鄭建新

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發(fā)展城市綜合體 助力供給側(cè)改革
——基于長沙城市綜合體發(fā)展的思考

鄭建新

供給側(cè)改革不僅僅體現(xiàn)為調(diào)整和改善工業(yè)結(jié)構(gòu)，也體現(xiàn)為調(diào)整和完善城市綜合體及其服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)。本文擬以長沙市為例，研究地方政府如何通過去庫存、降成本、補短板推動城市綜合體發(fā)展，從而助力供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

湖南省城市綜合體發(fā)展的基本情況

城市綜合體是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。國際上以歐美為基礎(chǔ)形成的共識是，人均GDP 在4000美元，達到城市綜合體發(fā)展的初步條件，當人均GDP達到10000美元以上時，綜合體將步入快速發(fā)展階段。2011年，湖南省人均GDP為24719元，超過了4000美元，標志著居民消費由生存型向發(fā)展型升級。與此同時，“十二五”期間，湖南省也開始發(fā)展城市綜合體項目，項目數(shù)量逐年上升。根據(jù)湖南省統(tǒng)計局的摸底數(shù)據(jù)，截至2015年年底，全省共有已建成并運營的城市綜合體50家，營業(yè)面積總計103.5萬平方米。其中，長沙市最多，共24家，張家界、永州、邵陽尚未有已建成的綜合體。

目前，從整體看，湖南省的城市綜合體基本呈以下特點：

一是創(chuàng)造稅收。城市綜合體帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、實現(xiàn)城市跨越式發(fā)展的重要突破口。據(jù)統(tǒng)計，一個城市綜合體所創(chuàng)造的效益，與市郊7-8平方公里內(nèi)商戶所產(chǎn)生的效益相等。就湖南而言，1000萬以上的重點納稅大戶中有城市綜合體5家，主要集中在零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。零售業(yè)中，城市綜合體2015年納稅30831萬元，占重點稅源納稅總額的37%；房地產(chǎn)業(yè)方面，城市綜合體2015年納稅額為21342萬元，占重點稅源納稅總額的22.6%。需要強調(diào)的是，上述城市綜合體都分布在長沙市。

二是拉動消費。隨著湖南整體經(jīng)濟的快速、健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入增加，消費能力不斷增強，區(qū)域性消費中心地位不斷提升，消費品市場規(guī)模迅速擴大。據(jù)湖南省統(tǒng)計局摸底數(shù)據(jù)，目前已建成的50家綜合體共有車位數(shù)3.07萬個，綜合體購物中心的兒童樂園等體驗式消費、24小時書屋等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對顧客有較大吸引力，研究數(shù)據(jù)表明，一個孩子在兒童職業(yè)體驗館體驗一次大概是4個小時，家長們在這里停留時間平均達到5.4個小時，可見體驗式消費為購物中心帶來了多大的客流。2015年全年共產(chǎn)生客流量1.6億人次，其中大部分城市綜合體是2015年年中才開業(yè)的。

三是功能特殊。第一，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。以長沙市的部分城市綜合體為例，比如北辰三角洲依托“三館一廳”的文化資源優(yōu)勢，重點引入文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、會議會展等為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；泊富國際廣場依托湖南出版集團的資源優(yōu)勢，在引入金融企業(yè)的同時，側(cè)重引入科技教育、文化出版及軟件信息服務(wù)業(yè)、企業(yè)服務(wù)、人力資源等企業(yè)；德思勤時代廣場立足長沙市政府的電子商務(wù)基地試點政策，與阿里、雨花區(qū)政府合作共同建立創(chuàng)科孵化器，吸引電商企業(yè)入駐。第二，創(chuàng)造就業(yè)機會。據(jù)湖南省統(tǒng)計局的不完全統(tǒng)計，截至2015年年底，全省已建成的50家城市綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)中共有從業(yè)人員1.5萬人，主要分布在零售業(yè)、餐飲業(yè)及服務(wù)業(yè)。第三，提供公共服務(wù)。城市綜合體，它不是自然的產(chǎn)物，但卻以最自然的方式存在于我們的城市生活，并且?guī)又藗兊男律?。比如德思勤書店?4小時不打烊服務(wù)、華潤萬象匯西西弗書店的“站著太累，坐吧；買了太貴，抄吧”經(jīng)營模式，都以貼近居民的體驗式方式吸引了許多讀者，并承擔了社區(qū)圖書館的職能，盡管目前虧損，但創(chuàng)新的運營模式在為居民提供了公共服務(wù)的同時，也豐富了城市綜合體的功能。

圖/中新社

新常態(tài)下城市綜合體供給端存在的問題

目前，城市綜合體也存在一些問題：

（一）城市綜合體存量較大

從全省來看，近幾年湖南商業(yè)地產(chǎn)市場整體供大于求，去庫存壓力明顯。以2014年為例，市場供應(yīng)方面，新開工面積為1335.6萬平方米，待售面積為618.7萬平方米，合計1954.3萬平方米。而銷售面積僅為472.8萬平方米。初略估算，在不增加開工量的情況下，按年均銷售面積500萬平米計算，市場上1954.3萬平米商業(yè)地產(chǎn)面積需要約4年才能消化。就長沙而言，截至2016年3月，長沙市已建和在建的綜合體共計44個，城市綜合體總面積超過1500萬平方米，專業(yè)調(diào)研機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，至2017年年底，長沙大型集中式商業(yè)存量將超過500萬平方米。

就長沙市而言，2015年第四季度，寫字樓市場共有7個項目交付。截至當季季末，全市空置率大幅上漲至45.1%，租金環(huán)比下跌至每月每平方米89.5元。在空置率較高的情況下，市場還有新增供應(yīng)量。2016年1-2月，長沙市寫字樓成交14.67萬平方米，但同期寫字樓新增供應(yīng)量達18.58萬平方米。在上述大背景下，城市綜合體中的寫字樓招租存在較大問題，比如筆者調(diào)研的德思勤城市廣場反映，目前該綜合體的購物中心運營良好，公寓出售率也比較高，但是其寫字樓簽約的企業(yè)僅有10余家。

（二）政府招商及企業(yè)入駐成本較高

一是政府招商成本高。就長沙市而言，當前，我國經(jīng)濟已步入新常態(tài)，但地方政府在招商引資上卻存在“路徑依賴”，仍然靠優(yōu)惠政策“競賽”吸引企業(yè)投資城市綜合體。比如長沙市每個城區(qū)的地方政府為了促進本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，都出臺各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)投資，企業(yè)為了追求自身利潤也先“圈地”發(fā)展而不顧后續(xù)運營，最后的結(jié)果就是導致城市綜合體扎堆。這一現(xiàn)象不僅不利于長沙市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合理布局和健康發(fā)展，也引起了各區(qū)政府之間為爭搶稅源產(chǎn)生的不良競爭，導致政府間財力的內(nèi)耗，從而出現(xiàn)了經(jīng)濟學中的 “囚徒困境”，即每一個體從自身利益出發(fā)的理性導致了集體的非理性。

二是企業(yè)入駐成本高。由于城市綜合體都屬于高品質(zhì)樓盤，旗下的寫字樓均為甲類寫字樓，租金相對于周邊商圈要貴。比如萬達廣場，目前的市場行情為3.5元-4元/平方米/天，而處于較為成熟商業(yè)圈的運達廣場寫字樓則為2元/平方米/天，企業(yè)若想入駐新建的綜合體寫字樓，則要承擔較高的入駐成本。

（三）城市綜合體中有效供給不足

一是城市綜合體同質(zhì)化明顯，難以提供特色供給。從目前長沙的現(xiàn)狀看，已建成的城市綜合體在定位、功能、業(yè)態(tài)組合和引進品牌都較為一致，“寫字樓+公寓+購物中心+商業(yè)街”成了城市綜合體的標配，而電影院、兒童樂園、親子體驗等也成為購物中心的標配，地處一個商業(yè)圈將很難提供特色化供給，從而難以吸引消費者。

二是商業(yè)業(yè)態(tài)受電子商務(wù)沖擊較大，難以提供有效供給。數(shù)據(jù)顯示，湖南省社會零售消費品總額增幅、城市綜合體稅收大戶納稅額度都較2014年有所下降。從稅收上看，1000萬元以上納稅大戶的零售業(yè)態(tài)城市綜合體2015年納稅31803萬元，比2014年下降了13.6%；從社會零售消費品總額看，2015年全省12023.97億元，增速12.1%，比2014年放緩0.7個百分點?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的思維尚未在城市綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)中充分體現(xiàn)，線下與線上結(jié)合短時間內(nèi)無法實現(xiàn)，從而難以為消費者提供有效化供給。

三是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尤其是高端服務(wù)業(yè)企業(yè)短缺，難以提供優(yōu)質(zhì)供給。城市綜合體的寫字樓之所以空置率高，主要原因是長沙市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，尤其是高端的服務(wù)業(yè)供給不足，尚未出現(xiàn)更多“高大上”的實體企業(yè)與高品質(zhì)的寫字樓相匹配。此外，城市綜合體吸引企業(yè)入駐，也仍然要依靠《湖南日報》、湖南廣電等大型國有企業(yè)的帶動輻射，這也是湖南非公有制經(jīng)濟發(fā)展的一大短板。

以城市綜合體為載體推進供給側(cè)改革

城市綜合體本身屬于城市發(fā)展進程中的一個自然產(chǎn)物，但是由于發(fā)展經(jīng)濟的熱情導致目前可能局部庫存較大。下一步，要站在國家治理的高度，厘清政府與市場關(guān)系，進一步去庫存、降成本、補短板，提升湖南省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展。

（一）去庫存——控制增量，盤活存量

去庫存，就是要地方政府按照中央城市工作會議精神，尊重城市發(fā)展規(guī)律，不能再按照以往的老路搞大拆大建，追求豪華氣派。下一步，需在控制好增量的基礎(chǔ)上，逐步消化庫存。

一是要理性而為，適當控制增量。2015年中央城市工作會議指出，要尊重城市發(fā)展規(guī)律，要統(tǒng)籌空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)三大結(jié)構(gòu)，提供城市工作的全局性。城市綜合體是城市的“地標”，它的發(fā)展勢必要與地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展相匹配，要結(jié)合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，城市綜合體之間也要形成錯位發(fā)展、分工協(xié)作的發(fā)展格局。可結(jié)合城市工作適時出臺城市綜合體發(fā)展的相關(guān)意見，在庫存較多的城市或區(qū)域，可減少或暫停土地供應(yīng)，謹慎規(guī)劃審批，控制好增量，給市場創(chuàng)造一個良好的預(yù)期。

二是要創(chuàng)新思路，著力盤活存量。2015年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導意見》，其中提到要“構(gòu)建一批低成本、便利化、全要素、開放式的眾創(chuàng)空間”。目前的盤活存量可以按照國務(wù)院文件精神，鼓勵多種商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，有效利用社會閑置房產(chǎn)，在存量的商業(yè)空間與大眾創(chuàng)業(yè)的需求中尋找連接點。一是可采取政府與社會資本合作的方式，政府可以提供場地作為創(chuàng)業(yè)者的孵化器，把提供場地、甚至提供財政補貼作為一種股權(quán)投資形式，然后用這個企業(yè)未來的增長來獲取回報。二是通過政府購買服務(wù)的方式，鼓勵專業(yè)機構(gòu)盤活存量。比如目前有專業(yè)機構(gòu)做的“優(yōu)客工場”，即通過與擁有存量物業(yè)的業(yè)主方合作，對存量物業(yè)資產(chǎn)進行合理改造，為創(chuàng)業(yè)者提供從物業(yè)辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務(wù)。政府可以通過購買專業(yè)機構(gòu)的相關(guān)服務(wù)，盤活寫字樓存量，培育新興企業(yè)。

（二）降成本——公平公開，實現(xiàn)共贏

降成本，就是地方政府要創(chuàng)新方式方法，改變城市綜合體招商工作仍然停留在拼資源、拼政策上，把重心轉(zhuǎn)移到為企業(yè)營造公開公平的環(huán)境上來，讓城市綜合體充滿生機，實現(xiàn)政府企業(yè)雙贏。

一要當好“引路人”，帶領(lǐng)城市綜合體走出“囚徒困境”。不可否認，地方政府引進城市綜合體對本地區(qū)的固定資產(chǎn)投資、消費就業(yè)的拉動都有積極作用，但是單靠拼政策、拼資源的招商導致各行政區(qū)域之間競爭激烈，行政成本過高，不利于本地區(qū)經(jīng)濟的長遠發(fā)展。建議地方政府層面出臺相關(guān)指導意見，規(guī)范財稅秩序，設(shè)立“權(quán)力清單”和“負面清單”，統(tǒng)一本地區(qū)的政策環(huán)境，保護各區(qū)發(fā)展經(jīng)濟和培植稅源的積極性，建立利益共享的財政體制，帶領(lǐng)地方政府走出“囚徒困境”，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

二要做好“守夜人”，為城市綜合體企業(yè)降低成本。新常態(tài)下，要進一步厘清政府與市場的關(guān)系，政府要扮演好“守夜人”角色，就是為企業(yè)降低各項成本。比如在審批方面，要進一步簡政放權(quán)，優(yōu)化流程，推行并聯(lián)式審批，提高工作效率。在商戶招聘方面，為企業(yè)提供招聘展位及便利，提高社會就業(yè)水平；在企業(yè)場外宣傳方面，要積極給予相關(guān)支持；在基礎(chǔ)設(shè)施方面，要發(fā)展綜合交通樞紐，方便市民消費和企業(yè)入駐，從而為城市綜合體創(chuàng)造良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。

（三）補短板——創(chuàng)新模式，釋放功能

補短板，就要牢固樹立并切實貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，善于調(diào)動市場的力量來推動發(fā)展，補齊服務(wù)業(yè)這塊短板。

一要引導企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，促進高端服務(wù)業(yè)發(fā)展。城市綜合體的運營說到底是市場行為，政府應(yīng)尊重市場規(guī)律，引導企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)模式，從生產(chǎn)供給端入手，增加體驗式消費等新型消費模式，滿足個性化的需求，補上目前供給“短板”，讓更多的市民愿意在實體店內(nèi)消費，提升消費體驗力；同時，要為綜合體的發(fā)展注入互聯(lián)網(wǎng)思維，購物中心可以通過整合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭建全業(yè)務(wù)管理平臺，打通線上線下交易，從只賣產(chǎn)品到提供多種場景服務(wù)方向發(fā)展，提升消費者的忠誠度和粘度，讓線下消費活躍起來。

二要鼓勵和試行政府購買服務(wù)，利用城市綜合體更好地提供公共服務(wù)，釋放城市綜合體的公共服務(wù)功能。正如前文所述，城市綜合體往往會承擔提供就業(yè)、公共服務(wù)等職能，一方面，相對政府而言，作為市場主體的城市綜合體具有技術(shù)、人才、資金、場地等資源優(yōu)勢，提供公共產(chǎn)品的效率往往更高；另一方面，由于公共服務(wù)的提供可為城市綜合體聚集人氣，從而吸引更多的居民前往消費，從而達到政府與城市綜合體的雙贏。因此，建議地方政府勇于創(chuàng)新，通過政府購買服務(wù)的方式積極引入城市綜合體企業(yè)參與提供社區(qū)公益服務(wù)，形成政府統(tǒng)籌、企業(yè)為主、社會參與的社區(qū)服務(wù)供給模式，實現(xiàn)城市綜合體的“綜合”健康發(fā)展。

作者系湖南省財政廳廳長