何澤慧+孫國萍+袁梅+林詩慧

【摘要】2016年5月1日起國家推行全面“營改增”，這是我國結(jié)構(gòu)性減稅和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重大舉措。而房地產(chǎn)企業(yè)也成為“營改增”的重點(diǎn)行業(yè)。理論上來說，國家實(shí)行全面“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)系統(tǒng)將更加完善，重復(fù)征稅的問題也將有所改善，但是這只是理想化的想法。在實(shí)際實(shí)施過程中“營改增”究竟會(huì)使企業(yè)稅負(fù)減少還是增加取決于很多客觀因素，例如：企業(yè)內(nèi)部控制較差，不能及時(shí)取得供應(yīng)商的增值稅專用發(fā)票或房地產(chǎn)企業(yè)聘用大量農(nóng)民工無法取得增值稅專用發(fā)票等問題。為了研究“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅賦的影響，我們將選取房地產(chǎn)行業(yè)代表性公司，通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方式對(duì)比分析其實(shí)行“營改增”前后的資產(chǎn)負(fù)債，經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，進(jìn)而對(duì)“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的收益、成本和利潤所帶來的影響進(jìn)行研究，并針對(duì)研究結(jié)果提出建議。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析；資產(chǎn)負(fù)債；經(jīng)營成果；現(xiàn)金流量；對(duì)策

一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來的變化

自2016年5月1日起推行全面“營改增”以來，房地產(chǎn)業(yè)受到的最大影響無疑是重復(fù)征稅的問題得到解決，并且，在“營改增”政策中，有兩大亮點(diǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)、稅務(wù)制度息息相關(guān)：一是允許開發(fā)商將銷售項(xiàng)目取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地成本的差額作為銷售額；二是不動(dòng)產(chǎn)可以分2年納入一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

理論上來講，這一政策傳遞出房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)整體傾向于減輕趨勢的信息，同時(shí)也進(jìn)一步對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程、財(cái)務(wù)核算產(chǎn)生了積極影響，從宏觀來看，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)的去庫存化提供了保障。但與此同時(shí)，“營改增”政策也不可避免的帶給房地產(chǎn)業(yè)一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。首當(dāng)其沖的就是企業(yè)的財(cái)務(wù)核算流程會(huì)因政策的變動(dòng)而面對(duì)諸多現(xiàn)實(shí)問題，財(cái)務(wù)工作者面臨的問題也同樣具有多樣性，主要涵蓋了新舊稅制的接洽、稅收政策的改變、一系列業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等。其次，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，上下游企業(yè)的銜接容易出現(xiàn)疏漏，很有可能出現(xiàn)開發(fā)成本或難以取得增值稅專用發(fā)票，建筑業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等問題都有可能導(dǎo)致該行業(yè)稅負(fù)增加。這些都使房地產(chǎn)業(yè)面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

企業(yè)稅負(fù)是“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最直接的影響對(duì)象，而企業(yè)的稅負(fù)又與利潤有著緊密的聯(lián)系，無論是稅負(fù)還是利潤均是企業(yè)關(guān)鍵性的經(jīng)營性財(cái)務(wù)指標(biāo)。透過財(cái)務(wù)報(bào)表，我們可以對(duì)這些指標(biāo)的變化有一個(gè)清晰的了解。另外，指標(biāo)的改變對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)也有著深遠(yuǎn)的影響。舉個(gè)例子來說，企業(yè)可以通過分析近階段的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，盡可能的挖掘出可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而在后續(xù)的工作中采取強(qiáng)有力的管控措施，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃中，以便確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的順利性與有效性。由此可見，應(yīng)以房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)為視角，對(duì)“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的影響進(jìn)行分析，接下來，筆者就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有代表性的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。

（一）資產(chǎn)負(fù)債分析

一般來講，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)所占的比重較大，因此，當(dāng)企業(yè)的固定資產(chǎn)發(fā)生變化，企業(yè)資產(chǎn)總額也可能會(huì)受到較大影響，從而出現(xiàn)顯著改變，進(jìn)而影響到企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)變動(dòng)。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，在“營改增”之前一直存在著顯著的重復(fù)征稅問題。這主要是因?yàn)椋m用于營業(yè)稅的房地產(chǎn)業(yè)上游企業(yè)（如建筑安裝業(yè)），其在施工階段所購買的材料中已包含了增值稅，但這一購進(jìn)增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額無法在之后的銷售或者出租環(huán)節(jié)抵扣，而是作為成本中存在于之后的房地產(chǎn)價(jià)格中，在房地產(chǎn)銷售或者出租時(shí)被再次征收營業(yè)稅。而在“營改增”之后，在購入固定資產(chǎn)的過程中，可以以其獲取的相應(yīng)增值稅專用發(fā)票為依據(jù)來扣減進(jìn)項(xiàng)稅額，使固定資產(chǎn)入賬價(jià)值得以降低，進(jìn)而讓企業(yè)總資產(chǎn)處于顯著下滑的態(tài)勢。倘若在企業(yè)負(fù)債處于平穩(wěn)狀態(tài)的基礎(chǔ)上，企業(yè)資產(chǎn)總額出現(xiàn)下滑，那么企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)相應(yīng)的有所提升，這樣一來，企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就更大。

從房地產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率來看，基本符合上述所分析的客觀規(guī)律，但保利地產(chǎn)和華夏幸福兩家企業(yè)卻出現(xiàn)了截然相反的結(jié)果。因此，選取這兩家公司資產(chǎn)負(fù)債表中變動(dòng)較大的項(xiàng)目進(jìn)行下一步分析，項(xiàng)目包括：長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。對(duì)這些項(xiàng)目變動(dòng)率的對(duì)比如表2。

從表2來看，長期股權(quán)投資和無形資產(chǎn)的變動(dòng)率遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)變動(dòng)率，導(dǎo)致這兩家公司與預(yù)測的情況不相符。由此可以看出，雖然“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有上升的趨勢，但具體落實(shí)到每一個(gè)企業(yè)，還需要針對(duì)不同的企業(yè)情況做進(jìn)一步分析。

（二）經(jīng)營成果分析

從稅收角度而言，在實(shí)行了“營改增”之后，包含在收入中的增值稅額在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入時(shí)被剔除，因此，受稅收成本上升影響，同未改革之前相比，企業(yè)的營業(yè)收入降低了。其次，營業(yè)成本的上升也是房地產(chǎn)業(yè)的普遍趨勢，建筑業(yè)作為房地產(chǎn)鏈條前端的一員，其納稅機(jī)制同樣由營業(yè)稅改為增值稅，其承擔(dān)的稅負(fù)比之前高，根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，無疑也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)增加。營業(yè)收入的減少，營業(yè)成本的增加，造成房地產(chǎn)企業(yè)的利潤下降。

但實(shí)際分析10家房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤后，大部分企業(yè)的營業(yè)利潤狀況還是比較樂觀的，這主要是由于2016年初起全國房價(jià)呈現(xiàn)同比普漲態(tài)勢。以碧桂園為例，2016年碧桂園毛利同比增長率為9.58%，從其合同銷售額來看，2016上半年同比增長130%，廣東、江蘇兩個(gè)地區(qū)為成交量較高的兩個(gè)地區(qū)，東莞、南京、蘇州等城市房價(jià)同比增長30%以上，這使得碧桂園營業(yè)利潤有大幅度的增加。

綜上，雖然房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤會(huì)受稅收制度改革影響而有一定幅度的下降，但其整體利潤還受到房屋銷售價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等多因素影響，具體情況還需要具體分析。

（三）現(xiàn)金流量分析

“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要有以下兩個(gè)方面的影響。

一是房地產(chǎn)企業(yè)向上游企業(yè)索取增值稅發(fā)票時(shí)可能會(huì)有阻力，無法及時(shí)取得發(fā)票，進(jìn)而影響到進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量支出出現(xiàn)了上升態(tài)勢，那么企業(yè)就很容易出現(xiàn)資金斷腿的現(xiàn)象。二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)按項(xiàng)目分類的生產(chǎn)經(jīng)營模式，其項(xiàng)目資金中包含了大量的預(yù)收預(yù)付款項(xiàng)，這些款項(xiàng)待項(xiàng)目建設(shè)完成后開始結(jié)算，同時(shí)，務(wù)必要確認(rèn)收入后，才可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款。房地產(chǎn)企業(yè)先繳納了增值稅銷項(xiàng)稅，才能獲取可以扣的進(jìn)項(xiàng)稅，無疑增加了其增值稅成本。因此，受“營改增”影響，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量在一定程度上會(huì)呈現(xiàn)減少的趨勢。

從表中可以看出，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量有減少的趨勢，但房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅收成本，增加足夠的現(xiàn)金流量，其投資活動(dòng)現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量都普遍呈現(xiàn)上升趨勢，基本上房地產(chǎn)企業(yè)都留有一定的現(xiàn)金流量維持。

（四）稅負(fù)影響分析

在“營改增”政策實(shí)行以前，房地產(chǎn)企業(yè)所售出的房產(chǎn)要以5%這一稅率標(biāo)準(zhǔn)來繳納營業(yè)稅，是營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目?！盃I改增”政策實(shí)施后，在增值稅方面，房地產(chǎn)企業(yè)的身份轉(zhuǎn)變?yōu)橐话慵{稅人，其在繳納增值稅的過程中，要以一般稅率為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交銷項(xiàng)稅額與可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相減得到的結(jié)果就是其應(yīng)該繳納的增值稅。

1.測算模型

本文主要依托簡化計(jì)算法，利用營業(yè)收入的金額來對(duì)應(yīng)繳納的增值稅銷項(xiàng)稅額進(jìn)行測算，并以營業(yè)成本為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣金額進(jìn)行預(yù)估。因建筑安裝成本在房地產(chǎn)行業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中占據(jù)較大的比重，因此，選擇用建筑業(yè)的增值稅率作為房地產(chǎn)上游行業(yè)整體的增值稅稅率。

2.樣本選擇

本文甄選排名在前20名的房地產(chǎn)上市企業(yè)作為研究對(duì)象（按營業(yè)收入排名），對(duì)其2016年的年中財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行整合分析，測算統(tǒng)計(jì)出其營業(yè)收入、營業(yè)成本等指標(biāo)。

綜上，本文的分析僅限于房地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅率和進(jìn)項(xiàng)稅率均為11%，且完全可以抵扣時(shí)房地產(chǎn)稅負(fù)的變化趨勢。

測算結(jié)果表明，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率為11%，上游企業(yè)的增值稅率為11%時(shí)，所有被選房地產(chǎn)企業(yè)，稅負(fù)都明顯減少。圖1中，同樣10家上市公司的預(yù)估增值稅都要比實(shí)際繳納的營業(yè)稅低；從圖2能看到，所有企業(yè)的稅負(fù)增長率都是負(fù)數(shù)，可以預(yù)估到這種假設(shè)下“營改增”的改革將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的減少。

（五）小結(jié)

本章主要對(duì)“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)具有代表性的財(cái)務(wù)指標(biāo)帶來的影響進(jìn)行分析。首先，從資產(chǎn)負(fù)債表的角度來說，主要對(duì)存貨、固定資產(chǎn)和應(yīng)交稅費(fèi)這三個(gè)科目產(chǎn)生影響；從運(yùn)營成果的角度來說，主要對(duì)主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)成本產(chǎn)生影響；從現(xiàn)金流量表的角度來說，主要對(duì)運(yùn)營活動(dòng)、資金籌措活動(dòng)等產(chǎn)生影響。其次，以稅負(fù)為視角來進(jìn)行分析，選取10家房地產(chǎn)上市企業(yè)作為研究對(duì)象，對(duì)其2016年年中財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出結(jié)果：房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率和上游企業(yè)增值稅率均是11%時(shí)，所有研究對(duì)象的稅負(fù)都呈現(xiàn)下滑的趨勢，同時(shí)，包含中國恒大、萬科地產(chǎn)等十家上市企業(yè)的預(yù)估增值稅均低于實(shí)際繳納的營業(yè)稅，再加上全部研究對(duì)象的稅負(fù)增長率都是負(fù)值，因此，“營改增”政策的落實(shí)會(huì)使企業(yè)稅負(fù)得以降低。

三、建議及對(duì)策

“營改增”政策實(shí)施的初衷是遏制重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，不斷使增值稅鏈條得以完善，徹底緩解企業(yè)的稅負(fù)壓力。為了確?！盃I改增”在房地產(chǎn)行業(yè)中改革的順利性，本文結(jié)合上文的分析，認(rèn)為應(yīng)做好以下工作。

（一）提高財(cái)務(wù)人員水平

“營改增”對(duì)企業(yè)賬務(wù)處理流程提出了新的挑戰(zhàn)，倘若財(cái)務(wù)工作者的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)涵養(yǎng)跟不上，那么在稅收政策內(nèi)涵理解、相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算等方面都會(huì)非常吃力，進(jìn)而極易滋生出財(cái)務(wù)核算不精準(zhǔn)、納稅申報(bào)不規(guī)范等問題。因此，企業(yè)需要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，幫助財(cái)務(wù)人員盡早適應(yīng)新稅制，及時(shí)掌握新稅收政策相關(guān)知識(shí)，只有這樣，才能不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

（二）完善票據(jù)管理機(jī)制

“營改增”增加了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票的管理要求，為確保增值稅抵扣鏈條的完整性，需要企業(yè)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的上游企業(yè)以獲取合格的增值稅發(fā)票，減少因不能抵扣稅款帶來的損失。增值稅發(fā)票進(jìn)入企業(yè)之后，企業(yè)也需要建立相應(yīng)的增值稅保管制度，加強(qiáng)對(duì)票據(jù)的管理，以避免不必要的損失。

（三）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制

稅制改革增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的內(nèi)部管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，合理進(jìn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)劃，摒棄傳統(tǒng)管理模式中的漏洞，向其他企業(yè)學(xué)習(xí)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)需要不斷健全企業(yè)管理體制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)的監(jiān)控水平，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。

縱觀我國稅制改革的歷程，不難發(fā)現(xiàn)，“營改增”無疑是我國近幾年結(jié)構(gòu)性減稅的一大創(chuàng)舉，更是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的新起點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)改革的新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極主動(dòng)做好稅務(wù)籌劃，加強(qiáng)內(nèi)部控制，迎接挑戰(zhàn)，才能迎來行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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