王為中

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，住宅維修基金的規(guī)模不斷擴(kuò)大，是很多家庭都關(guān)心關(guān)注的重點(diǎn)話題。但是在住宅維修基金的管理和發(fā)放過(guò)程中，存著這管理混亂、使用不當(dāng)?shù)鹊葐?wèn)題，為了更加合理的使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金，更好地維護(hù)廣大群眾的合法權(quán)益，要更加透明、規(guī)范地管理、使用住宅維修基金。本文從住宅維修基金的概念和意義入手，分析了住宅維修基金的管理和使用過(guò)程中存在的不足和問(wèn)題，并以此為出發(fā)點(diǎn)，提出住宅維修基金的規(guī)范使用和創(chuàng)新管理的措施建議。

【關(guān)鍵詞】住宅維修基金 規(guī)范使用 有效管理

住宅維修基金是指法律規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前來(lái)看，全國(guó)各地的維修基金的管理模式尚未統(tǒng)一，有的地方由住房售房單位代管，有的由開(kāi)發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)代管，有的由住房公積金管理中心代管，雖然各地的管理模式不一，但是在其運(yùn)行的過(guò)程中卻存在著一些共性的問(wèn)題和不足，亟待加強(qiáng)住宅維修基金的規(guī)范使用和有效管理。

一、住房維修基金的概述

住宅維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿之后的維修、更新或改造的資金，住宅共用部位一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂以及戶(hù)外的墻面、樓梯間等，共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、照明、綠地、路燈、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等，是為了保障物業(yè)范圍內(nèi)房屋的安全使用、維持其性能并提高使用效能而設(shè)立的，對(duì)其管理和使用實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，住宅維修基金不得挪作他用。

二、住宅維修基金管理存在的主要問(wèn)題

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的住宅維修基金管理模式多元、難以統(tǒng)一，各種模式雖各有利弊，但是其共性問(wèn)題卻不容忽視，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）交存工作缺乏法律法規(guī)強(qiáng)制性條款支持，拖欠現(xiàn)象普遍

由于目前關(guān)于住宅維修基金的法律法規(guī)較少，僅《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》對(duì)住宅維修基金的交存、使用和監(jiān)督管理進(jìn)行了初步的規(guī)定，但是缺乏有針對(duì)性的處罰措施和管理細(xì)則，以至于目前住宅維修基金拖欠現(xiàn)象普遍存在。加之個(gè)別房產(chǎn)部門(mén)存在濫用職權(quán)給予“關(guān)系戶(hù)”購(gòu)房商戶(hù)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或減免的情況，不僅很大程度上損害了住宅維修基金的交存和使用，而且也傷害了其他業(yè)主的共同利益，給日后物業(yè)維修資金的分?jǐn)偤褪褂寐裣铝穗[患。同時(shí)，各地還在不同程度上存在著開(kāi)發(fā)商侵吞維修資金的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)區(qū)欠交甚至拒交維修資金的情況也時(shí)有發(fā)生，這些情況都在一定程度上影響了住宅維修基金的正常收取，進(jìn)而影響到住宅維修基金基金能否順利發(fā)揮其基本作用。

（二）管理部門(mén)未能扎口，造成管理方式不一甚至混亂

按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)成立之前，商品住宅業(yè)務(wù)、非住宅業(yè)務(wù)交存的住宅維修基金由物業(yè)所在地的直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅維修基金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)設(shè)住宅維修基金專(zhuān)戶(hù)。在業(yè)主大會(huì)成立之后，由業(yè)主大會(huì)委托所在地的商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在該行開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。由此規(guī)定不難看出，在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金的建立、使用和管理的過(guò)程中，分別由業(yè)主大會(huì)、當(dāng)期房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，而且在住宅維修基金的設(shè)立過(guò)程中一般是由開(kāi)發(fā)商幫助業(yè)主辦理住宅維修基金的相關(guān)手續(xù)的，在住宅維修基金的設(shè)立、使用和管理過(guò)程中涉及到多方主體，給住宅維修基金的管理和使用帶來(lái)了許多不確定性和不安全性，加上許多物業(yè)企業(yè)自身賬目混亂、少用多支行為屢禁不止，直接導(dǎo)致了住宅維修基金的不規(guī)范管理和低效使用。

（三）雙三分之二簽字難度大，造成使用困難

由于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是代業(yè)主管理的錢(qián)，所以各地審核使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的流程都比較謹(jǐn)慎，程度稍顯復(fù)雜。但在使用中，最大的困難還在于雙三分之二簽字這一環(huán)節(jié)。

（四）增值保值方式單一，增值率不高

因住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的性質(zhì)特殊，目前，各地建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門(mén)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全，同時(shí)，因國(guó)債有限額規(guī)定，各地普通采取了保守單一的增值方式：銀行定期存款。有些地方辦理了三到五年的定期存款，有的地方僅辦理存期為一年或二年的定期存款。但還有的地方僅以活期存款方式存于銀行賬戶(hù)里，甚至有些地方將資金交存至財(cái)政賬戶(hù)，連活期利息都沒(méi)有。業(yè)主大會(huì)自管的這部分資金，基本閑置，難以實(shí)現(xiàn)保值增值。對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司代管的資金，由于管理相對(duì)混亂，保值增值難度更大。

三、對(duì)策建議

（一）修訂和完善法律法規(guī)，為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理提供有力保障

現(xiàn)有的住宅維修基金的使用和管理上缺乏系統(tǒng)的法律法規(guī)或制度的約束，要盡快建立健全住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金的規(guī)范使用和管理辦法細(xì)則，進(jìn)一步規(guī)范住宅維修基金的管理和使用，確保其適用的規(guī)范性和合理性，探索性放開(kāi)對(duì)住宅維修基金的增值渠道，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行維修基金的使用、管理和增值。同時(shí)，面向公眾進(jìn)行住宅維修基金的知識(shí)普及，使其了解、知曉、重視住宅維修基金，改善住宅維修基金繳納混亂的現(xiàn)狀，提高住宅維修基金的保障覆蓋面和保障力度。

（二）利用“互聯(lián)網(wǎng)+”簡(jiǎn)化業(yè)主簽字程序，提高使用效率

在住宅維修基金的使用過(guò)程中，可以探索性建立申報(bào)綠色通道，分情況設(shè)立簡(jiǎn)易申報(bào)程序，遵循方便快捷、公開(kāi)透明的原則，對(duì)于房屋應(yīng)急維修的情況，如洪水災(zāi)害等造成的房屋損壞情況等開(kāi)設(shè)簡(jiǎn)易申請(qǐng)程序，提高維修基金的審批效率，最大程度發(fā)揮維修基金的應(yīng)有效用。

（三）建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)統(tǒng)一扎口監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格規(guī)范管理

在給予住宅維修資金充分的使用權(quán)的情況下，要逐步培育業(yè)務(wù)自治管理機(jī)構(gòu)的管理職能，并鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)等個(gè)人或組織對(duì)住宅維修基金的使用和管理行使監(jiān)督權(quán)和檢舉權(quán)，對(duì)于違規(guī)使用維修基金或不當(dāng)使用維修基金的行為建立多層次的監(jiān)督管理體系，明確處罰辦法，切實(shí)發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督力量的積極作用。

（四）探索保值增值方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化

維修資金作為房屋“養(yǎng)老金”，隨著房屋維修、“養(yǎng)老”需求日增，對(duì)于這筆資金的規(guī)范運(yùn)作需求，保值增值需求都會(huì)更高。應(yīng)當(dāng)結(jié)合住宅維修基金的本身特點(diǎn)，創(chuàng)新對(duì)住宅維修基金的安全管理模式，市場(chǎng)上除了銀行存款或購(gòu)買(mǎi)國(guó)債之外，尚有一些低風(fēng)險(xiǎn)、適合保值的投資理財(cái)選擇，可以探索性將維修基金投入市場(chǎng)化運(yùn)作，適當(dāng)借鑒西方國(guó)家的公共維修資金的管理模式，由專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)對(duì)維修基金進(jìn)行管理和使用，在預(yù)留一定比例的備用金之后，將維修資金投入市場(chǎng)化的管理和運(yùn)作，預(yù)防住宅維修基金的貶值，提高其保值增值率。

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