陳　希，張　昊※

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，哈爾濱150028）

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房產(chǎn)稅立法的國(guó)際比較分析

陳希，張昊※

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，哈爾濱150028）

摘要：房產(chǎn)稅對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、維護(hù)市場(chǎng)公平正義，增加政府財(cái)政稅收具有重要意義。房產(chǎn)稅改革是我國(guó)稅制改革的重要內(nèi)容。本文通過對(duì)美國(guó)、新加坡、日本的房產(chǎn)稅立法進(jìn)行比較，總結(jié)出各國(guó)立法的共性和突出之處，得到房產(chǎn)稅立法的幾點(diǎn)啟示。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；國(guó)際立法；經(jīng)驗(yàn)啟示

※為本文通訊作者

房產(chǎn)稅是以不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象的一種財(cái)產(chǎn)稅。具備著增加政府財(cái)政收入，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，平衡稅負(fù)，進(jìn)行國(guó)民收入再分配的功能，并且關(guān)系到居民住房問題的解決，最受社會(huì)爭(zhēng)議和關(guān)注。為了應(yīng)對(duì)我國(guó)快速發(fā)展變化的市場(chǎng)，我國(guó)的稅收制度需要一系列的變革與完善。自1994年以來新一輪的稅制改革涉及到增值稅、消費(fèi)稅、所得稅和房產(chǎn)稅。其中房產(chǎn)稅的改革是最重要的一環(huán)。放眼國(guó)際社會(huì)，眾多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房產(chǎn)稅設(shè)置各有不同，但各自符合本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中美國(guó)、新加坡、日本等國(guó)家更是房產(chǎn)稅體系建立完善的典范。下面通過分析各國(guó)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)，總結(jié)房產(chǎn)稅立法的經(jīng)驗(yàn)和共性，以期為我國(guó)的稅制改革提供可參考的意見和建議。

1　房產(chǎn)稅立法的國(guó)際比較

1.1美國(guó)的房產(chǎn)稅

美國(guó)的房產(chǎn)稅是其財(cái)產(chǎn)稅的一部分，對(duì)象是所有不動(dòng)產(chǎn)及建筑物。美國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度充分的保障了居民住房，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有效地宏觀調(diào)控。其征收主體主要是地方政府，各州政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況制定房地產(chǎn)稅收政策，房產(chǎn)稅構(gòu)成了大部分地方財(cái)政稅收。其征稅目的主要是保障地方的財(cái)稅收入，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市化發(fā)展。

美國(guó)實(shí)行廣泛征稅、稅制簡(jiǎn)潔、稅率較低的房地產(chǎn)稅收政策。在美國(guó)，除了宗教、慈善或公共用途的房產(chǎn)不需納稅以外，其他所有擁有房產(chǎn)的公民都需要納稅。為了避免重復(fù)納稅，美國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)只征收房產(chǎn)稅。而且有些州還發(fā)行購(gòu)房抵押債券，或減免個(gè)人所得稅，在流通環(huán)節(jié)對(duì)中低收入者設(shè)置很多優(yōu)惠。

美國(guó)房產(chǎn)稅的征收和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估是互相獨(dú)立的。多數(shù)情況都是由州政府負(fù)責(zé)評(píng)估，各級(jí)地方政府負(fù)責(zé)征收，也有同級(jí)政府同時(shí)負(fù)責(zé)的情況。核稅官評(píng)估房產(chǎn)稅，稅務(wù)官按照登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅。這樣的制度有賴于美國(guó)較完善的產(chǎn)權(quán)登記制度和估價(jià)制度。美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅不是以實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計(jì)稅，而是以財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行計(jì)稅。評(píng)估價(jià)值包括兩部分，一部分是不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值，另一部分是土地的價(jià)值。為了避免不必要的糾紛，通常財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值只有市價(jià)的50％～70％，而市價(jià)是由稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的各種因素設(shè)定的。

美國(guó)的房產(chǎn)稅以稅收法定為原則，以法律的形式對(duì)房產(chǎn)稅各方面予以規(guī)定，并且分工明確，管理嚴(yán)格。優(yōu)惠政策的設(shè)置合理且多樣是美國(guó)房產(chǎn)稅的一大特點(diǎn)。

1.2新加坡的房產(chǎn)稅

新加坡在房地產(chǎn)保有階段征收的稅種叫財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)房屋的年產(chǎn)值進(jìn)行征稅。年產(chǎn)值是指將房屋出租時(shí)一年可得的收入。新加坡政府一般是靠比較相鄰相似的房屋的出租價(jià)來確定年租金收入，每年進(jìn)行一次估算。新加坡稅務(wù)局將估價(jià)以估價(jià)通知書的形式發(fā)給納稅人，納稅人如果對(duì)稅務(wù)局評(píng)估的房屋年產(chǎn)值有異議，可以提出異議。新加坡住宅分為政府組屋（指政府建筑的廉價(jià)住房，業(yè)主只有房屋的使用權(quán)。）、共管式公寓以及私人洋房。納稅人如有多套房產(chǎn)，只能以一套房產(chǎn)作為自住的房屋，繳納4％的財(cái)產(chǎn)稅，如其中一套為政府組屋，則政府組屋為自住房。已婚夫婦各自所有的房產(chǎn)，也只能有一處定義為自住房。

新加坡對(duì)住房問題的解決是世界公認(rèn)的典范，新加坡一直堅(jiān)持由政府主導(dǎo)分配，市場(chǎng)出售輔助的原則。但是，新加坡的房產(chǎn)稅仍然占據(jù)財(cái)政稅收的5％～7％左右。新加坡一直倡導(dǎo)小戶型、低價(jià)房，對(duì)于購(gòu)買廉價(jià)房用來自住的公民給予稅收優(yōu)惠政策，以高稅收嚴(yán)格控制高價(jià)房。為了防止重復(fù)征稅，納稅人可只交財(cái)產(chǎn)稅，不交租金所得稅。

新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，政府組屋的建設(shè)功不可沒，從上世紀(jì)60年代開始，新加坡就開始了政府組屋的建設(shè)，政府組屋和商業(yè)住房在建筑質(zhì)量上沒有任何區(qū)別，價(jià)格卻低廉很多，從而減少了炒房的現(xiàn)象。

新加坡對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)征收的財(cái)產(chǎn)稅主要用于國(guó)內(nèi)公共住房的建設(shè)和修繕，可見新加坡征收房產(chǎn)稅的主要目的不是抑制房?jī)r(jià)，而是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及發(fā)展國(guó)內(nèi)公共住房建設(shè)。

1.3日本的房產(chǎn)稅

日本1950年開始進(jìn)行稅制的全面改革，主要圍繞著分稅制改革、法人稅改革、直接稅的建立、對(duì)雙重課稅的調(diào)整、對(duì)事業(yè)用固定資產(chǎn)的重新評(píng)定以及富裕稅的設(shè)立等。日本具有房產(chǎn)稅功能的是固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅。

固定資產(chǎn)稅，顧名思義是對(duì)固定資產(chǎn)征收的稅，在分稅制中是一種地方稅。對(duì)土地、房屋、折舊資產(chǎn)征稅的同時(shí)，對(duì)一些指定的固定資產(chǎn)免征稅，比如墓地、慈善用地、學(xué)校用地等。日本實(shí)施總賬課稅主義原則，日本政府為了規(guī)范稅收制度，明確資產(chǎn)價(jià)值、范圍等，建立固定資產(chǎn)總賬，納稅對(duì)象必須比對(duì)固定資產(chǎn)總賬進(jìn)行。對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估每三年進(jìn)行一次，參照各地的市場(chǎng)價(jià)格。而固定資產(chǎn)的使用時(shí)間對(duì)其價(jià)值的影響很大，因此折舊的狀況每年都需考核登記。固定資產(chǎn)稅的征收有免征點(diǎn)，即達(dá)到一定數(shù)額，除市町村有特殊需要不可再其征收固定資產(chǎn)稅。免征點(diǎn)根據(jù)固定資產(chǎn)類別各有不用，房屋從20萬日元免征，土地從30萬日元，其他折舊固定資產(chǎn)150萬日元免征。

城市規(guī)劃稅是對(duì)城市規(guī)劃法劃定的一定范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)征稅，主要針對(duì)所有者由于城市規(guī)劃導(dǎo)致的房屋使用價(jià)值增高、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)等所受利益，對(duì)其所征稅款用于城市規(guī)劃和整合。是一種目的稅。其征稅標(biāo)準(zhǔn)、征稅內(nèi)容、征稅方法與固定資產(chǎn)稅相同。

2　房產(chǎn)稅立法的經(jīng)驗(yàn)啟示

上述國(guó)家的征稅目的、稅種設(shè)立、稅收制度根據(jù)其國(guó)情各有不同，但總結(jié)各國(guó)房產(chǎn)稅的立法發(fā)展過程，也存在一些共性的經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)，這些共性給我國(guó)今后的房產(chǎn)稅立法指明了發(fā)展方向。

2.1作為地方稅征收

根據(jù)比較研究可以看出，房地產(chǎn)保有階段征收的房產(chǎn)稅一般作為地方稅征收。一是有利于監(jiān)管稅基。征收房產(chǎn)稅固定的稅基可以保證既不重復(fù)征稅又有穩(wěn)定稅源。地方政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)管理必然更加便利和熟悉，有利于房地產(chǎn)登記制度的實(shí)施和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，而且各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，市場(chǎng)價(jià)格差異較大，所以由地方政府作為征稅機(jī)關(guān)更為適宜。二是有利于增加地方的財(cái)政收入。將房產(chǎn)稅納入地方稅，使地方財(cái)政來源更加充足，為各地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展提供充足的資金。

2.2以增加財(cái)政收入為目的征收

在房產(chǎn)稅立法的眾多法律問題中，首當(dāng)解決的是以什么目的征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅立法完善的國(guó)家都將增加財(cái)政收入作為首要目的。如將房產(chǎn)稅僅視為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的工具，則不能保證稅收法定原則要求的穩(wěn)定性。

2.3以“寬稅基，少稅種，低稅率”為原則征收

各國(guó)房產(chǎn)稅的設(shè)立皆堅(jiān)持世界稅收的基本原則—“寬稅基，少稅種，低稅率。”較寬的稅基有利于保證財(cái)政來源。稅種化繁為簡(jiǎn)有利于減少房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，降低稅收征收工作的成本，提高工作效率。較低的稅率既可以促進(jìn)房地產(chǎn)在保有階段繼續(xù)投入市場(chǎng)充分使用，同時(shí)不加重百姓住房負(fù)擔(dān)。

2.4建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記評(píng)估制度

房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，征收房產(chǎn)稅的前提是產(chǎn)權(quán)明晰，這就需要完善的房地產(chǎn)登記制度。借鑒房產(chǎn)稅制度發(fā)達(dá)的國(guó)家，只有建立完備的登記制度，房產(chǎn)稅才能得以有效實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效利用，減少空房閑置的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)評(píng)估制度的的建立也是推行房產(chǎn)稅的先決條件。評(píng)估制度確立以何種價(jià)值征收房產(chǎn)稅?？茖W(xué)專業(yè)的評(píng)估辦法，加上嚴(yán)格明確的分工，才能確保達(dá)到公平稅負(fù)的目的。

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責(zé)任編輯：建德鋒

Internation Comparative Study on the Legislation of Real Estate Tax

CHEN Xi，ZHANG Hao
( Harbin University of Commerce School of Law,Harbin 150028)

Abstract：Real estate tax has an important significance for the regulation of the real estate market,maintain market fairness and justice,increase government’s fiscal revenue.Real estate tax reform plays an important role in China's tax system reform.In this article,by contrast the United States,Singapore,Japan’s exsiting tax system,summed up the experiences and the advantages of their legislation.Obtain the inspiration of the property tax legislation.

Key words：real estate tax；international legislation；experiences and inspiration

作者簡(jiǎn)介：陳希（1990-），女，吉林省吉林市人，哈爾濱商業(yè)大學(xué)2013級(jí)經(jīng)濟(jì)法專業(yè)研究生。

基金項(xiàng)目：哈爾濱商業(yè)大學(xué)2014年研究生創(chuàng)新科研資金項(xiàng)目（YJSCX2014-301HSD）；黑龍江省社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃一般項(xiàng)目（201313022）

收稿日期：2015-12-26

中圖分類號(hào)：D922.22

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A