馬全明

【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，同時房地產(chǎn)開發(fā)項目投資存在一定的風險；房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中生存下來，便有必要對項目投資風險進行識別與控制。本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的基礎(chǔ)上，進一步對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險控制措施進行探究，為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資參考建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；投資風險；控制措施

我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)水平已取得一定的進步與發(fā)展。與此同時，為了順應(yīng)時代發(fā)展潮流，滿足房地產(chǎn)項目的開發(fā)需求，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工作重心逐步向控制投資風險轉(zhuǎn)變。其中，投資風險指投資收益的不確定性，多為投資存在收益損失或本金損失的風險，與投資決策、風險意識、可行性研究、投資成本存在著密切聯(lián)系，屬于經(jīng)營風險。按風險類型，投資風險可分為能力風險、財務(wù)風險、利率風險、市場風險、變現(xiàn)風險、事件風險，具備風險共存、風險差異、經(jīng)濟性、時間性、補償性、預(yù)測性等特點。鑒于此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目控制投資風險的研究具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險類型復雜，涉及自然風險、競爭風險、清算風險、流動風險、變現(xiàn)風險、政策風險6個方面內(nèi)容。其中，自然風險，又稱不可抗力風險，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺風、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。競爭風險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風險由于樓盤出售價格低于預(yù)期價格造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動投資風險。房地產(chǎn)項目的交易價值高，房地產(chǎn)項目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風險。政策風險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險，并且政策風險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟損失。此外，按政策類型，政策風險可分為政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融改革風險、環(huán)保政策風險、施工法規(guī)改革風險、審批風險、法律風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險。有統(tǒng)計資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項目處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗，無法達到經(jīng)營目標，直接影響企業(yè)的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財務(wù)管理為依托提高利潤率，進一步保證企業(yè)的經(jīng)濟效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財務(wù)風險。由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風險。由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種政治風波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的控制措施

1.分析市場行情

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風險為切入點，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場調(diào)研

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風險因素較多。如何有效控制不確定性投資風險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財務(wù)管理、經(jīng)濟周轉(zhuǎn)等項目不確定性風險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項目投資提供強有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運用投資戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟損失，進一步分散投資風險。

4.重視工程監(jiān)管

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進科學的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟利益為前提，進一步細化管理責任，有助于完成工作目標，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風險意識

一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風險意識及風險控制的反應(yīng)不強。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對于人才引進的重視程度，組織一系列在崗培訓，樹立投資風險意識，增強工作人員的整體素質(zhì)水平。同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目控制投資風險人才短缺的問題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺相應(yīng)的扶持性政策，以填補長期人才缺口。

四、結(jié)語

通過本文的探究，認識到隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)項的數(shù)量不斷增多，房地產(chǎn)開發(fā)項目生存艱難，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險控制水平提出全新的要求和挑戰(zhàn)。如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險，是房地產(chǎn)開發(fā)項目在實際投資過程中所面臨的主要問題。因此，綜述投資風險的概念，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險，提出具體的控制措施具備顯著價值作用。

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