梁軼君

（華東師范大學(xué)　商學(xué)院，上?！?00241）

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協(xié)同辦公地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式與風(fēng)險(xiǎn)分析

梁軼君

（華東師范大學(xué)商學(xué)院，上海200241）

摘要：隨著第三產(chǎn)業(yè)和共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)對(duì)辦公空間的需求在穩(wěn)步增加的同時(shí)呈現(xiàn)出靈活性和多樣性的特征。在此背景下，協(xié)同辦公的新型商業(yè)地產(chǎn)模式應(yīng)運(yùn)而生。該模式主要為創(chuàng)業(yè)企業(yè)和專業(yè)人士提供具有流動(dòng)性、互助性和高附加服務(wù)的辦公環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)與各方的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)商，則面臨將傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為協(xié)同地產(chǎn)的種種風(fēng)險(xiǎn)?；阢@石模型，本文分析得出，在升級(jí)改革的過(guò)程中供方應(yīng)當(dāng)采用數(shù)量上由整化零、質(zhì)量上以零為整的供應(yīng)策略，并且積極尋求政府、第三方和其他渠道的合作，以應(yīng)對(duì)可能存在的盈利、管理和控制客源等五類風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：協(xié)同辦公；創(chuàng)業(yè)企業(yè)；運(yùn)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

在房地產(chǎn)企業(yè)提供的所有服務(wù)當(dāng)中，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的辦公空間服務(wù)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。辦公空間作為企業(yè)活動(dòng)的載體，是生產(chǎn)性服務(wù)活動(dòng)賴以存在和發(fā)展的基本空間、基礎(chǔ)設(shè)施。由知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的企業(yè)數(shù)量規(guī)模的擴(kuò)張，極大推動(dòng)了對(duì)辦公空間的潛在需求。20世紀(jì)90年代在第三產(chǎn)業(yè)興起的背景下，中小企業(yè)數(shù)量急劇增加。2008年新登記內(nèi)資企業(yè)123.26萬(wàn)戶，到2014年底，新登記企業(yè)365.1萬(wàn)戶，比2013年增長(zhǎng)45.88%。相比之下，辦公空間的實(shí)際數(shù)量需求卻沒(méi)有呈相應(yīng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公樓新開(kāi)工房屋面積從2008年的2471.95萬(wàn)平方米增加至2013年的6887.24萬(wàn)平方米，但每年的增幅呈下降趨勢(shì)。辦公樓的供應(yīng)量與實(shí)際需求量不匹配。究其原因，除了經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，也與企業(yè)的性質(zhì)相關(guān)。

新興成長(zhǎng)的公司越來(lái)越多地集中于網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通訊等信息產(chǎn)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)。這些企業(yè)對(duì)于辦公空間的要求不僅限于基礎(chǔ)的辦公設(shè)施和知識(shí)收集、積累、修正和交換的業(yè)務(wù)，而更多地注重多功能的組合，適合靈活互動(dòng)、交流以及高效經(jīng)濟(jì)的辦公系統(tǒng)。在這一趨勢(shì)下，已有不少辦公空間演變?yōu)檗D(zhuǎn)型過(guò)渡形態(tài)，即協(xié)同辦公模式：介于標(biāo)準(zhǔn)化的傳統(tǒng)封閉辦公室工作環(huán)境和社區(qū)化的獨(dú)立分離家庭辦公（SOHO）模式之間的共享形式，內(nèi)涵包括為各種人群或企業(yè)提供可分享式的管理，主要服務(wù)于知識(shí)產(chǎn)業(yè)中不同領(lǐng)域的人士在不同專業(yè)化程度下的分工協(xié)作，不僅表現(xiàn)為辦公室設(shè)備的出租，更重要的在于個(gè)體集聚下，專業(yè)網(wǎng)絡(luò)反映出的社會(huì)聯(lián)系。

2015年以來(lái)，僅在上海，新興的協(xié)同辦公空間就已超過(guò)60家。這引起了學(xué)界的重視。在鮮有可參考的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中，國(guó)內(nèi)外對(duì)此的探討多數(shù)集中于該模式所帶來(lái)的創(chuàng)新和便利，如Pratt（2002）認(rèn)為這樣的服務(wù)是連接技術(shù)、空間和人的綜合體，高效的社會(huì)空間勞動(dòng)分工、文化交融滿足了當(dāng)代“產(chǎn)品空間”的要求。投中研究院表示，這是一種更方便為草根創(chuàng)業(yè)者提供成長(zhǎng)和服務(wù)的開(kāi)放式生態(tài)系統(tǒng)。另一方面，這股來(lái)勢(shì)洶洶的“第三次辦公浪潮”也引發(fā)了對(duì)于其負(fù)面影響的思考。Moriset（2014）指出這種共享空間的擴(kuò)張趨勢(shì)帶有本地化的表征，因其是以創(chuàng)新地區(qū)和城市環(huán)境的政策為基礎(chǔ)的，從而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青（2015）指出，中國(guó)并不能直接照搬國(guó)外的聯(lián)合辦公模式，因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)現(xiàn)有的新型辦公空間收益很低。

那么，作為提供辦公服務(wù)的重要參與者之一，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)這樣的變革局面時(shí)，是否能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，以順應(yīng)潮流，獲得成功，取決于對(duì)各方因素的衡量。

二、基于鉆石模型的分析

影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素可以從四個(gè)主要方面考慮：需求條件、生產(chǎn)要素、扶持產(chǎn)業(yè)以及企業(yè)結(jié)構(gòu)。除此之外還有機(jī)遇和政府兩大外部變數(shù)將會(huì)產(chǎn)生不可估量的影響?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前的共享空間熱反映出辦公空間轉(zhuǎn)型的大好契機(jī)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚處于近乎公平的起步階段，而國(guó)家剛剛出臺(tái)的萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)，全民創(chuàng)新鼓勵(lì)政策更是激發(fā)了各界人士對(duì)辦公空間的要求。同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的金融、建筑等行業(yè)也在不斷完善之中。毫無(wú)疑問(wèn)，外部因素是一大利好。因此，轉(zhuǎn)型的成敗取決于企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源以及面臨的市場(chǎng)情況。因此，本文主要從需求和供給兩方面進(jìn)行探討。

圖1　主要分析框架

1、市場(chǎng)需求條件的改變對(duì)辦公服務(wù)的影響

從需求角度，主要探討使用需求方，也就是對(duì)相關(guān)辦公企業(yè)而言，辦公空間所必須符合的整體特征。在當(dāng)前的環(huán)境下，即要滿足創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)有別于其他成熟企業(yè)的要求。

（1）租賃成本要求低。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)位一般是成本驅(qū)動(dòng)的，即受產(chǎn)品成本如交通運(yùn)輸、地租、勞動(dòng)力工資、原材料等因素影響，因而其空間結(jié)構(gòu)也受這些因素影響較大，而辦公空間作為一種新興的、特殊的產(chǎn)業(yè)空間，其占用土地空間小、產(chǎn)品運(yùn)輸指向低。即便如此，作為剛剛起步的小微企業(yè)而言，也不得不考慮辦公空間的一系列租金和通勤成本對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響。通常情況下單個(gè)企業(yè)的資本投入不高，因此可承受的租金水平也相當(dāng)有限。當(dāng)前寫字樓的平均租金逐年上升，小幅回落，這對(duì)相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)不小的負(fù)擔(dān)。

（2）追求集聚效應(yīng)。共享共同投入，保持信息和知識(shí)的高速流動(dòng)從而獲取集聚效應(yīng)是城市辦公空間結(jié)構(gòu)形成和發(fā)展的重要影響因素。創(chuàng)新企業(yè)也不例外。這些企業(yè)的辦公環(huán)境對(duì)于增強(qiáng)彼此間的交流要求較高，而企業(yè)特性又注定了意向性的交流占主要地位，知識(shí)外溢和理念融通意味著其辦公空間需要比一般企業(yè)擁有更多的社交和孵化等功能性空間。創(chuàng)意作為企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要?jiǎng)恿?lái)源，依靠個(gè)人力量往往無(wú)法形成，更多地需要相互探討，獲得啟發(fā)，進(jìn)而形成完整的構(gòu)思，最終落地。從一定意義上講，辦公空間是基礎(chǔ)性的前提，空間的布局安排是營(yíng)造適合交流和思維互通的必要條件。

為了提升動(dòng)態(tài)行為分類模型泛化能力,進(jìn)一步提高行為識(shí)別的準(zhǔn)確率,本文借鑒隨機(jī)森林的集成學(xué)習(xí)思想,利用基于內(nèi)存計(jì)算的Spark平臺(tái)及該平臺(tái)下算法并行且快速迭代的特點(diǎn),提出了一種多重隨機(jī)森林的加權(quán)大數(shù)投票算法用于人體行為識(shí)別。該算法核心思想是以多個(gè)優(yōu)秀的隨機(jī)森林模型為基分類器組合而成的多重隨機(jī)森林來(lái)達(dá)到提升隨機(jī)森林模型泛化能力的目的。

（3）要素依賴度高。傳統(tǒng)的企業(yè)選址理論認(rèn)為最優(yōu)區(qū)位是地租和運(yùn)輸成本之和最低的地點(diǎn)，即租金曲線和運(yùn)輸成本曲線的交匯點(diǎn)，而上述兩條曲線是由企業(yè)活動(dòng)的性質(zhì)所決定的，因此企業(yè)活動(dòng)的區(qū)位選擇是企業(yè)活動(dòng)性質(zhì)、租金和運(yùn)輸成本共同作用的結(jié)果。數(shù)據(jù)表明，專業(yè)服務(wù)業(yè)、IT通信業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了上海甲級(jí)寫字樓主要需求，低附加值制造業(yè)出現(xiàn)由市中心外遷的趨勢(shì)。高級(jí)寫字樓的租戶結(jié)構(gòu)的演變凸顯了行業(yè)向?qū)I(yè)化、創(chuàng)新化特性發(fā)展。創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公空間選擇，往往也與其具備高層次的導(dǎo)向職能和計(jì)劃職能有關(guān)，這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要與外界形成大量的交互關(guān)聯(lián)，從而形成的開(kāi)放而非封閉的企業(yè)性質(zhì)要求辦公空間的位于資本、勞動(dòng)力等要素密集的區(qū)域，往往在市中心或科教園區(qū)周圍。

（4）便利設(shè)施必要但獨(dú)立負(fù)擔(dān)困難。鑒于目標(biāo)企業(yè)還處于成長(zhǎng)階段，與主營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的一系列支持服務(wù)如法律咨詢、財(cái)務(wù)分析等尚不完善，單獨(dú)聘用專門人才或與相關(guān)提供商簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議成本都過(guò)于高昂，因而在起步階段對(duì)這些服務(wù)的需求只是短期或臨時(shí)性的。同樣，對(duì)于接待前臺(tái)及會(huì)議室等設(shè)施，如果作為基礎(chǔ)投資加入企業(yè)的沉沒(méi)成本中，將需要很長(zhǎng)的周期才能收到回報(bào)。所以，在基本的辦公設(shè)施需求之外，創(chuàng)新企業(yè)對(duì)于便利設(shè)施的選擇也應(yīng)當(dāng)作為辦公空間的考慮因素之一。

2、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)策略

從供給角度，即要求房地產(chǎn)商發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢(shì)，在融合各方要素的基礎(chǔ)上以充分應(yīng)對(duì)日益變化的需求，獲得最佳的收益，達(dá)到雙贏。

（1）供應(yīng)方式由整向零轉(zhuǎn)變。當(dāng)前商業(yè)辦公樓的主要供應(yīng)模式有三種：物業(yè)銷售收益模式、混合型收益模式和物業(yè)租賃收益模式，三種模式各有側(cè)重，但共同點(diǎn)是都要求較大面積的整租或整售，這就導(dǎo)致了供應(yīng)價(jià)格和空置率的居高不下。如前文所述，價(jià)格因素是影響需求的重要方面，它同時(shí)也對(duì)供應(yīng)者提出了更高的要求。在土地價(jià)格持續(xù)上漲，建筑成本、人力資本不斷升高，企業(yè)財(cái)務(wù)壓力不斷增大的環(huán)境下，要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，加快資金的流轉(zhuǎn)是唯一的渠道。而由價(jià)格高而導(dǎo)致的空置率不斷增加，對(duì)企業(yè)的盈利造成不利的影響，如此反復(fù)會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)。針對(duì)中小企業(yè)數(shù)量多但規(guī)模小的特征，轉(zhuǎn)變思維方式，從固定辦公轉(zhuǎn)換成靈活辦公，縮短流動(dòng)資金的回收期限，才能保證供應(yīng)商的收益和穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

（2）注重創(chuàng)業(yè)資源整合能力。采用銷售或租賃為主導(dǎo)的供應(yīng)模式，其成功與否考查的是房地產(chǎn)商能否以低價(jià)獲取土地或收購(gòu)物業(yè)，同時(shí)取得較高的經(jīng)營(yíng)性收入或處置性收入。然而這種傳統(tǒng)的方式在面對(duì)新興的創(chuàng)業(yè)企業(yè)時(shí)則不盡相同，因創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支付水平不高，并且他們需要的不只是簡(jiǎn)單辦公室的物理形態(tài)，而是一系列能夠提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的技術(shù)、資金、人脈等資源。房地產(chǎn)商除了需要具備營(yíng)銷能力來(lái)吸引目標(biāo)群體之外，在硬件方面，還要有管理能力整合資源，靈活組合模塊化的辦公空間，從創(chuàng)業(yè)者真正的需求出發(fā)，以定制的輔導(dǎo)、服務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)投資相結(jié)合，為初創(chuàng)企業(yè)提供從資金到資源、咨詢的全方位的專業(yè)成長(zhǎng)服務(wù)。有針對(duì)性地對(duì)各個(gè)零散的客戶提供完整的服務(wù)，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。在這背后，需要房地產(chǎn)商在多個(gè)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)積累，靈活掌握相關(guān)信息以及能夠有前瞻性地為客戶創(chuàng)造需求。

（3）定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)更強(qiáng)調(diào)附加值。由于整租和整售的供給模式導(dǎo)致定價(jià)較高，超出了起步階段企業(yè)的承受能力，那么房地產(chǎn)商在制定適合目標(biāo)群體的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)注意到其特殊性。不僅需要以成本和利潤(rùn)為基礎(chǔ)，還需考慮租戶的期望、流動(dòng)性以及附加增值服務(wù)的可行性，加以權(quán)衡以提高物業(yè)的出租或出售率?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，與目標(biāo)租戶相匹配的純租金定價(jià)必然低于當(dāng)前整租或整售的價(jià)格，此時(shí)個(gè)性化的附加服務(wù)成為確保利潤(rùn)的關(guān)鍵，那么這些異質(zhì)性服務(wù)的定價(jià)則成為吸引租戶的手段。處于轉(zhuǎn)型階段的供應(yīng)商應(yīng)把握好租金+附加服務(wù)增值的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

三、實(shí)踐與風(fēng)險(xiǎn)

1、實(shí)踐

從全國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r分析，根據(jù)業(yè)務(wù)和形態(tài)角度可將轉(zhuǎn)型具體模式劃分為多種，其中大部分是從非房地產(chǎn)企業(yè)的第三方作為發(fā)起人，他們通過(guò)與地產(chǎn)商或政府的協(xié)商，用整租或整購(gòu)的方式獲取既有辦公樓或工廠等的使用權(quán)，再進(jìn)行改造，一部分空間讓有創(chuàng)業(yè)意愿的自由職業(yè)者單獨(dú)承租較小的辦公位，為其提供開(kāi)放的共享交流平臺(tái)；另一部分則招募具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐，除去日常基本辦公外，部分或完整地提供包括創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、投融資對(duì)接、商業(yè)模式構(gòu)建、團(tuán)隊(duì)融合、政策申請(qǐng)、工商注冊(cè)、法律財(cái)務(wù)和媒體資訊等服務(wù)。直接由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的占比較少，比較著名的有SOHO3Q，其與前面提及的第三方模式唯一的不同之處就在于省去了獲取辦公樓的環(huán)節(jié)，其本質(zhì)是將整個(gè)培育成功企業(yè)的過(guò)程納入房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)表內(nèi)，將辦公空間的增值過(guò)程與對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的投資回報(bào)過(guò)程相融合，形成擴(kuò)大的封閉價(jià)值鏈。具體來(lái)說(shuō)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他機(jī)構(gòu)，在被視為統(tǒng)一的辦公空間供應(yīng)商角度時(shí)，轉(zhuǎn)型階段的辦公服務(wù)都具備開(kāi)放和互助、結(jié)合與便利的特征。

（1）開(kāi)放與互助。面向所有公眾群體開(kāi)放，以創(chuàng)業(yè)型人才為主，采取部分服務(wù)免費(fèi)、部分收費(fèi)，或者會(huì)員服務(wù)制度，為創(chuàng)業(yè)者提供相對(duì)較低成本的成長(zhǎng)環(huán)境；通過(guò)沙龍、訓(xùn)練營(yíng)、培訓(xùn)、大賽等活動(dòng)促進(jìn)創(chuàng)業(yè)者之間的交流和圈子的建立，共同的辦公環(huán)境能夠促進(jìn)創(chuàng)業(yè)者之間的互幫互助、相互啟發(fā)、資源共享，達(dá)到協(xié)同進(jìn)步的目的，通過(guò)“聚合”產(chǎn)生“聚變”的效應(yīng)。

（2）結(jié)合與便利。團(tuán)隊(duì)與人才結(jié)合，創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)結(jié)合，線上與線下結(jié)合，孵化與投資結(jié)合。通過(guò)提供場(chǎng)地、舉辦活動(dòng)，方便創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行產(chǎn)品展示、觀點(diǎn)分享和項(xiàng)目路演等。此外，還向初創(chuàng)企業(yè)提供其在萌芽期和成長(zhǎng)期的便利，比如金融服務(wù)、工商注冊(cè)、法律法務(wù)、補(bǔ)貼政策申請(qǐng)等，幫助其健康而快速地成長(zhǎng)。

2、潛在風(fēng)險(xiǎn)

（1）盈利風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，維持辦公空間的持續(xù)盈利是首要問(wèn)題。在基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)收入方面，分散的客戶數(shù)量，異質(zhì)性的客戶群體，前后交錯(cuò)、長(zhǎng)短不一的租賃時(shí)間都不利于租金和配套服務(wù)收費(fèi)來(lái)源的穩(wěn)定，而對(duì)種子企業(yè)的隱形投資回報(bào)期長(zhǎng)，對(duì)短期資本運(yùn)營(yíng)要求較高；在成本方面，合理篩選和扶持具有發(fā)展前景的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，需要理性和經(jīng)驗(yàn)，一旦決定對(duì)目標(biāo)進(jìn)行孵化，就要求資金的大量投入和人員的長(zhǎng)期配合，同時(shí)，最終項(xiàng)目的成功與否，只有在進(jìn)入市場(chǎng)才能驗(yàn)證，一旦失敗，期間的各項(xiàng)人力資本支出、整租支出等就成為沉沒(méi)成本。

（2）管理風(fēng)險(xiǎn)?；谟L(fēng)險(xiǎn)可以發(fā)現(xiàn)，往往只有承租人和創(chuàng)業(yè)企業(yè)在數(shù)量上累積、形成規(guī)模效應(yīng)時(shí)，才能緩解盈利方面的壓力。如前文所述，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整合資源、協(xié)調(diào)安排的管理能力提出了要求。受企業(yè)本身的人力財(cái)力等因素影響，辦公空間的原始提供面積就決定了初期可容納辦公的規(guī)模，再加上管理團(tuán)隊(duì)認(rèn)知水平的局限，很有可能無(wú)法應(yīng)對(duì)日益龐大的客戶群體。比如，租位的使用。因?yàn)樽鈶舻氖褂脮r(shí)點(diǎn)不一致，則85%的辦公空間實(shí)際上可以供應(yīng)120%的企業(yè)，那么企業(yè)在最大化利潤(rùn)的出租率就超過(guò)100%，這就要求管理方配備完善的后臺(tái)系統(tǒng)。另外，從客戶特性分析，初創(chuàng)企業(yè)在形成創(chuàng)意想法時(shí)需要的是基礎(chǔ)辦公設(shè)施和溝通共享平臺(tái)，通過(guò)開(kāi)放的環(huán)境自由地與相似背景的企業(yè)或員工交流，而成長(zhǎng)后則更迫切地需要專業(yè)的公司發(fā)展指導(dǎo)，對(duì)保護(hù)自身商業(yè)機(jī)密更為謹(jǐn)慎，因此辦公空間也相對(duì)封閉。如果無(wú)法妥善地針對(duì)不同規(guī)模的企業(yè)作出安排，將導(dǎo)致整體布局的混亂，不僅會(huì)使創(chuàng)業(yè)企業(yè)錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，最終也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的名聲和信譽(yù)，進(jìn)而轉(zhuǎn)型失敗。

（3）用戶來(lái)源。在新型辦公空間較早興起的歐美國(guó)家，有更多的人從事著自由職業(yè)，包括獨(dú)立合同工、兼職工和臨時(shí)工等。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)有5300萬(wàn)人從事自由職業(yè)，占總工作人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下，方能催生新興發(fā)展的辦公模式。事實(shí)證明，在協(xié)同辦公空間的主要用戶中，自由職業(yè)占比最大，同時(shí)也是最忠誠(chéng)的用戶。由于其數(shù)量眾多，為空間的收入奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況卻與之相異，由于第三產(chǎn)業(yè)尚不及發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展程度，與第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)的自由職業(yè)者只能在北上廣深等一線或二線城市聚集。這對(duì)于政府支持下蓬勃興起的協(xié)同辦公市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一種挑戰(zhàn)，也注定了我國(guó)的聯(lián)合辦公之路將無(wú)法照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前我國(guó)的主流客群分布于創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成熟企業(yè)的雇員之中，而二者的性質(zhì)又大相徑庭，如何在保留原有客群的基礎(chǔ)上吸引更多人的青睞，這不僅是地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)能力的問(wèn)題，更與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的宏觀格局有關(guān)。圖2顯示了我國(guó)與國(guó)外主要客群的分布與相應(yīng)的盈利貢獻(xiàn)度。

圖2　協(xié)同地產(chǎn)各選擇人群多樣性度與盈利性貢獻(xiàn)度組合

（4）定位風(fēng)險(xiǎn)。辦公室服務(wù)的同質(zhì)化是轉(zhuǎn)型過(guò)程應(yīng)避免的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)際著名辦公空間期刊Deskmag統(tǒng)計(jì)，在2010年，全球共享辦公空間供應(yīng)面積為82000m2，2014年已達(dá)到1603000m2，可見(jiàn)，辦公空間的轉(zhuǎn)型已經(jīng)初具規(guī)模。如果房地產(chǎn)企業(yè)要占據(jù)一席之地，必須要根據(jù)自身特色，擴(kuò)大目標(biāo)企業(yè)群體，開(kāi)辟細(xì)分市場(chǎng)，找準(zhǔn)發(fā)展定位并形成專業(yè)化的風(fēng)格和品牌。結(jié)合所在區(qū)域位置和資源特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位服務(wù)企業(yè)屬性及規(guī)模，匹配協(xié)同辦公空間真正的客群。這不僅在于針對(duì)不同性質(zhì)的企業(yè)應(yīng)提供不同的服務(wù)，還在于應(yīng)打造有別于其他供應(yīng)商的差異化服務(wù)。對(duì)成功轉(zhuǎn)型企業(yè)的模仿可以作為初期的嘗試，但照搬無(wú)法長(zhǎng)久，因?yàn)樵谖黄髽I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不一定能夠復(fù)制，一旦失敗，就會(huì)失去市場(chǎng)。

（5）過(guò)度擴(kuò)張。在全民創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的號(hào)召下，國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)咖啡、孵化器等不斷涌現(xiàn)，截至2015年4月，國(guó)家科技部認(rèn)證的創(chuàng)業(yè)孵化器超過(guò)了約1600家。到2013年，上海登記在案的創(chuàng)業(yè)苗圃累計(jì)59家，孵化器累計(jì)101家，專業(yè)孵化器70家，在孵企業(yè)4087家，新型孵化器組織發(fā)展迅速，服務(wù)模式日益多元化。短期內(nèi)各地先后出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)空間的建立，政府引導(dǎo)及優(yōu)惠補(bǔ)貼往往帶來(lái)企業(yè)的逐利行為，一時(shí)間各類主體紛紛進(jìn)入創(chuàng)業(yè)扶持市場(chǎng)，集中上市形成市場(chǎng)井噴，最終很有可能因無(wú)法“招創(chuàng)引智”淪為普通辦公場(chǎng)所。另一方面，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和傳統(tǒng)孵化器開(kāi)始涉足眾創(chuàng)空間，個(gè)別傳統(tǒng)孵化器為搏人眼球，促進(jìn)招商，改頭換面，擾亂了傳統(tǒng)孵化器與眾創(chuàng)空間之間的關(guān)系。此外，某些房地產(chǎn)商也加入“眾創(chuàng)空間”的建設(shè)中。不能排除會(huì)有一些企業(yè)和個(gè)人借眾創(chuàng)空間之名，搶占中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，引發(fā)不良商務(wù)模式。

四、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議

有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2014年，在全球已有的第三方發(fā)起的辦公空間中，只有40%處于盈利狀態(tài)，72%在兩年的運(yùn)營(yíng)之后才轉(zhuǎn)虧為盈，這表明盡管新興市場(chǎng)潛力巨大，但已有模式還存在較大缺陷，轉(zhuǎn)型還有待長(zhǎng)期的探索和驗(yàn)證。房地產(chǎn)企業(yè)在辦公空間的前期準(zhǔn)備、建造等物質(zhì)形態(tài)提供方面，具備先天的優(yōu)勢(shì)；在為入駐企業(yè)提供配套服務(wù)、后續(xù)成長(zhǎng)方面，經(jīng)驗(yàn)不足。因此，要想縮短成本回收周期，實(shí)現(xiàn)盈利，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)與產(chǎn)業(yè)上下游的相關(guān)利益方合作，專業(yè)化分工，彌補(bǔ)價(jià)值鏈的欠缺部分，增強(qiáng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

1、與潛在相關(guān)利益方合作

（1）第三方運(yùn)營(yíng)商合作。當(dāng)原有的辦公樓存量較大，傳統(tǒng)租賃方式無(wú)法有效降低空置率時(shí)，為了更好地打開(kāi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與第三方運(yùn)營(yíng)商合作的方式，共同承擔(dān)辦公樓成本，共享租金和增值服務(wù)收益。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的租約合同達(dá)成協(xié)議，最大程度減少菜單成本損失，改變表現(xiàn)不佳資產(chǎn)的財(cái)務(wù)回報(bào)。

（2）與政府合作。實(shí)際上，地方政府對(duì)于創(chuàng)業(yè)的支持力度向來(lái)不減，這一方面是出于貫徹國(guó)家政策的考慮，另一方面也一定程度上拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)，形成了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，緩解就業(yè)壓力。然而現(xiàn)實(shí)生活中，單靠政府扶持的高新產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)園沒(méi)有形成規(guī)模，還處在各自為政的狀態(tài)，知名度不高，創(chuàng)業(yè)者的潛力還有待發(fā)掘。房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求與政府的合作，在開(kāi)發(fā)階段，通過(guò)折扣價(jià)獲取土地資源或廢舊廠房，統(tǒng)籌規(guī)劃，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供辦公空間；在后續(xù)一體化的服務(wù)階段，可以邀請(qǐng)相關(guān)政府單位長(zhǎng)駐，為創(chuàng)業(yè)人員解讀政策，節(jié)約辦事流程。利用政策優(yōu)惠，減輕房地產(chǎn)商的稅負(fù)同時(shí)，還能夠減少創(chuàng)業(yè)企業(yè)的交易成本，吸引更多潛在客戶，讓供求方雙贏。

2、擴(kuò)大融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)迫于本身的資金壓力，要提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，必須提高融資效率。在傳統(tǒng)的融資領(lǐng)域，可以與介入銀行系統(tǒng)的小微企業(yè)貸款合作，政府部門補(bǔ)貼扶持；在新興的投資方式下，引入天使投資等合作伙伴，共同扶持種子企業(yè)，或者利用物業(yè)使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)來(lái)置換創(chuàng)業(yè)公司的股權(quán)，提升相關(guān)企業(yè)的價(jià)值。充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融以及眾籌平臺(tái)，廣泛地吸收閑置資金，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，盈利共享的模式，化解盈利危機(jī)。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)壓力和新形式?jīng)_擊的轉(zhuǎn)型，總的方向上就是要從開(kāi)發(fā)商模式轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)，從單一的租售贏利轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)服務(wù)和客戶資源的深度挖掘。就其行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是除了金融之外，唯一能與所有行業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，任何一家企業(yè)都不可能脫離物業(yè)干系而懸空存在。所以，現(xiàn)在快速升溫的房地產(chǎn)與創(chuàng)業(yè)結(jié)合的模式對(duì)于轉(zhuǎn)型期的企業(yè)來(lái)說(shuō)不失為一種可選之道。

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（責(zé)任編輯：胡婉君）