胡青

摘 要：本文首先闡述了康療型養(yǎng)老地產(chǎn)助推小城鎮(zhèn)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義，進(jìn)一步分析康療型養(yǎng)老地產(chǎn)與小城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合的優(yōu)勢，同時探究康療型養(yǎng)老地產(chǎn)與小城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合過程中可能遇到的各種風(fēng)險，最終展望康療型養(yǎng)老地產(chǎn)與小城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合的發(fā)展趨勢及對可能遇到的各種風(fēng)險提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：康療型 養(yǎng)老地產(chǎn) 小城鎮(zhèn)建設(shè)

中圖分類號：F291.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）10（a）-0112-02

1 康療型養(yǎng)老地產(chǎn)助推小城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)實(shí)意義

1.1 康療型養(yǎng)老地產(chǎn)與小城鎮(zhèn)建設(shè)概念結(jié)合

康療型養(yǎng)老地產(chǎn)是指由企業(yè)開發(fā)主導(dǎo)的以康療型養(yǎng)老為主題的產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目。康療型養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，采用養(yǎng)老住宅+一般住宅+配套+康復(fù)醫(yī)療+服務(wù)的綜合開發(fā)模式，它實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加了設(shè)施設(shè)備和精心打造的專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)。

小城鎮(zhèn)建設(shè)是小城鎮(zhèn)的各種要素的創(chuàng)立或組合以及一定區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)體系的設(shè)置、改造和發(fā)展的過程。即通過統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加大公共財政對農(nóng)村的覆蓋，增加農(nóng)村教育、衛(wèi)生、交通、水利、環(huán)境等公共產(chǎn)品供給，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，形成城鄉(xiāng)間良性互動，綜合與全面地謀劃中國現(xiàn)代城鄉(xiāng)結(jié)合建設(shè)。

康療型養(yǎng)老地產(chǎn)與發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)都為當(dāng)下較為時尚的熱點(diǎn)議題。

1.2 康療型養(yǎng)老地產(chǎn)與小城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合的政策背景

康療型養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)是一套完備的康復(fù)醫(yī)療體系，現(xiàn)今國家層面鼓勵社會資本辦醫(yī)，考慮到民營資本偏愛布局醫(yī)療體系缺口和布局?？漆t(yī)院的優(yōu)勢，康復(fù)醫(yī)療領(lǐng)域?qū)⒂型瓉碣Y本盛宴。

分級診療、醫(yī)療保險等國家政策對康復(fù)醫(yī)療扶持力度近年來已顯著增強(qiáng)。2011年衛(wèi)生部文件《關(guān)于開展建立完善康復(fù)醫(yī)療服務(wù)體系試點(diǎn)工作的通知》則明確提出要建立三級康復(fù)醫(yī)療分級診療體系（急性期：綜合性醫(yī)院，康復(fù)期：康復(fù)醫(yī)院，長期隨訪期：社區(qū)醫(yī)院）。2015年9月，國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)分級診療制度建設(shè)的指導(dǎo)意見，提出完善雙向轉(zhuǎn)診程序，建立健全轉(zhuǎn)診指導(dǎo)目錄，重點(diǎn)暢通慢性期、恢復(fù)期患者向下轉(zhuǎn)診渠道，逐步實(shí)現(xiàn)不同級別、不同類別醫(yī)療機(jī)構(gòu)之間的有序轉(zhuǎn)診。2016年4月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革2016年重點(diǎn)工作任務(wù)的通知》指出：“鼓勵社會力量舉辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)以及老年康復(fù)、老年護(hù)理等專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)”。

目前國家大力開發(fā)小城鎮(zhèn)建設(shè)，并針對小城鎮(zhèn)建設(shè)中的問題提出了堅(jiān)持小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略，加大投入，扭轉(zhuǎn)重城輕鎮(zhèn)的觀念；堅(jiān)持有特色發(fā)展，培育特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，防止產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟風(fēng)與堅(jiān)持有特色建設(shè)，尊重山水環(huán)境和原有街區(qū)肌理，控制建設(shè)高度等“十個堅(jiān)持”的要求。

綜上所述，康療型養(yǎng)老地產(chǎn)正處于政策風(fēng)口，落地速度將明顯加快。由于康復(fù)項(xiàng)目開始不斷納入醫(yī)保覆蓋范圍，將釋放更多的康復(fù)醫(yī)療需求，龐大的需求端將進(jìn)一步推進(jìn)康療型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。將其與國家大力推行的小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合無疑會得到1+1>2的結(jié)果，在不增加當(dāng)?shù)卣?fù)債的前提下，通過因地制宜的發(fā)展康療型養(yǎng)老地產(chǎn)及其周邊配套設(shè)施，變相實(shí)現(xiàn)了招商引資，進(jìn)一步助推小城鎮(zhèn)建設(shè)政策的成功實(shí)現(xiàn)。

2 康療型養(yǎng)老地產(chǎn)助推小城鎮(zhèn)建設(shè)優(yōu)勢

2.1 康療型養(yǎng)老地產(chǎn)相比一般產(chǎn)業(yè)開發(fā)優(yōu)勢

康療型養(yǎng)老地產(chǎn)一般定位為有中高收入、生活基本可自理的中高齡活躍長者為主的中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。康療型養(yǎng)老采取“會員制管理”模式，增加了潛在客戶的黏性，一個成熟的康療型養(yǎng)老地產(chǎn)對當(dāng)?shù)刎斦杖攵裕^一般產(chǎn)業(yè)收入更為穩(wěn)定，不存在靠天吃飯、靠政策吃飯等情況；康療型養(yǎng)老“只租不售”模式及配套的康復(fù)醫(yī)療體系，為潛在客戶提供了專業(yè)高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，同時也帶動了周邊配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，變相實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣猩桃Y與人口遷移，間接完善了當(dāng)?shù)蒯t(yī)療、交通、環(huán)境等發(fā)展；康療型養(yǎng)老對周邊環(huán)境要求高，發(fā)展康療型養(yǎng)老地產(chǎn)是一種環(huán)境友好型的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，在不破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境的前提下同時實(shí)現(xiàn)了GDP的增長。

2.2 小城鎮(zhèn)開發(fā)康療型養(yǎng)老地產(chǎn)相比大城市開發(fā)優(yōu)勢

伴隨著近些年中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，大城市地價也是水漲船高，康療型養(yǎng)老地產(chǎn)“只租不售”的模式無疑會增加開發(fā)商的資金壓力，后期資金回籠慢。進(jìn)而導(dǎo)致大型開發(fā)商不愿發(fā)展康療型養(yǎng)老地產(chǎn)，小型開發(fā)商貿(mào)然開發(fā)容易導(dǎo)致資金鏈斷裂形成惡性循環(huán)。在小城鎮(zhèn)開發(fā)康療型養(yǎng)老地產(chǎn)或許將改變這種局面，小城鎮(zhèn)的低地價，低人工費(fèi)將降低企業(yè)的開發(fā)成本；大城市人口擁擠，環(huán)境質(zhì)量較不理想，許多城市很難提供靜謐且環(huán)境舒適的地塊供康療型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，可許多交通便利、周邊配套較為完善的小城鎮(zhèn)卻擁有許多靜謐且環(huán)境宜人的地塊資源。

綜上所述，單就開發(fā)康療型養(yǎng)老地產(chǎn)來說，小城鎮(zhèn)相比大城市擁有了得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。

3 康療型養(yǎng)老地產(chǎn)助推小城鎮(zhèn)建設(shè)風(fēng)險分析

毫無疑問，康療型養(yǎng)老地產(chǎn)將開啟房地產(chǎn)投資建設(shè)全新模式，在傳統(tǒng)地產(chǎn)利潤空間不斷壓縮的今天，房企為培育新的增長點(diǎn)而謀求轉(zhuǎn)型已成為共識，許多房企把康療型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)作為企業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步嘗試?？弹熜宛B(yǎng)老地產(chǎn)成為二者互為聯(lián)系的紐帶，但康療型養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新生發(fā)展模式在與小城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合的過程中也存在一定的風(fēng)險。

（1）前期投入大是康療型養(yǎng)老地產(chǎn)啟動面臨的第一大難題。開發(fā)商在前期的大量投資和后期資金回籠慢，會導(dǎo)致無資金回籠與無資金支撐而阻礙康療型養(yǎng)老地產(chǎn)的連續(xù)開發(fā)。

（2）產(chǎn)品定位與運(yùn)營模式是決定康療型養(yǎng)老地產(chǎn)潛在客戶的重中之重。中國傳統(tǒng)的四世同堂理念讓老人更愿意待在家里，故康療型養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營需潛心經(jīng)營，不能一味地想著賺快錢。

（3）康療型養(yǎng)老地產(chǎn)中對專業(yè)服務(wù)水平要求高，需要建立一套完備的康復(fù)醫(yī)療體系。開發(fā)建設(shè)與管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)缺乏，康復(fù)醫(yī)療體系的完善與引入專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)是決定康療型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營成功的一大重要因素。

（4）盡管國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策支持力度不斷加強(qiáng)，但由于我國實(shí)行分級吃飯的財政管理體制，地方政府囿于本級財力限制，地方配套資金難以到位，國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)培育及發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)的貫徹力度難以得到有效執(zhí)行。

（5）小城鎮(zhèn)居民收入水平偏低，老年人消費(fèi)較節(jié)儉，無法短時間形成康療型養(yǎng)老地產(chǎn)的有效潛在客戶。而小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善將導(dǎo)致康療型養(yǎng)老地產(chǎn)初期很難對大城市養(yǎng)老人群形成較大吸引力。

4 康療型養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢與建議

未來，隨著中國人口老齡化加劇，康療型養(yǎng)老地產(chǎn)必定是大勢所趨。

（1）康療型養(yǎng)老可采用“銷售+持有+分紅”模式，銷售部分普通養(yǎng)老地產(chǎn)，加快房企的資金回籠速度；會員分紅制，讓養(yǎng)老者每年可以享受養(yǎng)老項(xiàng)目分紅，進(jìn)一步減少房企資金壓力并轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險；持有物業(yè)定位于非盈利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，享受劃撥用地政策及養(yǎng)老優(yōu)惠政策，醫(yī)療費(fèi)及其他費(fèi)用另行支付。

（2）引入優(yōu)質(zhì)幼兒園配套，滿足老人帶孫兒的需求，提高兒女探望機(jī)率，讓老人更安心，家長更放心。為失能老人提供上門送貨服務(wù)，建立成熟的配套設(shè)施，提高對大城市需養(yǎng)老者的吸引力度。

（3）成立娛樂活動中心，如茶藝聊天、棋牌、唱歌、書畫、太極拳、門球等老年人喜愛的娛樂活動等。

（4）通過網(wǎng)絡(luò)媒體，自創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)平臺，向外界展示項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、醫(yī)療設(shè)備、環(huán)境綠化，開設(shè)健康論壇等，提高知名度。險資結(jié)盟房企。推出“保險產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)”模式，進(jìn)一步解決客戶來源，為老人提供一種新生活方式。

（5）運(yùn)營過程中制定相對穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，更多采用市場化手段保證盈利，從而避免因財政補(bǔ)貼不到位影響正常運(yùn)營和長遠(yuǎn)發(fā)展。endprint