馬國(guó)輝

(北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心，北京 100044)

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農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款問(wèn)題探討

馬國(guó)輝

(北京交通大學(xué)中國(guó)產(chǎn)業(yè)安全研究中心，北京 100044)

我國(guó)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押具有特定內(nèi)涵，完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的關(guān)鍵?，F(xiàn)行農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押制度存在嚴(yán)重法律缺陷，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押市場(chǎng)不健全、風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制不完善導(dǎo)致農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款在實(shí)施中面臨困境。完善途徑在于重構(gòu)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押規(guī)則，通過(guò)健全抵押登記制度、價(jià)格評(píng)估體系和交易市場(chǎng)來(lái)完善抵押市場(chǎng)，通過(guò)構(gòu)建多元擔(dān)保機(jī)制、創(chuàng)建政府風(fēng)險(xiǎn)基金、完善社會(huì)保障體系來(lái)完善風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押；宅基地使用權(quán)；價(jià)格評(píng)估體系；風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《深化改革決定》)第21條明確提出，要對(duì)農(nóng)村宅基地制度進(jìn)行深化改革，在先行試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，慎重穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保、抵押與轉(zhuǎn)讓，以保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入[1]。2016年3月中國(guó)人民銀行等6部門聯(lián)合發(fā)布《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，就試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款事宜進(jìn)行具體規(guī)范。筆者就農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款相關(guān)法律問(wèn)題略陳管見(jiàn)。

一、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款現(xiàn)狀

我國(guó)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押具有特定內(nèi)涵。現(xiàn)行法律對(duì)“農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)”這一概念界定不明，導(dǎo)致人們對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押標(biāo)的物范圍界定、抵押模式構(gòu)建存在一定的理論分歧。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)當(dāng)然的包括住房及相關(guān)附屬設(shè)施，這是農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)有之義，不存在疑異。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)是否包含農(nóng)村宅基地使用權(quán)、是否應(yīng)將住房及相關(guān)附屬設(shè)施所有權(quán)與宅基地使用權(quán)一起抵押與流轉(zhuǎn)。這種分歧集中體現(xiàn)在兩種截然不同的抵押改革模式上：一種是“房地分離”模式，即認(rèn)為我國(guó)的法律已經(jīng)將住房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)規(guī)定為兩種獨(dú)立的物權(quán)，因而農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)只限于農(nóng)民的住房和相應(yīng)附屬設(shè)施的所有權(quán)，而不包括宅基地使用權(quán)[2]，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押時(shí)并不需要將相應(yīng)的宅基地使用權(quán)一并抵押，在農(nóng)民住房及其附屬設(shè)施抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，受讓人不能獲得相應(yīng)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，而只能推定受讓人獲得宅基地使用權(quán)的法定租賃權(quán)，以保障受讓人土地權(quán)源的正當(dāng)性[3]；另一種是“房地一致”模式，有學(xué)者認(rèn)為在我國(guó)當(dāng)前“地隨房走”規(guī)則下，農(nóng)民房屋及其附屬設(shè)施的所有權(quán)抵押和轉(zhuǎn)讓意味著必然會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)也要隨之抵押和轉(zhuǎn)讓，并以宅基地的實(shí)際用途為視角，論證了將宅基地使用權(quán)納入農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)范疇的合理性，主張放松對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，允許宅基地使用權(quán)與地上的建筑物一起抵押，以更好地保持房地權(quán)屬的一致性[4]，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)允許受讓人有條件的獲得宅基地使用權(quán)[5]。第一種模式是從實(shí)然的角度上闡釋農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押，并通過(guò)引入法定租賃權(quán)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的農(nóng)民住房抵押制度實(shí)施局部改革；第二種模式則是對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押制度的應(yīng)然性進(jìn)行描述?！胺康胤蛛x”模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是遵守了現(xiàn)有的法律規(guī)范，從而可以有效地消除農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)在資本化和金融化過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。在宅基地制度改革無(wú)法一步到位的現(xiàn)實(shí)狀況下，“房地分離”模式不失為一條發(fā)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的可行路徑。但是，“房地分離”模式會(huì)因過(guò)于復(fù)雜的規(guī)制設(shè)計(jì)而顯著增加當(dāng)事人的交易成本、抑制交易效率，只能成為當(dāng)前繞開(kāi)宅基地流轉(zhuǎn)受到法律嚴(yán)格限制的權(quán)宜之計(jì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最符合產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)規(guī)律、遵循農(nóng)民意愿并保障其財(cái)產(chǎn)權(quán)益的路徑，還是在于堅(jiān)持“房地一體”模式，允許宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)[6]。國(guó)務(wù)院于2015年8月發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《兩權(quán)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》就吸收了這一理念，摒棄了改革不徹底性和高成本性的“房地分離”模式，明確要求在試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押時(shí)，必須將住房與對(duì)應(yīng)的宅基地一起抵押。為了解決宅基地不得抵押的法律障礙，允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第184條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》)第37條等相關(guān)法律條款的執(zhí)行。綜上所述，我國(guó)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押制度是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，將農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)一起設(shè)定抵押，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)允許受讓人獲得住房所有權(quán)的同時(shí)有條件的獲得宅基地使用權(quán)。

完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的關(guān)鍵。具體而言，主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：①完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款是解決“三農(nóng)”發(fā)展資金瓶頸問(wèn)題的必然要求。“三農(nóng)”問(wèn)題的有效解決需要有大量資金作為保障，但就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，資金籌措面臨較大困境。首先，在現(xiàn)行的分稅制財(cái)政體系下，基層地方政府處于事權(quán)與財(cái)權(quán)嚴(yán)重失衡的狀態(tài)，基層地方政府有限的財(cái)政投入無(wú)法全面覆蓋新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中所產(chǎn)生的巨額資金需求，相當(dāng)一部分發(fā)展資金需要農(nóng)民自己去籌集；其次，由于農(nóng)業(yè)缺乏比較優(yōu)勢(shì)，農(nóng)民創(chuàng)收能力非常有限，靠農(nóng)民增量收入來(lái)解決當(dāng)前急切的資金需求并不現(xiàn)實(shí)。在我國(guó)農(nóng)村，住宅占據(jù)了農(nóng)民家庭總資產(chǎn)近58%的比重[7]，如何激活這部分潛力巨大“沉睡”資產(chǎn)的活力、實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的資本化，是有效解決農(nóng)民發(fā)展資金不足的關(guān)鍵所在。事實(shí)上，農(nóng)民對(duì)于放開(kāi)政策允許將住宅進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)的意愿是非常強(qiáng)烈的，而且對(duì)于住宅抵押的后果也有充分認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。據(jù)學(xué)者在河南新鄉(xiāng)市的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，有90%的農(nóng)民希望放開(kāi)宅基地使用權(quán)抵押和流轉(zhuǎn)政策，以便于必要時(shí)融取發(fā)展資金以及應(yīng)急所需的生活資金；有近一半的農(nóng)民認(rèn)為欠債抵房是合情合理的，自己能接受住宅可能因無(wú)法償還債務(wù)而面臨抵押物被處置的風(fēng)險(xiǎn)，并表示基于安全需要，如果只有一套住宅，他們會(huì)慎之又慎[8]。②完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款是保障農(nóng)村金融持續(xù)發(fā)展的基本要求。商業(yè)銀行出于規(guī)避法律和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的需要，介入農(nóng)村金融市場(chǎng)的熱情很低，尤其是不愿意直接接受農(nóng)民住宅作為抵押物發(fā)放貸款，農(nóng)業(yè)性資金貸款主要由國(guó)家政策性銀行來(lái)供給。其結(jié)果是，只有不到30%的農(nóng)民能從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款資金[9]。缺乏合法足值的抵押物導(dǎo)致農(nóng)民貸款難已經(jīng)成為當(dāng)前制約農(nóng)村金融有序發(fā)展的瓶頸。解決問(wèn)題的關(guān)鍵就是需要國(guó)家在進(jìn)一步完善法律制度的前提下，使農(nóng)民的住宅性固定資產(chǎn)能夠成為金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的抵押載體，同時(shí)創(chuàng)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，以徹底解決商業(yè)銀行的顧慮，促使其積極參與到農(nóng)村金融市場(chǎng)中去。③發(fā)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款是規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的必然要求。由于缺乏合理的農(nóng)民住房與宅基地有償退出機(jī)制，理性的農(nóng)民必然會(huì)選擇繼續(xù)占有農(nóng)村宅基地，由此導(dǎo)致“空心村”不斷出現(xiàn)，大量農(nóng)民住房與宅基地被閑置。調(diào)查顯示，2010年全國(guó)村莊建設(shè)用地中，“空心村”內(nèi)宅基地平均閑置率約為15%[10]，北京市郊區(qū)宅基地閑置情況更嚴(yán)重，平均閑置率已經(jīng)逼近30%[11]。受當(dāng)前法律所限，農(nóng)民無(wú)法通過(guò)抵押貸款或者直接向集體外人員轉(zhuǎn)讓的方式將住宅資產(chǎn)及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，以籌集發(fā)展所需資金。這種過(guò)度限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的舉措，違背了基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，誘發(fā)了農(nóng)民住房與宅基地隱形交易市場(chǎng)的出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年6月底，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的建筑面積已經(jīng)超過(guò)了60億平方米，這一數(shù)據(jù)相當(dāng)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在1996年至2006年期間的開(kāi)發(fā)總和[12]。隱性交易市場(chǎng)欠缺合法性要件，交易雙方的利益都難以得到保障。同時(shí)，由于政府無(wú)法進(jìn)行有效監(jiān)管，不但可能會(huì)導(dǎo)致交易失控進(jìn)而危及農(nóng)地安全，而且為“權(quán)力尋租”者提供可乘之機(jī)。發(fā)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，實(shí)質(zhì)上就是在順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律、滿足市場(chǎng)需要的基礎(chǔ)上，解決農(nóng)民住宅閑置與農(nóng)民資金不足之間的現(xiàn)實(shí)矛盾，并以此引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易向正規(guī)路徑發(fā)展。

國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策來(lái)促進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的發(fā)展。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款涉及金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等多個(gè)主體之間的多種利益關(guān)系，牽涉到重大理論、政策以及法律問(wèn)題，對(duì)此國(guó)家予以高度重視，并相繼出臺(tái)了一系列政策對(duì)其進(jìn)行規(guī)范和促進(jìn)。①制定政策對(duì)宅基地制度進(jìn)行改革。從2013年公布的《深化改革決定》到2015年出臺(tái)的《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，國(guó)家一直在強(qiáng)化對(duì)宅基地制度進(jìn)行深化改革的政策意圖和決心，并通過(guò)先行試點(diǎn)的方式，逐步建立健全農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保、抵押和轉(zhuǎn)讓制度，完善農(nóng)民宅基地用益物權(quán)保護(hù)機(jī)制。②鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新并開(kāi)展農(nóng)村住房與宅基地抵押貸款試點(diǎn)。2010年中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求金融部門不斷加大農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新力度，支持和配合當(dāng)?shù)卣畬?shí)施的農(nóng)房用地制度改革，積極開(kāi)展農(nóng)民住宅抵押貸款試點(diǎn)工作，不斷拓展支持“三農(nóng)”貸款的有效途徑[13]。2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要統(tǒng)籌發(fā)揮合作性金融、商業(yè)性金融、政策性金融之間的協(xié)同作用，進(jìn)一步發(fā)揮直接融資優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)方式、探索開(kāi)展宅基地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)[13]。③針對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款問(wèn)題制定較為具體的政策規(guī)范。2015年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《兩權(quán)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》，從總體要求、試點(diǎn)任務(wù)、組織實(shí)施方面對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作進(jìn)行具體布置[14]；2016年3月中國(guó)人民銀行等聯(lián)合發(fā)布了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，從貸款申請(qǐng)條件、貸款用途、抵押物的估值等方面對(duì)試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)范，具有很強(qiáng)的可操作性，為試點(diǎn)工作的有序開(kāi)展夯實(shí)了制度基礎(chǔ)。

二、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款面臨的困境

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地抵押和流轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格限制，導(dǎo)致前期試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)民住房以及宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)難以有效開(kāi)展。第一，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)設(shè)定抵押。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條第2款以及《物權(quán)法》第184條第2款明確禁止以宅基地使用權(quán)設(shè)定抵押。但與此同時(shí)，《物權(quán)法》第180條允許宅基地上的建筑物進(jìn)行抵押和轉(zhuǎn)讓。這就導(dǎo)致另一個(gè)理論障礙，即抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人因?yàn)橹猾@得了建筑物的所有權(quán)，而沒(méi)有得到宅基地使用權(quán)，因而欠缺正當(dāng)?shù)耐恋貦?quán)源?；诜康乜臻g上的不可分割性，這就極易導(dǎo)致宅基地使用權(quán)人與最后的房屋所有人之間的權(quán)利沖突。第二，嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。1993年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》以及2004年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確禁止城市居民購(gòu)買農(nóng)民住房和宅基地。2008年出臺(tái)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》以及《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次強(qiáng)調(diào)，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)民住宅、宅基地以及“小產(chǎn)權(quán)房”。為了突破現(xiàn)行法律的束縛、保障農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的順利進(jìn)行，2015年12月27日全國(guó)人大發(fā)布《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員通過(guò)會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，批準(zhǔn)試點(diǎn)地區(qū)暫時(shí)停止執(zhí)行《物權(quán)法》第183條和《擔(dān)保法》第37條。盡管如此,此次試點(diǎn)的相關(guān)文件仍然存在過(guò)度限制的問(wèn)題：①?gòu)摹秲蓹?quán)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)于抵押物處置的規(guī)定來(lái)看，沒(méi)有突破農(nóng)村宅基地和住房只能在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的局限。如果借款人到期不能歸還貸款而最終需要行使抵押權(quán)時(shí)，抵押物變現(xiàn)將面臨極大困難，勢(shì)必會(huì)影響試點(diǎn)的有序開(kāi)展。②將納入征地范圍的住房排除在可抵押情形之外,不符合民事法律的基本原理，因?yàn)橥恋卣魇崭静粫?huì)妨害抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。③要求抵押人必須有其他穩(wěn)定居住場(chǎng)所。何為“其他穩(wěn)定居住場(chǎng)所”，究竟是必須有房產(chǎn)所有權(quán)還是也包括租賃房屋，相關(guān)文件并沒(méi)有明確，如果是指必須要有兩套以上的房產(chǎn)，則直接將大部分農(nóng)民排除在抵押貸款政策之外。

1. 農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押市場(chǎng)不健全

這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①農(nóng)民房屋與宅基地產(chǎn)權(quán)登記制度尚不完善。具體而言：一是房屋和宅基地確權(quán)與登記頒證工作較為滯后。我國(guó)農(nóng)村地域廣泛、人口眾多，確權(quán)登記的工作量非常大，加上我國(guó)幾十年來(lái)長(zhǎng)期不規(guī)范地使用宅基地、任意修建農(nóng)房，導(dǎo)致農(nóng)民違法建房、超規(guī)格建房等現(xiàn)象大量存在，要處置這些歷史遺留問(wèn)題，需要投入大量的人力、物力和時(shí)間，致使確權(quán)登記工作進(jìn)展較為緩慢。二是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，涉及土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)由地方人民政府登記發(fā)證；依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋的權(quán)利由地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記發(fā)證；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第139條又將土地使用權(quán)登記主體規(guī)定為“登記機(jī)構(gòu)”。登記主體的不明確，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)多頭登記現(xiàn)象。三是房屋和宅基地使用權(quán)的登記沒(méi)有實(shí)現(xiàn)整合。現(xiàn)實(shí)中房屋和宅基地登記需要在不同部門來(lái)完成，對(duì)應(yīng)的確權(quán)憑證也是分開(kāi)的，這實(shí)際上增加了行政機(jī)關(guān)和權(quán)利人的綜合成本，影響登記頒證的進(jìn)度。②交易市場(chǎng)的缺失制約了農(nóng)民房屋與宅基地估價(jià)體系的形成。由于一直以來(lái)法律禁止農(nóng)民的房屋和宅基地在市場(chǎng)上交易，導(dǎo)致農(nóng)村相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)沒(méi)有存在空間，進(jìn)而使得農(nóng)民的房屋和宅基地難以形成合理的市場(chǎng)價(jià)格。就前期各地農(nóng)民住宅抵押貸款試點(diǎn)情況來(lái)看，農(nóng)房與宅基地的價(jià)格形成主要有兩種方式：一種是由貸款銀行單方面進(jìn)行評(píng)估。貸款人為了更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，通常采取成本重置加折舊的方法進(jìn)行估值。這種估值方法，既沒(méi)有充分考慮地理位置，也沒(méi)有真正把宅基地使用權(quán)包含進(jìn)去，最后所形成的評(píng)估價(jià)格往往會(huì)顯著低于其真實(shí)價(jià)值。另一種是借款人和貸款人進(jìn)行協(xié)商。在借貸博弈過(guò)程中，借款人與貸款人處于不對(duì)等態(tài)勢(shì)，最終導(dǎo)致擬抵押物的價(jià)值評(píng)估實(shí)際上完全由貸款人來(lái)決定。可見(jiàn)，在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及獨(dú)立第三方評(píng)估制度缺失的情況下，價(jià)值評(píng)估難有公平可言。

2. 風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制尚不完善

這集中體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①多元擔(dān)保體系尚未形成。在現(xiàn)行法律制度下，銀行開(kāi)展農(nóng)民住房和宅基地抵押貸款業(yè)務(wù)無(wú)法得到法律的保護(hù)，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，因而需要建立多元化的擔(dān)保體系來(lái)分擔(dān)銀行的授信風(fēng)險(xiǎn)。但目前的實(shí)際效果并不理想，原因在于：一是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不愿進(jìn)入。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)考慮到當(dāng)前農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，所以更傾向于辦理收益更高的其他類型業(yè)務(wù)，或者選擇在城市中與銀行合作辦理低風(fēng)險(xiǎn)的貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而很少愿意在農(nóng)村開(kāi)展農(nóng)民住房與宅基地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；二是擔(dān)保機(jī)構(gòu)的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮。商業(yè)性的擔(dān)保機(jī)構(gòu)出于利益最大化原則，往往將業(yè)務(wù)范圍鎖定在低風(fēng)險(xiǎn)的城市居民和企業(yè)貸款中，通過(guò)要求借款人提供城市房產(chǎn)或者優(yōu)質(zhì)存貨作為反擔(dān)保來(lái)有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款提供擔(dān)保，一旦貸款出現(xiàn)問(wèn)題，擔(dān)保機(jī)構(gòu)最終必然要面對(duì)農(nóng)抵押物難以處理的困境，所以商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)很少受理此類業(yè)務(wù)。從實(shí)踐來(lái)看，為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款提供擔(dān)保的主要是國(guó)有擔(dān)保公司，但現(xiàn)實(shí)情況是國(guó)有擔(dān)保公司的數(shù)量極少且投入資金也十分有限，根本無(wú)法滿足實(shí)際需求。三是政府沒(méi)有建立必要的貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償措施。政府在極力鼓動(dòng)銀行發(fā)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的同時(shí)，沒(méi)有及時(shí)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，以便對(duì)銀行明顯增加的授信風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分擔(dān)。②社會(huì)保障體系不完備。在我國(guó)，對(duì)于農(nóng)民而言，住房所有權(quán)以及宅基地使用權(quán)不僅具有財(cái)產(chǎn)特性，而且體現(xiàn)著濃厚的社會(huì)保障特性，在當(dāng)前仍然以家庭保障為主的廣大農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民擁有的住宅不但是其最主要的家庭財(cái)產(chǎn)，更是其安身立命的基礎(chǔ)。要發(fā)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，必須要有較為完畢的社會(huì)保障體系來(lái)配套，以防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。雖然當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村已經(jīng)初步建立起了包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障以及社會(huì)救濟(jì)等在內(nèi)的社會(huì)保障體系，但這一社會(huì)保障體系尚不完善，還存在社保內(nèi)容不全、保障范圍狹窄、保障水平較低、社保未能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化等諸多問(wèn)題，尤其是專為農(nóng)民提供的住房救濟(jì)措施(譬如提供廉租房等)缺失，將會(huì)成為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)展中的一塊絆腳石。當(dāng)前不少農(nóng)民之所以對(duì)住宅抵押貸款以及流轉(zhuǎn)持保守態(tài)度，實(shí)質(zhì)上就是在現(xiàn)有農(nóng)村社會(huì)保障體系仍然很脆弱的現(xiàn)實(shí)狀況下，農(nóng)民進(jìn)行自我保護(hù)的一種本能反應(yīng)[15]。

三、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款制度的完善

1. 重構(gòu)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押規(guī)則

①明晰抵押標(biāo)的范圍。從物理狀態(tài)來(lái)看，住房及其附屬設(shè)施物理空間上的不可分割性決定了農(nóng)民住房及相關(guān)附屬設(shè)施必須和宅基地使用權(quán)結(jié)合在一起才能充分發(fā)揮其產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。所以，應(yīng)當(dāng)秉承《兩權(quán)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》的立法理念，通過(guò)及時(shí)修改《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》關(guān)于宅基地不得抵押的法律規(guī)定，將農(nóng)民住房及相關(guān)附屬設(shè)施與宅基地使用權(quán)一并抵押，以保持房地權(quán)屬的一致性。②合理設(shè)定抵押人的資格條件。合理設(shè)定抵押人的資格條件必須厘清兩個(gè)問(wèn)題：一是抵押人是否必須確保除用于抵押的農(nóng)民住房外還有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定住所。很多學(xué)者主張抵押人必須有兩處以上房產(chǎn)或者由他人保證為其提供居住場(chǎng)所的情況下，才能辦理住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押[16]。這樣的觀點(diǎn)并不合理，原因是有違公平原則，城鄉(xiāng)之間實(shí)現(xiàn)土地同權(quán)是當(dāng)前土地改革的一項(xiàng)基本共識(shí)，因此，既然國(guó)有土地及其房屋設(shè)定抵押時(shí)并沒(méi)有這樣的前置性條件，也就沒(méi)有理由在農(nóng)民住宅進(jìn)行抵押時(shí)設(shè)置前提條件。農(nóng)民會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分衡量，如果進(jìn)行這樣的限制，必然會(huì)將相當(dāng)一部分農(nóng)民排除在住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款制度之外，客觀上限制了農(nóng)民住宅價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。二是抵押人是否必須就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不再向集體申請(qǐng)宅基地作出承諾。在學(xué)界有不少人持肯定性觀點(diǎn)[17]，實(shí)踐中也有很多地方將抵押人承諾不會(huì)再申請(qǐng)宅基地作為農(nóng)民住宅抵押貸款的前提條件。這實(shí)際上是對(duì)“一戶一宅”制度的誤解。我國(guó)所規(guī)定的“一戶一宅”是指農(nóng)民集體成員每戶只能無(wú)償申請(qǐng)一處宅基地。所以，《土地管理法》第62條第3款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后不得批準(zhǔn)宅基地?！币簿褪钦f(shuō)，法律已經(jīng)就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后抵押人無(wú)權(quán)再無(wú)償申請(qǐng)宅基地作出了明確規(guī)定，根本不需要再由抵押人作出書面承諾。而且抵押人是否再申請(qǐng)宅基地，與設(shè)定住房抵押是兩個(gè)不同的法律概念，并沒(méi)有直接的因果聯(lián)系[18]。③合理確立抵押設(shè)立條件。必須從兩個(gè)方面徹底擺脫原有保守思想的束縛：一是農(nóng)民住宅在設(shè)定抵押時(shí)無(wú)需征求集體經(jīng)濟(jì)組織的許可。農(nóng)民對(duì)自己的住宅設(shè)定抵押，本質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)行使自由處分權(quán)，而且宅基地使用權(quán)設(shè)定抵押后并沒(méi)有改變宅基地所有權(quán)的歸屬，也不會(huì)加重集體的責(zé)任和負(fù)擔(dān)，更沒(méi)有損害集體的利益，所以不應(yīng)受到無(wú)謂的限制。二是貸款用途不應(yīng)局限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。發(fā)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的根本目的是為了盤活固定資產(chǎn)、提升農(nóng)民的生活水平，所以只要能達(dá)到這一目的，都應(yīng)該是被允許的，應(yīng)尊重借款人自主決定權(quán)。④完善抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)機(jī)制。這是農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款能否有效推進(jìn)的關(guān)鍵所在，可從以下方面予以完善：一是構(gòu)建限制性拍賣清償程序。在拍賣清償程序啟動(dòng)之前，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定一個(gè)寬限期，以便借款人有更多的時(shí)間去籌措資金；應(yīng)將先法院調(diào)解設(shè)置為拍賣清償程序的前置性程序，主要目的是盡可能地促進(jìn)借貸雙方的充分協(xié)商，找到雙方都能接受的方案以盡可能地避免農(nóng)民住宅被拍賣。二是豐富抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。除了傳統(tǒng)的折價(jià)、拍賣和變賣方式外，還應(yīng)當(dāng)增收強(qiáng)制管理制度。譬如，對(duì)于1年至2年房屋租金即可償還所欠債務(wù)的，則完全可以使用強(qiáng)制管理方式，由法院或者委托的管理者將房屋出租，以租金來(lái)償還貸款，而不必變賣農(nóng)民的住宅。三是解除受讓人的限制。將受讓人嚴(yán)格限制在集體成員之內(nèi)，勢(shì)必會(huì)受制于有限的受讓人的范圍而影響抵押權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)。一項(xiàng)制度應(yīng)當(dāng)如何構(gòu)建與完善，固然與既存?zhèn)鹘y(tǒng)觀念和法律規(guī)則相關(guān)，但最主要的還是要能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的現(xiàn)實(shí)需要[19]。而且，如果始終囿于既有政策，改革本身也就失去了意義。

2. 完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押市場(chǎng)

需要重點(diǎn)做好3個(gè)方面的工作：①完善農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)登記制度。一是要加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作。針對(duì)農(nóng)村宅基地及住房權(quán)屬混亂狀況，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)加大清理力度，妥善解決宅基以農(nóng)房面積超標(biāo)、登記簿不健全、一戶多宅等問(wèn)題，在明晰農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，依法賦予農(nóng)民更有保障的農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)。二是統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。針對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)登記存在多頭登記現(xiàn)狀，依法明確農(nóng)民房屋和對(duì)應(yīng)的宅基地權(quán)屬登記統(tǒng)一到專門的“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)”[20]， 對(duì)手續(xù)齊備、合法建筑的農(nóng)民住房以及所占用的宅基地，要依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定及時(shí)登記并頒發(fā)權(quán)屬證書。②積極構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。在對(duì)已有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)模式，譬如“成都模式”“溫州模式”“重慶模式”進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)終結(jié)的基礎(chǔ)上，國(guó)家應(yīng)及時(shí)制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法，對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的組織形式、管理機(jī)構(gòu)、交易種類與規(guī)則等方面予以規(guī)范，加大對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的財(cái)政扶持力度，加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記與頒證工作，完善信息公開(kāi)與共享機(jī)制，依托政府相關(guān)部門資源利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)打造網(wǎng)上農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)構(gòu)，構(gòu)建農(nóng)村住宅評(píng)估、抵押與流轉(zhuǎn)的專業(yè)化綜合服務(wù)體系，積極構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與補(bǔ)償機(jī)制。③建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)估計(jì)體系。一是要加速構(gòu)建第三方估價(jià)制度。國(guó)家要及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)并規(guī)范第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)估價(jià)業(yè)務(wù)，通過(guò)嚴(yán)格劃定政府與估價(jià)機(jī)構(gòu)的界線，確保第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)能公正、獨(dú)立的開(kāi)展價(jià)格評(píng)估工作，同時(shí)建立嚴(yán)格的責(zé)任追究機(jī)制以對(duì)第三方機(jī)構(gòu)估價(jià)行為進(jìn)行監(jiān)督與規(guī)范。要建立健全估價(jià)等級(jí)和公示制度，在保障農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易利益相關(guān)方信息充分化和均等化的同時(shí)，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的形成。二是積極搭建并完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，借助交易市場(chǎng)這一平臺(tái)，促使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易雙方之間圍繞價(jià)格進(jìn)行反復(fù)博弈，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住宅市場(chǎng)價(jià)格的最終形成。三是制定宅基地使用權(quán)的基準(zhǔn)價(jià)格和最低保護(hù)價(jià)。鑒于農(nóng)民博弈能力較弱，在價(jià)格形成博弈中往往處于不利地位，在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)尚未成熟、產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格還沒(méi)有真正形成的現(xiàn)實(shí)狀況下，政府可通過(guò)制定基準(zhǔn)價(jià)和最低保護(hù)價(jià)等對(duì)產(chǎn)權(quán)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)來(lái)保護(hù)農(nóng)民的基本利益。

3. 健全風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制

這主要是要做好3個(gè)方面的工作：①建立完善多元擔(dān)保體系。抵押物質(zhì)量不高是制約農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款發(fā)展的一個(gè)重要因素，亟需建立多元化的擔(dān)保體系進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)。一是大力引導(dǎo)保險(xiǎn)公司為農(nóng)民住宅抵押提供服務(wù)。國(guó)家要制定必要的激勵(lì)措施(譬如減免部分稅收、提供保費(fèi)補(bǔ)貼等)引導(dǎo)外資保險(xiǎn)公司和國(guó)內(nèi)商業(yè)性的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入農(nóng)村，為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款提供保險(xiǎn)服務(wù)；國(guó)家要加大對(duì)政策性保險(xiǎn)公司的投入力度以強(qiáng)化其保險(xiǎn)能力，充分發(fā)揮政策性保險(xiǎn)公司的示范和帶動(dòng)作用；積極探索政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合，并做好政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)與農(nóng)村新型養(yǎng)老合作醫(yī)療以及農(nóng)民基本住房制度相銜接；加大國(guó)家政策的宣傳力度，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合理調(diào)整短期盈利和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃；積極完善農(nóng)民住宅流轉(zhuǎn)機(jī)制，加緊制定相關(guān)配套措施，減少保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二是充分發(fā)揮擔(dān)保機(jī)構(gòu)的作用。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，具有單筆數(shù)額小但是面廣量大的特點(diǎn)，這就使得擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)和管理成本明顯高于其他類型的擔(dān)保業(yè)務(wù)，迫使一般性的商業(yè)擔(dān)保公司提升費(fèi)率，甚至在很多情況下超出了多數(shù)農(nóng)民的承受能力。所以，一方面政府需要加大對(duì)政策性國(guó)有擔(dān)保公司的投入力度，以適度增加政策性國(guó)有擔(dān)保公司的數(shù)量，提升擔(dān)保的覆蓋廣度和力度，充分發(fā)揮其在農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款擔(dān)保中的主力軍和風(fēng)向標(biāo)的作用；另一方面，各級(jí)財(cái)政應(yīng)當(dāng)通過(guò)預(yù)算提取一定擔(dān)保補(bǔ)助基金，對(duì)商業(yè)性擔(dān)保公司進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用補(bǔ)助，以激勵(lì)它們提供更多更好的服務(wù)。此外，政府應(yīng)當(dāng)深入開(kāi)展農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)，通過(guò)構(gòu)建農(nóng)民信用評(píng)估體系以及健全農(nóng)民產(chǎn)權(quán)處置市場(chǎng)，為擔(dān)保公司締造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。②政府應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金制度。各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身財(cái)力及轄內(nèi)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，考慮從土地出讓收入中提取一定資金，設(shè)立農(nóng)民住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，專項(xiàng)用于抵押物處置后在一定期限內(nèi)保障失房農(nóng)民的基本居住權(quán)益，或者對(duì)因不可抗力引發(fā)的金融機(jī)構(gòu)貸款損失給予適度分擔(dān)，抑或是給予辦理農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款銀行一定貼息，以激勵(lì)銀行發(fā)放貸款。③完善社會(huì)保障體系。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的有序開(kāi)展，需要有一個(gè)完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系作為后盾。為此，國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障、社會(huì)救助、優(yōu)撫安置、社會(huì)福利等保障制度的改革與完善，通過(guò)構(gòu)建多元化的社會(huì)保障體系，來(lái)弱化農(nóng)民宅基地和住房的保障性功能，強(qiáng)化其財(cái)產(chǎn)權(quán)性能；健全政府、企業(yè)、農(nóng)民保費(fèi)成本分擔(dān)機(jī)制，適當(dāng)加大政府的分擔(dān)比例；積極推進(jìn)包括建立公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及定向安置房等在內(nèi)的城鄉(xiāng)多層次住房保障體系，盡可能保障因處理抵押物而“失房”的農(nóng)民基本的居住條件；豐富政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品并拓寬其覆蓋面，以降低農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，夯實(shí)其第一還款來(lái)源，最大程度上降低違約可能性。

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(責(zé)任編輯：高 虹)

10.3876/j.issn.1671-4970.2016.05.008

2016-07-23

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(13BMZ076)

馬國(guó)輝(1982—)，男，貴州遵義人，博士后，從事農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究。

F830.5

A

1671-4970(2016)05-0040-06