杜天鴿

【摘 要】 在降低首付款比例的政策出臺前，中國的房地產經濟可以稱作一種泡沫經濟。因為中國的房價過高，而且有不斷上升的趨勢，這種現(xiàn)象在一線城市里尤為明顯。在中國，因為房價過高，超出了一些人的能力范圍，許多普通人沒有能力負擔買房子的費用，而房價過高的一個原因是有過多的投機者參與房地產市場，盡管這些投機者可能并不真正需要這些房子。在這種情況下，政府決定采取降低首付款比例的措施來讓更多人可以買得起房子，也就意味著讓更多的人可以達到房地產市場的最低入門標準。這項政策旨在通過減少房屋庫存和促進資本流通來改善中國房地產市場泡沫現(xiàn)狀。盡管這項政策可以引導一些人購買房子，提高購買力，但是這項政策并不能對中國房地產市場現(xiàn)狀做出根本性的改變。而且政府實施這一政策是試圖用偏低的首付款比例來刺激需求而不是著眼于最基本的供給與需求的關系。因此，這項降低首付款比例的政策并不能從根本上改善中國房地產市場現(xiàn)狀，其積極作用也很有限。

【關鍵詞】房地產市場；房價過高；住房需求；泡沫經濟

中國現(xiàn)在正在經歷很嚴重的房地產泡沫。作為中國的支柱產業(yè)，房地產市場和很多產業(yè)的商品和服務都有著緊密的聯(lián)系，也就意味著房地產市場的經濟狀況對中國整體的經濟狀況都有重要影響。Howard Yu 曾經說過：“中國現(xiàn)在有1300萬空置的房子，有這些大量閑置房子的城市被稱作是中國的鬼城，中國現(xiàn)在有很大一部分新建城市區(qū)域有著完整的商場，中心廣場，體育場，前衛(wèi)設計的行政樓，奢華的公寓和別墅以及所有提供生活居住便利的配套設施，但是這些區(qū)域并沒有人居住”。房地產市場的泡沫現(xiàn)狀已經帶來了非常嚴峻的問題。這種現(xiàn)狀導致了很多爛尾樓的產生，而這些爛尾樓的存在不僅導致了很多房地產開發(fā)商的破產而且使銀行積壓了很多不良貸款。除了導致爛尾樓的產生，房地產泡沫也導致了過高的房價，使得一部分人負擔不起買房子的費用。根據 Ehomeday 的一些數(shù)據來看，“在上海，從2015年開始截止到2015年10月，二手房的價格增長了8.31%，但是和前一年相比，二手房的價格下降了0.17%。”不斷上漲的房價讓解決人民住房問題變得很困難，尤其是解決外來打工人口的住房問題。為了改善住房問題的現(xiàn)狀，政府決定，針對首次購房者，最低首付款比例將從25%降低到20%。盡管這項政策從一定程度上提高了國民購買力度，用降低首付款比例刺激需求，但是這項政策并沒有從根本上改變供給與需求的矛盾，試圖改變供給與需求的關系。因此，這項政策并不能對中國房地產市場產生強有力的積極作用。

通過分析這項政策想要達到的目標，我們就能明確為什么這項政策沒有發(fā)揮預想中的積極作用。這項政策的第一個目的是為了減少房屋庫存。因為前幾年房地產市場中充斥著不少投機者，由于他們而產生的炒房熱使得房價處于快速上漲的趨勢。在這種情況下，房地產開發(fā)商購入大量土地進行新的樓盤施工建設以期獲得更大的利潤。但正是由于房價的不斷上漲，導致只有少部分人有能力負擔買房子的費用。在這種情況下，當供給大于需求，導致了大量爛尾樓的存在。然而，想要減少房屋庫存是一件棘手的問題。首先，在一線城市，盡管房價瘋狂地上漲，房屋的需求量依然很大。中國的一線城市集中了國家范圍內相對來說最好的資源，包括教育，醫(yī)療和就業(yè)機會。所以很多外來人口來到這些一線城市尋求更好的生活質量。另外，戶口制度是中國一項很重要的制度。如果這些外來打工人口不能在他們所生活的一線城市里購買到房子，他們就不可能獲得這些城市的戶口，也就意味著他們無法享受到有著這些城市戶口的人所能享受到的福利待遇。因此，盡管一線城市的房價比中國其他城市的房價要高很多，一些人，尤其是外來打工人員，還是愿意購買房子來保障自己的生活。房屋庫存并沒能影響到這些一線城市。然而對于二三線城市來說，他們并沒有很多的外來務工人員，也就意味著他們沒有很大的房屋需求量。同樣，居住在二三線城市的人并沒有可以比肩一線城市人民的工資，所以二三線城市的人們并沒有強大的購買力和房屋需求量。盡管二三線城市有很多的房屋庫存，但是他們沒有足夠的房屋需求量，這些房屋庫存也很難被解決。因此，大量的房屋庫存并沒有被妥善解決，導致房地產市場的資本并沒有像政府預期的那樣快速流通。

除了減少房屋庫存，這項政策也旨在滿足人們的剛性需求。為了減少房地產市場上投機者的存在，政府一度出臺限制購房的政策。盡管限購政策的確約束了投機者在房地產市場上的活躍行為，限購政策也間接地限制了普通人民的剛性需求。普通人民很難在有著高房價，高貸款利率和限購政策的房地產市場中買到他們有能力支付的房子。所以這項政策的實施是為了幫助那些真正需要房子的人。然而，這個目的也很難影響住房需求。Stephen Chung曾經說過：“如果購買房屋真的屬于剛性需求，那么當房地產市場處于下滑勢態(tài)時，對于同一價格，房屋購買的需求應該保持不變?！睆倪@個角度來看，事實上并不存在真正的剛性需求。剛性需求被定義為人們必須需要的東西，但是購房需求會隨著房地產市場的變化而變化。當投機者主導房地產市場的時候，房價會隨之增長，人們的購房需求就會降低。在這個時候剛性需求就會變得像一種市場行為而不是真正的需要。如果我們一定要把真正需要房子的人分下類，那么就會出現(xiàn)以下兩類人群：外來務工人員和即將結婚的人。同樣的，在一線城市，盡管房屋需求很大，房價依舊很高，也就意味著在一線城市必須需要房子的人并不想政府預想的那么多。在二三線城市，首先不存在大量外來務工人員，其次，像Stephen提到的那樣，“并沒有科學依據表明，購買房屋會讓婚姻更堅定，更幸?；蛘吒志?，如果真的有依據，那么相反的方面倒是更加可能：當賣房子得到錢要去分割的時候，離婚事件很可能出現(xiàn)，至少是一個更合理的選擇?！痹诂F(xiàn)代中國，盡管房子對于婚姻來說是一個不可或缺的因素，它也不是必不可少的那一個。在即將結婚的人群里，房屋需求也并沒有想象中的大。因此，房屋需求并不能被定義為剛性需求。如果市場上的整體房價沒有做出改變的話，房屋需求會保持現(xiàn)狀。因為即使人們滿足了可以買房子的最低要求，總體的購房費用不變，人們依舊沒有能力支付購房費用。endprint

當政府意識到有大量農村人口向城市轉移的時候，政府試圖讓這些人口留在城市以期推動城市化的進程。Ian Johnson曾經說過：“對城市化進程最根本的推動力是改變中國經濟結構，也就是說讓經濟增長基于國內商品需求而不是過度依賴于出口貿易。理論上來講，對于建筑公司，公共交通和公用設施制造者來說，新的城市性意味著大量新機遇，以及對一種循環(huán)的打破，這種循環(huán)就是農民只消費自己生產的東西。”從這個角度來看，大量的移民人口將會成為勞動力，他們會生產比以前更多的產品，由此很多產業(yè)將會獲得巨大的經濟效益。這個巨大的勞動力群體會促進經濟的發(fā)展和推動城市化進程。因此，首先，他們需要留在城市里工作，也就意味著他們需要住房來保證他們基本生活的穩(wěn)定。降低首付款比例使得他們有更大的機會擁有自己的房子。但是和政府一樣，他們也要面對一些現(xiàn)實問題。像Johnson說過，“因為在新的城鎮(zhèn)缺少就業(yè)的機會，農民們一般不愿意離開自己的土地。在工廠工作有時候是一種選擇，但是大部分工作是遠離新建城鎮(zhèn)的。即使農民們在工廠里獲得工作，大部分人也會在他們45歲或50歲時失去工作，因為雇主通常愿意選擇更年輕，更機靈的的工人?！奔词惯@些農民在城市里找到工作，因為沒有足夠的文化和技能，他們也只能是工廠里的普通工人。他們很難通過工人微薄的薪水積攢足夠的錢在城市里購買屬于他們自己的房子。同樣，在退休之后，對于沒有城市戶口的這些工人們來說，他們不會獲得退休金，也不能享受福利待遇。不幸的是，他們也會失去他們賴以生存的土地。因此，對于這些農村移民人口，現(xiàn)實情況就是他們最終還是會回到農村地區(qū)。這項降低首付款比例的政策并沒能對他們產生重大影響。

從這三個方面來看，盡管中國政府試圖改善房地產市場的現(xiàn)狀，這項政策可能會在短時間內奏效，但是如果不考慮供給與需求的基本關系，房地產市場的危機不可能被根本性的解決。一方面來說，政府可以通過嚴格控制貸款以及房地產開發(fā)商獲得土地開發(fā)許可的進程減少住房供給量。如果開發(fā)商無法通過更容易和更便捷的方式獲得土地和資本，住房供給量也許不會過剩；另一方面來說，政府可以通過給予外來務工人員更好的福利待遇使得他們留在城市，并刺激他們對住房的需求，舉例來說，政府可以適當減少戶口制度帶來的限制。如果供給與需求達到平衡狀態(tài)，中國房地產市場將會以一種平穩(wěn)的方式發(fā)展下去。中國的經濟發(fā)展也將會漸趨平穩(wěn)。

參考文獻：

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[4]Chung， Stephen. “‘Rigid Demand for Homes Is More of a Marketing Myth than Reality.” South China Morning Post. 20 Feb. 2013. Web. 06 May 2016.

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