【摘要】承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是承租人的一項(xiàng)重要權(quán)利，承租人優(yōu)先購(gòu)買制度有著悠久的歷史，在世界范圍內(nèi)廣為運(yùn)用。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，體現(xiàn)了立法者對(duì)房屋交易中出租人、承租人和第三方買受人的利益的權(quán)衡，具有存在的合理性。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，其存在的價(jià)值在于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的中穩(wěn)定、效率和公平等價(jià)值。但其在個(gè)別問題上還有可斟酌之處，規(guī)定得比較粗略，缺乏可操作性。筆者將從其概念、理論基礎(chǔ)出發(fā)，分析在操作實(shí)踐中存在的具體不足與缺陷，并提出具體可行的完善措施與建議。

【關(guān)鍵詞】房屋承租人；優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；缺陷；完善

社會(huì)發(fā)展到今天，不動(dòng)產(chǎn)資源已經(jīng)十分充裕的情況下，法律依然規(guī)定出租人為何將房屋租賃給承租人而不是他人呢？這在一定程度上也大大降低了交易的效率，保留這項(xiàng)制度定有其中原因所在，那很可能就是基于一種相互信賴的關(guān)系，契約合同關(guān)系等。隨著社會(huì)不斷的發(fā)展，在物權(quán)上的所有權(quán)與用益物權(quán)的沖突越發(fā)的明顯，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了許多矛盾的案例。因此筆者將對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度做出具體的分析，探其中的不足與缺陷。

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)及特征

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在房屋出租人出售房屋給第三人時(shí)，應(yīng)該在出賣房屋之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人依法享有在同等條件下優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利。在立法之初，當(dāng)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)資源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是順理成章的。下面將根據(jù)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行分析其特點(diǎn)。

1、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利。它不是根據(jù)當(dāng)事人的約定而產(chǎn)生的，具有一定的強(qiáng)制性。我國(guó)《合同法》以及《民通意見》等法律和司法解釋對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)做出了規(guī)定。當(dāng)然，根據(jù)意思自治原則，出租人與承租人可以對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體行使規(guī)則進(jìn)行約定；甚至可以以約定排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用，只要該約定不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，原則上均應(yīng)認(rèn)定為有效。

2、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)房屋出租人行使所有權(quán)的一種限制。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，民事主體間的交易活動(dòng)原則上應(yīng)當(dāng)是自由的，法律不應(yīng)對(duì)民事主體行使所有權(quán)進(jìn)行過多的干預(yù)。在房屋租賃關(guān)系中，由于承租人對(duì)所租賃的房屋在生產(chǎn)生活上形成了一定的依賴，由承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以簡(jiǎn)化法律關(guān)系并且有利于資源的有效配置，因此，有必要對(duì)房屋出租人出賣房屋時(shí)的交易對(duì)象做出一定的限制。此外，法律規(guī)定承租人必須在同等條件下才可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)出租人的實(shí)質(zhì)利益并不會(huì)造成損害。

二、我國(guó)租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度存在的不足之處

結(jié)合房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的法律性質(zhì)，就有關(guān)租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方面的法律而言，僅有《合同法》第230條、最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第118條及國(guó)務(wù)院1983年12月發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定是明確的，但過于簡(jiǎn)單，十分模糊，涉及到買賣優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，在實(shí)踐操作中也存在著許多問題與不足，下面筆者將對(duì)其中的問題進(jìn)行具體分析：

1、宣告房屋買賣無效后沒有約束原產(chǎn)權(quán)人賣房屋的法律規(guī)定。法院在處理房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買訴訟中可以依據(jù)合同法及最高法院的司法解釋判決出租人與第三人之間的買賣合同無效，這是現(xiàn)行法律及行政法規(guī)的規(guī)定，但對(duì)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何落實(shí)則沒有規(guī)定，目前在司法實(shí)踐中，各地法院根據(jù)一些具體情況己經(jīng)有了一些判例，因而還有待于在這些判例的基礎(chǔ)上結(jié)合相關(guān)法理作進(jìn)一步的立法，或由最高法院做出司法解釋以利于司法實(shí)踐的實(shí)施。促進(jìn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體落實(shí)是當(dāng)下的一大難題。

2、對(duì)于“同等條件”沒有法定的界限?！逗贤ā?、《最高法院司法解釋》、《城市私有房屋管理》等法律法規(guī)均規(guī)定了在“同等條件”下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在現(xiàn)實(shí)中如：房屋共有人在出租人出賣房屋時(shí)與承租人是否能以“同等條件”來比擬參照，此時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)屬誰所有；第三人也即買賣人與出租人基于某種特定的關(guān)系，如親戚或者交易外的其他照顧、優(yōu)惠條件等能否定在同等條件之外；能否僅以同等條件定義為價(jià)格條件，在付款的時(shí)間、方式上能否定義在“同等條件”之列等等。

三、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善

1、要明確“合理期限”和通知方式

我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等的條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”但合理期限在現(xiàn)實(shí)中難以把握，通知義務(wù)是否在合理期限內(nèi)履行，這往往成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，而這個(gè)問題對(duì)判決確認(rèn)出租人與第三人之間的買賣租賃物合同是否有效至關(guān)重要。如果法律直接規(guī)定一個(gè)明確的時(shí)間和通知方式，這個(gè)問題就應(yīng)刃而解了。然而現(xiàn)行法律不但對(duì)合理期限規(guī)定不明確，而且出租人在出賣租賃物之前對(duì)承租人的通知方式也未明確。導(dǎo)致有時(shí)承租人雖然得到了出租人要出賣租賃物的通知，但在法庭審理中仍主張出租人未盡通知義務(wù)，原因是出租人以口頭方式履行的通知義務(wù)，而此時(shí)出租人又難以舉證。因此，筆者建議通過司法解釋加以明確和完善：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的30天內(nèi)書面通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，承租人在收到出租人書面通知之日起一定期限內(nèi)不做出購(gòu)買租賃房屋意思表示的，承租人喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人不但可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)出租人與第三人之間的合同無效，還可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)承租人依與第三人同等條件形成的合同成立。

2、要明確“同等條件”的內(nèi)涵

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)雖未對(duì)“同等條件”做出明確規(guī)定，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為“同等條件”。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購(gòu)買”的立法原意，原則上可以贊同。但從立法目的來看，結(jié)合民法體系中的通說觀念，在司法實(shí)踐中運(yùn)用時(shí)具體應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)如下條件：第一，同等條件首先是指房屋買賣的價(jià)格同等。只有把承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)嚴(yán)格界定在“同等條件”的前提下，才能在保障承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，保護(hù)房屋出租人的利益，體現(xiàn)我國(guó)法律保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則。第二，“同等條件”中所言的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以承租人與其他買受人欲購(gòu)買房屋所出最高價(jià)格來確定，只有以出租人與其他買受人所出的最高價(jià)格來確定，才能保障出租人的利益最大化。第三，“同等條件”中所言的價(jià)格，應(yīng)以一次性付款方式為標(biāo)準(zhǔn)，在一次付清款項(xiàng)的條件下，出賣人最大程度地避免了交易風(fēng)險(xiǎn)，以最快速度實(shí)現(xiàn)交易目的，而分期付款的條件下，出租人往往因時(shí)間的拖延損失應(yīng)收款項(xiàng)的利息。當(dāng)然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下立法的目的既保證經(jīng)濟(jì)主體依法經(jīng)營(yíng)又不過于干預(yù)經(jīng)濟(jì)主體行使經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，立法上可以設(shè)定一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體可以自由協(xié)商，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化，也有利于審判機(jī)關(guān)審理因承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題產(chǎn)生的糾紛。

綜上所述，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是為了保障之前維系的契約關(guān)系及相互依賴關(guān)系而所產(chǎn)生的法律制度，在民法體系中具有著重要的地位與意義。但其中也存在著諸多不足與不完善的地方，存在著很多模糊的死角，這就需要從立法與司法實(shí)踐等多個(gè)角度進(jìn)行該制度的完善與補(bǔ)足，真正保障出租人與受租人雙方權(quán)利的衡平與實(shí)現(xiàn)。

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【作者簡(jiǎn)介】

孔洪濤（1996—），男，漢族，河北新樂人，河北大學(xué)法學(xué)專業(yè)本科生。