李海燕

【摘要】當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)土地閑置狀況嚴(yán)重，對(duì)社會(huì)造成了諸多的不良影響，面對(duì)閑置土地的認(rèn)定難、處置難、再利用難，本文從房地產(chǎn)業(yè)土地閑置源頭著眼，分析了閑置土地產(chǎn)生的原因，進(jìn)而提出了避免其閑置產(chǎn)生的幾點(diǎn)建議，以期房地產(chǎn)業(yè)閑置土地狀況得到改善，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；土地閑置；避免措施

1.引言

土地是珍貴的不可再生資源，當(dāng)前土地閑置問(wèn)題在土地資源利用和管理中頗受關(guān)注。雖然國(guó)土資源部對(duì)閑置土地出了“狠招”以加大打擊力度，但仍然面臨著閑置土地“認(rèn)定難、處置難、再利用難”的問(wèn)題。據(jù)國(guó)土資源部介紹，根據(jù)節(jié)約集約用地專(zhuān)項(xiàng)督察結(jié)果，全國(guó)2009年至2013年已供應(yīng)的建設(shè)用地中，存在閑置土地13718宗、105.27萬(wàn)畝。截至2015年6月底，全國(guó)已處置閑置土地24.24萬(wàn)畝，占專(zhuān)項(xiàng)督察發(fā)現(xiàn)閑置土地總量的23%，其中動(dòng)工建設(shè)12.96萬(wàn)畝、收回10.28萬(wàn)畝、置換1萬(wàn)畝[1]。因此從產(chǎn)生閑置土地的原因入手，在供地前做文章，避免“先產(chǎn)生后治理”的窘局也不失為一劑良藥。避免房地產(chǎn)業(yè)土地閑置將會(huì)提高土地利用效率、緩解住房緊張的同時(shí)，可能帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降，使供求平衡成為可能，更能積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性健康地發(fā)展，并且對(duì)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用有重要意義。

2.房地產(chǎn)業(yè)及其土地閑置現(xiàn)狀

目前中國(guó)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地，倒賣(mài)土地，卻不蓋房子，這樣的開(kāi)發(fā)商大概占到三分之一左右，已出讓的土地有2/3處于閑置狀態(tài)[2]。中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心2009年8月底發(fā)表的報(bào)告顯示，40家開(kāi)發(fā)商于2003-2009年在全國(guó)12個(gè)城市獲得的270塊住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊僅占43%，其余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”；2007年的18個(gè)“地王”項(xiàng)目，有四個(gè)項(xiàng)目退地，還有7個(gè)項(xiàng)目處于待開(kāi)發(fā)階段[3]。

房地產(chǎn)業(yè)土地的大量閑置，對(duì)社會(huì)造成了諸多的不良影響。它直接導(dǎo)致土地低效利用并使農(nóng)用地面積減少，是對(duì)土地資源的浪費(fèi)；同時(shí)使城市環(huán)境、面貌及城市規(guī)劃遭到破壞，影響了城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和城市功能的全面提升，不利于城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)業(yè)土地閑置的原因

面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)土地的大量閑置，本文對(duì)其產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，主要包括以下兩個(gè)方面：

3.1用地者方面 一是用地者資金回籠不到位，沒(méi)有資金動(dòng)工；二是用地者購(gòu)地單純?yōu)榱顺吹仄?，惡意囤積土地；三是用地者推遲開(kāi)發(fā)，以獲得土地增值收益。

3.2政府方面 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)政府而言有著舉足輕重的作用。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮能帶來(lái)土地交易價(jià)格的攀升，地方政府以地可生更多的財(cái)，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益比較一致；其次，地方官員希望創(chuàng)造了出好的政績(jī)，獲得較高稅收。此二者開(kāi)發(fā)商皆可提供，因而地方政府與開(kāi)發(fā)商成為利益合作伙伴?；诙咭陨系睦骊P(guān)系，地方政府的價(jià)值觀發(fā)生扭曲、管理行為不當(dāng)，管理實(shí)踐中出現(xiàn)錯(cuò)位、越位、缺位的問(wèn)題，地方政府在房地產(chǎn)土地閑置監(jiān)管方面不作為，房地產(chǎn)管理制度存在缺陷。

4.避免房地產(chǎn)業(yè)閑置土地產(chǎn)生的措施

資金和土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最核心、最關(guān)鍵的兩個(gè)環(huán)節(jié)，它們好比是房地產(chǎn)業(yè)的血液與身體，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控可以以此為方向。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的有效調(diào)控，對(duì)減少閑置土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)，金融業(yè)好比是房地產(chǎn)業(yè)的債權(quán)人，金融調(diào)控對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制以及房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控效果尤為明顯。因此本文闡述的避免房地產(chǎn)業(yè)土地閑置產(chǎn)生的措施主要從資金和供地兩方面入手，提出建議僅供參考，以期房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，服務(wù)經(jīng)濟(jì)，利國(guó)利民。

4.1嚴(yán)格考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金能力 房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，投資規(guī)模大，周期長(zhǎng)，從最初的土地開(kāi)發(fā)到建筑施工，直至最后的銷(xiāo)售階段，每個(gè)階段都離不開(kāi)資金的支持。其資金來(lái)源主要為自籌資金、銀行貸款和其他資金來(lái)源。其中占據(jù)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道首位的其他資金，有80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，這部分定金和預(yù)收款中又有60%-70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。在自籌資金中，企業(yè)自有資金僅占55%左右，其余部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款，所以上述幾項(xiàng)相加，實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行信貸資金至少要超過(guò)60%[4]。與過(guò)于依賴(lài)銀行貸款對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)自有資金率低，從2000年到2007年底，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金率長(zhǎng)期保持20%以?xún)?nèi)，遠(yuǎn)不及“國(guó)六條”規(guī)定的35%自有資金率標(biāo)準(zhǔn)[5]。

房地產(chǎn)業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大，屬于資金密集型、管理密集型和人才密集型企業(yè)，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求比較高。不言而喻，大型房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力軍，在整個(gè)市場(chǎng)中占有較大的份額。目前我國(guó)近3萬(wàn)家開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有三類(lèi)：一類(lèi)是資金充足、專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)水平較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；一類(lèi)是資金比較充足、但開(kāi)發(fā)能力或項(xiàng)目運(yùn)作能力有所欠缺的開(kāi)發(fā)商；一類(lèi)是小型項(xiàng)目公司，其數(shù)量眾多。后兩類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)疑在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中易產(chǎn)生資金能力不足。

因此，就在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中發(fā)生的因用地者資金回籠不到位，沒(méi)有資金動(dòng)工產(chǎn)生的土地閑置問(wèn)題的解決，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合、兼并和重組來(lái)保障其資金實(shí)力水平，提高行業(yè)的集中度，加快房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入質(zhì)量和品牌成長(zhǎng)期。

4.2審慎向房地產(chǎn)商發(fā)放貨款 經(jīng)營(yíng)行為不合理、不科學(xué)、不規(guī)范是目前商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)普遍存在的問(wèn)題。我國(guó)城市化和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地價(jià)格不斷上漲，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，有的商業(yè)銀行對(duì)政府擔(dān)保和政府干預(yù)項(xiàng)目盲目樂(lè)觀，甚至追捧，“地王”的出現(xiàn)更是起到了推波助瀾的作用，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上急功近利，降低客戶(hù)資質(zhì)評(píng)定的門(mén)坎，簡(jiǎn)化審查手續(xù)，加快審查速度，忽視項(xiàng)目本身所具有的風(fēng)險(xiǎn)性。另外，目前參照銀行貸款的有關(guān)條款來(lái)進(jìn)行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，在某種意義上是銀行的變種，但其在對(duì)委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不及商業(yè)銀行，故風(fēng)險(xiǎn)性更大。

基于銀行等金融機(jī)構(gòu)的上述高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為，建議其在向房地產(chǎn)商發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)審慎，嚴(yán)格審查客戶(hù)資質(zhì)并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)狀況客觀分析，避免過(guò)度的放貸行為，這在某種程度上也是在控制本身的投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰、提高行業(yè)整合能力起推動(dòng)作用，進(jìn)而防止房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)因資金鏈斷裂所造成的土地閑置問(wèn)題做貢獻(xiàn)。

4.3控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地?cái)?shù)量指標(biāo) 在城市開(kāi)發(fā)和土地資源配置方面，政府的計(jì)劃調(diào)控作用包括保證資源的充分利用，防止和修正資源配置的錯(cuò)誤，抑制壟斷、保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格機(jī)制驅(qū)動(dòng)供給和需求，使生產(chǎn)和消費(fèi)實(shí)現(xiàn)均衡，促進(jìn)資源充分利用。但前提是信息充分、對(duì)稱(chēng)、要素可以自然流動(dòng)等等。而現(xiàn)實(shí)中，這些前提是不充分的，因此必須由政府采取措施來(lái)調(diào)控，以保證這些前提的實(shí)現(xiàn)。另外，保障糧食安全及生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)，是城市開(kāi)發(fā)的首要前提，應(yīng)積極推行耕地保護(hù)與環(huán)境保護(hù)，市場(chǎng)機(jī)制自身往往會(huì)導(dǎo)致土地等環(huán)境資源的錯(cuò)誤配置，土地資源即使在市場(chǎng)上有需求，也不能完全開(kāi)放供應(yīng)。再者，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使生產(chǎn)要素集中到少數(shù)生產(chǎn)者手中，最終導(dǎo)致壟斷。而土地資源由于其稀缺性及無(wú)法流動(dòng)的空間特征，又較容易產(chǎn)生壟斷，導(dǎo)致暴力，所以土地供應(yīng)的一級(jí)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)掌握在政府手中，由政府時(shí)、空、量、序地投放市場(chǎng)，以保障土地資源的合理配置。

鑒于政府以上的計(jì)劃調(diào)控作用，作者認(rèn)為在當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)中存在大量閑置土地，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府的計(jì)劃調(diào)控作用，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地的數(shù)量指標(biāo)。雖然市場(chǎng)對(duì)土地資源有需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金雄厚，有開(kāi)發(fā)能力，但為避免其囤積居奇的傾向，有計(jì)劃有序地將土地出讓給開(kāi)發(fā)商并規(guī)定其取得土地最高數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，也避免其產(chǎn)生壟斷，同時(shí)也是保護(hù)耕地與環(huán)境的需要，因此土地不應(yīng)在市場(chǎng)上完全開(kāi)放供應(yīng)。

4.4征收高額稅率抑制市場(chǎng)投機(jī) 世界許多國(guó)家通過(guò)征收高額稅率以抑制市場(chǎng)投機(jī)，對(duì)于用地者購(gòu)地就是為了炒地皮，惡意囤積土地及推遲開(kāi)發(fā)獲得土地額外增值而造成的閑置土地也可以采取征收高額稅率來(lái)抑制其投機(jī)行為，進(jìn)而避免土地閑置。

如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還要支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。借鑒這個(gè)辦法，我們可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地征收高額閑置稅以抑制其投機(jī)行為。

如在韓國(guó)，采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本。借鑒這個(gè)辦法，我們可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商了取得的多塊未開(kāi)發(fā)閑置土地在二級(jí)市場(chǎng)倒賣(mài)交易中征收級(jí)別重稅以打擊其只倒賣(mài)土地的投機(jī)行為。

如在美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80%。借鑒這個(gè)辦法，我們可以對(duì)開(kāi)發(fā)商持有的所有土地及未售房屋征收高稅以打擊其囤地及“捂盤(pán)”的投機(jī)行為，迫使其加速閑置土地的開(kāi)發(fā)利用與建成房屋的銷(xiāo)售。

5.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)土地閑置狀況嚴(yán)重，產(chǎn)生原因也較為復(fù)雜，對(duì)社會(huì)影響不良且很難處理。但亡羊補(bǔ)牢，尤為未晚。找出癥結(jié)，對(duì)癥下藥，在加緊處置閑置土地的同時(shí)更要防止新的閑置問(wèn)題的產(chǎn)生。期待土地市場(chǎng)的規(guī)范、城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和功能的提升及房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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