于芝麥

【摘 要】中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅速并伴隨大量泡沫，為此近年來(lái)政府相繼出臺(tái)有關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管制，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于內(nèi)、外部不利因素陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，更有甚者導(dǎo)致破產(chǎn)。本文在基于前人的思考上以因子分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)此方法建立的預(yù)警模型能有效的預(yù)警企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，有利于企業(yè)及時(shí)采取措施減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；預(yù)警模型；因子分析法

一、引言

目前我國(guó)“四個(gè)全面”正熱火朝天的開(kāi)展著，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也在不斷的推進(jìn)，為了避免“天價(jià)房”引發(fā)嚴(yán)重的民生問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)采取一系列政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。受銀行利率調(diào)整、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、供需失衡以及居民收入水平等問(wèn)題的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)席卷而來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展態(tài)勢(shì)存在問(wèn)題[1]。

在這樣的宏觀背景條件下以及房企老板在財(cái)務(wù)知識(shí)方面的欠缺，其不能對(duì)投資項(xiàng)目作出較準(zhǔn)確的判斷從而導(dǎo)致危機(jī)的發(fā)生。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警就顯得極其重要，這對(duì)企業(yè)、對(duì)投資者和債權(quán)人而言都有著十分重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)與模型設(shè)計(jì)

（一）樣本的選擇

本文所選取的樣本為上證和深證A股的房地產(chǎn)企業(yè)，共有186家，2013年被ST的企業(yè)共4家。根據(jù)研究需要，我們進(jìn)行了如下的篩選：剔除了8家對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)披露不全的企業(yè)，包括2家ST企業(yè)和6家非ST企業(yè)。經(jīng)過(guò)篩選后本文最終選定178家房地產(chǎn)企業(yè)作為樣本，其中ST企業(yè)2家。本文財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)泰安數(shù)據(jù)、和訊網(wǎng)和新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)，所有財(cái)務(wù)指標(biāo)值均為 2013年末財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系

結(jié)合我國(guó)實(shí)際本文在參考大量文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上確定了14個(gè)預(yù)警指標(biāo)，分別是流動(dòng)比率（X1）、速動(dòng)比率（X2）、資產(chǎn)負(fù)債率（X3）、凈資產(chǎn)比率（X4）、凈資產(chǎn)收益率（X5）、總資產(chǎn)報(bào)酬率（X6）、銷(xiāo)售凈利率（X7）、存貨周轉(zhuǎn)率（X8）、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（X9）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X10）、主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率（X11）、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X12）、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（X13）和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X14），這些指標(biāo)從償債、能力、營(yíng)運(yùn)和發(fā)展能力四個(gè)方面反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法的確定

本文采用多變量預(yù)警模型對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，采用的研究方法為因子分析法，在此情況下所構(gòu)建的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型才能較全面的識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。

（四）實(shí)證分析

本文對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的因子分析是通過(guò)中文版SPSS24.0實(shí)現(xiàn)的。由于企業(yè)樣本量較大，可將變量近似地看做服從正態(tài)分布，此外所選變量均為正的財(cái)務(wù)指標(biāo)，口徑一致，故不需對(duì)變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理[2]。

1.顯著性檢驗(yàn)

在因子分析前需對(duì)變量進(jìn)行KMO檢驗(yàn)，KMO統(tǒng)計(jì)量的值在0至1之間。一般KMO>0.6變量比較適合做因子分析[3]。從表2-2 可看出KMO值大于0.6，顯著性水平小于0.05，因此樣本可進(jìn)行因子分析。

2.提取公共因子

對(duì)所選財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行因子分析后得到4個(gè)公共因子，這4個(gè)公共因子的方差累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到69.037%，表明通過(guò)因子分析提取出的公共因子能較全面的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也能得到較好的衡量。相關(guān)性檢驗(yàn)表如表2-3所示。

3.因子解釋

從因子載荷表中提取4個(gè)公共因子，公共因子F1的載荷在X12、X13及X14上較大，F(xiàn)2的載荷在X5、X6、X7上較大，F(xiàn)3的載荷在X1、X2上較大，F(xiàn)4在X8上的載荷最大。綜上，影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、銷(xiāo)售凈利率、凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率。

4.因子得分的確定

根據(jù)表2-5得到如下因子得分方程：

F1=-0.125X1-0.071X2-0.098X3+0.091X4+0.121X5+0.105X6+0.189X7+0.027X8

-0.036X9+0.031X10+0.259X11-0.246X12-0.099X13+0.259X14

F2=-0.004X1-0.008X2+0.001X3+0.33X4+0.318X5+0.333X6-0.092X7-0.024X8

+0.017X9-0.046X10-0.105X11+0.069X12+0.054X13-0.134X14

F3=0.315X1+0.296X2+0.281X3+0.004X4+0.043X5+0.054X6+0.063X7-0.008X8

+0.101X9+0.039X10+0.122X11-0.113X12+0.251X13+0.127X14

F4=-0.119X1+0.316X2-0.18X3+0.005X4-0.041X5+0.016X6+0.152X7+0.593X8

-0.414X9-0.332X10-0.045X11+0.02X12+0.243X13-0.062X14

將樣本中178家企業(yè)2013年的14個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分別代入因子得分方程，得到各企業(yè)公共因子得分。

5.財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算

將財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)稱為Z并將其值用公共因子Fi表示出來(lái)，各因子的權(quán)數(shù)為其方差貢獻(xiàn)率，故Z值的線性方程式為：

Z（Fi）=23.267%F1+19.393%F2+18.163%F3+8.214%F4 （2.1）

Fi為因子分析中提取出的公共因子，其中i=1，2，3，4

將樣本中企業(yè)各因子得分代入公式（2.1）得到各房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)得分表，按照Z(yǔ)值從大到小對(duì)排名進(jìn)行排列，相應(yīng)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也由小到大[4]。從Z值得分排名表可知中華企業(yè)股份有限公司排在146位，其財(cái)務(wù)綜合指標(biāo)不良，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，這與企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況事實(shí)也較為吻合，因此財(cái)務(wù)綜合指標(biāo)排名表對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有極為重要參考意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用案例

為了驗(yàn)證前章所構(gòu)建的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的有效性和實(shí)用性，本文以華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司為研究對(duì)象，對(duì)其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行判斷和預(yù)測(cè)，進(jìn)而評(píng)價(jià)模型預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度。

（一）公司簡(jiǎn)介

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（股票代碼：600340），簡(jiǎn)稱華夏幸福，前身是浙江國(guó)祥制冷工業(yè)有限公司，于2003年12月30日在上海證券交易所掛牌交易上市，是中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的領(lǐng)先者。目前，公司資產(chǎn)規(guī)模超1860億元。公司實(shí)施緊貼國(guó)家政策的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，圍繞三大國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，鞏固京津冀區(qū)域，積極構(gòu)建長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，謀劃卡位“一帶一路”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2015年底華夏幸福為各地產(chǎn)業(yè)新城共約引進(jìn)簽約企業(yè)900家，招商引資額超過(guò)2200億元，新增就業(yè)崗位約4萬(wàn)個(gè)。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)綜合狀況評(píng)價(jià)

根據(jù)上一章節(jié)中因子得分方程及式（2.1）的計(jì)算公式可算出華夏幸福4個(gè)公共因子得分及財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的Z值。從表3-4可看出，該企業(yè)財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)Z值為-0.132，在房地產(chǎn)企業(yè)中排第86位，居于中等水平，說(shuō)明其財(cái)務(wù)綜合狀況良好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小。

四、結(jié)論

從上面的實(shí)證結(jié)果可知，采用因子分析法建立的預(yù)警模型可以從大體上把握企業(yè)在行業(yè)中所處的排名和財(cái)務(wù)狀況，可在一定程度上對(duì)企業(yè)現(xiàn)存和潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，進(jìn)而可以提高預(yù)警的應(yīng)用價(jià)值。

【參考文獻(xiàn)】

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