于昊田

摘要： 傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式的單一性導(dǎo)致其對(duì)市場需求變化的適應(yīng)性較差，而體育地產(chǎn)是供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要路徑之一。本文對(duì)體育地產(chǎn)進(jìn)行了概念界定，深入探討了體育地產(chǎn)的開發(fā)理念，運(yùn)用運(yùn)行模式模型全面分析了政府與開發(fā)商在體育地產(chǎn)發(fā)展中的耦合作用機(jī)理。

Abstract： The singularity of the traditional real estate development model leads to the poor adaptability to the change of the market demand， and the sports real estate is one of the important paths of the transformation of the real estate industry under the background of the supply side reform. In this paper， the definition of sports real estate is proposed， in-depth discussion of the development concept of sports real estate is carried out， the operating model is used to make a comprehensive analysis of the role of government and developers in the development of sports real estate.

關(guān)鍵詞： 體育地產(chǎn)；開發(fā)理念；運(yùn)行模式

Key words： sports real estate；development concept；operation mode

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）23-0049-02

0 引言

進(jìn)入新世紀(jì)，隨著我國與國際交往的深入，各類型的大型賽事如雨后春筍一般在我國各地區(qū)被隆重舉辦，日益吸引著國內(nèi)外的眾多體育愛好者和游客，與體育有關(guān)的領(lǐng)域和板塊進(jìn)入了高速發(fā)展階段，體育經(jīng)濟(jì)正在迎來新的發(fā)展空間與機(jī)遇。2010年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》，明確了未來體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向與趨勢(shì)，不少地方政府也紛紛出臺(tái)加快體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。因而，眾多地產(chǎn)開發(fā)商都積極押注體育與地產(chǎn)的復(fù)合開發(fā)，體育住區(qū)、體育主題公園等住宅和商業(yè)項(xiàng)目紛至沓來。體育與地產(chǎn)的聯(lián)姻，既是體育產(chǎn)業(yè)市場化的必然選擇，又是地產(chǎn)業(yè)擺脫同質(zhì)化的轉(zhuǎn)型方向[1]。體育地產(chǎn)發(fā)展的鐘聲已敲響，但規(guī)?；l(fā)展的階段還未到來，體育地產(chǎn)開發(fā)理念和運(yùn)行模式的不成熟，嚴(yán)重制約了各類型體育主題地產(chǎn)的推廣發(fā)展，為深入理解體育地產(chǎn)的內(nèi)涵及發(fā)展機(jī)理，本文從開發(fā)理念和運(yùn)行模式兩個(gè)角度對(duì)體育地產(chǎn)的投資建設(shè)展開深入分析。

1 體育地產(chǎn)概念界定

體育地產(chǎn)是體育和地產(chǎn)的復(fù)合，是將體育作為主題概念的一種住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是在特定的地域范圍內(nèi)，以體育設(shè)施與服務(wù)為發(fā)展核心，將體育元素引入地產(chǎn)總體規(guī)劃與開發(fā)之中，并在市場機(jī)制作用下，使體育產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)整合，滿足消費(fèi)者體育消費(fèi)需要，帶動(dòng)本區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 體育地產(chǎn)開發(fā)理念分析

體育地產(chǎn)作為一種主題地產(chǎn)，是體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，是將體育元素與資源嵌入地產(chǎn)開發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈條，與策劃規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工、宣傳營銷、運(yùn)營物管等開發(fā)環(huán)節(jié)深度融合，推動(dòng)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)、高品質(zhì)、特色品牌的一種新型開發(fā)模式。對(duì)于體育地產(chǎn)，地產(chǎn)是基礎(chǔ)，體育是特色；體育地產(chǎn)不僅要給居住者優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，更是為包括居住者在內(nèi)的較大區(qū)域里的人員提供符合其品味的體育資源與服務(wù)，主要表現(xiàn)在三方面，健康的生活方式、完善優(yōu)良的體育設(shè)施和高效便捷的體育服務(wù)[2]。體育地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)在于通過體育經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)開發(fā)的無縫嫁接，實(shí)現(xiàn)提升項(xiàng)目溢價(jià)空間、強(qiáng)化房企品牌建設(shè)和提高地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的目標(biāo)，故其開發(fā)理念如圖1所示。

體育地產(chǎn)的具體開發(fā)理念闡述如下：

2.1 角色定位應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營商[3]

體育地產(chǎn)的投資建設(shè)方要把自己的角色定位從傳統(tǒng)意義的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌袚?dān)社會(huì)責(zé)任的城市運(yùn)營商。投資建設(shè)方要積極與發(fā)改、規(guī)劃、城建、財(cái)政、體育等政府職能部門溝通協(xié)商，按照本地區(qū)既定的城市發(fā)展規(guī)劃，如土地利用總體規(guī)劃、城市功能區(qū)規(guī)劃等，結(jié)合市場需求情況，選擇合適的體育地產(chǎn)開發(fā)模式，最大化利用土地資源。投資建設(shè)方的總體開發(fā)流程應(yīng)是從體育項(xiàng)目，到體育產(chǎn)品與服務(wù)綜合體，再到商務(wù)、住宅綜合體，最后到城市綜合體。投資建設(shè)方要準(zhǔn)確把握市場和消費(fèi)者需求，掌握城市相關(guān)資源，將資源、城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合。

2.2 注重體育文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與培育

體育地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)不能是單純建設(shè)、銷售、服務(wù)等低端的、基本性內(nèi)容，而是應(yīng)立足于體育地產(chǎn)，深挖本體育主題的文化元素，可以依托體育場館優(yōu)勢(shì)，除了開展體育賽事活動(dòng)外，還可以面向本地區(qū)甚至于全國范圍提供文化演藝活動(dòng)、會(huì)展會(huì)務(wù)活動(dòng)、旅游文化節(jié)活動(dòng)等，將體育地產(chǎn)打造成一個(gè)文化能量的聚散中心。

2.3 融合多樣化要素，實(shí)現(xiàn)多元利益

體育設(shè)施的建設(shè)運(yùn)營維護(hù)需要大量的資金，如果單純地依靠承辦體育賽事和文化活動(dòng)，則很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。因此，體育地產(chǎn)的開發(fā)要堅(jiān)持“泛體育”和“泛地產(chǎn)”的理念[4]，以體育為核心，延伸利用與體育有關(guān)的各種產(chǎn)業(yè)的多種功能，整合配置包括體育在內(nèi)的各種社會(huì)資源，從產(chǎn)業(yè)間合作、產(chǎn)業(yè)鏈融合、資本運(yùn)作等方面實(shí)現(xiàn)體育地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)開發(fā)，追逐地產(chǎn)和體育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的利潤區(qū)，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)與體育之間互哺。

3 體育地產(chǎn)運(yùn)行模式研究

體育地產(chǎn)作為一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，其合作機(jī)制、融資模式、管理方式都處于不斷探索過程中。體育地產(chǎn)從復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)理念出發(fā)，通過發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)化水平與資源整合能力，開創(chuàng)一種全新的地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制。本文在閱讀思考大量文獻(xiàn)政策的基礎(chǔ)上，總結(jié)得出體育地產(chǎn)的開發(fā)需要采取“政府支持、市場運(yùn)作、企業(yè)投資”的合作機(jī)制，以吸引民間資金參與城市公共文化體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由政府出讓土地，提供必要的優(yōu)惠政策條件，吸引有實(shí)力的企業(yè)出資開發(fā)建設(shè)。體育地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式如圖2所示。

體育地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)運(yùn)營有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)發(fā)展模式，其建設(shè)內(nèi)容既包括傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)、辦公等商業(yè)項(xiàng)目，又涵蓋作為公共產(chǎn)品、面向住區(qū)住戶和域外有關(guān)體育產(chǎn)業(yè)的體育場館及衍生設(shè)施與服務(wù)；既然是體育地產(chǎn)，一個(gè)基本的開發(fā)原則就是由企業(yè)一并投資興建體育場館和商業(yè)項(xiàng)目，以體育設(shè)施投資多元化替代政府單一投資的發(fā)展需要。對(duì)于具體的建設(shè)過程，一般而言，應(yīng)由政府控制宏觀意義上的體育地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，即投資興建大型體育場館設(shè)施的決策權(quán)與控制權(quán)應(yīng)由政府掌控，究其原因是大型體育設(shè)施的覆蓋面廣，涉及人群多，過多的體育地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)陷入過度競爭之中，對(duì)投資建設(shè)主體的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)利益產(chǎn)生不利影響；體育地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過招標(biāo)方式確定場館的設(shè)計(jì)方案和投資建設(shè)主體，投資建設(shè)主體，即體育地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司，既可以是具有體育產(chǎn)業(yè)專業(yè)化建設(shè)運(yùn)營能力的企業(yè)，也可以是只負(fù)責(zé)規(guī)劃與融資環(huán)節(jié)，而將體育設(shè)施建設(shè)運(yùn)營委托給專業(yè)化公司的企業(yè)；政府可將體育設(shè)施周邊一定面積的土地與體育設(shè)施的建設(shè)捆綁銷售，由有意向的企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益測算，并自主決定是否投標(biāo)；為積極推進(jìn)地區(qū)體育事業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)投資建設(shè)，政府應(yīng)從土地規(guī)劃、行政審批、財(cái)政補(bǔ)貼、金融貸款、項(xiàng)目建設(shè)等環(huán)節(jié)上給予投資建設(shè)方一定的優(yōu)惠政策；體育場館作為體育地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)有機(jī)組成部分，為便于打造完善高效的體育生態(tài)，滿足“誰開發(fā)、誰負(fù)責(zé)”的原則，政府在體育設(shè)施規(guī)劃之初就應(yīng)明確體育設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)歸投資建設(shè)方所有，并不硬性設(shè)定運(yùn)營期限，以便明確產(chǎn)權(quán)，激勵(lì)投資。

4 結(jié)論

本文明確界定了體育地產(chǎn)概念，提出了角色定位應(yīng)從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營商、注重體育文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與培育、融合多樣化要素的體育地產(chǎn)開發(fā)理念，明確了“政府支持、市場運(yùn)作、企業(yè)投資”的體育地產(chǎn)運(yùn)行模式。

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