摘 要：經(jīng)過多年來房地產(chǎn)投資熱浪和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)漲聲不停的內(nèi)外交織，治標(biāo)不治本的調(diào)控措施已經(jīng)不能有效防范其積攢風(fēng)險(xiǎn)了。文章應(yīng)用“路徑依賴”理論，闡釋了與房地產(chǎn)相關(guān)的政策與制度的演進(jìn)進(jìn)程，深刻挖掘了房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、地方財(cái)稅、國(guó)民財(cái)富與國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，進(jìn)一步梳理和明確了良治政府、正本清源、財(cái)稅體制及政府考核轉(zhuǎn)型等策略配置。

關(guān)鍵詞：路徑依賴 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 聯(lián)動(dòng)機(jī)理 應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）05-162-02

“路徑依賴（path dependent）”是一個(gè)使用頻率極高的概念。從經(jīng)濟(jì)學(xué)看，它強(qiáng)調(diào)一旦選擇了某個(gè)制度，就好比走上了一條不歸之路，慣性會(huì)使這一制度不斷“自我強(qiáng)化（self-enforcement）”，讓你輕易走不出去。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格拉斯·諾斯用“路徑依賴”闡釋了經(jīng)濟(jì)制度的顫變與演進(jìn)。當(dāng)我們聚焦于中國(guó)20多年來對(duì)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒的房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，其漲其跌、其興其衰，已經(jīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緊緊地綁定在一起了。房地產(chǎn)的有序、有度發(fā)展可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為地方經(jīng)濟(jì)帶來增長(zhǎng)，而其畸形發(fā)展則會(huì)帶來“空城”和“鬼城”。當(dāng)一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度依賴房地產(chǎn)漲價(jià)時(shí)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)面臨著諸多誘惑與風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。因此，如何保證房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展就成為有識(shí)之士關(guān)注的話題。本文將引入“路徑依賴”理論，分析房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)機(jī)理下良性機(jī)制形成、財(cái)稅體制及政府考核轉(zhuǎn)型等策略配置。

一、路徑依賴與地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

“路徑依賴”起源于自然科學(xué)領(lǐng)域中的生物學(xué)，之后用來描述技術(shù)變遷中一種自我強(qiáng)化現(xiàn)象。漸進(jìn)式改革開放的歷程也具有鮮明的“路徑依賴”特色。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，始于1992年的局部探索、1998年實(shí)行貨幣化分房的“房改”政策，引發(fā)了房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場(chǎng)化活躍期。時(shí)點(diǎn)輪到2003年，新一輪房地產(chǎn)“牛市”啟動(dòng)之后，政策第一次采取“抑制房地產(chǎn)過熱”措施，房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入起伏與調(diào)整階段。房地產(chǎn)已遠(yuǎn)不再是單純個(gè)人住用這一基本功能了，而已經(jīng)演化成一個(gè)住房實(shí)物與投資品種兼?zhèn)涞奶厥馍唐?。圍繞房地產(chǎn)的土地出讓、設(shè)計(jì)開發(fā)、工程施工、房產(chǎn)銷售、稅收征納以及一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)的多層多維關(guān)系也相當(dāng)紛繁，土地成本、銷售稅金和費(fèi)用利潤(rùn)等先后毫無異議地將普通百姓住房、政府稅收、上下游產(chǎn)業(yè)興衰等聯(lián)動(dòng)起來，以其能撬動(dòng)地方政府稅收和GDP重要因子而事關(guān)全局，這種“路徑依賴”在房地產(chǎn)價(jià)格不可能持續(xù)走高而積累風(fēng)險(xiǎn)日益淤積的格局下，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀管控如何選擇正確的路徑顯然已經(jīng)是政府和社會(huì)的重要目標(biāo)取向。

二、地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)關(guān)系的產(chǎn)生

“路徑依賴”意味著歷史是重要的，人們過去的選擇決定了他們現(xiàn)在可能的選擇。房地產(chǎn)漸漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，不僅與地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)體制不完善息息相關(guān)，而且與某些具體制度安排對(duì)各方面自身利益和短期效應(yīng)的急功近利直接關(guān)聯(lián)。針對(duì)上述問題，為深入探索地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)諸方面揭示房地產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生的“路徑依賴”，現(xiàn)從房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)關(guān)系、對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全影響、對(duì)國(guó)民財(cái)富影響三個(gè)層次分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的能動(dòng)性影響。

（一）房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)問題

房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，可以從產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)特性兩方面分析：從房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)與需求側(cè)聯(lián)動(dòng)看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要有后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向房地產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素（建筑、材料等）的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的需求影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該類產(chǎn)業(yè)具有需求拉動(dòng)作用；前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)則是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)與群體（商用租金、百姓住房）產(chǎn)生的供應(yīng)影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)具有制造供給作用。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)通過需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)產(chǎn)生的總效應(yīng)。從產(chǎn)業(yè)特性上分析，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、波及面廣，對(duì)上游原材料消耗型產(chǎn)業(yè)主要是后向拉動(dòng)作用，對(duì)下游生活、消費(fèi)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要是前向推動(dòng)作用，對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)最大。作為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，在制定產(chǎn)業(yè)政策、促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)，也需要首先和重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)業(yè)投資的比例、規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)與水平，以避免因房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展和發(fā)展不足引起經(jīng)濟(jì)大幅震蕩和產(chǎn)業(yè)鏈條脫節(jié)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)至少對(duì)23個(gè)產(chǎn)業(yè)存在著息息相關(guān)的密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著眾多經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和社會(huì)生活的潮起潮落。有研究結(jié)論表明，中國(guó)房地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)也是明確而直接的，當(dāng)房地產(chǎn)投資增加1個(gè)單位，將聯(lián)動(dòng)各個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)，并使GDP增長(zhǎng)4.9793個(gè)單位。

（二）房地產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)問題

房地產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的關(guān)聯(lián)性，可以直觀地從2008美國(guó)次貸危機(jī)或是1997日韓危機(jī)引起重視。以亞洲“金融風(fēng)波”為例，一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“高燒”其實(shí)就是整個(gè)危機(jī)的先前兆。造成亞洲金融危機(jī)的直接原因，或危機(jī)始作俑者盡管指向國(guó)際游資的興風(fēng)作浪，但其房地產(chǎn)投資規(guī)模膨脹及其結(jié)構(gòu)失衡則是造成危機(jī)的內(nèi)部原因，是長(zhǎng)期積累的“內(nèi)傷”。危機(jī)爆發(fā)前持續(xù)“高燒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)潛伏了重重危機(jī)，比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供給和空置率居高不下，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀高，銀行貸款急劇增大，不良房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露。多種因素疊加，終于導(dǎo)致了損失慘重的危機(jī)發(fā)生。按美元計(jì)算的人均收入一下倒退了十幾年。因此，防止房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)泡沫至關(guān)重要，從整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行角度分析，絕對(duì)不能對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)不斷的“高燒”熟視無睹。

（三）房地產(chǎn)與國(guó)民財(cái)富管理的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)問題

在房地產(chǎn)市場(chǎng)高度依托債務(wù)融通的情況下，一旦房地產(chǎn)出問題，那么銀行就會(huì)隨著出問題。房地產(chǎn)價(jià)格猛烈下跌，不僅眾多依靠按揭貸款的個(gè)人購(gòu)者可能成為“負(fù)翁”，而所有老百姓的財(cái)富就會(huì)相應(yīng)縮水。推而廣之，從房地產(chǎn)投資與國(guó)民財(cái)富的關(guān)系來看，房地產(chǎn)價(jià)格決定了房地產(chǎn)賬面資產(chǎn)價(jià)值的大小，也決定了國(guó)民財(cái)富甚至國(guó)家資產(chǎn)的質(zhì)量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有雙重屬性，一方面在生產(chǎn)和生活中是不可缺少的資源，另一方面作為一種資產(chǎn)也是財(cái)富的象征。如果房地產(chǎn)價(jià)格上升，則房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)大幅上漲，反之，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)大幅縮水。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)在國(guó)民財(cái)富中占有較大比例，因此，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)國(guó)民財(cái)富的增值與縮水相當(dāng)敏感。此外，如果房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值量過高，就可能導(dǎo)致生產(chǎn)和生活成本的上升，影響生產(chǎn)性投資者的積極性，降低國(guó)家或地區(qū)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值在國(guó)家財(cái)富中的比例并不是越高越好，需要找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。這一方面，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，如果這個(gè)比例過高，就要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，即通過調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定在合理的與整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的水平。

（四）房地產(chǎn)與財(cái)政經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)問題

可以說，在我國(guó)住房商業(yè)化進(jìn)程中，對(duì)積極財(cái)政政策的路徑依賴導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投資擴(kuò)張，造成商品房房?jī)r(jià)飛漲，遠(yuǎn)超出普通居民承受能力。依靠房地產(chǎn)提供的出讓金、稅收等也讓政府越陷越深，盡管十年多來政府實(shí)施一系列政策平抑房?jī)r(jià)但收效甚微，其中重要的原因便是房地產(chǎn)調(diào)控政策中存在的路徑依賴。不少地方已經(jīng)形成財(cái)政收入對(duì)土地出讓金及房地產(chǎn)稅收高度依賴的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，甚至于政府政策已經(jīng)被房地產(chǎn)所“綁架”的被動(dòng)局面。研究表明，隨著時(shí)間的推移和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)總的價(jià)值量與GDP之比具有一定的規(guī)律性。英國(guó)和美國(guó)的這一比例在2～2.5倍，經(jīng)濟(jì)膨脹期的日本達(dá)到6倍以上。20世紀(jì)90年代初至今的日本一直深陷在國(guó)民財(cái)富質(zhì)量嚴(yán)重下降的惡夢(mèng)之中。在“土地財(cái)政”情形下，政府對(duì)土地出讓金的高低、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格高低與成交活躍都具有高度依賴性和期盼，政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒”的重要得利者。其實(shí)，比短期利益更加嚴(yán)重的深層次問題在于，“土地財(cái)政”可能引發(fā)地方財(cái)政不可持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)，以及會(huì)帶來收入分配不公等社會(huì)問題。如果依據(jù)土地出讓收入償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比高低，這種“土地財(cái)政依賴度”已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，房地產(chǎn)與財(cái)政經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)成敗一家了。

三、基于地方經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)良性互動(dòng)關(guān)系的路徑選擇

（一）深化行政改革，打造良治與高效的政府

從福利分房轉(zhuǎn)向商品房，這是伴隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程逐漸產(chǎn)生的。所以，協(xié)同房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)系，就應(yīng)該以完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)體制為重要的措施取向。市場(chǎng)化建設(shè)是制衡房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)系的重要途徑，它可以改變資源配置的方式使得房地產(chǎn)關(guān)系活動(dòng)的資源配置功能越來越理性化。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種亂象和調(diào)控中的短期行為問題，要確保使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。當(dāng)然，市場(chǎng)不是萬能的，需要一個(gè)調(diào)控來自政府。但是我們需要的不是“亂治”政府而是“良治”政府。要遵循公民參與、實(shí)行法治、政務(wù)公開、反應(yīng)靈敏、尋求共識(shí)、追求平等和包容的社會(huì)政策、效能和效率、責(zé)任性等良治標(biāo)準(zhǔn)。要科學(xué)界定政府的經(jīng)濟(jì)職能，按照有所為有所不為的原則全面分析評(píng)估政府現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)職能的績(jī)效，真正把那些不該由政府管理的事權(quán)歸還市場(chǎng)，減少政府對(duì)市場(chǎng)交易的不適當(dāng)干預(yù)，集中精力于經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)上來，實(shí)現(xiàn)由全能型政府向有限型政府的轉(zhuǎn)變；要深化行政審批制度改革，進(jìn)一步精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)，改革多頭審批、分散管理的審批方式努力實(shí)現(xiàn)集中、統(tǒng)一審批；要繼續(xù)深化政務(wù)公開，打造“陽(yáng)光政府”，要建立健全重大決策的聽證和公示制度，提高決策的科學(xué)性，要繪制行政權(quán)力運(yùn)行程序流程圖，規(guī)范行政權(quán)力的自由裁量。

（二）努力正本清源，擺正房地產(chǎn)在行業(yè)位置

對(duì)于房地產(chǎn)，地方政府經(jīng)常會(huì)成為既得利益者，這就助長(zhǎng)了政府在房地產(chǎn)持續(xù)漲價(jià)中分享利益的機(jī)會(huì)主義行為。因此，地方政府首先要戒除對(duì)土地財(cái)政的高度依賴性。政府要精準(zhǔn)發(fā)力房地產(chǎn)調(diào)控方面，要認(rèn)知房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊-傳導(dǎo)機(jī)制，包括外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，透徹地認(rèn)清政府財(cái)政與房地產(chǎn)之間的適度關(guān)系，擺正彼此之間的關(guān)系。

（三）改進(jìn)財(cái)稅體制，形成持續(xù)有序運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境

全社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)的路徑依賴已經(jīng)形成。在現(xiàn)有環(huán)境下，整個(gè)社會(huì)似乎只能沿著“維持高房?jī)r(jià)”的老路一路闖下去。但在這種預(yù)期左右下，未購(gòu)房者未來的消費(fèi)潛力卻遭到極大削弱，社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將面臨極大不確定性。在非常時(shí)期，要擺脫這種既有的發(fā)展軌跡，實(shí)現(xiàn)一種全新的發(fā)展，沒有非常手段是不行的。因此，必須從完善現(xiàn)行的財(cái)稅體制入手。一是合理劃分地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)。完善分稅制的關(guān)鍵就是依據(jù)事權(quán)來劃分各級(jí)政府財(cái)政的管理權(quán)限和收支范疇，保證事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配；二是開征物業(yè)稅，穩(wěn)定地方財(cái)政收入。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)使住房等不動(dòng)產(chǎn)的市值不斷升高，稅基會(huì)不斷擴(kuò)大，可以為地方政府提供可靠的稅收來源；同時(shí)，物業(yè)稅不易轉(zhuǎn)嫁，是對(duì)居民直接征收的，且符合受益原則，不動(dòng)產(chǎn)市值是隨著地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和公共服務(wù)質(zhì)量的提高而增加的，這些不動(dòng)產(chǎn)市值的提高也會(huì)帶來物業(yè)稅上升，是一個(gè)可持續(xù)的合理稅收源泉。

（四）優(yōu)化行政考核，形成可持續(xù)的誘導(dǎo)機(jī)制

單純對(duì)一個(gè)地方的官員按照GDP進(jìn)行考核的思路是與新形勢(shì)格格不入的。根據(jù)各地區(qū)承擔(dān)的功能不同，相應(yīng)地官員績(jī)效考核重點(diǎn)也各有側(cè)重，形成了一個(gè)更為科學(xué)、合理的政績(jī)考核體系。在降低了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、招商引資額等指標(biāo)在地方政府成績(jī)考核中的權(quán)重，更加重視地方政府基礎(chǔ)設(shè)施的完善、公共服務(wù)提供的質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、能源資源的節(jié)約等方面的作為，更看重對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。要繼續(xù)完善現(xiàn)行財(cái)稅體制，合理劃分地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)，針對(duì)地方政府財(cái)政壓力產(chǎn)生的制度根源，提出合理分配地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)；要開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，以期能對(duì)平穩(wěn)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)有所幫助；要剖析單純GDP考核制度的利弊得失，完善政府績(jī)效評(píng)價(jià)制度，不斷優(yōu)化自上而下的政府官員績(jī)效考核體系。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王國(guó)軍，劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究.經(jīng)濟(jì)研究，2004（8）

（作者單位：浙江潤(rùn)和房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 浙江杭州 310000；作者簡(jiǎn)介：黃慧敏，高級(jí)會(huì)計(jì)師。）

（責(zé)編：賈偉）