潘海濤

摘 要：近年來，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷壯大，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)它實(shí)施貨幣調(diào)控政策是非常有必要的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展資金相對(duì)密集，并且對(duì)政府的貨幣政策具有較強(qiáng)的敏感性，所以貨幣政策是政府調(diào)控我國(guó)住房市場(chǎng)的重要手段。基于這樣的認(rèn)識(shí)，本文通過對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的貨幣調(diào)控政策進(jìn)行探究，并相應(yīng)的對(duì)當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)貨幣調(diào)控政策及其效果進(jìn)行深入分析。

關(guān)鍵詞：我國(guó)住房市場(chǎng) 貨幣調(diào)控政策 效果研究

隨著我國(guó)對(duì)住房制度的不斷改革和深化，我國(guó)住房市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。為了保證我國(guó)住房市場(chǎng)的穩(wěn)步健康發(fā)展，我國(guó)政府運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)控住房市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是根據(jù)住房市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的較高敏感性，又出臺(tái)了一系列具有側(cè)重性的調(diào)控措施。要想保證我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，必須要正確認(rèn)識(shí)貨幣調(diào)控政策對(duì)住房產(chǎn)業(yè)的影響，這不僅是為了滿足住房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的需要，同時(shí)對(duì)推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展也有著重要的作用。

一、我國(guó)住房市場(chǎng)貨幣調(diào)控政策的基本手段

1.利率政策?；鶞?zhǔn)利率水平和利率整體結(jié)構(gòu)的變化及調(diào)整，會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生一系列利率效應(yīng)，對(duì)住房市場(chǎng)的供求變化產(chǎn)生重要的影響。一般來說，如果利率逐漸提升，那么住房產(chǎn)業(yè)的融資成本就會(huì)提高，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)為市場(chǎng)提供的住房商品數(shù)量有所減少，市場(chǎng)住房的房?jī)r(jià)成本也會(huì)相應(yīng)提高。利率的提升在一定程度上說明了政府對(duì)購(gòu)房行為的支持有所降低，使得市場(chǎng)對(duì)住房商品的需求也會(huì)逐漸下降。

2.存款準(zhǔn)備金率。貨幣調(diào)控政策中的存款準(zhǔn)備金率對(duì)金融市場(chǎng)發(fā)展中的貨幣供求量有一定的影響，并且會(huì)產(chǎn)生非常強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，當(dāng)存款準(zhǔn)備金率逐漸上升時(shí)，我國(guó)商業(yè)銀行本身的貸款能力就會(huì)逐漸下降，從而住房產(chǎn)業(yè)在商業(yè)銀行的貸款數(shù)額也會(huì)有所降低，進(jìn)而影響著住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的資金鏈條，因此，政府可以有效的控制和調(diào)整住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的整體情況，防止住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格上漲過快或者過熱的問題。

3.信用工具。信用工具具體包括直接的信用工具和間接的信用工具兩種。其中，直接的信用工具就是中央銀行對(duì)貸款限額、貸款利率、資金流動(dòng)性比率進(jìn)行控制，來有效控制銀行的信貸規(guī)模；而間接的信用工具就是通過一定的窗口勸告和指導(dǎo)方式，來控制銀行的信貸規(guī)模以及調(diào)整銀行的信貸結(jié)構(gòu)。

4.不動(dòng)產(chǎn)信用控制。不動(dòng)產(chǎn)信用控制就是政府特定的具有選擇性質(zhì)的貨幣調(diào)控政策，主要就是通過對(duì)銀行貸款買房首付比例和銀行還款期限等方式控制住房產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求。同時(shí)，還可以對(duì)住房產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的企業(yè)持有資金比例和主體資格控制方式來調(diào)整住房產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)情況。

二、當(dāng)前我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)貨幣調(diào)控政策及其效果

隨著我國(guó)住房市場(chǎng)體制的不斷改革和深化，我國(guó)政府為了保證住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，相關(guān)政府部門采用了多種政策手段來對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行控制和調(diào)整，其中貨幣政策是政府最常用一種政策手段，它主要就是通過貨幣調(diào)控政策寬松程度和緊縮程度，來有效調(diào)控住房市場(chǎng)。1998——2002年期間，我國(guó)一共下調(diào)2次存款準(zhǔn)備金率，下調(diào)5次基準(zhǔn)利率，配合政府政策的激勵(lì)，大力支持住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；2003——2007年期間，我國(guó)共上調(diào)14次存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)8次基準(zhǔn)利率，通過適度緊縮的貨幣調(diào)整政策，以及控制住房供給方所持有的資金比例，有效的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的情況進(jìn)行控制。2008——2009年期間，我國(guó)共上調(diào)5次存款準(zhǔn)備金率，下調(diào)四次基準(zhǔn)利率，通過擴(kuò)張的貨幣調(diào)控政策來促進(jìn)住房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。2010——2014年期間，我國(guó)又進(jìn)行了多次的存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率的調(diào)整，實(shí)施相對(duì)較為緊縮的貨幣調(diào)控政策，同時(shí)采用限購(gòu)、首付比例、貸款限額、還款期限等手段來對(duì)住房市場(chǎng)過熱現(xiàn)象進(jìn)行控制。2016年以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相對(duì)較為緩慢，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯下降的趨勢(shì)，我國(guó)對(duì)住房市場(chǎng)所進(jìn)行的貨幣政策有所寬松，尤其是今年我國(guó)住建部對(duì)“棚改貨幣化”政策的推行，不僅有中央財(cái)政專項(xiàng)提供的補(bǔ)貼資金、各級(jí)政府的配套資金，同時(shí)還有國(guó)家開發(fā)銀行的大力支持，對(duì)住房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展具有一定的穩(wěn)定和支撐作用。從以上我國(guó)對(duì)住房市場(chǎng)所進(jìn)行的貨幣調(diào)控政策可以看出，存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率是政府進(jìn)行貨幣調(diào)控政策的主要手段，根據(jù)貨幣的供給情況對(duì)住房市場(chǎng)的影響作用，采用各種限額貸款、限制購(gòu)買、限制開發(fā)等調(diào)控政策，提高政府對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控效果。當(dāng)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為緩慢時(shí)通過下調(diào)基準(zhǔn)利率的調(diào)控措施，可以有效的促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。而在住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱或者是泡沫的情況時(shí)，對(duì)采用基準(zhǔn)利率的調(diào)控手段無法在短時(shí)間內(nèi)取得明顯的成效。但是，通過對(duì)最低首付比例和住房開發(fā)企業(yè)最低持有資金的比例進(jìn)行控制和調(diào)整，對(duì)住房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)具有直接的影響作用，并且起到的效果非常明顯，可以有效減少多種不合理的現(xiàn)象和行為，保持住房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、提升住房市場(chǎng)貨幣調(diào)控政策效果的建議

想要提升住房市場(chǎng)貨幣調(diào)控政策的效果，就必須要適度的提升政府實(shí)施貨幣調(diào)控政策手段的靈活性。我國(guó)相關(guān)的政府部門在制定住房市場(chǎng)的貨幣調(diào)控政策時(shí)，要全面的了解住房市場(chǎng)的發(fā)展情況，對(duì)住房市場(chǎng)中出現(xiàn)的多方面問題和原因進(jìn)行深入的分析，根據(jù)住房市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來靈活的運(yùn)用貨幣調(diào)控政策。例如，當(dāng)住房市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫或者是過熱現(xiàn)象時(shí)，我國(guó)政府應(yīng)該全面分析其出現(xiàn)過熱的各種原因，并根據(jù)各種原因合理的運(yùn)用貸款額度限制、購(gòu)房限制、持有資金等對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時(shí)，在實(shí)施貨幣調(diào)控政策過程中，對(duì)于那些相對(duì)突出的區(qū)域性調(diào)控，可以將調(diào)控權(quán)進(jìn)行下方到具體的區(qū)域，有效提高貨幣調(diào)控政策的靈活性和合理性。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，住房產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)其進(jìn)行貨幣調(diào)控政策，將會(huì)對(duì)我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。為了保證我國(guó)住房市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，我國(guó)相關(guān)的政府部門應(yīng)該在制定貨幣調(diào)控政策的過程中，適當(dāng)?shù)奶嵘泿耪{(diào)控政策實(shí)施的靈活性和合理性，提高我國(guó)住房市場(chǎng)貨幣調(diào)控政策的效果，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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