付正信

[摘 要]近年來，我國房地產(chǎn)價格仍然保持著較高的增長速度，人們對于房地產(chǎn)領(lǐng)域價格上漲的原因以及未來發(fā)展方向十分關(guān)注。文章通過理論分析以及提出假設(shè)的方式，對經(jīng)濟增長和保障房供給對于房地產(chǎn)價格影響進行了分析，通過選擇變量和建立模型的方式對假設(shè)的正確性進行了驗證，最后對得出的結(jié)果進行分析，從而判斷出兩者對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的具體影響，希望為關(guān)注這一領(lǐng)域的人士提供一些參考意見。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟增長；保障房；房地產(chǎn)價格；國內(nèi)生產(chǎn)總值

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.35.064

隨著我國國民經(jīng)濟的增長以及人民生活水平的提高，社會各界對于房地產(chǎn)領(lǐng)域特別是房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢的關(guān)注程度越來越高。自我國城市化發(fā)展戰(zhàn)略實施以來，城市化進程不斷加快，為我國城市房地產(chǎn)建筑和銷售業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。同時，保障房制度提出改變了傳統(tǒng)單一商品房的住房體系，滿足了不同的購房需求，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了更多新的可能。

1 理論分析與提出假設(shè)

1.1 理論分析

筆者通過對房地產(chǎn)市場中需求方程、供給方程以均衡方程的篩選，得到將房地產(chǎn)的價格作為因變量的方程和房地產(chǎn)的需求作為因變量的方程相反。將經(jīng)濟發(fā)展變量與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系用計量推導模型進行分析，將房地產(chǎn)價格需求方程使用對數(shù)線性模型進行表示，可以得出如下方程：

ln（EX×N）=Aln（Y×N）-BlnZ+lnD

其中，市場交易量用EX表示；人口、國民收入以及房屋實際租用成本分別用N、Y、Z進行表示；市場內(nèi)其他影響需求的因素例如信貸獲得性、利率、土地出讓金以及保障房供給等用D進行表示；市場需求和價格彈性用A、B分別表示。[1]國家經(jīng)濟增長直接預示著投資、建設(shè)等生產(chǎn)活動的活躍性提高，建筑建設(shè)工程領(lǐng)域的需求增加，直接導致房地產(chǎn)價格上漲。并且房屋交易市場中賣方市場占據(jù)主導地位，促使相應(yīng)成本增加，同時房地產(chǎn)市場政策因素以及經(jīng)濟干預對于房屋成交量也在一定程度上具有重要影響。

1.2 提出假設(shè)

假設(shè)一：經(jīng)濟發(fā)展水平提高促進房地產(chǎn)價格提升，某一省份經(jīng)濟發(fā)展水平提高會對周邊省份房產(chǎn)價格起到正向刺激作用；假設(shè)二：保障房供給增加會抑制房地產(chǎn)價格的上升，二者具有反向線性關(guān)系，但其影響水平并不明顯。

2 模型建立與選擇變量

2.1 模型建立

本文研究經(jīng)濟增長和保障房供給對房地產(chǎn)價格的影響利用空間面板數(shù)據(jù)模型?？臻g面板數(shù)據(jù)模型同時具備了面板數(shù)據(jù)模型以及截面空間計量模型的雙重特征，相較于普通面板模型，空間面板數(shù)據(jù)模型在計量實證分析研究領(lǐng)域的應(yīng)用程度較為廣泛。且在實際操作環(huán)節(jié)，空間面板數(shù)據(jù)模型可以同時顯示出個體異質(zhì)性特點以及區(qū)域間空間相關(guān)性特點。

不同的空間滯后因子能單獨或同時出現(xiàn)在同一個計算模型當中，通常情況下有兩種原因會導致出現(xiàn)不同空間滯后因子出現(xiàn)空間相關(guān)性，即相鄰的空間單元之間存在數(shù)據(jù)測量差以及客觀存在的空間交互影響。從經(jīng)濟意義上來說，空間面板數(shù)據(jù)模型對于橫截面維度以及時間維度等方面蘊含的數(shù)據(jù)信息能加以充分考慮，同時，空間面板數(shù)據(jù)模型中的滯后模型重點關(guān)注被解釋變量空間自相關(guān)特征。

在各地區(qū)經(jīng)濟和資源流動不斷變化的前提下，經(jīng)濟市場條件中的普遍現(xiàn)象可以借由空間自相關(guān)指數(shù)進行檢驗，并且從空間異質(zhì)性方面分析，常用模型可以將經(jīng)濟增長以及保障房供給對房地產(chǎn)價格的影響直接反映到模型數(shù)據(jù)當中，其中涉及的空間固定效應(yīng)可以充分反映出不同省份地區(qū)之間的地理特征對于經(jīng)濟增長以及房地產(chǎn)價格的影響，同時時間固定效應(yīng)可以反映出經(jīng)濟波動以及房地產(chǎn)領(lǐng)域政策和制度對房地產(chǎn)價格的階段性影響。時空固定效應(yīng)可以同時反映兩者影響，并且對不同省份地區(qū)之間的地理特征以及經(jīng)濟波動周期關(guān)系進行內(nèi)化分析。[2]

2.2 變量選擇

因為本文重點研究對象為房地產(chǎn)價格，所以在本文所應(yīng)用的空間面板模型中，被解釋變量為商品房的價格PH。由于當前我國房地產(chǎn)市場中的房屋類型主要包括了住宅、商業(yè)用房、辦公用房、別墅以及保障房等，并且房屋的價格在一定程度上受其具體用途的影響，并且在具體數(shù)量上也存在一定的差別，所以本文中所研究的商品房價格無法涉及全部商品房屋類型，因此選擇了社會普遍關(guān)注的住宅類型房地產(chǎn)價格作為主要研究對象。所以文章中涉及的房地產(chǎn)價格為普通商品住宅房屋價格，因此本文中被解釋變量為住宅類商品房屋價格。此外，本文研究商品房屋交易市場不包含二手房交易以及出租市場交易市場中所涉及的房屋價格情況。

本文所選取的空間面板模型中的解釋變量為國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP以及保障房供給LHS。其中國內(nèi)生產(chǎn)總值為各地區(qū)的GDP，用以表示各地區(qū)之間的經(jīng)濟增長情況，并且在國民收入、國內(nèi)生產(chǎn)凈值、人均生產(chǎn)總值以及國內(nèi)生產(chǎn)總值等眾多可以表示國家經(jīng)濟增長水平的參數(shù)中，國內(nèi)生產(chǎn)總值具有相對普遍性，其參考價值相對較高。并且經(jīng)濟越發(fā)達地區(qū)，其GDP指數(shù)越高，人均購房能力也相對較大，對房屋住宅的需求也比其他城市相對更多。此外，國家建設(shè)保障房的主要目的為確保低收入群體能有房可住，確保中低收入群體也能享有一定水平的社會福利。由于我國保障房類型較多并且數(shù)量較大，因此本文選取近五年之內(nèi)政府用于保障房建設(shè)支出作為保障房供給程度指標，用作模型建設(shè)中的解釋變量。

3 實驗結(jié)果與結(jié)果分析

3.1 實驗結(jié)果

本文通過將近五年來的空間面板數(shù)據(jù)，并且選取的范圍為除臺灣地區(qū)以及香港和澳門特別行政區(qū)之外，我國大陸地區(qū)的31個省份與直轄市近幾年相關(guān)數(shù)據(jù)，作為面板數(shù)據(jù)，利用空間面板模型進行分析。結(jié)果顯示，截至去年年底，我國各省份和地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP為68萬億元，各省份地區(qū)平均生產(chǎn)總值為2.2萬億元，增速最快是我國西藏自治區(qū)，其次為重慶市，GDP總量最高地區(qū)為廣東省，為6.8萬億元。近五年來由于我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，截至2015年年底商品房銷售最高價格出現(xiàn)在了北京市，第二為上海市，商品房最低價格出現(xiàn)在貴州省。并且，截至2016年年底，我國各地區(qū)政府保障住房支出平均為145億元，保障房支出最多地區(qū)為安徽省，最少地區(qū)為天津市。[3]

3.2 結(jié)果分析

根據(jù)空間面板模型得出的結(jié)果可以得知，經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)域中的土地出讓金以及銀行信貸量對我國房地產(chǎn)價格具有較大影響，土地出讓金對房地產(chǎn)市場中的供給環(huán)節(jié)直接影響房地產(chǎn)價格，而銀行信貸量從房地產(chǎn)需求環(huán)節(jié)直接影響房地產(chǎn)價格。例如，GDP對本省內(nèi)部房地產(chǎn)價格影響較大，同時也會在一定程度上對相鄰地區(qū)造成一定間接影響。而區(qū)域內(nèi)政府對保障房建設(shè)投入力度加大，人們對于商品房需求量降低，供過于求會促使商品房房屋價格在一定范圍內(nèi)下降。由此可以得出經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)價格具有正向影響作用；保障房供給對于房地產(chǎn)價格具有反向影響作用，因此假設(shè)一和假設(shè)二均成立。

4 結(jié) 論

綜上所述，本文通過模型建立和分析的方式，對當前我國房地產(chǎn)價格影響因素進行了全面分析，研究結(jié)果證實我國各省份和地區(qū)之間的房地產(chǎn)價格具有空間集聚性的關(guān)系，并且隨著經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格仍保有上升趨勢，經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)價格具有直接影響，對其具有正向促進作用。與之相比，保障房的供給不能有效改變當前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)價格走勢，對其影響十分有限。

參考文獻：

[1]周航，樊學瑞，周哲.保障性住房供給對消費擴張的影響[J]. 財經(jīng)科學，2016（4）：69-79.

[2]王雨飛，冷志明，丁如曦.中國新型城鎮(zhèn)化道路與房地產(chǎn)市場發(fā)展轉(zhuǎn)型——“新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展學術(shù)論壇”綜述[J].經(jīng)濟研究，2016，51（2）：181-185.

[3]楊曄. 房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻度研究[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（11）：123.endprint