宗莉

摘要：當前，房地產(chǎn)項目聯(lián)建是房地產(chǎn)市場中常見的一種形式，在現(xiàn)實中聯(lián)建的參加主體范圍并未有具體限制，造成了各種不規(guī)范現(xiàn)象的產(chǎn)生，在項目實施過程中問題頻繁出現(xiàn)，因此在對聯(lián)建合同的審查中，需要對聯(lián)合開發(fā)合同的法律問題等進行分析，將聯(lián)建名義下的非法土地轉(zhuǎn)讓權(quán)、聯(lián)建形勢下的非法融資等行為進行區(qū)分。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；聯(lián)合開發(fā)合同；相關(guān)問題

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000069-01

房地產(chǎn)項目建設(shè)是一個綜合性很強的系統(tǒng)工程，因此加大了項目的管理難度。在項目建設(shè)過程中成本管理在各個環(huán)節(jié)均有涉及，并且成本管理會嚴重影響著房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益和項目質(zhì)量以及技術(shù)等，進而促進了對地產(chǎn)項目管理企業(yè)管理工作的開展。我國的房地產(chǎn)建設(shè)項目中的成本管理還存在著較多問題，需要采取積極的措施來擺脫項目在項目建設(shè)中的阻礙，實現(xiàn)對成本的高效管理。

一、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同特點

房地產(chǎn)產(chǎn)項目的聯(lián)建類型具有多元化特征，只有根據(jù)項目的特征對合同內(nèi)容進行結(jié)合，正確把握其中的法律關(guān)系和特征，實現(xiàn)對合同效力的正確判定。我國的土地是屬于國家的，在房地產(chǎn)管理中存在國家的法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)，規(guī)章層次多，使得當事人的自治意識受到了嚴重限制，以下是我國房地產(chǎn)聯(lián)建合同中的主要特點。

1.特殊的主體資格

進入中國房地產(chǎn)需要具備較高要求的準入資格，在《房管法》中的第29條明確規(guī)定了：無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)同他人簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同的內(nèi)容，視為無效。在《城市房管法》中提出了：房地產(chǎn)的開發(fā)必須建立在合同雙方都具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)上。《房管法》中提出：依法取得土地使用權(quán)的方式主要有，按照該法律中的相關(guān)法律和法規(guī)，在入股、合作以及合資等形勢下獲取后取得土地使用權(quán)的經(jīng)營者。該規(guī)定中指出了，房地產(chǎn)的聯(lián)建合同中的當事人需要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并且要合法取得土地使用權(quán)，在入股的情況下參與到聯(lián)建中，這樣才能算作違法。

2.行政干預(yù)

聯(lián)建項目的行政干預(yù)體現(xiàn)在了房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中的各個環(huán)節(jié)，其中主要有對開發(fā)主體資質(zhì)的審批和立項審批；土地使用權(quán)的出讓審批；建設(shè)設(shè)計、規(guī)劃等方案和施工圖紙的審查，投資規(guī)劃和房屋的預(yù)售許可，售房合同的登記等。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃實行限制是各個國家的慣例，但是土地制度和企業(yè)準入規(guī)范的審批是我國獨有的特色。

3.多元化的法律關(guān)系

房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)合同中當事人法律關(guān)系比較復(fù)雜。聯(lián)建中的關(guān)系主要有法人、合伙、非典型等。在組織形上，既有兩個以上的民事主體，以共同出資的形式，建立房地產(chǎn)公司，或是在不成立公司的基礎(chǔ)上進行聯(lián)合開發(fā)，且相互之間可以實現(xiàn)共同享有。出資方式有：土地使用出資、貨幣資金的出資，另一種特殊的關(guān)系是：房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)被看做是一種條件。此外，還有一種是開發(fā)商和政府之間關(guān)系復(fù)雜，例如：政府在施工、規(guī)劃、驗收等過程中都要進行監(jiān)督，因此政府對到聯(lián)合開發(fā)資格的審批，對合作開發(fā)商的的合作關(guān)系是否合法，或是聯(lián)建合同判定為無效合同，這樣的例子有很多。聯(lián)建主體和其他單位同個人的關(guān)系，如在建筑承包、拆遷安置、貸款按揭銀行等方面的合同關(guān)系。這些因素對房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營造成了嚴重的制約。

4.責、權(quán)、利統(tǒng)一

聯(lián)建合同的內(nèi)容中必須遵守責、權(quán)、利統(tǒng)一，在實踐中，房地產(chǎn)聯(lián)合合同一旦違背了責、權(quán)、利的同一性就會被視為無效。責權(quán)利統(tǒng)一主要體現(xiàn)在了合同雙方當事人的法律地位，也就是聯(lián)建的各個主體都要對項目的風險進行承擔，不僅僅是指開發(fā)的任何環(huán)節(jié)中的當事人需要做出同樣的付出和收益。例如在項目聯(lián)建中，不存在房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方無需對具體的管理工作進行參與，項目主要由開發(fā)資質(zhì)的一方實行管理和經(jīng)營，但是不能只由管理方對項目的風險和責任進行承擔。

二、房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)合同的效力

1.房地產(chǎn)項目聯(lián)建合同與土地使用轉(zhuǎn)讓合同

依據(jù)最高人民法院的解釋，土地使用權(quán)是投資人和合作開發(fā)人的，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中比較特殊的形式。聯(lián)合開發(fā)行為是土地使用的轉(zhuǎn)讓行為。《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都限制了土地使用轉(zhuǎn)讓的條件。土地使用權(quán)的價格的上升真實反映使用價值，此種限制手段主要是為了避免炒作和泡沫房價的出現(xiàn)，進而對房地產(chǎn)市場進行有效的控制。將土地的使用權(quán)在在房地產(chǎn)聯(lián)建項目中作為投資部分，實現(xiàn)土地使用權(quán)在房地產(chǎn)市場中的作用，有效幫助社會資源的整合，充分實現(xiàn)土地資源的增值效果，因此房地產(chǎn)土地使用權(quán)和普通的交易之間存在一定的區(qū)別。

2.聯(lián)合合同與借貸合同的差異

借貸合同是出借方對貨幣使用中的風險不做任何承擔，只需要在資金到期后收回本金，并按照借貸合同中的約定，收取約定中的利息；房地產(chǎn)聯(lián)建合同是聯(lián)合體各方用土地使用權(quán)或資金投人共同完成項目的建設(shè)，各方投入后帶來的風險和利潤共同承擔和享受。

3.聯(lián)建主體的資格審查

根據(jù)最高人民法院《解答》中的規(guī)定：無房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)和他人簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同，視為無效，但是在一審訴訟中依法獲得了房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資格的，則為有效?！斗抗芊ā分幸?guī)定：房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營者，需要有企業(yè)法人資格，同時還要在工商行政管理部門中登記和獲得相應(yīng)的合法營業(yè)執(zhí)照。

三、小結(jié)

以上是本文對房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)合同中的相關(guān)問題的提出，通過以上分析可知，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的主體在資格的確定上存在一定的特殊性，且國家在其中會產(chǎn)生一定的干預(yù)，合同中各個成員之間的關(guān)系是具有法律效力的，并且該合同還要實現(xiàn)權(quán)責利等的統(tǒng)一。希望房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)人員對房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同實現(xiàn)基本的認識。實現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同簽訂的合理、合法性。