史友興

住房是人們生活最基本的需求和生存條件之一，在人們的日常生活中起著極其重要的作用。隨著城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，在城市擁有一處自己的居所成為許多人的夢(mèng)想。市場(chǎng)的需求，催生了房地產(chǎn)熱，商品房買(mǎi)賣(mài)逐漸演化為一種大眾消費(fèi)。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間較短，有關(guān)這方面的法律規(guī)定還較為籠統(tǒng)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)也魚(yú)龍混雜，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛不止，成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。

買(mǎi)套房子，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，是人生中一項(xiàng)最大的消費(fèi)，所以關(guān)于買(mǎi)房無(wú)小事。當(dāng)你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套住房時(shí)，有必要對(duì)商品房交易的亂象有所了解，盡量避開(kāi)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的“雷區(qū)”，在合法權(quán)益遭受侵害或遇到糾紛時(shí)，能夠依法維權(quán)。

逾期交房司空見(jiàn)慣 異常天氣常為借口

建筑工程周期長(zhǎng)，在建筑施工期間，難免會(huì)遭遇異常天氣，甚至?xí)庥鰫毫犹鞖?，?duì)工程的建設(shè)多多少少會(huì)產(chǎn)生影響，這往往會(huì)成為開(kāi)發(fā)商逾期交房的借口，逾期交房糾紛成為商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的重災(zāi)區(qū)。

沿海某城市市民鄒學(xué)龍看中一套住房，與該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以總價(jià)500萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)了下來(lái)。合同約定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2012年12月30日前，將房屋交付買(mǎi)受人使用；如果遭遇異常天氣、異常地質(zhì)狀況等導(dǎo)致工期延誤的，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期。出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期不超過(guò)180日，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的20%向買(mǎi)受人支付違約金，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。

2013年5月26日，鄒學(xué)龍所購(gòu)商品房所在工程取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。2013年6月12日，開(kāi)發(fā)商通過(guò)特快專(zhuān)遞郵件形式向鄒學(xué)龍發(fā)出《商品房交付使用通知書(shū)》，通知鄒學(xué)龍于2013年6月14日至2013年6月15日辦理收樓手續(xù)，該郵件于2013年6月13日投遞并簽收。

2013年6月底，鄒學(xué)龍到所購(gòu)買(mǎi)的商品房施工現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)房屋共有部分及相關(guān)設(shè)施仍未完工、未驗(yàn)收，根本無(wú)法交付使用，遂以其已履行合同約定的付款義務(wù)，開(kāi)發(fā)商逾期交房已經(jīng)超過(guò)180天，其有權(quán)利按照合同的約定要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并支付約定的違約金為由，向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并支付違約金36萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)商提出，首先，本公司已于2013年6月10日向鄒學(xué)龍發(fā)出房屋交付使用通知書(shū)，要求鄒學(xué)龍于2013年6月14日至15日前來(lái)辦理入住手續(xù)，即本公司已履行完交付義務(wù)，故逾期天數(shù)實(shí)際為162天。其次，開(kāi)發(fā)過(guò)程中頻繁遭遇異常天氣，按照合同約定可以相應(yīng)延期交樓，應(yīng)免除本公司延期期間的責(zé)任。依據(jù)惠州市氣象臺(tái)提供的天氣證明，從2010年1月到2012年12月30日，惠州市內(nèi)異常天氣頻繁發(fā)生，多達(dá)121天，按照合同約定，本公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中受異常天氣影響，可以據(jù)實(shí)予以延期交房。

鄒學(xué)龍所在城市，位于我國(guó)熱帶氣旋（即風(fēng)力7級(jí)以上）多發(fā)生地區(qū)，每年都會(huì)遭遇熱帶氣旋甚至是臺(tái)風(fēng)的多次侵?jǐn)_。法院查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影響惠州的熱帶氣旋就有19天，24小時(shí)內(nèi)降雨達(dá)到50mm以上有2天。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依照合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2012年12月30日將符合合同約定的商品房交付鄒學(xué)龍，遇到異常天氣可延期。因涉案商品房在合同簽訂之日2011年8月17日至約定的交付時(shí)間2012年12月30日期間遇到異常天氣影響共21天，故本院認(rèn)定涉案商品房交付時(shí)間可順延21天即交付時(shí)間為2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，可視為商品房已具備交付條件，開(kāi)發(fā)商通知鄒學(xué)龍于2013年6月14日至15日辦理收樓手續(xù)，鄒學(xué)龍未在房屋交付使用通知書(shū)中規(guī)定的辦理商品房交付手續(xù)之日起七日內(nèi)辦理收樓手續(xù)，可視為涉案商品房交付時(shí)間為2013年6月14日，故開(kāi)發(fā)商逾期交付案涉商品房時(shí)間為144天，逾期未超過(guò)180日，應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款500萬(wàn)元按日萬(wàn)分之二支付違約金14.4萬(wàn)元給鄒學(xué)龍。開(kāi)發(fā)商主張?jiān)撨`約金還具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。

一審判決后，開(kāi)發(fā)商不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，開(kāi)發(fā)商的上訴沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持，駁回上訴，維持原判。

小貼士：

異常自然現(xiàn)象，是開(kāi)發(fā)商延期交付的最常用借口。誠(chéng)然，暴風(fēng)雪、大雨、洪水、臺(tái)風(fēng)等異常自然現(xiàn)象，往往會(huì)導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行。但異常自然現(xiàn)象是否成為開(kāi)發(fā)商的免責(zé)事由，應(yīng)根據(jù)合同從三個(gè)方面認(rèn)定：第一，開(kāi)發(fā)商是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)。如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能成為開(kāi)發(fā)商的免責(zé)事由。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽訂合同時(shí)合理預(yù)見(jiàn)，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，可成為開(kāi)發(fā)商的免責(zé)事由。第二，開(kāi)發(fā)商是否能夠或應(yīng)該能夠解決；第三，該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。本案中，法院只將熱帶氣旋（即風(fēng)力7級(jí)以上）以上的強(qiáng)風(fēng)，或24小時(shí)內(nèi)降雨達(dá)到50mm的暴雨天氣，認(rèn)定為確屬異常天氣予以扣減，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的其他一般性的異常天氣，因不符合上述三個(gè)條件，法院不予扣減，符合合同的約定，與法律也不相悖。

需要特別提醒的是，我國(guó)除東南沿海城市比較惡劣的異常天氣比較頻繁外，對(duì)于其他地方，只是一般性的異常天氣，是不能成為開(kāi)發(fā)商延期交房的借口。

一房二賣(mài)防不勝防 遭遇欺詐血本難歸

房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的情況下，往往會(huì)將商品房一房二賣(mài)，套取購(gòu)房人的資金用于維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦經(jīng)營(yíng)不能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，購(gòu)房人不但得不到購(gòu)買(mǎi)的住房，付出去的購(gòu)房款也難以收回，極易造成購(gòu)房人不斷上訪事件，成為社會(huì)極不穩(wěn)定因素。

薛筱枚與開(kāi)發(fā)商簽訂《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，約定：開(kāi)發(fā)商將一商品房出售給薛筱枚，房面積為40.12㎡，總房款為40萬(wàn)元，房款一次性付清。同時(shí)，雙方還口頭約定三日內(nèi)簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，并交接房屋。協(xié)議簽訂后，薛筱枚于當(dāng)日向開(kāi)發(fā)商付清購(gòu)房款，并現(xiàn)金支付維修基金及代收代繳契稅，合計(jì)42萬(wàn)元。

誰(shuí)知，《房屋訂購(gòu)協(xié)議》簽訂后，薛筱枚多次要求與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，但開(kāi)發(fā)商找種種借口既不與薛筱枚簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，也不交房，薛筱枚覺(jué)得里面一定存在什么問(wèn)題，遂到房管部門(mén)查詢，才得知出售給薛筱枚的商品房已被開(kāi)發(fā)商出售給了他人，并辦理了商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案，遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，判決開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款、維修基金、代收代繳契稅計(jì)42萬(wàn)元，并判決賠償已付購(gòu)房款的一倍40萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)商辯稱，該套房屋不是出售給他人的，是因?yàn)槲夜厩匪斯こ炭?，所以把房屋抵押給了他人，后登記辦理在他人名下。我公司對(duì)薛筱枚要求解除協(xié)議、返還購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元無(wú)異議，因雙方未簽訂正式的商品房銷(xiāo)售合同，不同意賠償已付購(gòu)房款的一倍40萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，在庭審中，開(kāi)發(fā)商同意解除與薛筱枚簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，并對(duì)返還購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元無(wú)異議，本院對(duì)薛筱枚要求解除合同、返還購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求予以支持。開(kāi)發(fā)商明知房屋已經(jīng)登記在他人名下，卻又將該房屋賣(mài)給了薛筱枚，導(dǎo)致雙方之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，對(duì)薛筱枚要求開(kāi)發(fā)商賠償一倍購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

綜上，法院判決解除薛筱枚與開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，并判決開(kāi)發(fā)商返還薛筱枚購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元，并賠償薛筱枚購(gòu)房款40萬(wàn)元。

小貼士：

開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，屬于欺詐行為。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，或故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明、或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。該案中，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)出售給他人的房屋又出售給薛筱枚，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一倍賠償已付購(gòu)房款的責(zé)任。

售房廣告眼花繚亂 想要騙你真的不難

售房廣告和宣傳材料是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的一種重要的促銷(xiāo)手段。很多開(kāi)發(fā)商在售樓過(guò)程中為了推銷(xiāo)房屋，大幅度的制作售樓廣告，在其發(fā)布的廣告中夸大渲染，誘導(dǎo)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋而交房時(shí)往往又無(wú)法達(dá)到買(mǎi)受人的心理預(yù)期，從而引發(fā)大量糾紛。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某大廈樓盤(pán)，在銷(xiāo)售大廈房屋時(shí)，在樓書(shū)、平面圖、宣傳冊(cè)及報(bào)紙廣告等宣傳資料中，以圖片、文字說(shuō)明等形式宣傳該大廈一層有豪華裝修大廳，二至四層有8000平方米的高檔餐飲區(qū)，五層有室內(nèi)休閑會(huì)所及室外景觀會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網(wǎng)吧、洗衣房、美容美發(fā)中心、醫(yī)務(wù)室等。

宋子健根據(jù)開(kāi)發(fā)商發(fā)布的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，經(jīng)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員引領(lǐng)，參觀了大廈的配套設(shè)施及待售商品房，感到十分滿意，當(dāng)即與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)了位于大廈第九層的一套房屋，用途為住宅，建筑面積為73.76平方米的房屋，總價(jià)款112萬(wàn)元。

宋子健購(gòu)房入住后不久，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將大廈內(nèi)的一至五層部分房屋出租給他人開(kāi)設(shè)商場(chǎng)，大廈內(nèi)已不存在上述樓書(shū)、平面圖、宣傳冊(cè)及報(bào)紙廣告中宣傳的相關(guān)設(shè)施。宋子健認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)放樓書(shū)、大樓平面圖、物業(yè)手冊(cè)及刊登廣告的方式，承諾大廈內(nèi)一至五層具有相應(yīng)的功能設(shè)施，該承諾應(yīng)為雙方買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。現(xiàn)開(kāi)發(fā)商取消這些設(shè)施，構(gòu)成違約，造成了其房屋價(jià)值的貶值，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，遂訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)恢復(fù)設(shè)施或賠償其房屋貶值損失等違約責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商提出，發(fā)放的樓書(shū)、宣傳手冊(cè)、平面圖均不能作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。雙方買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，其未違約，宋子健無(wú)權(quán)要求其恢復(fù)設(shè)施或賠償。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)放樓書(shū)、平面圖及發(fā)布廣告，對(duì)大廈配套設(shè)施的功能和位置作了具體說(shuō)明，這些設(shè)施的存在符合部分購(gòu)房者的需求，會(huì)提升待售商品房對(duì)潛在購(gòu)房者的吸引力，對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的訂立及房屋價(jià)格有重大影響。因此，開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)、平面圖及廣告中關(guān)于大廈設(shè)施的宣傳應(yīng)當(dāng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，提供相應(yīng)的設(shè)施?，F(xiàn)大廈內(nèi)并無(wú)上述設(shè)施，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約。宋子健因上述配套設(shè)施的缺失，無(wú)法獲得購(gòu)房時(shí)期待的居住品質(zhì)和良好感受，其民事權(quán)益受到了侵害，應(yīng)得到相應(yīng)的賠償。結(jié)合宋子健權(quán)益受損及開(kāi)發(fā)商違約的情況，酌定開(kāi)發(fā)商賠償宋子健22400元。

綜上，法院依相關(guān)法律規(guī)定判決開(kāi)發(fā)商賠償宋子健22400元。一審判決后，開(kāi)發(fā)商不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

小貼士：

商品房銷(xiāo)售時(shí)，出賣(mài)人通過(guò)發(fā)放樓書(shū)、平面圖及發(fā)布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購(gòu)房人作為潛在消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)商品房預(yù)期有特定的功能和用途，尤其是對(duì)樓盤(pán)所屬的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等配套設(shè)施存在期待，樓書(shū)、廣告等宣傳資料對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響，亦應(yīng)視為合同的附件。出賣(mài)人在樓盤(pán)投入使用后，未向購(gòu)房人提供宣傳資料中相應(yīng)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

面積誤差有尺可度 太過(guò)任性可不買(mǎi)單

商品房建設(shè)工程，屬于比較大的工程項(xiàng)目，對(duì)于房屋的面積，不可能確保與合同約定的面積完全一致，正因如此，相關(guān)法律允許房屋面積有一定的合理誤差。但有些房屋開(kāi)發(fā)商，在商品房建設(shè)工程中太過(guò)任性，以至于交付房屋的面積與合同約定的面積存在很大的誤差，開(kāi)發(fā)商仍然要求購(gòu)房者按交付房屋的面積交付房款，從而引發(fā)糾紛。

董尚義付給開(kāi)發(fā)商10萬(wàn)元購(gòu)房定金后，與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定開(kāi)發(fā)商將一套建筑面積為258.05平方米（其中套內(nèi)面積為205.9平方米）的房屋以380余萬(wàn)元出售給董尚義。合同第六條約定當(dāng)事人選擇建筑面積作為計(jì)價(jià)方式，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，董尚義有權(quán)退房；董尚義退房的，開(kāi)發(fā)商在董尚義提出退房之日起且已辦理完成退房手續(xù)后30日內(nèi)將董尚義已付款退還給董尚義，并按中國(guó)人民銀行同期貸款利率付給利息。合同簽訂當(dāng)日，董尚義一次性付清剩余購(gòu)房款，并支付了車(chē)位費(fèi)1萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商出具給董尚義的入住費(fèi)用結(jié)算單（一）上載明：董尚義所購(gòu)買(mǎi)的商品房面積差異處理：合同面積258.05平方米，實(shí)測(cè)面積242.36平方米，實(shí)際應(yīng)退房款231145元。

董尚義認(rèn)為，其所購(gòu)的房屋建筑面積縮水了約6%，超過(guò)了合同約定的實(shí)測(cè)建筑面積與約定建筑面積誤差比絕對(duì)值的3%，其有權(quán)選擇退房，便當(dāng)即要求房產(chǎn)公司退房。

開(kāi)發(fā)商提出，合同中約定的是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，而非實(shí)測(cè)建筑面積與約定建筑面積誤差比，因董尚義還未辦理產(chǎn)權(quán)證，因此尚不符合解除合同條件。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)合同約定，涉案商品房約定的建筑面積為258.05平方米，其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積誤差應(yīng)在7.7415平方米內(nèi)，然而涉案商品房合同中將不應(yīng)計(jì)算面積的10.62平方米屋內(nèi)平臺(tái)計(jì)入到建筑面積內(nèi)，因此不論涉案商品房的所有權(quán)證何時(shí)取得，都不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積與合同上約定的建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的事實(shí)，倘若繼續(xù)以取得涉案商品房的所有權(quán)證為前提，才能主張解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，則對(duì)董尚義有失公平，故對(duì)董尚義要求解除涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的訴請(qǐng)，予以支持?，F(xiàn)董尚義要求開(kāi)發(fā)商返還因購(gòu)買(mǎi)涉案商品房而支付的購(gòu)房款和利息及登記費(fèi)，于法有據(jù)，予以支持。

最終，法院判決解除董尚義與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；董尚義協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理商品房的備案登記撤銷(xiāo)手續(xù)；開(kāi)發(fā)商退還董尚義購(gòu)房款380余萬(wàn)元及利息，同時(shí)退還車(chē)位款1萬(wàn)元。

小貼士：

根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

建筑質(zhì)量心頭之憂 新房破漏令人鬧心

花巨資買(mǎi)套房不容易，拿到新房鑰匙的時(shí)候自然很高興，入住后如果新房出現(xiàn)墻體開(kāi)裂、墻皮脫落、房屋滲漏、門(mén)窗漏風(fēng)等質(zhì)量問(wèn)題，不但會(huì)嚴(yán)重破壞房主的心情，甚至?xí)l(fā)鄰里糾紛，十分的鬧心。

高洪泉購(gòu)買(mǎi)了一套房屋。自房屋交付后，高洪泉發(fā)現(xiàn)房屋頂、墻面多處出現(xiàn)滲漏，蕪湖公司及物業(yè)公司多次派人維修，仍然無(wú)法解決滲漏問(wèn)題。此后數(shù)年，高洪泉一直與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司協(xié)商解決房屋滲漏問(wèn)題均無(wú)果，高洪泉因此一直不能入住該房屋，也無(wú)法將該房出租或出售。

2015年5月，經(jīng)蕪湖市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站調(diào)查確認(rèn)，高洪泉購(gòu)買(mǎi)的房屋屋頂、墻面滲漏、填充墻裂縫問(wèn)題已修好，但部分墻面仍存在修補(bǔ)色差問(wèn)題。高洪泉遂訴至法院，要求判令蕪湖公司賠償其房屋空置期間的物業(yè)費(fèi)、租金損失、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失合計(jì)76185.93元。

在審理過(guò)程中，申請(qǐng)法院委托相關(guān)評(píng)估單位對(duì)該房自2011年元月至2015年5月期間可能時(shí)間的租金價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論為63500元。

蕪湖公司提出：首先，房屋雖存在部分質(zhì)量問(wèn)題，但經(jīng)維修后，并不影響正常居住使用。房屋存在滲漏問(wèn)題，該質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有達(dá)到影響正常居住和使用的程度。其次，租金損失是期待利益，不是實(shí)際損失，涉案房屋是用于居住的而非出租，故不應(yīng)賠償租金損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蕪湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以來(lái)，屋頂、墻面多處裂縫，并多次出現(xiàn)滲漏情況，數(shù)年來(lái)反復(fù)、多次維修，導(dǎo)致高洪泉一直無(wú)法正常入住。涉案房屋的性質(zhì)為住宅，高洪泉在獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)后，對(duì)該房無(wú)法居住、使用，也無(wú)法對(duì)外出租，甚至難以出售，故對(duì)高洪泉提出蕪湖公司按照涉案房屋在2011年元月至2015年5月期間可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金63500元予以賠償，并支付評(píng)估費(fèi)用1000元的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)予以支持。遂判決蕪湖公司賠償高洪泉損失64500元，并將屋內(nèi)墻壁色差予以修補(bǔ)并使之恢復(fù)原狀。

小貼士：

對(duì)于房屋質(zhì)量出現(xiàn)了問(wèn)題，購(gòu)房人如何維權(quán)，法律法規(guī)規(guī)定得比較籠統(tǒng)，維權(quán)的難度比較大，主要的方式還是在于維修。遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題，盡可能與開(kāi)發(fā)商先行協(xié)商，共同協(xié)商制定維修方案。如果協(xié)商不成，可向質(zhì)監(jiān)站投訴。如果裝修后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，需要請(qǐng)權(quán)威的房屋鑒定公司出具鑒定報(bào)告，證明是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題而非裝修所致，再同開(kāi)發(fā)商協(xié)商或找質(zhì)監(jiān)站處理。然而，質(zhì)監(jiān)站只負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量的維修問(wèn)題，賠償問(wèn)題需要走司法程序。

（文中人名均系化名）