邵珠晨，　石振武

(東北林業(yè)大學(xué)　土木工程學(xué)院， 黑龍江　哈爾濱　150040)

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PPP模式下基于層次-熵權(quán)法的公租房統(tǒng)籌定價策略

邵珠晨，石振武

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院， 黑龍江哈爾濱150040)

摘要：公共租賃住房租金的合理制定是健全我國保障性住房體系的核心問題。通常合理的公共租賃住房定價既要考慮政府的財政負(fù)擔(dān)及建設(shè)成本，也應(yīng)基于社會福利原則顧及被保障群體的承擔(dān)能力，特殊地，對于私營資本參與的PPP模式而言，還需要為社會資本預(yù)留一定的利潤空間。以成本、支付水平、市場為導(dǎo)向確立的租金定價模型各有利弊，在公租房的定價中是相互補充、無法割裂的。在此理論基礎(chǔ)上，通過建立影響租金的指標(biāo)體系，根據(jù)AHP及熵權(quán)法分別賦予權(quán)重；運用D-S法對數(shù)據(jù)合成，耦合權(quán)重，完成對各因素、各方案的重要性排序；最終建立一個權(quán)衡各因素的統(tǒng)籌定價模型。統(tǒng)籌的組合定價模型相較于單一成分定價更準(zhǔn)確地反映房屋居住價值，該研究可為私營企業(yè)參與的公租房定價提供科學(xué)合理的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：PPP模式；公租房；AHP；熵權(quán)法；證據(jù)推理理論；統(tǒng)籌定價

近年來，隨著保障性住房工作的深入開展，我國已經(jīng)逐步形成了適應(yīng)本國國情的保障房供應(yīng)體系，即包括適用于中低收入(具備購房能力)群體的經(jīng)濟(jì)適用房，適用于城市“夾心層”群體的公共租賃住房以及適用于最低收入群體的廉租房。在保障房的廣泛建設(shè)過程中，公共部門與私營機(jī)構(gòu)之間的互助合作也悄然發(fā)展起來。PPP模式廣泛應(yīng)用于公共設(shè)施建設(shè)，將其引入到保障房建設(shè)中，使政府在項目建設(shè)過程中擁有來自私營機(jī)構(gòu)的資金支持，同時，私營機(jī)構(gòu)享有政府對應(yīng)的政策補貼，獲得長期穩(wěn)定的收益。在PPP模式中，政府及私營機(jī)構(gòu)明確各方的權(quán)責(zé)分配(見表1)，共同分擔(dān)風(fēng)險、分享收益，最終實現(xiàn)合作“雙贏”。

表1　PPP模式的公共租賃房各方的權(quán)責(zé)分析

公共租賃住房旨在解決中低收入群體的基本住房需求問題，是我國社會保障性住房的發(fā)展方向，同時也是未來社會保障性住房的主體[1]，而對于私營機(jī)構(gòu)參與的PPP模式下的公共租賃住房而言，其合理的收益也是不容忽視的。合理的租金定價機(jī)制既要充分考慮公共租賃住房的建設(shè)、管理成本，也應(yīng)滿足中低收入階層的基本居住需求。過分的利潤追求，會導(dǎo)致過高的租金與被保障人群的負(fù)擔(dān)能力不相適應(yīng)，造成房屋空置，公共資源不能被合理利用；而出于保障動機(jī)，過低的租金會使公租房的投資建設(shè)、運營管理難以持續(xù)發(fā)展，打擊社會資本參與的積極性。

2013年底發(fā)布的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》規(guī)定從2014年起，各地廉租住房建設(shè)計劃調(diào)整并入公共租賃住房年度建設(shè)計劃，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)[2]。由此，公租房保障群體的廣泛性產(chǎn)生了變化，既要適應(yīng)最低收入群體“住有所居”的基本住房保障，也要適應(yīng)“夾心層”群體“享有適當(dāng)住房”的需求保障。

因此，對于PPP模式下的公租房租金定價模式，需要進(jìn)行全面、統(tǒng)籌的分析研究。

1我國公租房租金定價模式分析

近幾年，行業(yè)內(nèi)專家學(xué)者對公租房租金定價問題進(jìn)行了一系列的探討。對于公租房的定位是“公租房是不能完全參與市場競爭的具有社會保障屬性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品”[3]，因此，考慮到中低收入者的基本保障需求，孟衛(wèi)東等以社會平均負(fù)擔(dān)法為原則，提出了公租房租金定價模式和定價策略。而后，由于“我國保障性住房規(guī)劃數(shù)量與政府實際建設(shè)能力之間缺口越來越大，PPP模式成為有效的解決方式之一”[4]，私營資本參與公租房建設(shè)的新模式應(yīng)運而生，有學(xué)者構(gòu)建了(Public-Private-Partnership即公共私營合作制)PPP模式下的公租房租金定價機(jī)制。在公私合作模式下，需要滿足“租金與收入相掛鉤，對不同收入群體實行差別化租金；租金要體現(xiàn)房屋的差異性”[5]的更全面的要求。周小寒以層次分析法為基礎(chǔ)，建立了公租綜合租金定價模式?jīng)Q策模型，并進(jìn)行了相關(guān)實證分析。虞曉芬等提出了“市場定價、分檔補貼、租補分離”[6]的模式。還有學(xué)者基于需求視角對住房保障政策給予研究，以及提出基于GIS 的反距離加權(quán)插值法(IDW) 模式的公租房租金定價機(jī)制等。

由分析看出，已有研究多是從政府政策、運營管理的角度進(jìn)行思考，以市場、成本、收入導(dǎo)向單一方面為主進(jìn)行公租房的租金定價研究。本文將在以往研究的基礎(chǔ)上對定價模式加以優(yōu)化，將住房特征因子、支付能力、政府負(fù)擔(dān)、資本盈利等方面多重考慮，以市場定價、成本定價、支付能力定價模型為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌建立各方互補的定價模型。

2PPP模式下公租房統(tǒng)籌定價的理念

2.1基于不同視角的公租房租金測算

2.1.1基于成本的公租房租金測算

目前，大多數(shù)城市是按成本法來測算公租房租金的，即在保證回收成本和一定利潤的基礎(chǔ)上來確定公租房租金水平[7]。房屋成本租金由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅等五項因素構(gòu)成。2011年3月9日，十一屆全國人大四次會議舉行，住建部提出公租房作為今后住房保障體系當(dāng)中的一個重要組成部分，政府責(zé)無旁貸地要提供建設(shè)條件，因此在原則上，公租房建設(shè)用地由政府無償劃撥。且考慮到管理費可以在物業(yè)管理費中開支，公租房房產(chǎn)稅實行全免，因此，公租房成本租金主要由開發(fā)建設(shè)成本、運營維護(hù)成本、同期銀行利息構(gòu)成。

(1) 開發(fā)建設(shè)成本C

開發(fā)建設(shè)成本包括土地成本C1；建安成本C2；裝修成本C3；

(2) 運營維護(hù)成本O

運營維護(hù)成本包括物業(yè)管理和維修成本。

根據(jù)調(diào)研，維修費擬安排1.00元/(m2·月)。 而根據(jù)物業(yè)管理條例，基本物業(yè)費用為0.13元/(m2·月)。

(3)平均入住率λ

入住率是指實際使用用戶的數(shù)目占整個建筑的比例，正常范圍在80%～90%。

(4) 利率i

2011 年 7 月 7 日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行[8]。

(5) 期望利潤R

指私營企業(yè)對投資公租房項目所期望的收益(政府規(guī)定公租房項目利潤不超過3%)。

因此，得出公租房成本租金為：

P1=P(C,O,λ,i,R)

(1)

成本導(dǎo)向型定價方案能夠按一定標(biāo)準(zhǔn)測算出成本價值，但受政策影響較大，不能體現(xiàn)區(qū)位價值，難以反映市場供需，缺乏靈活性。

2.1.2基于支付能力的公租房租金測算

公租房是我國住房保障體系的重要組成部分，其租金定價應(yīng)遵循政策福利性原則。因此，公租房租金定價不能過高，要與被保障群體的支付能力相適應(yīng)，否則公租房制度就會失去住房保障的意義。

給出公租房租金定價模型為：

(2)

式中：I為家庭年可支配收入；Q為家庭最基本消費支出(不含住房支出)；A為住房面積。

表2　低收入人群公租房租金支付能力

根據(jù)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國家根據(jù)支付能力的不同，租金與承租人收入的百分比維持在10%～20%之間；而由表2可以看出，我國主要城市的租金收入比(除北京、上海的偏離程度過大外)均在20%左右浮動。

支付能力導(dǎo)向型定價方案能體現(xiàn)受益人群利益的最大化，但若要維持私營資本一定的利潤空間，政府需要對建設(shè)成本及租戶進(jìn)行雙重補貼，政府壓力過大。

2.1.3基于Hedonic價格模型的租金測算

住宅是一種互異性的商品，任何兩套住宅所處的位置、面積、周邊環(huán)境等方面都有所不同。通常來說，對于住房的價值判斷不僅包括建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計等房屋屬性本身，也包括房屋的區(qū)位因素、生活配套等影響因素(見表3)。

表3　基于Hedonic模型的居民住房需求偏好結(jié)構(gòu)

注：“+”表示正影響；“/”表示影響未知。

根據(jù)各類屬性，通過SPSS20.0利用相關(guān)分析和t檢驗分別對各變量進(jìn)行篩選，獲取影響住宅價格的主要因素；再利用因子分析和多元回歸分析對主要影響因素的結(jié)構(gòu)和程度進(jìn)行分析，確定方程：

P=α+β1X1+β2X2+…+βnXn

(3)

式中：X1,X2,…,Xn為價格屬性；βi(i=1,2,…,n)為待估計系數(shù)；P為住宅價格(此處表示為租金價格)。上述定量分析的方法是考慮影響因子的較為科學(xué)的定價方法，而實際的租金通常按市場租金的一定比例進(jìn)行折減。

需求導(dǎo)向型定價方案能夠反映區(qū)位價值，但是租金價格易受商品房市場影響，易超出被保障人群的支付能力。

2.2公租房統(tǒng)籌定價理念的提出

根據(jù)我國國家統(tǒng)計局收入七分法的劃分(圖1)，享受住房保障的群體約占40%，其中最低收入群體占10%，這部分人群僅通過自身努力基本無法承擔(dān)居住成本，這類群體屬于社會救助范疇，對于他們的保障是迫切的、長期的，也是最基本的；低收入及中低收入群體占30%，他們相對于最低收入群體來說收入較高，但其住房消費支出系數(shù)偏高，這類群體屬于政府輔助或扶持的范疇，其對于住房需求較最低收入群體有差異，保障期限長短不一。

圖1　國家統(tǒng)計局收入七分法

隨著新一輪保障住房改革，保障房“并軌”運行使得更多困難群眾受益，其中包括城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，以及外來務(wù)工人員和外籍務(wù)工人員[9]。不難發(fā)現(xiàn)，公租房越來越呈現(xiàn)出保障人群多元化的現(xiàn)象，其中一部分被保障人群也從滿足基本住房需求發(fā)展為“享有適當(dāng)?shù)淖》俊钡膶哟?，除了對于基本的住房保障之外，對于便捷的公共交通、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施、住房規(guī)劃設(shè)計等住房品質(zhì)也有較高的期望。 同時，要考慮在PPP模式下私營資本參與到公租房的建設(shè)過程，所以在回收成本的前提下還需要一定的利潤空間。

因此，提出對于成本導(dǎo)向、支付導(dǎo)向以及需求導(dǎo)向的三類定價思路進(jìn)行整合，統(tǒng)籌不同參與方的利益需求制定出優(yōu)勢互補的定價模型，從而使租金價格的制定惠及更多的利益相關(guān)方，滿足全面性的要求。

3AHP-熵權(quán)法確定公租房統(tǒng)籌定價模型

3.1AHP-熵權(quán)法的提出

層次分析法(The Analytic Hierarchy)是將復(fù)雜問題分成各層次因素，由人對各因素做判斷，得出復(fù)雜的系統(tǒng)排序的一種主觀賦予權(quán)重值的方法，得出的權(quán)重值的合理性通常比較高，但主觀隨意性較大；熵權(quán)法是在只有判斷矩陣而沒有專家權(quán)重的情況下采用的模型，是一種客觀賦予權(quán)重值的方法，它能夠?qū)υ紨?shù)據(jù)進(jìn)行充分地挖掘，使評價結(jié)果具有較強的客觀性，但并不包含專家的經(jīng)驗知識和決策者的意見，可能造成權(quán)重值不符合指標(biāo)的實際重要性程度。

在實際情況中只是單一地采用一種方法，將會使評價結(jié)果過于偏向主觀或客觀，將AHP熵權(quán)法二者結(jié)合起來，運用AHP獲取的主觀權(quán)重與熵權(quán)法的客觀權(quán)重耦合，獲取最底層各指標(biāo)相對于最高層的復(fù)合權(quán)重，從而得到更科學(xué)的分類定價方法的權(quán)值，確定統(tǒng)籌定價模型。

3.2層次分析法獲取評價指標(biāo)主觀權(quán)重

3.2.1指標(biāo)體系的構(gòu)建

為使得所選擇指標(biāo)具有客觀存在性且易于評價，運用文獻(xiàn)研究方法對國內(nèi)外文獻(xiàn)資料進(jìn)行綜合分析、歸納，參考了國內(nèi)外專家有關(guān)公租房租金定價的相關(guān)指標(biāo)，以及各城市政府部門關(guān)于租金的定價原則，特別分析了對于私營資本參與建設(shè)的追加考慮因素，充分結(jié)合實際，確立準(zhǔn)則層指標(biāo)。

公租房作為一種住房保障性項目，存在著其社會性和福利性，“租戶的支付能力”是最為基本的保障基礎(chǔ)；但是，僅考慮支付能力易造成項目虧損，因此在福利基礎(chǔ)上還需考慮公租房建設(shè)成本的因素；同時，鑒于被保障人群的廣泛性以及PPP模式的盈利性，考慮需求因素的差別化定價可作為權(quán)衡雙方利益的解決方式；此外，政府作為公租房的主導(dǎo)，根據(jù)其財政負(fù)擔(dān)能力出臺的相關(guān)土地政策、住房制度、稅收制度等也是公租房定價的關(guān)鍵。

據(jù)此，選取租戶的支付能力、需求偏好、建設(shè)成本、政府財政負(fù)擔(dān)力以及私營資本利潤訴求作為準(zhǔn)則層指標(biāo)，確定成本、需求、支付三種方案，構(gòu)建公租房租金定價的層次模型(圖2)。

圖2　公租房租金定價層次模型

3.2.2指標(biāo)權(quán)重的獲得

基于層次模型設(shè)計調(diào)查問卷，根據(jù)德爾菲法(Delphi method)通過問卷的方式開展多輪問詢，其中包括政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、學(xué)術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)人士，針對上述因素進(jìn)行重要性打分。根據(jù)調(diào)查問卷的結(jié)果匯總數(shù)據(jù)，利用Yaahp軟件進(jìn)行處理，進(jìn)行一致性檢驗后得到結(jié)果(表4、表5)，由表格中計算數(shù)據(jù)可以得出公租房租金定價層次模型中方案的重要性排序為：成本導(dǎo)向支付導(dǎo)向需求導(dǎo)向；指標(biāo)的重要性排序為：需求偏好利潤訴求建設(shè)成本政府負(fù)擔(dān)支付能力。

表4　方案層中要素對決策目標(biāo)的排序權(quán)重

表5　第1個中間層中要素對決策目標(biāo)的排序權(quán)重

3.3熵權(quán)法獲取評價指標(biāo)的客觀權(quán)重

3.3.1管理決策的熵理論

熵(Entropy)一詞西文源于希臘語“τPOπη”，是1856年由德國物理學(xué)家首先提出的。后來由Shannon在1948年引入到信息論中，可以用來度量數(shù)據(jù)攜帶的有效信息量，因此熵可以用來確定權(quán)重值。現(xiàn)如今，熵已由100多年前的熱力學(xué)概念發(fā)展成為具有理論、思想和方法的綜合體系，熵的應(yīng)用在企業(yè)管理及決策方面有很多成功范例。

在管理決策熵學(xué)中，對于項目評估或者多目標(biāo)決策問題，考慮其每個評價指標(biāo)重要程度的方法就是給指標(biāo)賦予權(quán)重。按照熵思想，人們在決策中獲得信息的數(shù)量和質(zhì)量，是影響決策的精度和可靠性的決定因素；而熵在應(yīng)用于不同決策過程的評價霍安利達(dá)效果評價時是一個很理想的尺度[10]。

3.3.2熵權(quán)在決策中的應(yīng)用理論

(1)在有m個評價指標(biāo)，n個方案的評估問題中，按照定性和定量分析相結(jié)合的方式取得關(guān)于多指標(biāo)的多對象問題的評價矩陣：

式中：rij稱為第j個評價對象在第i個指標(biāo)上的值，且rij∈[0,1]。

(2)確定第i個評價指標(biāo)的熵(Hi)

(4)

(3)確定第i個評價指標(biāo)的熵權(quán)(ωi)

(5)

3.3.3應(yīng)用熵權(quán)法確定租金定價權(quán)重(以哈爾濱市為例)

(1)數(shù)據(jù)來源

根據(jù)統(tǒng)計資料及調(diào)研數(shù)據(jù)，得到哈爾濱市主要區(qū)域的樓面地價均價，建安成本以調(diào)查均價1500元/m2計算，根據(jù)公式(1)求得成本租金；鑒于數(shù)據(jù)整合的真實客觀性，考慮需求偏好的租金定價使用市場租金作為計量數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)且經(jīng)過均值處理，按規(guī)定折減后得出各區(qū)域市場租金；根據(jù)2013年哈爾濱市統(tǒng)計年鑒，哈爾濱市人均家庭收入27272.9元，可支配收入25197.0元(平均每戶人口2.5人)。一般來說，政府采用家庭可支配收入的30%作為住房可支付性判斷標(biāo)準(zhǔn)，并且從各地公租房配租實踐來看，3人戶及以上家庭的配租面積為50～60 m2[11]，據(jù)此求得基于支付能力的租金價格。

根據(jù)統(tǒng)計資料得到哈爾濱市各區(qū)成本租金及市場租金統(tǒng)計表(表6)。

(2)指標(biāo)的測算

建設(shè)成本根據(jù)調(diào)研實際值來自表6；需求偏好、資本盈利及支付能力的量化賦值受主觀影響較大，為保證其準(zhǔn)確性，由AHP法確定，數(shù)據(jù)來源于表4和表5；根據(jù)資料分析，我國主要城市的租金收入比均在20%左右浮動，因此可以計算得出，根據(jù)哈爾濱市的可支配收入，以此為基準(zhǔn)的租金價格為6.999元/(m2·月)，政府需承擔(dān)的租金價格可間接求出。根據(jù)上述數(shù)據(jù)總結(jié)得到的多指標(biāo)、多對象問題評價矩陣為：

表6　哈爾濱市各區(qū)成本租金及市場租金統(tǒng)計

R′=(Rij)5×3=

熵值及熵權(quán)運算如表7～10所示。

表7　熵權(quán)法初始數(shù)值

注：R*表示每項中最優(yōu)值，例如建設(shè)成本中最優(yōu)值為成本最低價10.4988。

表8　熵權(quán)法標(biāo)準(zhǔn)化處理數(shù)值

歸一化后見表9。

表9　熵權(quán)法歸一化運算結(jié)果

表10　熵權(quán)法運算權(quán)重結(jié)果

熵權(quán)的性質(zhì)規(guī)定了各被評價對象指標(biāo)的熵越大，其熵權(quán)越小，指標(biāo)越不重要，且滿足[12]：

因此，方案的重要性排序為：成本導(dǎo)向>需求導(dǎo)向>支付導(dǎo)向；指標(biāo)的重要性排序為：支付能力>利潤訴求>需求偏好>政府負(fù)擔(dān)>建設(shè)成本。

3.4AHP-熵權(quán)法的耦合

3.4.1證據(jù)理論

Dempster-Shafer 證據(jù)推理理論( 簡稱 D-S 理論)是由 Dempster 于 1967 年提出，1976 年 Shafer 于對其進(jìn)行了發(fā)展，而后形成了 D-S 證據(jù)組合理論[13]。由于證據(jù)理論能夠在證據(jù)合成中有良好的作用，本文擬采取 D-S 理論中的合成規(guī)則對兩組指標(biāo)權(quán)重結(jié)果進(jìn)行組合。

3.4.2耦合模型建立過程

Step1: 通過 AHP (主觀賦權(quán)法)求解指標(biāo)權(quán)重，得出各個指標(biāo)權(quán)重W1，構(gòu)成函數(shù)mass1；

Step2: 通過熵權(quán)法(客觀賦權(quán)法)求解指標(biāo)權(quán)重，得出各個指標(biāo)權(quán)重W2，構(gòu)成函數(shù)mass2；

Step3: 根據(jù)證據(jù)理論中的合成規(guī)則，對兩組函數(shù)進(jìn)行耦合，得出各個指標(biāo)組合權(quán)重λ。

Dempster的合并規(guī)則可概括為如下定理：

根據(jù)上述數(shù)據(jù)及合并規(guī)則，通過MATLAB7.0實現(xiàn)，求得合并權(quán)重如表11、表12 所示。

表11　決策方案復(fù)合權(quán)重

表12　各指標(biāo)復(fù)合權(quán)重

根據(jù)上述討論，我們得出指標(biāo)排序：租戶需求偏好>社會資本利潤>建設(shè)成本>政府財政負(fù)擔(dān)>租戶支付能力，且給出統(tǒng)籌整合后的PPP模式下的公租房租金定價模型：

P=0.3821P1+0.2844P2+0.3335P3

式中P1,P2,P3根據(jù)公式(1)～(3)計算。

4結(jié)論及建議

4.1結(jié)論

本研究在文獻(xiàn)回顧的基礎(chǔ)上同實際調(diào)研相結(jié)合加以創(chuàng)新，對于PPP模式的公租房定價問題建立了一個權(quán)衡各因素的統(tǒng)籌模型，確定了此系統(tǒng)中影響租金價格的指標(biāo)重要性程度，得到以下研究結(jié)論：

(1)兩房并軌制度的施行使得被保障群體的廣泛性發(fā)生了變化，被保障人群除了對基本的住房需求外，對于區(qū)位優(yōu)勢及生活配套也有較高的期望，因此，保障房市場(尤其是面向中低收入群體的公租房市場)也需要向品質(zhì)供需匹配的方向轉(zhuǎn)型。

(2)PPP模式下建設(shè)的公租房項目與傳統(tǒng)建設(shè)方式相比較而言，其對于利潤的訴求較為顯著。

(3)由于社會資本的參與及被保障人群呈現(xiàn)多樣化，支付能力導(dǎo)向的定價策略被弱化。

4.2建議

PPP模式下的公租房定價應(yīng)本著“成本>需求>支付”的原則，首先考慮政府財政和社會資本的成本與收益，這是保障房可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；其次是對于住房需求標(biāo)準(zhǔn)的考量，其決定了公租房租金價格隨市場供需的波動變化；而對于小部分低收入群體來說，基于支付能力的定價將被弱化，對于這部分群體的保障，政府可以考慮通過分檔補貼等政策加以扶持。

統(tǒng)籌定價模型是在三種定價方案的基礎(chǔ)上組合而來的，定價方案也應(yīng)隨著市場及政策的階段性調(diào)整動態(tài)變化。隨著公租房制度的逐步完善，統(tǒng)籌的組合定價模型會更準(zhǔn)確地反映房屋居住價值，得到更廣泛的實踐應(yīng)用。

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PPP Mode of Public Rental Housing’s Pricing Strategy Based on Analytic Hierarchy Process and Entropy Weight Method

SHAOZhu-chen，SHIZhen-wu

(School of Civil Engineering, Northeast Forestry University, Harbin 150040, China)

Abstract:The reasonable rental pricing of the public-rental-housing is perfect the core issue of affordable housing system in our country. Usually, the reasonable pricing of public rental housing should not only consider the government's financial burden and construction costs, but also based on the principle of social welfare to take care of the security groups. Distinctively, for private capital to participate in the PPP mode, also need a certain amount of capital profit space for the society. For each pricing model, to the cost, income, rent market based pricing model also have advantages and disadvantages, they are complementary in the pricing of public housing, cannot be divided. On this basis, by establishing the index system which contains the factors influencing the rent, weights were given based on AHP and entropy weight method; D - S method is used to synthetic data and to Eventually fix the coupled weighting, and further more, complete the factor and project sorting in order of importance; Eventually establish a pricing model, which weigh the various factors of as a whole. Compared with single component pricing, the combination of the overall pricing model is more accurately reflect the residential value, this research can give private enterprises to participate in the study of public-housing pricing to provide scientific and reasonable basis.

Key words：PPP model; public housing; AHP; entropy method; dempster-shafer method; integrated pricing

收稿日期：2015-11-22修回日期： 2016-01-04

作者簡介：邵珠晨(1992-)，女，山東濟(jì)寧人，碩士研究生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理(Email：maomaohemiumiu@163.com)

基金項目：“十二五”國家科技支撐計劃(2012BAJ19B00)

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-0985(2016)03-0080-07