劉靜

摘 要：房子與人們的生活息息相關(guān)，近年來房地產(chǎn)也如雨后春筍般蓬勃發(fā)展起來，同時為我國其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了契機，但由于我國房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其在會計核算中仍面臨著諸多問題。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常重要的財務(wù)環(huán)節(jié)，從會計核算的重要性出發(fā)，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及解決對策，意在房地產(chǎn)企業(yè)真實反映財務(wù)狀況的同時，保障資金安全，促進房地產(chǎn)行業(yè)的正常、健康與穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計核算；問題與對策

一、引言

2016年初開始全國各大城市的房價迅速飛漲，僅合肥這樣一個準二線城市由于其頻臨長三角地區(qū)，從年初到現(xiàn)在房價漲幅始終位居第一，由此可見中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來最好的發(fā)展時期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地開放、房屋銷售的企業(yè)，其會計核算工作仍存在一定的弊端和問題。由于其行業(yè)特殊性，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算明顯存在不符合市場經(jīng)濟的特征，為滿足房企的正常運作，應(yīng)對其會計核算中出現(xiàn)的問題加以規(guī)范。

二、會計核算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)被認為“財大氣粗”，開發(fā)項目體量大、耗資多、活動經(jīng)費高，一個知名項目可影響到周邊區(qū)域的發(fā)展，帶動整個區(qū)域GDP的增長，這些外在條件和影響力足以看出房地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金實力，因此準確的反映其會計成本和收益是十分有必要的。做好房地產(chǎn)企業(yè)會計的核算工作，明確企業(yè)每一階段損益狀況，有目的、有計劃、有預(yù)見性的組織各項經(jīng)營活動，了解每筆資金的去處，保障企業(yè)的資金安全，促使整個項目順利進行，這些都需要從財務(wù)數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。除此以外，稅務(wù)部門按照國家法律對其征收稅款，必須從房地產(chǎn)企業(yè)提供的財務(wù)報表中體現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有所不同，其資金投入量大、產(chǎn)出高、戰(zhàn)線長，絕大部分款項都是從銀行貸出，在運營和銷售過程中，只要房地產(chǎn)企業(yè)拿到預(yù)售許可證后，則會對其項目下的樓盤展開大幅度宣傳和銷售。經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的任何費用與支出，都需要經(jīng)過財務(wù)部門的監(jiān)管和審核，而每個房產(chǎn)企業(yè)所采用的銷售和運營手段不一樣，因此在會計科目設(shè)置、風(fēng)險規(guī)避、收入隱匿的情況也都不同。總而言之，我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的諸多問題亟待解決。

1.會計核算科目設(shè)置復(fù)雜

會計科目是對經(jīng)濟活動或?qū)ο缶唧w內(nèi)容的分解，會計科目設(shè)置的要求必須符合國家法律規(guī)定，按照統(tǒng)一的會計標準執(zhí)行。但房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性，其項目從拿地到項目竣工，短則兩三年，長則七八年，經(jīng)歷時間長，投資成本大，很大一部分資金是由銀行貸款所得。在現(xiàn)實操作中，不難發(fā)現(xiàn)由于其行業(yè)的特殊性，實際的會計核算中并不是完全按照統(tǒng)一的科目設(shè)置而統(tǒng)計的。一般房產(chǎn)企業(yè)采用的是年終結(jié)舊帳建新賬的方式，一個項目要有多個賬本，資金流入與流出必須要有連貫性，由此可見房企財務(wù)處理和核算工作相當麻煩，會計人員的工作量非常大。

2.財務(wù)風(fēng)險的披露不完全

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險是巨大的，受政策、市場環(huán)境、購買力的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果和預(yù)計財務(wù)結(jié)果可能會不一致，這些外在的不確定性，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未來的機會或者前所未有的經(jīng)濟損失。如合肥北城新區(qū)在2015年仍是一塊不被看好的區(qū)域，早期入駐的金大地集團以其較低的價格收購?fù)恋?，但?016年房價上升期建房銷售，其利潤就非?？捎^?？傊?，房企在經(jīng)營活動中因投資數(shù)額較大，可難面臨著各種各樣的風(fēng)險，如投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險、利率風(fēng)險等，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要有自身較為完善的財會管理制度，盡可能規(guī)避風(fēng)險。

3.企業(yè)收入隱匿現(xiàn)象嚴重

房地產(chǎn)行業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品銷售額較大，一般采用分期付款或墊付的方式，因此為了節(jié)省納稅成本，一些財務(wù)人員會將企業(yè)已收的預(yù)售款長期不入賬，用這種不健康的、病態(tài)的手段謀取商業(yè)利益，以達到少納增值稅的目的。在實際的財務(wù)核算中，根據(jù)行業(yè)運營的獨特性，刻意的規(guī)避上款的現(xiàn)象并不少見，這是因為我國還沒有一個健全的財務(wù)管理制度及標準，房企會計信息隱匿的情況更為嚴重。因此，制定相應(yīng)的會計管理制度，真實的反映企業(yè)財務(wù)狀況是關(guān)鍵。

四、改善善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的措施

如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭較好，國內(nèi)一二線城市去庫存率較高，每日房地產(chǎn)交易量較大，因此所產(chǎn)生的會計費用也會較多。如何改善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的問題，是房企財務(wù)人員必須考慮的事情，真實的、準確的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，是保證其項目順利進展的前提。

1.不斷優(yōu)化會計核算科目

根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)模大小及經(jīng)營狀況，在設(shè)置房地產(chǎn)會計科目時，應(yīng)將其固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)區(qū)別開來，采用收益法、成本法、市場法等不同的價值評定方法。如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會將開發(fā)成本項目和房屋開發(fā)成本項目設(shè)置為兩個科目，其目的就是為了更好的反映和了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況。換句話來說，會計科目設(shè)置的越細致則越能夠真實的反映出企業(yè)損益情況，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目是行業(yè)發(fā)展的必然。

2.做好行業(yè)財務(wù)風(fēng)險規(guī)避

做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避，首當其沖的是完善其財會管理制度。財會管理制度不僅僅針對的是財務(wù)部門工作人員，也包括每一位設(shè)計財務(wù)支出和報銷的人員，也就是說規(guī)避財務(wù)風(fēng)險是全員應(yīng)該做的事情。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者必須要根據(jù)國家政策市場發(fā)展情況做出準確的決策，有時領(lǐng)導(dǎo)的一個思想和決定將影響著整個企業(yè)的成敗。對于發(fā)現(xiàn)病態(tài)的、不健康的、不合法的隱匿收入應(yīng)及時上報或糾正，避免造成更大的錯誤，影響整個項目的進展和形象。

3.完善企業(yè)收入確定制度

房地產(chǎn)企業(yè)的收入具有不固定性，其財務(wù)收入收到多方面因素的制約，隨著房企營銷手段、業(yè)績大小、銷售時間、市場價格的不同，同一項目、同一樓層、同一面積的商品房價格也并不一致，因此在房企財務(wù)賬面上顯示的數(shù)額也存在很大差距。商品房對外銷售，只要是在不高于備案價價格的前提下，可以采取各種形式的促銷、打折活動，當房產(chǎn)企業(yè)處于銷售旺季時，案場活動少、折扣低、價格相對高，反之房企的賬面收入低。會計核算是最能夠清楚反應(yīng)出房企收支的數(shù)據(jù)，因此根據(jù)市場行情，對商品房價進行估算，并采取一定的措施加規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度，這些都能夠有效地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。

五、總結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，成為增加國家GDP收入的重要組成部分，特別是2016年后全國70多座城市房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，因此如何真實、準確、健康的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展狀況，成為全社會都在關(guān)注的問題。會計核算要符合國家法定依據(jù)和行業(yè)規(guī)范，同時要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性，采取一定的措施才能保障企業(yè)的資金安全及合理利用。綜上所述，不斷優(yōu)化會計核算科目、做好行業(yè)財務(wù)風(fēng)險規(guī)避、做好行業(yè)財務(wù)風(fēng)險規(guī)避是改善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的有效方式。

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