗略劃分為：直接投資和間接投資兩種方式。

（一）保險(xiǎn)資金直接投資

在直接投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，基于投資項(xiàng)目的多樣性，可進(jìn)一步細(xì)分為投資于基礎(chǔ)設(shè)施、投資于工業(yè)類地產(chǎn)、投資于商業(yè)類地產(chǎn)三個(gè)方面。

1.基礎(chǔ)設(shè)施類投資

2006年，在《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)辦法》中提到：我國(guó)保險(xiǎn)資金可以投資于國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，如交通、通訊等。

2.工業(yè)類地產(chǎn)投資

工業(yè)地產(chǎn)上的建筑物用途比較廣泛，目前基本上包括工業(yè)用的廠房、儲(chǔ)存物資的倉(cāng)庫(kù)以及企業(yè)辦公用的大樓等。工業(yè)地產(chǎn)作為重要的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一直以來(lái)，由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)、工業(yè)企業(yè)參與的模式進(jìn)行。

3.商業(yè)地產(chǎn)投資

作為商業(yè)地產(chǎn)，其存在形式明顯與用來(lái)居住的地產(chǎn)不一樣。用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)，大致包括百貨商場(chǎng)、大型超市以及各種類型的娛樂(lè)場(chǎng)所等。

（二）保險(xiǎn)資金間接投資

保險(xiǎn)公司除了可以將保險(xiǎn)資金直接用于不動(dòng)產(chǎn)投資外，還有間接投資的房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)抵押支持債券以及擔(dān)保債權(quán)憑證。

1.房地產(chǎn)信托投資基金

保險(xiǎn)公司有多種間接投資，其中作為最受保險(xiǎn)公司青睞的方式，就是將保險(xiǎn)資金用于投資房地產(chǎn)信托基金。這一方式，也是與保險(xiǎn)資金聯(lián)系最為密切的一種形式。我們?nèi)绻麑⒎康禺a(chǎn)信托投資基金按照其收入來(lái)源又可以細(xì)分為三種，分別為資產(chǎn)型投資、貸款型投資以及混合型投資。

2.房地產(chǎn)抵押支持債券

保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)資金進(jìn)行間接投資，除了前面所說(shuō)的用于投資房地產(chǎn)信托基金外，還有一種投資方式，就是用于抵押貸款。房地產(chǎn)抵押支持債券是作為一種抵押貸款的合集，一般可以細(xì)分為兩部分，一是作為商用，稱為商用物業(yè)抵押貸款證券；一是用于居民住房，稱為住房抵押貸款證券。

3.擔(dān)保債權(quán)憑證

擔(dān)保債權(quán)憑證是從房地產(chǎn)抵押支持債券中發(fā)展衍生而來(lái)的，它將各種債務(wù)集中在一起，然后以抵押的集合體發(fā)行債權(quán)憑證。擔(dān)保債權(quán)憑證可以把資產(chǎn)中的低信用變更為高信用。貸款擔(dān)保債務(wù)證券和債券擔(dān)保債務(wù)證券共同構(gòu)成了擔(dān)保債權(quán)憑證。

二、保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資存在的問(wèn)題

1.不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏

作為與“承保業(yè)務(wù)”同樣重要的投資行為，要求保險(xiǎn)公司能夠?qū)?jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟(jì)情況的變化有明確認(rèn)知。不動(dòng)產(chǎn)投資是一個(gè)專業(yè)化非常強(qiáng)的領(lǐng)域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的一個(gè)部門運(yùn)作，不利于它的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但是，受“重保險(xiǎn)輕投資，重來(lái)源輕運(yùn)用”的固有思想影響，我國(guó)的保險(xiǎn)公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊(duì)伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才儲(chǔ)備，特別缺乏熟悉不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員。

2.不動(dòng)產(chǎn)投資組織形式尚需完善

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的組織形式，從保險(xiǎn)公司內(nèi)設(shè)投資部到組建資產(chǎn)管理公司，至今形成多種形式并存的格局。但一方面，很多保險(xiǎn)公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，組建資產(chǎn)管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，當(dāng)前有很多小保險(xiǎn)公司，都采取內(nèi)設(shè)投資部的模式。另一方面，即使部分保險(xiǎn)公司成立了資產(chǎn)管理公司，也因管理體制問(wèn)題而可能導(dǎo)致投資業(yè)務(wù)效率低下，資金運(yùn)用組織形式總體上仍處于比較散亂的狀態(tài)。

3.不動(dòng)產(chǎn)投資可投資產(chǎn)較少

按照保險(xiǎn)資產(chǎn)配置的要求，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)所要求的年化收益率通常6%～10%的區(qū)間。從風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)能夠在中長(zhǎng)期獲得較高的回報(bào)水平，符合保險(xiǎn)資金的安全性和追求長(zhǎng)期回報(bào)的要求。而且，隨著一、二線城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距的逐步拉大，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值已經(jīng)開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。因此，一、二線城市將成為保險(xiǎn)資金主要關(guān)注的區(qū)域，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)將成為保險(xiǎn)資金重點(diǎn)考慮的投資目標(biāo)。然而總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段我國(guó)保險(xiǎn)資金可投的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)較少，存在較大的發(fā)展空間。

4.不動(dòng)產(chǎn)投資面臨較大風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，許多專家學(xué)者普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)比普遍想象的要高。不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要是流動(dòng)性差、變現(xiàn)難、市場(chǎng)行情波動(dòng)大，在收益性上也往往存在較大的不確定性。而且，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，不少城市尚未經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的周期。另外，我國(guó)很多地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的成熟度還不高，這就更增加了未來(lái)的不確定性因素。

三、對(duì)我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)建議

（一）政策導(dǎo)向型發(fā)展

保險(xiǎn)公司在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)時(shí)，要時(shí)時(shí)關(guān)注政策導(dǎo)向，只有準(zhǔn)確把握政策導(dǎo)向，才能避免投資活動(dòng)與政策趨勢(shì)相悖。針對(duì)城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型，要準(zhǔn)確把握其具體需求，要積極開(kāi)發(fā)新的城市綜合體，把國(guó)家的戰(zhàn)略方針?lè)旁诘谝晃?，在促進(jìn)就業(yè)的同時(shí)，也讓農(nóng)村人口成功轉(zhuǎn)向城市。目前困擾我國(guó)政府的一大難題是日益增加的老齡人口數(shù)量，它使國(guó)家無(wú)力承擔(dān)養(yǎng)老金支付。作為以服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略為主旨的保險(xiǎn)公司，應(yīng)積極為國(guó)家承擔(dān)這一重?fù)?dān)，其具體實(shí)施可表現(xiàn)為在不動(dòng)產(chǎn)投資上，即各大保險(xiǎn)公司紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以減輕養(yǎng)老的成本。只有把運(yùn)用保險(xiǎn)資金這一活動(dòng)長(zhǎng)久地與國(guó)家的發(fā)展緊密聯(lián)系，才能確保其收益的安全穩(wěn)妥，更是保險(xiǎn)公司勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的一種體現(xiàn)。

（二）全面培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人才

就我國(guó)目前保險(xiǎn)公司來(lái)看，一部分保險(xiǎn)從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，即使是接受了高等教育，也有一部分人員沒(méi)有學(xué)習(xí)過(guò)投資專業(yè)的知識(shí)。而保險(xiǎn)公司由于專業(yè)人才的缺乏，可能使評(píng)估、決策、交易整個(gè)過(guò)程均交由一個(gè)部門完成，因此導(dǎo)致可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司內(nèi)部應(yīng)該實(shí)行權(quán)責(zé)分離，使每個(gè)部門相互獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，由此規(guī)避獨(dú)裁等情況的出現(xiàn)。每一位保險(xiǎn)公司的管理人員應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，只有把公司內(nèi)部管理好，才能讓公司更加平穩(wěn)地走好每一步。只有每一個(gè)人認(rèn)真履行應(yīng)盡的義務(wù)，將自己的責(zé)任與公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，一心一意投入到公司中去，才能營(yíng)造健康的運(yùn)營(yíng)模式。任何一個(gè)人錯(cuò)誤的決策，都有可能使公司陷入危機(jī)。

（三）修正不動(dòng)產(chǎn)投資理念

與保險(xiǎn)公司傳統(tǒng)的投資方式相比，不動(dòng)產(chǎn)投資、銀行儲(chǔ)蓄、投資債券、股票、基金相比，具有其特殊性。因?yàn)槠渫顿Y標(biāo)的的改變，保險(xiǎn)公司也要對(duì)相應(yīng)的知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)。保險(xiǎn)公司投資人員要把眼光放得更遠(yuǎn)，樹(shù)立起長(zhǎng)期投資的理念，并充分理解內(nèi)在價(jià)值的重要性，學(xué)會(huì)正確評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的的內(nèi)在價(jià)值，在市場(chǎng)價(jià)值大大低于其內(nèi)在價(jià)值時(shí)，能做到果斷購(gòu)入。

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作者簡(jiǎn)介：盧茜茜（1991—），女，山西臨汾人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2015（金融學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)金融