城市拆遷補(bǔ)償?shù)睦Ь?/h1>
2016-08-11 19:31:36朱宏佳
財(cái)經(jīng) 2016年19期
朱宏佳
表面上，城市拆遷問(wèn)題的癥結(jié)在于土地的增值在政府與拆遷戶之間的分配。但這可能還涉及到其他的原因，如我國(guó)農(nóng)村土地與城市土地的二元結(jié)構(gòu)、所有權(quán)與使用權(quán)的分離，以及公眾對(duì)產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的擔(dān)憂等，城市拆遷問(wèn)題的治理需要綜合考慮這些因素。
首先要明確城市土地增值從何而來(lái)。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)格的上漲主要是因?yàn)橐?guī)劃、城市化，以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入所帶來(lái)的外部性，也就是說(shuō)在大城市里城中村的高地價(jià)的來(lái)源在于全社會(huì)的共同投入，因此不存在索要高拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。我們還應(yīng)該考慮采用提高土地增值稅的方法去調(diào)控現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償制度下導(dǎo)致的社會(huì)財(cái)富的不平等轉(zhuǎn)移。
但制定合適的土地增值稅，需要合理計(jì)算公共資源的外部性對(duì)土地價(jià)格的貢獻(xiàn)。其他因素如交易方式的改變也能解釋一大部分土地價(jià)格的上漲，這相當(dāng)于制度變化變相對(duì)前期土地購(gòu)買者給予的紅利。所以，完全的“土地漲價(jià)歸公” 并不是解決之道，缺乏合理設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)增值稅反而可能會(huì)降低房地產(chǎn)投資者的投資意愿進(jìn)而影響城市化的進(jìn)程。
針對(duì)城中村存在的農(nóng)業(yè)土地集體所有而導(dǎo)致的拆遷整改難的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)從法律和政策上明確解決農(nóng)村土地何時(shí)入市以及如何入市的問(wèn)題。由于相當(dāng)部分的城中村的土地性質(zhì)屬于農(nóng)村集體土地，而現(xiàn)有土地法律法規(guī)并不能夠完全通過(guò)市場(chǎng)的協(xié)商完成集體土地轉(zhuǎn)成國(guó)有土地并且入市流通的程序，地方政府的介入成為了一個(gè)重要的因素。
在城中村的整改問(wèn)題上，地方政府出于社會(huì)穩(wěn)定的目的無(wú)底線地退讓也往往讓集體土地所有者認(rèn)為土地是他們的而不屬于國(guó)家的，導(dǎo)致其長(zhǎng)期持有土地或者要求過(guò)高的補(bǔ)償條件。因此，其中一個(gè)可能的解決辦法是在國(guó)家層面通過(guò)制定法律規(guī)定在滿足何種條件的情況下，如在符合整體規(guī)劃改造的城中村的人口密度或者人口規(guī)模等達(dá)到一定的界限后，農(nóng)村集體土地將自動(dòng)進(jìn)入轉(zhuǎn)為城市國(guó)有土地的程序并執(zhí)行規(guī)范的補(bǔ)償方法，這會(huì)為城中村的改造提供法律基礎(chǔ)。
通過(guò)政府對(duì)城中村用地的規(guī)制也能夠達(dá)到降低拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。城中村原住民堅(jiān)持持有土地的一大原因是土堆使用者能夠通過(guò)出租房子作為住宅或者其他商業(yè)用途輕松獲得高額的經(jīng)濟(jì)利益，最終導(dǎo)致漫天要價(jià)的現(xiàn)象。政府應(yīng)該制定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格治理和規(guī)范城中村的用地亂象，比如限制出租屋的規(guī)模、用途、住戶數(shù)等。這不但能整治城中村的治安和環(huán)境等問(wèn)題，也能通過(guò)規(guī)制房屋擁有者的收入降低他們對(duì)長(zhǎng)期擁有房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，最終降低拆遷的成本。
總而言之，在降低持有城中村土地的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期的同時(shí)提供穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)保障，是解決城市拆遷問(wèn)題的重要方向。
作者為暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院助理教授
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首先要明確城市土地增值從何而來(lái)。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)格的上漲主要是因?yàn)橐?guī)劃、城市化，以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入所帶來(lái)的外部性，也就是說(shuō)在大城市里城中村的高地價(jià)的來(lái)源在于全社會(huì)的共同投入，因此不存在索要高拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。我們還應(yīng)該考慮采用提高土地增值稅的方法去調(diào)控現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償制度下導(dǎo)致的社會(huì)財(cái)富的不平等轉(zhuǎn)移。
但制定合適的土地增值稅，需要合理計(jì)算公共資源的外部性對(duì)土地價(jià)格的貢獻(xiàn)。其他因素如交易方式的改變也能解釋一大部分土地價(jià)格的上漲，這相當(dāng)于制度變化變相對(duì)前期土地購(gòu)買者給予的紅利。所以，完全的“土地漲價(jià)歸公” 并不是解決之道，缺乏合理設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)增值稅反而可能會(huì)降低房地產(chǎn)投資者的投資意愿進(jìn)而影響城市化的進(jìn)程。
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通過(guò)政府對(duì)城中村用地的規(guī)制也能夠達(dá)到降低拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。城中村原住民堅(jiān)持持有土地的一大原因是土堆使用者能夠通過(guò)出租房子作為住宅或者其他商業(yè)用途輕松獲得高額的經(jīng)濟(jì)利益，最終導(dǎo)致漫天要價(jià)的現(xiàn)象。政府應(yīng)該制定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格治理和規(guī)范城中村的用地亂象，比如限制出租屋的規(guī)模、用途、住戶數(shù)等。這不但能整治城中村的治安和環(huán)境等問(wèn)題，也能通過(guò)規(guī)制房屋擁有者的收入降低他們對(duì)長(zhǎng)期擁有房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，最終降低拆遷的成本。
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