彭達(dá)霄++韓亞楠

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策的變對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響，國(guó)資委要求我國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用EVA作為業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法。本文構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司EVA業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，以XX地產(chǎn)公司為例，對(duì)XX地產(chǎn)公司2011-2015年業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，借此為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增加值；業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；房地產(chǎn)上市公司

一、EVA價(jià)值評(píng)估理論概述

（一）EVA內(nèi)涵的界定

經(jīng)濟(jì)增加值（EVA），產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代，由美國(guó)思騰思特財(cái)務(wù)咨詢公司提出，其核心理念就是：只有當(dāng)企業(yè)取得的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)補(bǔ)償全部的投入資本的成本后，余下的收益才能增加股東的財(cái)富，這個(gè)余額才是為股東創(chuàng)造的價(jià)值，即經(jīng)濟(jì)增加值。

（二）EVA指標(biāo)的優(yōu)勢(shì)分析

EVA指標(biāo)與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)，歸納如下：

1、EVA指標(biāo)能夠真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)指標(biāo)相比，EVA在計(jì)算時(shí)不僅考慮了債務(wù)資本成本，還考慮了權(quán)益資本成本，能夠真正地反映企業(yè)盈利能力。

2、EVA指標(biāo)更加注重企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。它考慮股東利益，著眼于企業(yè)未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，促使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們做出能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利益的投資決策。

3、EVA指標(biāo)將企業(yè)的績(jī)效評(píng)估與公司的估價(jià)緊密地聯(lián)系起來，也即是企業(yè)管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)是一致的，因此，企業(yè)能否滿足資本市場(chǎng)的要求將直接影響公司的績(jī)效評(píng)估，這樣就更加促使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者做出更加有利于企業(yè)價(jià)值最大化的投資決策。

二、采用EVA評(píng)估XX地產(chǎn)公司的價(jià)值

（一）XX地產(chǎn)公司基本情況介紹

XX地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“XX地產(chǎn)公司”）是XX集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，同時(shí)也是該房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，屬于國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中的綜合實(shí)力排名榜首。目前，公司在資本規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)管理、制度建設(shè)等方面都取得了明顯成效。

（二）XX地產(chǎn)公司2011-2015年EVA計(jì)算

1、稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算

稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)公式為：稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+（利息支出+研究開發(fā)費(fèi)用-非經(jīng)常性收益調(diào)整項(xiàng)*50%）*（1-25%）

（三）XX地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)分析

首先，EVA 值與公司創(chuàng)造的價(jià)值成正比，EVA 值的高低與公司的規(guī)模以及經(jīng)營(yíng)狀況有密切的關(guān)系。由表3可以看出， XX地產(chǎn)公司2011—2015年EVA 值為正，說明XX地產(chǎn)公司每年都創(chuàng)造了價(jià)值。2012年、2015年這兩年EVA增長(zhǎng)迅速， 2014年7月住建部明確提出“千方百計(jì)消化庫(kù)存”，同時(shí)XX地產(chǎn)公司不斷踐行其“3+2+X”城市群戰(zhàn)略，不斷搶占市場(chǎng)，其銷售商品房數(shù)額不斷上升，由此可見，市場(chǎng)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)公司創(chuàng)造價(jià)值造成了一定的影響。其次，稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和 EVA 增長(zhǎng)水平基本保持一致，說明 EVA 和傳統(tǒng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)時(shí)具有一定的趨同性。最后，資本結(jié)構(gòu)是影響加權(quán)資本成本率的重要因素。XX地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)較為合理，而且股權(quán)資本和債務(wù)資本結(jié)構(gòu)比例也基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，只是債務(wù)比例略高，這是房地產(chǎn)行業(yè)共同的特點(diǎn)。

三、研究啟示與建議

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要增加營(yíng)業(yè)收入，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高EVA值，應(yīng)著重做好以下工作：首先，應(yīng)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加企業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)核算的基礎(chǔ)，提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，能有效提高EVA值。其次，合理規(guī)劃企業(yè)投資，減少盲目投資和不合理建設(shè)，保證企業(yè)資金合理有效的利用，更多的為股東所用。最后，保持合理的融資結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)融資籌資成本，注重保護(hù)股東權(quán)益。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

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