孫非凡

摘 要 在人口老齡化的社會(huì)背景下，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索期，一些大型房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)企業(yè)和大型國企進(jìn)行了運(yùn)營模式的嘗試。養(yǎng)老地產(chǎn)投資有三個(gè)特點(diǎn)：資金量大、投資回收期長、資金資源結(jié)合。目前融資主要依靠企業(yè)自籌和銀行貸款，形式單一、風(fēng)險(xiǎn)大，融資難問題亟待解決。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 現(xiàn)狀 融資

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

養(yǎng)老地產(chǎn)是專為老年人打造的符合老年人的生理、心理特點(diǎn)的社區(qū)體系，以住宅為基礎(chǔ)，配備醫(yī)療、餐飲、養(yǎng)生、娛樂多重服務(wù)，全方位地滿足老年人的需要，實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所為”的一站式服務(wù)。

（二）國內(nèi)的發(fā)展背景

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將進(jìn)入井噴期。隨著老齡化社會(huì)日趨嚴(yán)重，老年人的養(yǎng)老問題日益受到關(guān)注。一是老人數(shù)量快速增長。2015年60歲以上老人2.22億，占總?cè)丝?6.1%，預(yù)計(jì)2025年突破3億，秒針每跳動(dòng)3下就新增1位老人。二是空巢、高齡老人增多?？粘怖先艘殉?億，80歲以上老人2400萬，尤以農(nóng)村老人問題突出。三是老人健康狀況堪憂。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000萬，老年癡呆患者約900萬。四是人口結(jié)構(gòu)失衡，老齡化與少子化交織。我國總和生育率約1.5，低于中等和高收入國家，養(yǎng)老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國居民收入迅速增加，商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)也具備了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，中國的城市老年人具備一定的消費(fèi)能力。據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國養(yǎng)老市場的商機(jī)有望增至13萬億元。

2.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)魚龍混雜，設(shè)施、服務(wù)不齊全。中國目前主流的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為兩類：第一類是政府提供的福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要形式為養(yǎng)老院。這類養(yǎng)老院往往“一床難求”，軟硬件服務(wù)優(yōu)秀，設(shè)備齊全、服務(wù)周到。因?yàn)橹挥欣先巳ナ啦拍苡行碌睦先巳胱。匀藛T流動(dòng)小，服務(wù)范圍窄。第二類是民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)模、服務(wù)參差不齊，往往價(jià)格相對(duì)公立養(yǎng)老院較高。報(bào)刊上常常爆出的虐待老人的新聞往往發(fā)生于民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，此類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大多醫(yī)護(hù)設(shè)備人員不足，沒有達(dá)到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)也成為社會(huì)化養(yǎng)老的重要模式。成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)是以住宅為基礎(chǔ)，輔以醫(yī)療、餐飲、娛樂、養(yǎng)生等多重功能的社區(qū)。

但是，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)與成熟形態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)相距甚遠(yuǎn)。大多養(yǎng)老地產(chǎn)只是炒作概念，并沒有真正實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值，主要以住宅建筑為主，輔之以少量的配套設(shè)施，后續(xù)的醫(yī)療、養(yǎng)生服務(wù)更是少之又少。養(yǎng)老地產(chǎn)本應(yīng)起到帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，但是因?yàn)樽陨淼拇种茷E造，沒有貼合老年人需求而無法延伸帶動(dòng)供應(yīng)鏈發(fā)展。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金是限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分為內(nèi)源性融資、外源性融資。內(nèi)源性融資指開發(fā)商通過自己公司內(nèi)部資金的滾存進(jìn)行投資；外源性融資包括銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、商業(yè)基金等。

內(nèi)源性融資受到開發(fā)商自身實(shí)力影響極大。這也就給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設(shè)立了隱形的門檻。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場上基本形成了“房企系”“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立的局面?！胺科笙怠币匀f科、綠城、保利地產(chǎn)為代表，目前已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)；“保險(xiǎn)系”則是以泰康人壽、平安人壽、中國人壽為代表的大型保險(xiǎn)公司；另一個(gè)重要組成部分則是由大型企業(yè)主導(dǎo)的生態(tài)老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融資困難。目前養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，運(yùn)營模式尚未明朗、政策支持還未明確，并且養(yǎng)老地產(chǎn)投資量大、投資回收期長。大型的資金采取了謹(jǐn)慎態(tài)度，而小型資金猶如杯水車薪。養(yǎng)老地產(chǎn)在辦理銀行抵押貸款時(shí)常遇到問題，最常見的是劃撥性質(zhì)用地。雖然劃撥用地可以做抵押，但是難以分割。此外，一些養(yǎng)老地產(chǎn)因?yàn)橄鄬?duì)于一般地產(chǎn)，投資回收期長、投資量大，不容易獲得貸款，而民間融資成本過高，遠(yuǎn)超出養(yǎng)老地產(chǎn)的承受范圍。據(jù)中商情報(bào)網(wǎng)報(bào)道，2016年6月，溫州地區(qū)民間借貸平均利率18.84%。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率已大幅下滑。據(jù)142家上市房企2015年中報(bào)顯示，凈利潤率只有約9%。而養(yǎng)老地產(chǎn)更是地產(chǎn)中的新產(chǎn)物，運(yùn)營模式還在探索階段，盈利狀況不佳。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難解決方法

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的原因來自三個(gè)方面，需要對(duì)癥下藥，一一突破才能解決問題。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)自身

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的根本原因，是自身發(fā)展程度不足，不能提供合適的產(chǎn)品和服務(wù)，不能創(chuàng)造收益。提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身服務(wù)能力和水平，尋找到合適的營運(yùn)模式，既要積極借鑒國外的成功案例，也要進(jìn)行本土化改造，打造適合中國老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)。

（二）金融市場

金融市場上的解決辦法，主要是拓展融資渠道、發(fā)展多元化融資方式，提倡創(chuàng)新型融資方式。基于我國金融市場的情況，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道拓展應(yīng)該基于市場的發(fā)達(dá)程度來調(diào)整。

處于中低程度發(fā)展水平的金融市場下，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)嘗試合作模式、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目融資等方式。

1.合作模式。兩個(gè)及以上的公司通過投入一定的資金、土地、管理等方式入股，通過聯(lián)合的方式成立公司，共同完成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程。通過這樣方式可以更好地整合資源，延長供應(yīng)鏈，也有利于形成專業(yè)化分工。

2.銀團(tuán)貸款。由于養(yǎng)老地產(chǎn)需要的資金量巨大且投資回收期長，一家銀行單獨(dú)完成貸款業(yè)務(wù)需要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由多家銀行成立一個(gè)銀團(tuán)為養(yǎng)老地產(chǎn)完成貸款業(yè)務(wù)可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.項(xiàng)目融資。BOT模式即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓，指政府通過契約授予私營企業(yè)以一定期限的特許專營權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收費(fèi)或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。由于BOT項(xiàng)目具有有限追索的特性，BOT項(xiàng)目的債務(wù)不計(jì)入項(xiàng)目公司股東的資產(chǎn)負(fù)債表，這樣，項(xiàng)目公司股東可以為更多項(xiàng)目籌集建設(shè)資金。

處于中高程度發(fā)展水平的金融市場下，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)大力推行資產(chǎn)證券化的融資方式。

ABS模式：ABS即資產(chǎn)證券化，它是以項(xiàng)目的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)資產(chǎn)所能帶來的未來收益流為保證，通過在資本市場上發(fā)行證券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。資產(chǎn)證券化需要一個(gè)較發(fā)達(dá)的資本市場環(huán)境，而且信用評(píng)級(jí)、資信評(píng)級(jí)等配套機(jī)制都有待提高。

（三）第三方服務(wù)

1.政府支持與監(jiān)管。政府應(yīng)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)給予政策支持。例如，養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收期長、資金量大，導(dǎo)致投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)因?yàn)橛芰Σ疃荒苌鲜腥谫Y。政府應(yīng)給與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)、運(yùn)營、融資上政策優(yōu)惠和政務(wù)服務(wù)上的便利。

政府應(yīng)該完善有關(guān)老人權(quán)益的立法，切實(shí)維護(hù)老人權(quán)益，呼吁社會(huì)關(guān)注老人的養(yǎng)老問題?？梢越梃b日本介護(hù)保險(xiǎn)制度，完善養(yǎng)老金制度和老人生活護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)。

2.中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)中介機(jī)構(gòu)。我國目前投資銀行和會(huì)計(jì)師事務(wù)所的服務(wù)水平已經(jīng)基本達(dá)到要求，但是，其他中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平尚不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)這一新型地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營、融資的需要，特別是資信調(diào)查評(píng)估服務(wù)、專業(yè)擔(dān)保服務(wù)、管理咨詢服務(wù)。這些專業(yè)中介機(jī)構(gòu)在國內(nèi)發(fā)展相對(duì)滯后，但這些中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊需求和光明未來，積極組織人員學(xué)習(xí)養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。

（作者單位為南京師范大學(xué)商學(xué)院）

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