王寶華

[摘要]隨著我國現(xiàn)代化進程的加快，各行各業(yè)都進入了高速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)亦是如此。蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)為我國財政收入做出了卓越的貢獻。根據(jù)財政部相關(guān)數(shù)據(jù)，2015年我國房地產(chǎn)營業(yè)稅總額為6104億元，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅總額為2871億元，分別占我國財政收入的401%、189%。李克強總理在政府工作報告中明確提出，我國將于2016年5月1日全面實施“營改增”，范圍將擴大至建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)與生活服務(wù)業(yè)，這對我國房地產(chǎn)行業(yè)及財政收入帶來了極大的影響及沖擊，如何在這一新時代的發(fā)展浪潮中保證企業(yè)的活力與長遠穩(wěn)定發(fā)展已然成為了我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的共同難題。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)業(yè)；財政收入

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625180

1“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策

11“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響主要體現(xiàn)在對資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表這三方面的影響。

資產(chǎn)負債表方面，由于固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)中占據(jù)了很大一部分，固定資產(chǎn)的變化必然會引起資產(chǎn)總額的明顯變化，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表的具體數(shù)據(jù)隨之發(fā)生改變?！盃I改增”推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)在購進固定資產(chǎn)時需扣減一定的進項稅額，企業(yè)固定資產(chǎn)的入賬價值及總資產(chǎn)隨之下降，企業(yè)資產(chǎn)負債率及財務(wù)風險也大大提高。利潤表方面，“營改增”的實行使得房地產(chǎn)企業(yè)需將營業(yè)收入中所包含的增值稅額剔除出去，企業(yè)收入自然大大降低；房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開與建筑施工企業(yè)的合作，而后者也在“營改增”范圍內(nèi)，其明顯上升的稅負必然也會導致房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本增加；房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的下降與建筑成本的上升必然會導致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤大大下降?，F(xiàn)金流量表方面，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營中可能會出現(xiàn)對下游建筑企業(yè)延期付款的情況，這樣的操作模式使得房地產(chǎn)企業(yè)無法及時取得增值稅專用發(fā)票與抵扣進項稅額，企業(yè)經(jīng)營所需的現(xiàn)金流量大量支出；多以項目公司形式運營的房地產(chǎn)企業(yè)需在項目正式實施前預(yù)繳付一定的稅款，而進項稅款則需在項目竣工之后方可獲得，企業(yè)現(xiàn)金流量進一步減少。

12“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

如前文所述，“營改增”增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建筑開發(fā)成本，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠從建筑施工企業(yè)或其他合作企業(yè)手中獲得可抵扣的環(huán)環(huán)相扣的增值稅專用發(fā)票，其稅基會降低，但是稅率由5%上調(diào)至11%，總體稅負變化有待觀察。據(jù)李克強總理一再強調(diào)，“營改增后所有行業(yè)稅負只減不增”，可以預(yù)計“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)總體稅負會下降。

13房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效對策

（1）加強供應(yīng)商管理。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時，需對供應(yīng)商的資質(zhì)、能否開具增值稅專用發(fā)票以及雙方的合作是否能夠更多地扣減稅率進行充分地考慮。為了及時取得增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)需加強與施工企業(yè)的聯(lián)系與管理，進一步完善企業(yè)內(nèi)部會計核算體系。

（2）改變經(jīng)營模式。為了有效解決“營改增”的實行所帶來的資金短缺問題，企業(yè)可采用以下措施對原有的經(jīng)營模式進行調(diào)整：其一是通過縮短項目運作周期來減少項目實施過程中的資金占用及其他財務(wù)費用；其二是通過提高本公司房地產(chǎn)質(zhì)量來擴大企業(yè)的市場占有率；其三是大力開展同其他企業(yè)的合作，采用聯(lián)合開發(fā)、項目股份制等措施來解決資金短缺的問題。

（3）梳理經(jīng)營流程。稅收一直以來都是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需從自身發(fā)展情況和實際需求出發(fā)，在企業(yè)內(nèi)部進行科學合理的稅收籌劃。在對企業(yè)的所有項目進行分析的基礎(chǔ)上，進一步掌握并提高其中能夠通過進項稅額抵扣而達到減輕稅負目的的支出占總支出的比例。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過外包的形式以達到管理成本降低、合理節(jié)稅的目的。

2“營改增”對財政收入的影響

21“營改增”對地方財政收入的不利影響

“營改增”對我國營業(yè)稅和增值稅的影響具體如下圖表所示。營業(yè)稅原本是由地稅局征收，而增值稅則是由國稅局征收，“營改增”實行之后，服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅改成了增值稅征收，這一改變導致地方財政收入大大減少，即被收上去的營業(yè)稅增多，被重新分到的增值稅卻減少了。“營改增”的實施能夠鼓勵更多企業(yè)通過進項稅抵扣的方式減少增值稅的繳納，這無疑促進了企業(yè)利益的最大化，但地方政府的收入?yún)s在減少。營業(yè)稅是地稅收入增長的主力軍，隨著“營改增”范圍的擴大，地稅收入中的營業(yè)稅將大部分甚至全部喪失。另外，在“營改增”推廣實行的過程中，地方財政會通過專項資金設(shè)立、財政補貼給予等方法來幫助企業(yè)緩解和消化因“營改增”而帶來的稅負增加，這些舉措在一定程度上加重了地方和國家的財政負擔，財政支出進一步增加。

增值稅和營業(yè)稅近幾年的變化情況圖

數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局。

22“營改增”對地方財政收入的有利影響

對營業(yè)稅來說，“營改增”的施行能夠有效避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，市場細化和分工協(xié)作等活動不會再受到稅制的影響，企業(yè)稅負得以減輕，企業(yè)活力得以增加，其他稅種的增稅進一步得到帶動。隨著“營改增”范圍的擴大，我國服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度也在逐步加大，服務(wù)型企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在此基礎(chǔ)上得到調(diào)整。第二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條得以完善和延伸，不同產(chǎn)業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)更好地融合與發(fā)展。已經(jīng)實施“營改增”的行業(yè)以及上下游企業(yè)之間的互相作用、共同發(fā)展有利于地方乃至全國各類投資和生產(chǎn)要素向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集，財政收入隨工業(yè)經(jīng)濟的變化而產(chǎn)生的波動性得到了減少，地方財政收入的穩(wěn)定性也得到了增強。

3“營改增”對財政收入的影響對策

31加強稅收征管

應(yīng)對“營改增”對財政收入的影響，首先需積極發(fā)揮稅務(wù)部門的職能作用，進而促進我國稅收征管水平的提高。為了保證企業(yè)在改革階段平穩(wěn)過渡以及“營改增”在本企業(yè)的順利實施，在企業(yè)內(nèi)部，高層領(lǐng)導或管理人員需及時做好“營改增”政策的宣傳工作，并將其必要性和重要性清晰傳達給員工；地方政府及國家需加強對納稅人的監(jiān)管工作，建立健全相關(guān)法律法規(guī)，防止出現(xiàn)稅款流失和不法分子偷稅逃稅等行為。

32促進經(jīng)濟發(fā)展

提升地方經(jīng)濟發(fā)展水平有利于政府及企業(yè)應(yīng)對“營改增”所帶來的挑戰(zhàn)。對此，地方政府可通過加大招商引資力度、在發(fā)展餐飲娛樂等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上促進文化旅游、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

33完善政策體系

在“營改增”實施過程中，中小部分房地產(chǎn)企業(yè)會由于稅負增加而產(chǎn)生運營緊張的問題，政府可針對此對經(jīng)濟實力不高的企業(yè)實施一定的過渡扶持政策。在具體實施過程中，地方政府首先需進一步明確具體的操作細則，尤其需注重財政扶持資金核撥有效管理機制的建立與完善；其次需對中央與地方政府的事權(quán)進行明確地劃分，通過轉(zhuǎn)移支付制度的建立來加大對地方政府的轉(zhuǎn)移支付力度，進而確保各級地方政府獲得與事權(quán)相匹配的財政收入。

4結(jié)論

新的時期，我國經(jīng)濟也進入了關(guān)鍵的發(fā)展節(jié)點。如何在“營改增”的浪潮中抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府、國家相關(guān)部門所面臨的共同難題。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需做好稅收籌劃工作，并在結(jié)合自身實際基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式，政府則需采取各項諸如加強稅收征管工作、完善過渡扶持政策、提升地方經(jīng)濟發(fā)展水平等有效措施來幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過渡、順利改革。

參考文獻：

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