高榮偉

美國買賣房屋很少有糾紛，這緣于美國房地產(chǎn)方面相關(guān)法律的健全、執(zhí)行的嚴(yán)格以及房屋買賣管理的嚴(yán)謹(jǐn)。美國房地產(chǎn)市場經(jīng)過上百年的發(fā)展，已經(jīng)日臻成熟，房地產(chǎn)法律無論在體系上，還是在內(nèi)容上都比較完善，相關(guān)法律對(duì)房屋買賣過程的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有詳細(xì)的規(guī)定。但這并不意味著美國房地產(chǎn)買賣過程中不存在糾紛。那么，一旦房產(chǎn)買賣過程中發(fā)生糾紛，美國聯(lián)邦政府有哪些法律、法規(guī)來應(yīng)對(duì)呢？

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度

美國房地產(chǎn)經(jīng)歷一百多年歷史，在不斷糾錯(cuò)中逐步形成一套嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度。

為了保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的健康發(fā)展，美國建立了嚴(yán)格的職業(yè)牌照管理制度。法律規(guī)定，除一些銀行、律師等可以替他人買賣房屋外，其他人代為買賣房屋，必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，否則不能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。這一規(guī)定不僅保證了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員的基本素質(zhì)，而且很好地規(guī)范了他們的行為，從而避免了一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人擅自從事房地產(chǎn)交易的中介活動(dòng)?！叭绻麤]有這一制度安排，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人良莠不齊，無疑會(huì)加劇買賣糾紛的產(chǎn)生?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)較為發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)幾乎滲透到房地產(chǎn)交易市場的每個(gè)角落。公開資料顯示，美國有超過200萬人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，而全美約有85% 的房地產(chǎn)買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)交易的。那么，美國人想要買房的時(shí)候，購房者是如何獲取房源信息的呢？

原來，美國有一個(gè)房源共享系統(tǒng)Multiple Listing Service（MLS），該系統(tǒng)以會(huì)員聯(lián)盟的形式，將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入一個(gè)加盟體系。每一個(gè)從屬于不同經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人都把房源和求購信息傳輸?shù)組LS共享數(shù)據(jù)庫中。所有上市的房子在這個(gè)系統(tǒng)中都非常透明，一目了然。

需要說明的是，經(jīng)紀(jì)人想加入這個(gè)MLS系統(tǒng)，必須向當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提交入會(huì)申請，并交納一定注冊會(huì)費(fèi)。只有在獲得經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)審批通過之后，該經(jīng)紀(jì)人才能成為MLS系統(tǒng)中的一員，然后，通過MLS系統(tǒng)上傳房源、客源信息。在客戶購房過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以幫助客戶在系統(tǒng)上找到他滿意的房子，也可以帶著自己的客人看房、選房，而這房子不必是他所賣的。別的經(jīng)紀(jì)人也是同樣，也可以帶著他們的客人來買其他經(jīng)紀(jì)人賣的房子。他們彼此互利互惠，因?yàn)樾畔⒐_，彼此共享，所以藏污納垢的事在購房過程中很少發(fā)生。

在MLS系統(tǒng)下，房地產(chǎn)中介代理服務(wù)實(shí)行的是傭金制度。作為服務(wù)的報(bào)酬，經(jīng)紀(jì)人將收取房產(chǎn)出售價(jià)格一定比例的傭金，而傭金則一律由賣方負(fù)擔(dān)。也就是說，在美國通常是賣家付費(fèi)，買方不需付經(jīng)紀(jì)人任何費(fèi)用。這一點(diǎn)與中國買賣房屋的付費(fèi)方式剛好相反。一般來說，屋主在委托經(jīng)紀(jì)人出售房屋時(shí)就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當(dāng)買方由別的經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)來買房時(shí)，賣方經(jīng)紀(jì)人需分一半的傭金給買方經(jīng)紀(jì)人。

從美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度可以看出，與中國單一中間人不同，美國房屋交易過程中有買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人，他們分別代理和維護(hù)買賣雙方各自的利益。賣方經(jīng)紀(jì)人從事房屋代理銷售的業(yè)務(wù)，而買方經(jīng)紀(jì)人則為買家免費(fèi)提供一系列服務(wù)，包括找尋合適房子、提供市場和生活環(huán)境綜合分析、專業(yè)驗(yàn)房、購房貸款、過戶等。房屋買賣的諸多問題，例如產(chǎn)權(quán)的糾紛、后續(xù)房屋管理等等一系列問題，都要通過雙方經(jīng)紀(jì)人協(xié)調(diào)解決。

終止合同權(quán)

這一法律條文涉及合同的解除權(quán)問題。房屋買賣對(duì)于大多數(shù)人來說是一生中最大的投資之一，同時(shí)不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了切實(shí)保護(hù)買主的利益，在美國許多州的房地產(chǎn)買賣合同中，有一重要的條款，稱之為終止合同權(quán)（Termination Option）。這一條款對(duì)于房產(chǎn)的買方非常重要。

美國人的房子都是個(gè)性化的。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在買了地皮之后，會(huì)按照法律的規(guī)定和開發(fā)的要求，設(shè)計(jì)若干款式、風(fēng)格各不相同的房子。這些風(fēng)格、款式各異的房子，都是根據(jù)買主的選擇而建的，對(duì)于室內(nèi)，比如臥室、客廳、廚房、陽臺(tái)、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等，都會(huì)清楚地標(biāo)出具體位置和面積，甚至連電話插座、電燈開關(guān)的位置都標(biāo)得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時(shí)，如果買主發(fā)現(xiàn)任何與圖紙有出入的地方，都可以提出來，而建筑商必須免費(fèi)修改。如果是大問題修改不了，那么，就要按照終止合同權(quán)這一規(guī)定，建筑商要賠款、退款，或者推倒全部重建。一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人舉例說：“有個(gè)客戶在設(shè)計(jì)好圖紙后，又通知開發(fā)商把客廳面積增加4平方英尺。由于建筑開發(fā)過程中牽涉諸多事項(xiàng)，還要面對(duì)眾多客戶，結(jié)果開發(fā)商把此事給忘掉了。最后交房時(shí)，房主發(fā)現(xiàn)了客廳面積并未增加——這已經(jīng)涉及建筑違約。對(duì)此，開發(fā)商想賠些款了事，但房主要求退房、退款，于是開發(fā)商只好乖乖地退了錢。否則，就得上法庭了。”

終止合同權(quán)這一條款在美國各州有相似之處，也有不同點(diǎn)。以德州為例，該條款就是給已經(jīng)簽約并存入定金的買主在一定的時(shí)間內(nèi)（7-10天，有些州可達(dá)15天），可以以任何理由解除合同。合同解除時(shí)，定金將如數(shù)退還給買主，買主損失的只是附加費(fèi)（Option Fee，約50-100美元）。Option Fee是買主與賣主在簽訂合約時(shí)，除了定金之外直接支付給賣主的費(fèi)用。如果買主最后購買了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。

在簽訂Option期間，賣方不可以和其他的買方再訂合同，但買方可以無條件解除合同。這一條款對(duì)美國房產(chǎn)的買方非常有利。買方通常是在這段時(shí)間內(nèi)請專業(yè)的驗(yàn)房師（Home Inspector）做一個(gè)全面的上門檢查，如果發(fā)現(xiàn)有顯著問題，例如：地基、屋頂、下水系統(tǒng)等，如果對(duì)人體健康造成危害，買方就可以單方面終止合同，要求對(duì)方退還定金。在大多數(shù)情況下，如果只檢查出一些小毛病，這時(shí)買方可以要求賣方做一定的維修。往往賣方會(huì)接受買方的要求，把不能正常工作的設(shè)備修復(fù)，或損壞的地方給修好。

美國各州類似于德州的終止合同權(quán)這一條款讓買家有充分的時(shí)間考慮和審核所購房產(chǎn)，從而保護(hù)了房產(chǎn)買方的利益。

產(chǎn)權(quán)調(diào)查和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度

美國房產(chǎn)交易中，產(chǎn)權(quán)涉及的事宜由產(chǎn)權(quán)公司專門負(fù)責(zé)辦理。

當(dāng)買主與賣主簽訂了買賣合同后，產(chǎn)權(quán)公司的律師就要開始調(diào)查賣主房子的產(chǎn)權(quán)記錄，即其物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等歷史情況，同時(shí)也要調(diào)查該房子的產(chǎn)權(quán)上有沒有債務(wù)，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果存在問題，就一定要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)；如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，并把定金收回。

值得一提的是，美國買賣房屋時(shí)實(shí)行的第三方賬戶（Escrow Account）制度。在美國，絕大多數(shù)州政府為了保護(hù)房產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或賣方的經(jīng)紀(jì)人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時(shí)，賣主的經(jīng)紀(jì)人就會(huì)找各種理由拒絕退還；如果定金是在買主經(jīng)紀(jì)人手里，一旦買主違約，賣主要扣下定金時(shí)，買主經(jīng)紀(jì)人也同樣會(huì)找各種理由拒絕交出定金。所以，美國人把定金存放在中立的第三方——獨(dú)立于買賣雙方外的產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣，一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主，或者賣主。

產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)過調(diào)查，如果產(chǎn)權(quán)沒有任何問題，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司就可以進(jìn)入下一道環(huán)節(jié)——進(jìn)行買賣雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過戶手續(xù)（Closing）。所有的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都是由中立的產(chǎn)權(quán)公司辦理。當(dāng)買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主就要把付的房款用銀行本票（Cashier Check）的形式支付給產(chǎn)權(quán)公司，而不是賣主。如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯（Wire Transfer）到產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上。然后，產(chǎn)權(quán)公司根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關(guān)條文，把一些費(fèi)用，諸如傭金、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、過戶的其他雜費(fèi)，從房款中扣除，并立即支付給賣主。只有到這時(shí)候，房地產(chǎn)交易才真正完成。很多賣主在過戶后往往數(shù)小時(shí)內(nèi)就可以拿到房款，這樣，就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入，抑或控制房款的機(jī)會(huì)。

需要指出的是，在這一過程中，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（Title Insurance），并提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)憑證，以保障產(chǎn)權(quán)的合法性、真實(shí)性。一旦房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，或者發(fā)生其他意外，產(chǎn)權(quán)公司就要按規(guī)定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，給予賠償。

糾紛調(diào)解與賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)

在房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與消費(fèi)者如果發(fā)生糾紛，消費(fèi)者投訴渠道有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，二是州房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會(huì)下屬的房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)。

這兩個(gè)組織都可以調(diào)處糾紛并做出處罰決定，但兩者發(fā)揮的作用又有所不同。房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)是經(jīng)政府授權(quán)，依法可以做出吊銷牌照的處罰決定；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)可對(duì)會(huì)員進(jìn)行罰款或勸其退會(huì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)雖無權(quán)吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照，但由于協(xié)會(huì)在行業(yè)中的影響，受其處罰的人以后很難在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從業(yè)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)對(duì)于調(diào)解房產(chǎn)買賣糾紛所起的作用不可小覷——實(shí)際上，多數(shù)情況下，消費(fèi)者更愿意選擇到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人之間因傭金分配爭議等也可由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)裁決。

美國法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員在業(yè)務(wù)活動(dòng)中有不良行為，諸如不實(shí)陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項(xiàng)不分、以不法手段騙取執(zhí)照、有不良行為記載、做不實(shí)廣告、因疏忽大意使客戶權(quán)益受損、隱瞞實(shí)際利潤等均會(huì)受到暫?；虻蹁N執(zhí)照的處罰。其中因不良行為或過失行為造成客戶經(jīng)濟(jì)利益損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴(yán)重的傷害，或者較大的經(jīng)濟(jì)損失，買主或賣主告到法院，這時(shí)可能犯法的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)畏罪潛逃，或者法院判決下來，要求犯法的經(jīng)紀(jì)人賠償受害人的經(jīng)濟(jì)損失，但是這個(gè)經(jīng)紀(jì)人卻沒有錢來償還。此時(shí)，如果受害人僅靠輿論的安慰和道義上的支持，而沒有得到經(jīng)濟(jì)上合理的賠償，這對(duì)于受害人是非常不公平的。這個(gè)問題該怎么解決？對(duì)此，美國各州建立了經(jīng)紀(jì)人賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)（Recovery Fund）。該系統(tǒng)不是美國聯(lián)邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具體細(xì)節(jié)上有所差異。有些州設(shè)置該系統(tǒng)的賠償金是由經(jīng)紀(jì)人出的：每個(gè)經(jīng)紀(jì)人剛考到執(zhí)照時(shí)要交大約10美元，然后，在每年執(zhí)照延期時(shí)再交納50美元左右，一直到賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)達(dá)到一定數(shù)目為止。美國一部分州規(guī)定，儲(chǔ)備的賠償金最低額是100萬美元，最高170萬美元，一般維持在150萬美元上下。也有一些州儲(chǔ)備的賠償金比較低，約50萬美元左右。一般來說，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達(dá)5萬美元。賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)的建立，使受害人的利益切實(shí)得到了保障。

此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還會(huì)通過過失保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移來自業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，該險(xiǎn)種以一宗交易為一個(gè)保單。每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)時(shí)，也要交一筆保險(xiǎn)費(fèi)，然后以機(jī)構(gòu)的名義向保險(xiǎn)公司投保。在這樣的風(fēng)險(xiǎn)安排下，當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)便可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

在美國的買賣房屋過程中，除了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、經(jīng)紀(jì)人制度之外，還有許多類似的第三方機(jī)構(gòu)來協(xié)助房屋的買賣，比如估價(jià)公司、公證公司等。成立這些第三方機(jī)構(gòu)的目的就是為了防范、化解房屋買賣過程中可能產(chǎn)生的糾紛。這些與房地產(chǎn)買賣糾紛相關(guān)的第三方機(jī)構(gòu)的設(shè)立，是在吸取歷史上成百上千的法律糾紛的基礎(chǔ)上總結(jié)出來的寶貴經(jīng)驗(yàn)，它們在房屋買賣過程中發(fā)揮著各自的功能，在保證房屋買賣公平、合理的同時(shí)，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)透明、穩(wěn)定、蓬勃、健康地向前發(fā)展。

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