張晏瑋 孫 健

房價(jià)高企的關(guān)鍵因素及美國房地產(chǎn)稅制的啟示

張晏瑋 孫 健

我國房地產(chǎn)市場價(jià)格高企的關(guān)鍵因素

近年來房價(jià)一直居高不下，尤其是北上深地區(qū)的部分“天價(jià)房”使民眾對(duì)高房價(jià)怨聲載道。房價(jià)為何上漲如此之快，這背后的原因值得探究。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，價(jià)格由供給和需求決定，房地產(chǎn)價(jià)格自然也不例外。從供給角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)商供給住房的成本主要是土地成本。我國土地歸政府所有，政府采用招標(biāo)拍賣的方式出讓住宅用地，開發(fā)商為了得到土地的使用權(quán)往往開出天價(jià)，這使得近年來“地王”不斷涌現(xiàn)。而開發(fā)商如此高的拍地價(jià)格必然會(huì)全部納入成本中，外加開發(fā)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用支出，就導(dǎo)致開發(fā)商以更高的價(jià)格出售樓盤，房價(jià)自然居高不下。針對(duì)這一問題，筆者認(rèn)為政府可以通過適當(dāng)增加土地供給來解決，土地供應(yīng)增加會(huì)直接使住宅供應(yīng)增加，這對(duì)房價(jià)下降有直接顯著的效果。

從需求角度而言，隨著人均收入和家庭財(cái)產(chǎn)性收入增加，居民購買力不斷增強(qiáng)。投資渠道匱乏及投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性使得在過去20多年里，居民只要有靈活的資金就會(huì)投資到房地產(chǎn)。這使得炒房變得越發(fā)普遍，在二三線城市居民有兩三套房成為一件非常普遍的事情。這其中最為關(guān)鍵的一點(diǎn)是居民對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期，過去的經(jīng)驗(yàn)讓居民有了房價(jià)只會(huì)漲永遠(yuǎn)不會(huì)跌的預(yù)期，因此投資房地產(chǎn)成為居民的不二選擇，對(duì)房地產(chǎn)大量的投機(jī)需求進(jìn)一步推升了房價(jià)的上漲，這就造成了房價(jià)不斷上漲的惡性循環(huán)。筆者認(rèn)為居民的這種預(yù)期是推升房價(jià)上漲中最為重要的因素之一，一線城市房價(jià)多年來持續(xù)瘋狂上漲，讓人們難以預(yù)測房價(jià)的天花板究竟在哪里。

除了上述因素，銀行信貸寬松也是助推房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展、房價(jià)不斷上漲的關(guān)鍵因素。一方面開發(fā)商比較容易得到銀行貸款進(jìn)行樓盤開發(fā)，另一方面居民也比較容易通過房貸購買住房。這使得銀行大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推升房價(jià)的上漲。政府為避免這種高杠桿行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)，于2016年底開始不斷緊縮銀行貸款，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房，即對(duì)于帶有泡沫的、投機(jī)性的行為進(jìn)行嚴(yán)格限制，但對(duì)于基本住房的剛性需求仍給予信貸支持。

將房地產(chǎn)稅納入改革議程以期建立我國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制

為了抑制房價(jià)繼續(xù)上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，政府相關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)了一系列措施對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以期抑制房地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房價(jià)，最終回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。2016年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，通過綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段解決我國房地產(chǎn)市場存在的問題，并建立適應(yīng)市場規(guī)律的長效機(jī)制。此外，在2017年2月住建部也明確表明會(huì)將房地產(chǎn)稅納入十八屆三中全會(huì)改革任務(wù)中，以解決房地產(chǎn)市場存在的問題。

據(jù)北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文預(yù)測，按照中央的部署，房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)于2020年前開征。房地產(chǎn)稅的開征有助于實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。炒房者通常通過出租房子獲得租金及出售房子獲得差價(jià)來獲取收益，當(dāng)征收房產(chǎn)稅，從房子投資獲得的收益還不足以用來繳納房產(chǎn)稅時(shí)，炒房不僅不會(huì)獲得收益，擁有多余的房產(chǎn)反而會(huì)成為一種負(fù)擔(dān)。這時(shí)房屋擁有者會(huì)自動(dòng)選擇拋售手中多余的房產(chǎn)，這就使得房子回歸居住屬性而不是用來投機(jī)。同時(shí)，由于我國地方政府缺乏長久稅收來源，依靠賣地獲得收入并不是長久之計(jì)，因此征收房地產(chǎn)稅還有助于解決我國地方政府稅收來源問題。

我國從2011年1月起在上海和重慶實(shí)行房地產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作，但由于稅基太窄、稅率不高（見表1），試點(diǎn)四年多對(duì)房價(jià)沒有造成影響，也基本沒有解決地方政府財(cái)政收入問題。因此，我國現(xiàn)在急需找到適合的房地產(chǎn)稅征收模式。

美國房地產(chǎn)稅的征收實(shí)踐

美國的房地產(chǎn)稅制十分成熟完善，我國可以借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)以期對(duì)我國房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建有所裨益。

在美國，房產(chǎn)稅是非常重要的一種稅收，甚至早于收入稅。美國的部分州不征收收入稅，但所有州和華盛頓特區(qū)都征收房產(chǎn)稅，由此可見房產(chǎn)稅在美國的普及程度。盡管美國各州都征收房地產(chǎn)稅，但各州的稅率（見表2）差別較大，平均是1.5%左右。同時(shí)地方政府也會(huì)根據(jù)各自情況制定不同的稅率。房地產(chǎn)稅是美國州政府和地方政府的重要收入來源。美國政府將收上來的房地產(chǎn)稅用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共安全和公立學(xué)校等。在美國，通常學(xué)區(qū)房的房地產(chǎn)稅相對(duì)其他地區(qū)要更高。美國各地的房地產(chǎn)擁有者除了繳納的稅率不同，繳納的方式也不盡相同。一些人每月支付給抵押貸款人，抵押貸款人將錢存放在第三方保管賬戶，然后代替房地產(chǎn)擁有者繳納給政府。其他人會(huì)將房地產(chǎn)稅直接按月、季度、半年或年上繳給政府。

在美國房地產(chǎn)稅繳納的多少取決于房屋所在地土地價(jià)值和房屋價(jià)值。美國房地產(chǎn)稅的具體計(jì)算方法如下。將房地產(chǎn)市價(jià)乘以評(píng)估率（assessment ratio）得到房地產(chǎn)評(píng)估值。其中評(píng)估率為由官方機(jī)構(gòu)評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)市值的比值，例如房地產(chǎn)的市值為25萬美元，官方機(jī)構(gòu)評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值為20萬美元，則評(píng)估率為80%。從房地產(chǎn)評(píng)估值中扣除房地產(chǎn)擁有者可得到的免稅額（免稅額每個(gè)人都不同）就得到計(jì)稅價(jià)值。用計(jì)稅價(jià)值乘以厘計(jì)稅率（millage rates，按厘即0.001美元計(jì)算的每美元的稅率）即為應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅，如果房地產(chǎn)擁有者有申請(qǐng)房地產(chǎn)稅務(wù)減免（credits）的資格，則稅務(wù)減免后即為最終應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅。

此外，美國法律規(guī)定農(nóng)場住宅用地（homestead）在進(jìn)行估值時(shí)可以規(guī)避一定數(shù)量的房地產(chǎn)價(jià)值從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的部分減免。例如，農(nóng)場住宅用地的價(jià)值為22萬美元，房地產(chǎn)所在州對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的2萬美元稅收減免，稅收或是自動(dòng)減免或是通過申請(qǐng)獲批得到減免，此時(shí)相當(dāng)于房地產(chǎn)稅是按照房地產(chǎn)價(jià)值為20萬美元進(jìn)行征收。但這一情況只適用于個(gè)人主要住宅，第二套住房或假日房等無法獲得這一房地產(chǎn)稅減免。同時(shí)，美國的部分地區(qū)對(duì)老年人、退伍軍人和殘疾居民也給予了相應(yīng)的房地產(chǎn)稅減免政策。

表1 ：上海市和重慶市試點(diǎn)房地產(chǎn)稅征收細(xì)則

表2 美國50個(gè)州及哥倫比亞特區(qū)平均房地產(chǎn)稅率

美國房地產(chǎn)稅制對(duì)我國構(gòu)建房地產(chǎn)稅的啟示

美國房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國構(gòu)建房地產(chǎn)稅制度有諸多借鑒意義。

第一，我國在制定房地產(chǎn)稅稅率時(shí)應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況制定不同稅率，授予省、自治區(qū)和直轄市靈活調(diào)整稅率的權(quán)利。例如，中央可以設(shè)定一個(gè)基本房地產(chǎn)稅率和上下浮動(dòng)比率，各地方政府可根據(jù)自身的實(shí)際情況以基本稅率為準(zhǔn)并選擇各自的浮動(dòng)比率，最終制定適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)稅率，但中央需要對(duì)此進(jìn)行把關(guān)，確保地方政府制定的房地產(chǎn)稅率有合理性。此外，在制定房地產(chǎn)稅率時(shí)應(yīng)對(duì)別墅、商品房等高級(jí)房產(chǎn)加征房地產(chǎn)稅，對(duì)農(nóng)村居民的房屋免稅，這有助于實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配，也更加公平、合理。

第二，我國應(yīng)建立一套完善的房地產(chǎn)稅評(píng)估體系。首先，需要有專門的政府評(píng)估機(jī)構(gòu)、專業(yè)系統(tǒng)的評(píng)估體系及大量的專業(yè)人才對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。其中，為了實(shí)現(xiàn)評(píng)估的權(quán)威性、準(zhǔn)確性及公平性，這一評(píng)估機(jī)構(gòu)必須由政府而不是由私人設(shè)立。其次，為了使房地產(chǎn)估值緊隨房地產(chǎn)價(jià)格變化，應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估值，例如每2-3年估值一次，以使房地產(chǎn)稅適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化。

第三，我國在實(shí)施房地產(chǎn)稅過程中應(yīng)對(duì)部分情況進(jìn)行稅收優(yōu)惠。例如，以家庭為單位，如果該家庭只有一套住房，則可以降低房地產(chǎn)稅率，而對(duì)于有兩套或兩套以上房地產(chǎn)的家庭應(yīng)加征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅率隨著家庭擁有房地產(chǎn)數(shù)量的增加而增加。此外，對(duì)于特困、低收入家庭應(yīng)免征房地產(chǎn)稅。（本論文受“對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國內(nèi)外聯(lián)合培養(yǎng)研究生項(xiàng)目”資助）

作者單位：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院