王云松

摘要：2007年頒布的《物權(quán)法》在第9條明確的規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動須經(jīng)登記才可發(fā)生法律效力，未經(jīng)過登記，不可發(fā)生法律效力。根據(jù)這一條文的規(guī)定，我國物權(quán)法所確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式就是不動產(chǎn)登記制度。但不動產(chǎn)的登記在實際的操作中還存在著一些爭議，本文通過對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的探討，指出了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的問題，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出了合理化的建議。

關(guān)鍵詞：物權(quán)公示公信 統(tǒng)一登記 不動產(chǎn) 一、引言

2007年頒布實施的《物權(quán)法》中明確的規(guī)定物權(quán)公示公信原則，對于動產(chǎn)而言其公示方式是交付制度，而不動產(chǎn)的公示方式主要是登記制度。物權(quán)法頒布至今已經(jīng)有8年時間，在這期間我國的物權(quán)法得到了很好的實施，個人的財產(chǎn)權(quán)得到了保障。但目前不動產(chǎn)登記制度并不十分健全，需要盡快完善我國不動產(chǎn)的登記制度，從而保障公民的私人財產(chǎn)權(quán)神圣不受侵犯。

二、物權(quán)公示公信原則的含義及基本法理

我國物權(quán)法之所以規(guī)定了物權(quán)的公示公信原則，是由物權(quán)的絕對權(quán)、支配權(quán)、對世權(quán)和排他權(quán)的權(quán)利屬性所決定的。這當(dāng)然的要求物權(quán)的變動需要予以公示，從而產(chǎn)生法律上的公信力。物權(quán)公示的最根本作用是給物權(quán)的各種變動提供有公信力的法律基礎(chǔ)。①物權(quán)變動，依其發(fā)生的情形不同可以劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動兩種。物權(quán)變動需要公示的法理基礎(chǔ)也因這兩種情形的不同而不盡相同。根據(jù)法律行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動行為，其法理基礎(chǔ)就是依據(jù)物權(quán)變動雙方當(dāng)事人的物權(quán)變動合意并不當(dāng)然的發(fā)生物權(quán)變動的法律效力，因而必須對物權(quán)變動提夠相應(yīng)的法律保障。而物權(quán)公示制度就是這一法律保障。非依法律行為法發(fā)生的物權(quán)變動，基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生法律效力，但如果權(quán)利人要進一步的處分該物權(quán)，則必須予以公示。

公示與公信是密切聯(lián)系在一起的。公示是物權(quán)變動生效的必備要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差別。公信主要是針對第三人而言的，第三人因為這種信賴公示的物權(quán)的存在，并基于這種信賴而與當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓物權(quán)的協(xié)議。②這種信賴利益值得我們?nèi)ゼ右员Ｗo，我認為在雙方當(dāng)事人之間不太需要考慮這種公信力的問題，因為雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是熟識的，因而不需要公信原則的保護。

物權(quán)公示公信原則對于法院執(zhí)行活動的開展具有積極意義。眾所周知，當(dāng)前法院對于法庭判決在某些情況下難以執(zhí)行，也就導(dǎo)致勝訴一方的合法權(quán)益得不到有效的保證，從而對于培養(yǎng)民眾對于法律的信仰精神也極為不利。如果原告在訴訟中申請財產(chǎn)保全，法院當(dāng)然要對財產(chǎn)進行查封、扣押。但法院必須對被保全或的財產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)予以明確的掌握如是否存在共有人在一些實際的案例中，許多需要保全或強制執(zhí)行的財產(chǎn)都被財產(chǎn)所有人通過各種方式加以隱藏，從而逃避債務(wù)。這就需要進一步的完善物權(quán)的公示制度，增強其公信力，更好的維護勝訴一方的利益訴求。

三、不動產(chǎn)登記制度的完善

物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)這一條規(guī)定，我國《物權(quán)法》所確定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式是不動產(chǎn)的登記制度。例外情形則是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動通過交付等方式實現(xiàn)。

（一）不動產(chǎn)的登記制度及存在的問題

所謂不動產(chǎn)登記制度是指經(jīng)權(quán)利人的申請，由登記部門將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。我國《物權(quán)法》的第9條至第22條都是不動產(chǎn)登記制度的法律規(guī)定，主要包括登記機構(gòu)，變更登記，異議登記，預(yù)告登記，等制度。我國物權(quán)法所建立的不動產(chǎn)登記立法模式以實質(zhì)主義為基本原則，在準不動產(chǎn)登記方面采取了形式主義的登記體例。

從行政法的意義上講，登記行為僅僅是行政機關(guān)眾多具體行政行為中的一種。但在物權(quán)法的層面上，不動產(chǎn)的登記在不動產(chǎn)的物權(quán)變動過程中具有相當(dāng)重要的作用。當(dāng)前我國可以行使不動產(chǎn)登記權(quán)力的國家行政機關(guān)并不單一，諸如土地管理機關(guān)，房地產(chǎn)管理機關(guān)，森林管理機關(guān)，草原管理機關(guān)，水域管理機關(guān)等都可以進行不動產(chǎn)的登記。房屋這種典型的不動產(chǎn)，要發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，至少要經(jīng)過房地產(chǎn)管理機關(guān)，土地管理機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)等一系列行政機關(guān)的審批，才能完成物權(quán)變動。這種純粹意義上的民事法律行為被賦予了太多行政色彩，這與我國的法制傳統(tǒng)是密不可分的。上述制度的基本出發(fā)點和制度訴求更側(cè)重于對不動產(chǎn)事務(wù)的管理，而不是物權(quán)變動的公示制度?；诖耍段餀?quán)法》第10條第2款明確的指出，我們必須要盡快的改變多部門、多級別的登記制度。這一原則寫入物權(quán)法的條文之中，足見立法者的智慧。通過該條文的規(guī)定，可以促進行政部門積極的改變當(dāng)前多部門、多級別的登記制度，盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。通過建立這樣一個統(tǒng)一的登記制度，可以減少行政權(quán)力對于私權(quán)行使的干涉，對于培植人文主義、私權(quán)神圣這樣一些理念具有重要作用。

（二）不動產(chǎn)登記制度的完善

雖然《物權(quán)法》第10條第二款明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度，但從實際情況看，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記的范圍，統(tǒng)一登記的辦法，統(tǒng)一登記的效力，目前還是無法實現(xiàn)。現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度存在的不完善，不統(tǒng)一，不全面等問題，不僅不便于國家掌握不動產(chǎn)物權(quán)的實際狀況，更嚴重的是不能使進行不動產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人通過不動產(chǎn)登記簿物完全了解不動產(chǎn)物權(quán)的真實情況。要想盡快解決當(dāng)前不動產(chǎn)登記制度的混亂狀態(tài)，必須制定《中華人民共和國不動產(chǎn)登記法》，明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)，登記程序、登記辦法等事項。只有通過法律統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記制度，才能夠保障不動產(chǎn)物權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)對公民財產(chǎn)權(quán)的合理保護。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾 予以公開，使公眾了解某項不特定的不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。具體來說，登記的目的就在于向公眾公示如下情況：一是物權(quán)的設(shè)立。二是物權(quán)的移轉(zhuǎn)和變更。三是不動產(chǎn)的負擔(dān)。四是不動產(chǎn)物權(quán)的消滅。五是不動產(chǎn)權(quán)利的其他情況。為此我們需要盡快制定《不動產(chǎn)登記法》，發(fā)揮不動產(chǎn)登記的公示作用。

基金項目：黑龍江大學(xué)研究生創(chuàng)新科研項目（YJSCX2015-046HLJU）

參考文獻：

[1]王利明著 《與民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孫憲忠著 《中國物權(quán)法總論》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法學(xué)院聽講座》第一輯 中國法制出版社 2007年

[4]《物權(quán)法名家講座》 中國社會科學(xué)出版社 2008年

[5]王利明主編 《民法》（第四版） 中國人民大學(xué)出版社 2008年

注解：

①孫憲忠 中國物權(quán)法總論（第二版）法律出版社 2009年 271頁

②王利明 物權(quán)法的基本理念《與民法同行》