某企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)住宅小區(qū)已取得土地證，土地及地上在建工程均已做抵押登記。現(xiàn)該企業(yè)分立，從老企業(yè)中分立出一個(gè)新企業(yè)，要求把土地及在建工程做分立到新企業(yè)，分立后仍然抵押。房屋還沒(méi)有辦理初始登記，登記機(jī)構(gòu)可以做嗎？

土地分宗，要批準(zhǔn)，然后銀行同意，重新申請(qǐng)規(guī)劃手續(xù)，否則就先首次登記再辦轉(zhuǎn)移。

在建工程帶抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)分宗交易。

目前的宗地分割的確是比較頭疼的問(wèn)題！

這種分割是否也應(yīng)遵循規(guī)劃先行，即便分割也需要取得規(guī)劃部門(mén)的同意。

本人以為，此情形應(yīng)當(dāng)分作兩種情況較為妥當(dāng)：第一種情況是分立后小區(qū)整體轉(zhuǎn)移的，按《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》操作即可，同時(shí)也沒(méi)有需要特別注意的問(wèn)題；第二種情況是部分轉(zhuǎn)移，也不建議分宗，完全可以采取共用宗的方式解決，在保證小區(qū)規(guī)劃條件不變動(dòng)的情況下，可以最為簡(jiǎn)便地辦理轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)可以滿足分立后兩個(gè)主體的共同規(guī)劃需求。上述表述未考慮抵押，將抵押因素考慮進(jìn)去后，不分宗，共用宗最為相宜。

整體在建工程轉(zhuǎn)讓可以，作為住宅小區(qū)分立分宗分別變更后登記并共同銷售和所有使用，涉及土地規(guī)劃預(yù)售等，不贊成。

規(guī)劃一般也不會(huì)同意，很多配套性東西不好拆分啊。

用共用宗的意識(shí)，許多問(wèn)題迎刃而解。一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃條件確定后，獲得規(guī)劃同意最有效的途徑是規(guī)劃條件不變，共同建設(shè)開(kāi)發(fā)這個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)商，明智地選擇開(kāi)發(fā)條件不變、共用此宗土地是其能較快獲得通過(guò)的捷徑。

實(shí)際如何分不是登記機(jī)構(gòu)的事，涉及出讓合同、規(guī)劃、建沒(méi)及交易管理。

現(xiàn)在聊的目的不是登記機(jī)構(gòu)怎么分，是怎么分對(duì)權(quán)利人、登記機(jī)構(gòu)最為有利。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)分割、合并……實(shí)體分割或合并的……。這里實(shí)體分割或合并是指什么？

不動(dòng)產(chǎn)本身。

聯(lián)系該條全文分析，前句是不需要批準(zhǔn)文件的，后句要批準(zhǔn)文件及權(quán)籍成果。所以僅僅說(shuō)實(shí)體是不動(dòng)產(chǎn)本身有點(diǎn)牽強(qiáng)。

前面說(shuō)的是權(quán)利人的分割合并導(dǎo)致權(quán)利轉(zhuǎn)移，后面其實(shí)是土地分宗，所以要審批，這是兩回事。比如原來(lái)A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用權(quán)給B。如果是既給了B一部分，又給了C一部分，那就要后半段。

前面也提到是不動(dòng)產(chǎn)分割或合并，是不是前面的不動(dòng)產(chǎn)分割或合并是不涉及不動(dòng)產(chǎn)單元的分割或合并？實(shí)體的分割或合并就是需要打破原來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行重新的不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定？

實(shí)體的分割或合并，包括不動(dòng)產(chǎn)單元，也有不是基于基本單元的情況。

一個(gè)是權(quán)利主體導(dǎo)致的，一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體本身導(dǎo)致的，基本上就是這兩種情況。

但實(shí)體的名稱容易混淆概念。

權(quán)利主體分立或合并應(yīng)該不是該條論及的，規(guī)范9.3.3.4有專門(mén)規(guī)定。

分割業(yè)務(wù)在變更登記和轉(zhuǎn)移登記里面都有。變更登記里面的分割是僅僅涉及到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體本身，轉(zhuǎn)移登記里面的分割是既分割權(quán)利人又分割了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體，所以必須要區(qū)分清楚。

點(diǎn)評(píng)

限制抵押權(quán)人自行處分抵押物，是維護(hù)交易安全、保護(hù)抵押權(quán)人及買受人合法權(quán)益的需要。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜根據(jù)抵押權(quán)的物上追及力的特性，在抵押權(quán)人、受讓人書(shū)面同意的前提下，一并辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)變更登記，而不應(yīng)機(jī)械理解《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，要求申請(qǐng)人清償債務(wù)、提存交易基金或消滅抵押權(quán)。

法律法規(guī)控制但不限制建設(shè)用地分宗。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商不僅有轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)取得收益的權(quán)利，更有按照土地出讓合同約定及控制性詳細(xì)規(guī)劃要求建設(shè)公用設(shè)施的義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，相應(yīng)義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。此外，原屬于整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠化、公共場(chǎng)所、物業(yè)服務(wù)用房等，土地分宗后是否轉(zhuǎn)為不同區(qū)劃內(nèi)業(yè)主分別共有，應(yīng)慎重對(duì)待。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如已預(yù)售，因涉及買受人的合法權(quán)益，應(yīng)征得買受人同意并辦理預(yù)售（方案）變更后再行受理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。