陳文浩

【摘 要】衛(wèi)星城的建設(shè)是當(dāng)今我國新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展潮流，符合我國的社會主義發(fā)展方向，有助于我國調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，跨越中等收入陷阱。衛(wèi)星城的高速發(fā)展建設(shè)中，必然就蘊(yùn)藏了很大的投資機(jī)會，本文根據(jù)當(dāng)下國民經(jīng)濟(jì)形勢，對衛(wèi)星城里的房地產(chǎn)投資選取，發(fā)展方向和潛力，以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境做了分析。

【關(guān)鍵詞】衛(wèi)星城；房地產(chǎn)；投資

新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是我國建設(shè)社會主義小康社會發(fā)展道路上的一個必然的選擇，它是

一個歷史的、動態(tài)的發(fā)展過程，是不能一蹴而就的，而就需要全國人民在共產(chǎn)主義的領(lǐng)導(dǎo)下，

克服艱難險阻，勇敢正視問題，克服發(fā)展中的障礙。發(fā)展衛(wèi)星城為“如何解決大城市病”的破題和我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展提供了嶄新視角和寶貴思路。以衛(wèi)星城為紐帶和橋梁，以大城市為龍頭，以中小城市為依托，必將助力我國走上城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城互動、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路。

衛(wèi)星城這一概念最早是由英國學(xué)者霍華德提出的，然后被美國學(xué)者泰特第一次正式使用的，意思是在大城市周邊建立的如宇宙中衛(wèi)星般的小城市，環(huán)繞著大城市，以解決大城市的空間和人口上的一些弊端。衛(wèi)星城的建設(shè)要有長遠(yuǎn)目標(biāo)，是百年大計，衛(wèi)星城建設(shè)計劃一旦確定，就不要輕易改變。需立足于我國建設(shè)成發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的長遠(yuǎn)目標(biāo)。因此，在設(shè)計上就要有長久的眼光，學(xué)習(xí)西方國家的建設(shè)風(fēng)格一次建好之后，就可以用幾十年甚至上百年，而我國的有些工程建筑，往往十幾年就要重新推倒重建。設(shè)立好規(guī)劃之后就不能隨著地方政府人事的變遷而重新改變方案。

當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷黃金十年的高速發(fā)展之后，正面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，經(jīng)濟(jì)增長速度變慢，核心生產(chǎn)技術(shù)缺乏，創(chuàng)新能力不足，以及由于獨(dú)生子女政策帶來的人口紅利消失以及人口老齡化的問題。目前世界上有不少人開始質(zhì)疑中國會陷入中等收入陷阱，但中國仍然有很大的發(fā)展?jié)摿?，中國的?zhí)政理念不是華盛頓共識，中國可以通過制度改革來釋放改革紅利，然后通過新型城鎮(zhèn)化，發(fā)展城市群，以特大城市為中心，選擇相對發(fā)達(dá)的小城市在那個基礎(chǔ)上建立衛(wèi)星城。通過衛(wèi)星城的建設(shè)，來調(diào)整城市的產(chǎn)業(yè)布局，拉動內(nèi)需，來應(yīng)對挑戰(zhàn)，緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力，尤其房地產(chǎn)行業(yè)將迎來更加寬松的環(huán)境和發(fā)展機(jī)遇。

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)占到了地方政府收入的百分之80以上，最開始的土地一級市場拍賣收入占到政府每年收入的百分之30，開發(fā)商建好房子之后的賣房，政府進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和收取契稅等占到政府每年收入的百分之30，當(dāng)居民購買好住房以后進(jìn)行的家具裝修購買消費(fèi)，政府收到的流轉(zhuǎn)稅加起來有百分之20左右，所以未來房地產(chǎn)市場還繼續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前我國面臨著中等收入陷阱，我國的制造業(yè)正在進(jìn)行轉(zhuǎn)型，收益率下滑，過去30多年中，中國的高速工業(yè)化發(fā)展，與城鎮(zhèn)化發(fā)展不匹配，表現(xiàn)為高價的城鎮(zhèn)化，低價的原始工業(yè)化。工業(yè)化的生產(chǎn)最初級的產(chǎn)品，并不具備高的附加值，但由于工業(yè)化使得人口和資本聚集在大城市里，導(dǎo)致大城市的房價遙遙領(lǐng)先于小城市。這種情況導(dǎo)致了中國經(jīng)濟(jì)目前通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)滯漲相結(jié)合。房地產(chǎn)的高價其實(shí)起到了一個吸收通貨膨脹的作用，緩解了我國的通貨膨脹壓力。房地產(chǎn)行業(yè)吸收了大量過剩的人民幣流動資金，2016年的上半年，銀行業(yè)的個人房屋貸款增長一騎絕塵，增長了2.8萬億，成為銀行業(yè)新的護(hù)城河。成功的降低了銀行的不良資產(chǎn)率，而同期企業(yè)貸款，卻增長的極少。

中國新型城鎮(zhèn)化可以通過衛(wèi)星城的建設(shè)，來降低大城市工業(yè)化運(yùn)行的成本，充分利用衛(wèi)星城所具有的級差地租，降低工業(yè)用地成本，以及人工居住成本，降低大城市的高房價，降低工業(yè)生產(chǎn)的成本，給工業(yè)化生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)研發(fā)升級提供有力保障，爭取到寶貴的時間，緩沖國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢，通過衛(wèi)星城的建設(shè)，最后能夠提供有效地房屋供給，以及低成本的工業(yè)生產(chǎn)。所以衛(wèi)星城是未來的發(fā)展趨勢，衛(wèi)星城里的房地產(chǎn)目前更加具有投資價值。

按照薩伊的經(jīng)濟(jì)增長原理，主要靠三架馬車?yán)瓌樱瑖鴥?nèi)居民消費(fèi)，國內(nèi)投資，以及出口。目前國際經(jīng)濟(jì)形勢仍然不樂觀，自從2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，國際市場需求疲軟，歐盟國家仍然因?yàn)槠涓吒＠?，而陷入債?wù)危機(jī)的陰影里，而美國經(jīng)濟(jì)雖然開始復(fù)蘇，但對中國的各種反傾銷，反壟斷調(diào)查層出不窮，美國國內(nèi)保護(hù)主義嚴(yán)重，中國的出口在未來幾年仍然不樂觀。因此，新型城鎮(zhèn)化是夸大內(nèi)需的有效手段，隨著人口的流入，以及政府的長期規(guī)劃扶持，衛(wèi)星城里的房地產(chǎn)價值將會進(jìn)一步上升。

選擇衛(wèi)星城進(jìn)行房地產(chǎn)投資，一定要認(rèn)真參考注重這幾個方面，第一，該衛(wèi)星城區(qū)域的扶持政策是否有合理規(guī)劃，能夠長期保證執(zhí)行，政策的設(shè)定是否有吸引力，是否限制房價以吸引和保持人口流入。第二，該衛(wèi)星城的環(huán)境是否宜人，衛(wèi)星城承接主城的工業(yè)轉(zhuǎn)移，是否是具有高性價比的工業(yè)，是否會帶來嚴(yán)重的污染等問題。第三，衛(wèi)星城是否有優(yōu)秀的教育資源，從小學(xué)到大學(xué)，尤其是著名學(xué)府。好的大學(xué)搬遷到衛(wèi)星城，能夠起到很好的宣傳鼓勵效果，并且可以有效帶來人口增量。大學(xué)生更加注重學(xué)校教育質(zhì)量和品牌，但對學(xué)校所在地段等要求不高。同時高校的引入，還能帶來很大一部分員工入住。第四，是否有良好的醫(yī)療資源，宜居的衛(wèi)星城如果有好的醫(yī)療資源能夠很大程度上提高該衛(wèi)星城的投資價值。未來10年我國的老齡化問題會日漸嚴(yán)重，宜居的帶醫(yī)療條件的衛(wèi)星城可以很好的榮納大城市的老年人口，給衛(wèi)星城帶來消費(fèi)增量。第五，衛(wèi)星城是否有便捷的交通出行工具，首先參考交通樞紐等。第六，衛(wèi)星城是否有行政機(jī)關(guān)的遷入，各級黨政機(jī)關(guān)遷入衛(wèi)星城具有很強(qiáng)烈的正面示范效應(yīng)，在當(dāng)今的交通發(fā)展程度上，行政機(jī)關(guān)搬遷到衛(wèi)星城一點(diǎn)都不會影響效率，甚至還可能提高效率，減少政府機(jī)關(guān)門口交通堵塞等現(xiàn)象。進(jìn)行選擇衛(wèi)星城投資的時候還要注意看這個衛(wèi)星城的主城是哪個城市，衛(wèi)星城生活成本和主城的生活成本進(jìn)行比較，看衛(wèi)星城是否更加具有吸引力，能夠承接主城的高等人才的流出。衛(wèi)星城的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無需百業(yè)興旺，而要具備自己的城市特色優(yōu)勢?？催@個衛(wèi)星城的特色是否具有競爭力，是判斷衛(wèi)星城未來發(fā)展前景的重要依據(jù)。

關(guān)注衛(wèi)星城所在地方政府的財稅制度，是否是自貿(mào)區(qū)，這個衛(wèi)星城的稅收在地方政府和中央政府之間是怎樣分配的，這一點(diǎn)十分重要，關(guān)系著衛(wèi)星城的長遠(yuǎn)建設(shè)資金和地方政府的決心與動力。衛(wèi)星城建設(shè)一般都會存在新天性的各種不足也要加以考察，如衛(wèi)星城的初始入口聚集較為困難，服務(wù)業(yè)相對于主城區(qū)來說相對欠發(fā)達(dá)，外來人口不容易在這找到工作，很注重衛(wèi)星城和主城區(qū)的交通便捷程度。中心城區(qū)的固有的各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得中心城區(qū)生活多彩，各種文化娛樂活動使人能夠獲得放松，從而導(dǎo)致對人口的吸引力。優(yōu)秀的醫(yī)生和教師，一般都有保障性住房在城區(qū)的工作地點(diǎn)附近，難以自愿的到衛(wèi)星城工作。以致一流的學(xué)校和醫(yī)院如果沒有行政優(yōu)惠和指令，很難在衛(wèi)星城建立起來。這就考驗(yàn)地方政府的執(zhí)政藝術(shù)，政策規(guī)劃是否能夠克服這些問題。

總之，在進(jìn)行衛(wèi)星城里地產(chǎn)投資時，除了上述的考慮外，主要選擇在衛(wèi)星城中的地鐵口，醫(yī)院，學(xué)校旁，這些地方能夠憑借區(qū)位優(yōu)勢獲得比較優(yōu)勢，從而獲得級差地租1的超額利潤。進(jìn)行這樣的房產(chǎn)投資時，能夠獲得超額回報，平時因?yàn)橹苓吶丝诹鲃有源?，可以進(jìn)行出租獲得很好的租金收入。

【參考文獻(xiàn)】

[1]黃文忠.上海特大城市衛(wèi)星城發(fā)展研究[J]. 上海行政學(xué)院學(xué)報，2003，01：80-91.